【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <농지취득자격증명 없이 경료된 등기의 효력>】 농지취득자격증명이 필요한데도 이를 간과한 채 매각허가결정을 하고 대금납부받아 소유권이전등기까지 촉탁한 경우 그 등기는 유효할까? 그 후에라도 농지취득자격증명을 받는다면 하자가 치유되어 완전한 소유권을 취득할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<농지취득자격증명이 필요한데도 이를 간과한 채 매각허가결정을 하고 대금납부받아 소유권이전등기까지 촉탁한 경우 그 등기는 유효할까? 그 후에라도 농지취득자격증명을 받는다면 하자가 치유되어 완전한 소유권을 취득할 수 있을까?>
● 농지취득자격증명이 필요한데도 이를 간과한 채 매각허가결정을 하고 대금납부받아 소유권이전등기까지 촉탁한 경우 그 효력
1. 서 론
강제경매와 임의경매 모두 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(법 135), 이는 법률의 규정에 의한 취득이다.
즉, 소유권이전등기를 하지 않더라도 매각대금의 완납과 동시에 소유권을 취득한다. 그런데 농지취득자격증명이 필요한데도 이를 간과한 채 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기까지 촉탁한 경우[농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다(등기선례 3-865 농지에 대한 경락으로 인한 소유권이전등기촉탁시 농지매매증명 첨부 여부)] 매수인이 그 소유권을 유효하게 취득하는지 여부에 관하여 견해의 대립이 있다.
2. 유효설
농지취득자격증명 없이 이루어진 모든 등기를 원인무효로 볼 것이 아니라, 일단은 그 등기도 적법한 것으로 추정하고, 나중에 소유권이전등기말소청구소송에서 그 토지가 농지법상의 농지에 해당하는 것으로 판명되고 농지취득자격증명이 필요한데도 집행법원이 특별매각조건을 설정하지 않아 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 발급받지 않고 등기가 경료되었으며, 한 걸음 더 나아가 최고가매수인이 농지법상의 농지취득요건을 갖추지 못한 자임이 모두 입증되는 경우에 한하여 그 등기의 효력을 부인하는 것이 타당하다.
3. 무효설
‘농지취득자격증명 없이 매각허가결정을 받은 경우 그 허가결정은 효력이 없으므로, 매각대금을 완납하더라도 소유권을 취득할 수 없다’는 무효설의 근거는 다음과 같다.
(1) 종래 “증명을 얻어 ‘매매’할 수 있다”고 하던 것을 농지법에서 “‘취득’하고자 하는 자는 증명을 발급받아야 한다”라고 바꾼 것은, 그 증명이 없는 경우의 효력에 차이를 두려는 것이 아니라 매매를 비롯한 교환, 증여, 경락 등에도 적용되는 증명임을 명확히 하고, 매매 자체를 증명하는 것이 아니라 농지의 취득자격을 증명하는 것임을 나타내기 위한 것이다.
(2) 농지법 8조 4항에서 등기신청시 농지취득자격증명을 첨부하도록 하고 있는 것은, 부동산등기특별조치법 5조 1항에서 “등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 ⋯소유권이전등기신청을 할 때에 그 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 제출하여야 한다”고 규정하고 있는 취지를 농지취득자격증명의 경우에도 그대로 적용한 것으로서, 이는 원인무효의 등기를 사전에 방지하기 위한 등기신청 절차상의 의무를 규정한 것일 뿐 ‘농지취득자격증명은 매각허가요건’이라는 법적 성질에는 아무런 변함이 없다.
(3) 농지취득자격증명 신청을 단독으로 하게 한 것도 농지취득의 절차상 편의를 도모한 것일 뿐 그 증명을 얻지 않았을 때의 효력과는 관련은 없다.
(4) 농지법에서 경자유전의 원칙을 완화한 것은 그 소유자격을 인정받을 수 있는 대상을 확대하고 농지상한을 폐지하는 등의 규정에 의한 것이고, 농지취득자격증명과 관련하여서도 이를 얻지 않아도 될 대상을 확대한 것일 뿐(농지법 8① 각호, 동법시행령 7), 농지취득자격증명을 요하는 경우 그 효력(매각허가요건이라는 효력)을 완화시키려는 입법의도가 나타나는 곳은 없다.
(5) 농지법 8조 1항의 문언해석에 의하여도, ‘취득’을 하려는 자에게 농지자격취득증명을 요함으로써, 이를 얻지 않은 경우 취득을 할 수 없게 되는, 즉 물권변동의 효과를 발생시키지 못하는 효력이 생긴다.
(6) 경매에 있어 농지취득자격증명을 매각허가요건이 아닌 등기요건으로 파악한다면, 특히 매각허가를 받은 매수인이 대금을 완납함으로써 법률의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 경우 소유권은 취득하되 등기를 할 수 없는 경우가 발생하고, 또한 먼저 소유권이전등기를 경료한 선의의 제3자에게 불측의 손해를 가할 수 있으며, 나아가 농지법에서도 여전히 기본적인 원리로 되어 있는 경자유전의 원칙이 훼손될 수 있을 뿐만 아니라 중간생략등기 등을 이용한 투기도 막을 수 없게 되어 농지법에서 농지취득자격증명제를 둔 취지를 몰각시킬 염려가 크다.
4. 검토(＝무효설)
판례나 예규(재판예규 제943-35호)는 경매절차에서 농지취득자격증명을 매각허가요건으로 보고 있다[대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결, 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정. 한편 판례는 효력발생요건인 농지개혁법 소정의 농지매매증명에 관하여도 이를 낙찰허가요건으로 보고 있다(대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정)][재판예규 제943-35호 농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항(재민 97-1) 5. 최고가매수신고인 등에 대한 증명서 교부(집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명 [전산양식 A3369]을 교부하여 주어야 한다)].
따라서 농지취득자격증명이 필요한데도 이를 간과한 채 내려진 매각허가결정은 효력이 없다고 보아야 한다.
그 결과 매수인은 매각대금을 완납하더라도 소유권을 취득할 수 없다.
5. 판례의 태도(＝무효설)
대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결은, “공매절차에서 농지를 매수하고 대금을 완납한 매수인이 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명 또는 농지법 소정의 농지취득자격증명을 얻지 못하여 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있는 동안 원소유자가 체납액을 납부하고 이를 제3자에게 매도하여 제3자명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자명의의 소유권이전등기가 무효의 등기라고 볼 수 없다.”고 하여, 무효설을 택하고 있다.
즉, 위 판례의 취지를 살펴보면, 경매와 공매는 그 근거법이 전자는 민사집행법, 후자를 국세징수법으로 각기 다르고 그 주체와 구체적 목적이 다르지만, 가격을 공개한 가운데 경쟁하여 계약을 체결하는 방법이나 절차가 거의 유사하고 낙찰자(매수인)는 법률규정에 의하여 소유권을 취득하게 된다는 점 등에서 같은 범주에 포함시킬 수 있는데, 공매절차에 있어서도 농지매매증명이나 농지취득자격증명이 없이 매각결정을 받아 대금납부[공매절차에서의 매각결정은 매각하는 재산에 대하여 체납자와 매수인과의 사이에 매매계약이 성립하는 효과를 발생한다. 매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다(국세징수법 77). 이는 법률규정에 의한 소유권취득(민법 187)에 해당한다]가 이루어졌다고 하더라도 소유권취득의 효력이 발생할 수 없다고 본 것이다(다만 그 후에라도 농지취득자격증명을 받는다면 하자가 치유되어 완전한 소유권을 취득할 수 있다)[대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결도 같은 취지(그 1, 2심은 농지자격취득증명은 자격을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건이 아니라고 보았다). 사안은 공매에 관한 것으로 공매와 경매가 법적성격을 반드시 같이 하는 것은 아니지만, 위 법리는 경매의 경우에도 그대로 적용될 것이다. 농지취득증명 발급행위의 법적 성격과도 관련하여 그 소유권 취득 시기를 대금을 납부한 때로 볼 것인지, 농지취득자격증명을 추완한 때가 될 것인지도 문제된다. 이는 현실적으로 매수인의 임차인에 대한 임료 청구 등에 영향을 미치게 된다].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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