【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <종된 권리로서의 대지권>】 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 대지사용권의 목적인 토지의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 대지사용권의 목적인 토지의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있을까?>
● 종된 권리로서의 대지권
1. 종된 권리
압류 및 저당권의 효력은 매각부동산의 종된 권리에도 미치므로(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결), 매수인은 종된 권리도 취득한다.
부동산의 종된 권리에는 토지에 관하여는 지역권(경매목적토지가 요역지인 경우, 민법 292), 건물에 관하여는 지상권이 있다.
건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결), 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).
평가 당시 종된 권리로서 존재하고 있는 것은 아니지만 매각허가로 인하여 건물의 매수인이 법정지상권을 취득하게 되어 있는 경우, 그 장래의 법정지상권도 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.
건물을 경매할 경우 부지의 임차권은 매수인에게 양도되는 것으로 보아야 하나, 이 경우 부지의 임차권에 관하여 임대인이 사전에 그 양도에 대한 동의를 한 경우 그 임차권도 양도성이 있는 임차권이 되어 종된 권리로서 평가의 대상이 되지만, 임대인의 동의가 없으면 양도되지 않으므로(민법 629), 이를 평가에서 제외해야 한다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).
아래에서 설명하는 대지권도 전유부분 건물의 종된 권리이다.
2. 대지권
가. 대지권은 종된 권리
(1) 대지권등기 없는 집합건물에 대하여만 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬지 여부가 문제되는데, 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다(집합건물법 20① 참조).
따라서 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권 실행에 따른 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 종된 권리인 대지사용권까지 취득한다[다만 그 대지사용권이 소유권(공유지분권)인 경우 그 건물 대지에 대한 지분이전등기를 하기 위해서는 부동산등기법 소정의 절차에 부합해야 하므로, ① 매각허가결정의 부동산표시에 대지권에 대한 표시가 누락되거나 ② 등기촉탁서에 기재된 등기의무자(경매개시결정등기 당시 전유부분 소유자)의 표시와 토지등기기록의 소유자 표시가 불일치한 경우에는 소유권이전등기의 촉탁을 할 수 없다. 이와 달리 매각허가결정의 부동산표시에 대지권까지 표시되고 등기의무자와 토지등기기록상의 토지소유자가 일치하는 경우에는 토지등기기록에 경매개시결정의 등기가 되지 않았다 하더라도 집행법원의 촉탁에 의하여 소유권이전 및 부담등기의 말소등기를 할 수 있다].
따라서 임의경매든 강제경매든 구별 없이 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 비록 그것이 등기되어 있지 않다 할지라도 그 대지사용권은 ‘대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한’ 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함이 되고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치며, 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결).
구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).
(2) 대지권에 대한 지분이전등기를 해 주기로 하는 약정하에 수분양자에게 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 않은 상태에서 제3자가 경매절차를 통하여 전유부분을 매각허가받은 경우 매수인이 대지사용권을 취득한다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, 대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결 참조).
구분건물의 소유권이 대지권등기가 되지 않은 채 수분양자로부터 전전 양도되고 이후 분양자가 대지사용권을 취득한 경우, 구분건물의 현소유자가 분양자를 상대로 구 부동산등기법시행규칙 60조의2(2006. 5. 30. 대법원규칙 제2025호로 개정되기 전의 것)에 의한 대지권변경등기를 직접 청구할 수 있다[대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결, 대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결].
(3) 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사해야 한다.
그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정해야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시해야 하고(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정 참조), 매각허가결정에도 전유부분과 일체로서 매각의 대상이 된 대지사용권의 존재를 표시해야 하므로, 매각허가결정에 대지사용권에 관한 기재를 누락한 경우에는 경정결정을 하여 주어야 한다(대법원 2001. 6. 8.자 2000그80 결정 참조).
그러나 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권이 있는 것으로 밝혀져 평가에 포함되었는지 여부나, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재가 표시되었는지 여부가 명백하지 않은 경우에는, 위와 같은 경정결정을 하여 줄 수 없다(대법원 2006. 4. 21.자 2004그157 결정).
나. 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 대지사용권의 목적인 토지의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지 여부
(1) 집합건물의 전유부분에만 설정된 저당권·전세권자가 대지사용권의 목적인 토지의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있다.
(2) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 규정하고 있는 민법 358조 본문은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용되므로, 집합건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 대지사용권에도 미치고, 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 저당권자는 전체 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 대하여도 다른 후순위채권자에 우선하여 변제받을 수 있다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결).
(3) 집합건물의 전유부분에 대한 전세권자는 건물부분에 대하여만 전세권설정등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없어 전세권은 건물만에 관한 것이라는 취지의 부기등기를 하게 되나(등기선례 4-449 참조), 전세권의 경우에도 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전세권의 효력은 대지사용권에도 미치므로(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결), 전세권자는 대지사용권의 매각대금 중에서도 배당받는다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
