【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <농지취득자격증명 발급거부>】 불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우 집행법원의 처리방법【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우 집행법원의 처리방법>
● 불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우 집행법원의 처리방법
1. 발급거부
소재지 관서가 최고가매수신고인의 농지취득자격요건과 무관하게 “농지에 해당하지만 그 위에 무허가의 불법건축물이 있고 농지의 현상이 일부 변경되었으므로 원상복구되기 전에는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다”는 등의 내용으로 거부처분을 하는 경우가 있다.
2. 실무례
이에 대하여, 행정청은 불법형질변경되어 원상회복이 되어있지 않다는 이유로 농지취득자격증명 신청을 반려할 수 없으며, 행정청으로서는 매수인이 토지를 취득한 후 원상회복을 위한 조치를 취할 수 있는 것은 별론으로 하고, 원상복구되기 전에도 매수인에게 농지취득자격증명을 발급해 주어야 한다는 취지의 하급심 판결이 있고[부산고등법원 2006. 12. 22. 선고 2006누1791 판결(심리불속행기각으로 확정)], 농림수산식품부예규 제2호 농지취득자격증명발급심사요령 8조 1항 8호는 ‘제7조 제3항 제1호(신청대상 농지에 불법으로 형질을 변경한 부분이 있는 경우)에 따라 농지로의 복구계획서를 제출하거나 농업경영계획서에 복구계획을 포함하여 작성한 경우에는 그 계획이 실현 가능할 것’이라고 규정함으로써, 농지취득자격증명발급신청시 농업경영계획서에 실현가능한 사후원상복구계획을 포함하거나 별도로 제출할 경우 조건부 농지취득자격증명발급이 가능하도록 하고 있음에도, 농지취득자격증명이 필요한 농지에 대해 최고가매수신고인이 위와 같이 불법형질변경을 이유로 한 반려통지를 받은 경우 매각허가 여부와 관련하여 여러 견해가 있고 실무상 처리방법도 다양하게 나뉘어 있다.
① 농지취득자격증명을 제출하지 않았으므로 매수보증금을 몰수한다는 특별매각조건을 정한 경우에는 불허가 후 매수보증금을 몰수해야 한다는 견해, ② 최고가매수신고인이 책임질 수 없는 사유로 농지취득자격증명을 제출하지 못한 경우이므로 매수보증금 몰수의 특별매각조건을 정하였더라도 매각을 불허가하고 매수보증금을 반환한 후 특별매각조건의 취소와 매각물건명세서에 기재된 ‘농지취득자격증명 필요’ 부분을 삭제하고 대신 “불법형질변경된 부분은 매수인이 원상회복의무를 부담할 수 있음”이라고 기재한 후 처음부터 다시 매각기일을 진행하자는 견해, ③ 소재지 관서가 대집행 등으로 장애사유를 제거할 때까지 매각결정기일을 추정하자는 견해, ④ 소재지 관서의 거부처분을 무시하고 매각허가결정과 소유권이전등기촉탁을 하자는 견해 등이 그것이다.
실무의 다수는 ②설이나 ④설을 지지하고 있다.
3. 검토
그러나 위에서 본 바와 같이 판례가 농지취득자격증명이 없는 경우 설령 소유권이전등기가 경료되었더라도 그 효력이 없다는 입장을 분명히 하고 있는 이상, 집행법원으로서는 매각불허가결정을 하고 보증금을 몰수하는 것이 맞다고 생각한다.
농지취득요건이 완화되어 매수인으로서는 의지만 있다면 원상회복 조건부로 농지취득자격증명을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 매각불허가결정에 대하여 즉시항고를 한 다음 그 거부처분 취소소송을 통하여 문제를 해결할 수도 있을 것이기 때문이다.
그렇지 않고 무리해서 매각을 허가하게 되면, 고가매수 등으로 매수신고를 돌이키고 싶은 매수인이 나중에 소유자와 짜고 소유권이전등기말소소송을 제기하게 하는 경우 경매절차가 소급하여 무효가 되어 문제가 걷잡을 수 없이 커지게 되는데, 집행법원으로서는 위와 같이 무리할 이유가 전혀 없기 때문이다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
