【부동산경매】<법정지상권> 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건>
● 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건
【대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결】
◎[요지]
[1] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다.
[2] 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다.
제목 : 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건
1. 쟁 점
민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권의 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 그 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것인바, 토지에 대한 근저당권의 실행으로 경락이 된 경우 그 지상에 건축 중인 건물은 그 때까지 독립된 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권이 성립하는지 여부가 이 사건의 주된 쟁점이다.
아울러 명의신탁의 경우에도 법정지상권이 성립하는 지 여부도 살펴본다.
2. 해 설
가. 건축 중인 건물에 관하여 법정지상권이 성립하는지 여부
민법 제366조가 규정하는 법정지상권의 일반적인 성립요건은 ① 저당권설정 당시 건물의 존재, ② 토지와 건물 소유자의 동일성, ③ 토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 관한 저당권설정, ④ 경매로 인한 건물과 토지에 대한 소유의 분리이다.
⑴ 저당권설정 당시 건물의 존재(건축 중인 건물의 경우)
민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정된다. 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 되고(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결), 위와 같이 건물로 인정될 수 있으면 미등기 건물이라도 법정지상권이 성립한다(대법원 2003. 3. 28. 선고 2002다74343 판결).
판례는 건축중인 건물과 법정지상권의 성부에 관하여, “민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지 소유자에 의하여 건축중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는, 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하다”고 한다(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결).
⑵ 경매로 인한 건물과 토지에 대한 소유의 분리(= ‘매수인이 매각대금을 다 낸 때’를 기준)
토지에 대한 저당권의 실행으로 인한 경락 당시까지 건축중의 건물이 독립된 부동산으로 인정될 정도의 형체를 갖추어야 하는지 여부가 문제된다.
판례는, 저당권설정 당시 독립된 건물의 요건을 갖추지 못한 건축중의 건물에까지 법정지상권을 확대하여 인정한다고 하여도 경매 당시까지는 독립된 건물의 요건을 갖추어야 한다고 보고 있다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결, 2003. 5. 30. 선고 2002다21585 판결, 2003. 9. 23. 선고 2003다26518 판결).
다만, 독립된 건물의 요건을 갖추었는지의 판단기준 시점 또는 시한에 대하여, 대상판결은 ‘매수인이 매각대금을 다 낸 때’를 기준으로 독립된 건물의 요건을 갖추었는지를 판단하여야 한다고 보고 있다{신용석, “건축 중 건물과 법정지상권”, 대법원판례해설 49호 (2004.12) 31-33쪽 참조}.
나. 명의신탁과 법정지상권
건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결). 명의신탁자가 소유권자가 아니라는 위 법리는, 부동산실권리자명의등기에관한법률(1995. 7. 1.부터 시행, 실명등기 유예기간은 그로부터 1년)이 시행된 이후에도 여전히 유효하다(신용석, 위 논문 34-35쪽).
