【(부동산경매) <매각대금 지급의 효과(＝소유권 취득 및 부동산인도청구)>】 경매에 의한 소유권취득은 원시취득일까, 아니면 승계취득일까? 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자는 누구일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<경매에 의한 소유권취득은 원시취득일까, 아니면 승계취득일까? 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자는 누구일까?>
● 매각대금 지급의 효과(＝소유권 취득 및 부동산인도청구)
1. 소유권 취득시기
(1) 강제경매와 임의경매 모두 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(법 135, 민법 187 본문)(대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다10097 판결), 부동산의 인도청구권이 발생하는 등 실체법적 효력이 생긴다.
매각대금을 완납해야만 소유권취득의 효력이 생기므로, 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 민사집행법 142조 4항에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있어서 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한 때에는 그 나머지 금액을 모두 낸 때에 소유권을 취득한다.
낸 대금에 비례하여 지분을 취득하는 것이 아니다.
집행법원으로부터 무잉여 통지를 받은 신청채권자가 매수신청을 하면서 예외적으로 매수신청금액 전액을 보증액으로 납부한 경우에는(법 102②), 이미 매각대금이 보관금으로 납부되어 있으므로, 매각허가결정 확정시에 목적 부동산의 소유권을 취득한다.
공매도 경매와 마찬가지로 매수인이 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다(국세징수법 77①, 민법 187 본문).
차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려받을 수 있다(법 142⑥).
대금을 다 낸 매수인은 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다(법 136①).
경매에 의한 소유권취득은 그 성질상 승계취득이다[대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결, 대법원 2004. 8. 20. 선고 2004다11049 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다67227 판결. 부동산에 관한 소유권이전등기의 말소를 명한 판결이 확정되고, 형식적으로라도 그 집행으로 소유권이전등기가 말소된 경우, 그 말소등기의 원인은 위 확정판결이라고 할 것인바, 그 뒤에 형식적으로 확정된 위 판결이 추완상소 등에 의하여 취소되고 말소등기청구가 기각되어 그 판결이 확정되었다면, 위 말소등기의 등기원인인 확정판결은 소급하여 취소되므로 결국 위 소유권이전등기가 말소된 것은 등기원인 없이 이루어진 것이 되어 실체적으로는 위 소유권이전등기를 가지고 있던 사람이 그 등기 내용대로 소유권을 가지고 있다 할 것이고, 위 말소등기를 한 사람은 아무런 권리도 취득하지 못하므로 제3자가 그로부터 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 넘겨받았다면 이는 권리없는 사람으로부터 취득한 무효인 등기라 할 것이어서 그 사람은 위 실체적인 권리자에 대하여 그 말소등기절차를 이행할 의무를 지게 된다고 할 것인데(대법원 1970. 7. 28. 선고 70다742 판결, 대법원 979. 10. 10. 선고 79다1447 판결 등 참조), 위 제3자가 경매절차에 의해 소유권이전등기를 넘겨받은 경우에도 달리 볼 이유가 없다(대법원 2006. 12. 21. 선고 2005다58137 판결).].
(2) 다만 대금을 납부하였다고 매수인이 항상 소유권을 취득하는 것은 아니고, 목적부동산이 집행채무자의 소유에 속할 것을 전제로 하는 외에, 강제경매의 경우에는 적식의 집행정본에 기한 집행채무자의 처분수권 하에 매각이 이루어질 것을 요하지만, 집행절차를 당연히 무효로 하지 않는 집행권원의 취소사유는 매수인의 부동산취득을 방해하지 않고, 임의경매에서 대금납부에 의한 매수인의 부동산취득은 담보권의 부존재나 소멸에 의하여 방해받지 않는다(법 267).
2. 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자(＝명의인)
부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매목적부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관 없이 그 명의인이 취득하고(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다15863, 15870 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000다7011, 7028 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결, 대법원 2010. 11. 25. 선고 2009두19564 판결), 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립하나(대법원 2002. 9. 10. 선고 2002두5351 판결, 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004도6908 판결, 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결, 대법원 2010. 11. 25. 선고 2009두19564 판결), 이 경우 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 4조 1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결, 대법원 2010. 7. 8. 선고 2009다94476 판결)[부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과 사이에 자신이 매수대금을 부담하여 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받고 나중에 그 부동산의 반환을 요구한 때에 이를 반환하기로 약정한 다음 그 다른 사람을 매수인으로 한 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 그 명의인이므로 그가 대내외적으로 경매목적부동산의 소유권을 취득하고(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결 등), 부동산을 양도함에 따른 양도소득은 특별한 사정이 없는 한 그 소유자인 명의인에게 귀속되는 것이 원칙이나, 다만 부동산경매절차에서 매수대금을 부담한 사람이 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받은 후에 자신의 의사에 따라 위 부동산을 제3자에게 양도하여 그 양도대금을 모두 수령하고 명의인은 매수대금을 부담한 사람에게 위 부동산을 반환하기로 한 약정의 이행으로서 직접 위 제3자에게 소유권이전등기를 경료해 준 경우에는 그 매수대금을 부담한 사람이 양도소득을 실질상 지배·관리·처분할 수 있는 지위에 있어 사실상 소득을 얻은 자이므로, 실질과세의 원칙상 그 매수대금을 부담한 사람이 양도소득세 납세의무를 진다(대법원 2010. 11. 25. 선고 2009두19564 판결).].
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
