【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금의 몰수를 조건으로 하는 특별매각조건을 설정하는 것이 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금의 몰수를 조건으로 하는 특별매각조건을 설정하는 것이 가능할까?>
● 농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금의 몰수를 조건으로 하는 특별매각조건의 설정 가부
1. 특별매각조건의 설정 가부(＝제한적 긍정)
(1) 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 직권으로 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 정해야 하는데, 이 경우 부득이 경매절차가 지연될 수밖에 없다.
문제는 농지취득요건이 되지 않는 자가 경매의 채무자나 소유자와 통모하여 경매절차를 지연시킬 목적으로 경매에 참가하여 최고가매수신고인으로 되는 경우가 있을 수 있다는 점이다.
(2) 실무에서는 법원에 따라 고의로 농지취득자격증명을 제출하지 않아 매각불허를 유도함으로써 매각절차의 진행을 방해하려는 시도가 있다고 보일 때에는 특별매각조건[특별매각조건을 설정한 때에는 신문공고 외에도 집행관이 매각기일을 개시할 때에 그 내용을 경매참가인에게 고지해야 하고, 매각허가결정에 그 조건을 적어야 한다(법 112·128① 참조)]으로 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수신청보증금을 몰취한다는 결정을 하고 있다.
(3) 특별매각조건으로 최고가매수신청인의 매수신청보증금을 몰취하여 배당시에 매각대금에 산입하는 것이 적법한지 여부에 관하여는, ① 경매는 사인 간의 법률행위인 매매와는 성질에 차이가 있고 민사집행법에 전혀 열거되지 않은 매수신청보증금의 몰취를 매각조건으로 새로 설정하는 것은 허용되지 않는다는 견해(부정설)와 ② 새로운 내용의 특별매각조건의 설정을 법이 명시적으로 금지하고 있지 않은 이상 경매를 보다 효과적으로 진행하기 위해서 특별매각조건으로 매수신청보증금의 몰취를 규정할 공익상의 필요가 있으므로 경매의 근본취지에 반하지 않는 한 이를 설정할 수 있다는 견해(긍정설)가 대립하고 있다.
(4) 실무에서는 긍정설에 따라, 필요하다고 판단하는 경우 “농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않아매각불허가될 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않고 이를 배당시에 매각대금에 산입한다”는 내용의 특별매각조건에 관한 결정을 하고 있다.
다만 특별매각조건을 설정하여 농지취득자격증명 미제출로 인하여 매각이 불허되는 경우 원칙적으로 입찰보증금을 반환하지 않되(최고가매수신고인이 농지취득자격요건을 갖추지 못하여 농지취득자격증명발급신청이 반려된 경우 등), 그 최고가매수신고인이 부득이한 사정으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없었음을 소명하는 경우에만 입찰보증금을 반환하고 있다.
2. 몰취 시점
매수신청보증금의 몰취 시기는 매각불허가결정이 확정된 때이다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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