【(부동산경매) <대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부>】 【윤경 변호사】
<대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부>
● 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부
1. 문제점 제기
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 전액배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었으나, 다른 채권자의 배당이의로 배당표의 확정이 저지되어 배당액을 출급할 수 없게 되자 매수인에 대한 임차주택의 명도를 거절하고 임차주택 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 매수인에 대하여 임차주택의 사용·수익으로 인한 부당이득반환의무를 지는지 여부가 문제된다.
이에 대하여 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은, “특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 매수인이 매각대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 않은 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다.”고 판시하고 있다.
이 점을 아래에서 자세히 분석하여 보기로 한다.
2. 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이득 여부
(1) 원칙
임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권은 소멸하지 않고, 매수인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하며, 종전의 적법한 임대차관계가 그대로 유지된다.
즉, 주택임대차보호법 3조의5 단서 규정[보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 내용의 주택임대차보호법 3조의5 단서를 신설한 입법취지가 같은 법 4조 2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 4조 2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 않는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결)]에 따라 그 배당금을 현실적으로 수령할 수 있는 상태, 즉 배당표가 확정될 때까지는 종전 임차권이 그대로 유지되므로, 그때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다[대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결].
(2) 보증금 이외에 월차임의 약정이 없는 경우
임차인은 명도를 거절할 수 있음은 물론 차임 상당의 부당이득반환의무도 성립하지 않는다.
매수인이 위와 같은 부담과 위험을 회피하려면, 임차인에게 그가 배당받을 보증금 상당액을 대위변제한 다음, 임차인으로부터 임차주택을 명도받고 배당표가 확정된 때에 그 배당금을 임차인에 대한 변제자대위로써 수령하는 방법이 있다.
배당이의소송으로 인하여 배당표의 확정이 늦어지는 관계로 그 기간만큼 명도받지 못함에 따라 매수인이 입은 손해는 배당이의를 한 후순위저당권자 등을 상대로 손해배상을 구하는 등의 방법으로 해결해야 한다.
배당금에 대한 공탁이자는 공평의 견지에서 매수인에게 귀속시켜야 하고, 이 부분(배당금에 대한 공탁이자)에 대하여는 매수인에 대한 관계에서 임차인의 부당이득이 성립한다.
(3) 보증금 이외에 월차임의 약정이 있는 경우
종전의 임대차관계가 그대로 유지됨에 따라 임차인은 매수인에게 매각대금 지급기일 이후 배당표 확정시까지 차임을 지급해야 한다.
이때 차임지급의무의 법적 성질은 부당이득이 아니다.
3. 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후의 사용·수익에 대한 부당이득 여부
(1) 보증금 전부를 배당받은 경우
임차인은 매수인에 대하여 차임 상당의 부당이득 반환의무를 부담한다.
(2) 일부만 배당받은 경우[대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로, 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다]
배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하는 것이어서 임차인의 사용·수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용·수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고 있는 것이므로, 임차인이 이를 반환해야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조).
본래 보증금만 있고 차임은 없었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환해야 하고, 보증금 이외에 차임이 있었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환해야 한다.
4. 결론
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 한 경우, ① 배당이의가 제기됨이 없이 배당표가 확정되었다면, 배당받은 금액 부분에 대하여는 매수인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다.
따라서 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 임료상당의 부당이득반환의무를 지게 된다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조).
반면 ② 배당이의소송이 제기되어 배당받을 수 있었던 금액을 받지 못하고 있는 경우라면 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).
