【(부동산경매) <매각대금 지급으로 인한 소유권취득의 대상>】 저당부동산의 상용에 공하여진 물건이 부동산의 소유자 아닌 자의 소유에 속하는 경우, 저당부동산의 낙찰자가 그 소유권을 취득할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<저당부동산의 상용에 공하여진 물건이 부동산의 소유자 아닌 자의 소유에 속하는 경우, 저당부동산의 낙찰자가 그 소유권을 취득할까?>
● 매각대금 지급으로 인한 소유권취득의 대상
1.
(1) 매각허가결정에 기재된 부동산의 범위가 매수인이 취득하는 소유권의 범위가 된다.
구체적인 범위는 압류의 효력이 미치는 범위에 의하여 정해진다.
등기부, 매각물건명세서, 매각허가결정 등의 기재에는 공신력이 없기 때문이다.
(2) 매각부동산의 구성부분(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두8727 판결 참조), 정착물(다만, 등기된 입목, 민사집행법 189조 2항 1호의 정착물, 동항 2호의 미분리의 과실 및 민사집행법 83조 2항에 의하여 분리한 과실은 제외된다), 종물 및 종된 권리(건물을 위한 지상권, 요역지를 위한 지역권 등)는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 그 소유권을 취득한다.
종물이나 종된 권리도 함께 취득하므로(대법원 2000. 4. 14.자 99마2273 결정, 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 등 참조), 분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지권에 대한 지분이전등기는 지적정리 후 해 주기로 하는 약정하에 우선 전유부분만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 매수인(경락인)은 본권으로서 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 2조 6호 소정의 대지사용권을 취득한다(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결).
다만, 이 경우에 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권의 등기는 법원의 촉탁에 의하여 할 수는 없고, 그 부동산을 낙찰받은 매수인이 부동산등기법 60조에 의하여 분양자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다[대지권등기가 경료되어 있지 않은 집합건물 낙찰자의 대지권등기 방법(등기선례 8-314)].
(3) 집행법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 않는다(대법원 1993. 7. 6.자 93마720 결정).
경매신청이 되지 않았고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우, 그 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효이므로, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1983. 8. 23. 선고 83다177 판결, 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결, 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결).
(4) 일반적으로 담보권 실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기기록상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 않은 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 해도, 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 574조 소정의 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수 없다[대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결(민법 제574조에서 규정하는 ‘수량을 지정한 매매’란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 않아 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다).].
(5) 저당부동산의 상용에 공하여진 물건이 부동산의 소유자 아닌 자의 소유에 속하는 경우, 저당부동산의 낙찰자가 그 소유권을 취득하는지 여부(＝소극) 및 이때 낙찰자의 선의취득을 인정하기 위한 요건
저당권의 실행으로 부동산이 경매된 경우에 그 부동산에 부합된 물건은 그것이 부합될 당시에 누구의 소유이었는지를 가릴 것 없이 그 부동산을 낙찰받은 사람이 소유권을 취득하지만, 그 부동산의 상용에 공하여진 물건일지라도 그 물건이 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람의 소유인 때에는 이를 종물이라고 할 수 없으므로, 부동산에 대한 저당권의 효력이 미칠 수 없어 부동산의 낙찰인이 당연히 그 소유권을 취득하는 것은 아니다.
부동산의 낙찰인이 그 물건을 선의취득하였다고 할 수 있으려면 그 물건이 경매의 목적물로 되었고 낙찰인이 선의이며 과실 없이 그 물건을 점유하는 등으로 선의취득의 요건을 구비해야 한다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
