【(부동산경매) <대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액의 범위>】 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 ‘실제 배당액 기준’일까, 아니면 ‘정당 배당액 기준’일까? 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계할까? 【윤경 변호사】
<보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 ‘실제 배당액 기준’일까, 아니면 ‘정당 배당액 기준’일까? 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계할까?>
● 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액의 범위
1. 문제점 제기
(1) 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인이 적법한 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당금을 전액 배당받지 못한 경우, 나머지 잔액에 대하여 매수인에게 대항하여 그 지급을 구할 수 있는지가 우선 문제된다.
(2) 나아가 집행법원이 위 임차인에게 전액 배당을 해야 함에도 불구하고 전혀 배당을 하지 않은 채 배당표가 확정된 경우 임차인은 매수인에게 보증금 전액의 지급을 구할 수 있는지가 두번째 문제점이다.
2. 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인의 배당요구에 따른 배당시 일부 미지급된 임대차보증금이 있는 경우
(1) 이에 대하여는 ① 보증금 잔액 채무는 양도인(임대인)이 부담한다는 양도인부담설과, ② 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는 그 잔액을 매수인으로부터 반환받을 수 있다고 보는 양수인부담설의 대립이 있다.
(2) 판례는, “그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 매수인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다”고 판시하여, 양수인부담설을 채택하였다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
(3) 따라서 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
3. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위
(1) 다음으로 집행법원이 위 임차인에게 보증금 전액인 10,000,000원 중 8,000,000원을 배당을 해야 함에도 불구하고 5,000,000원만 배당하여 그 배당표가 확정된 경우 임차인은 매수인에게 실제 배당받은 금액을 공제한 잔액 5,000,000원의 지급을 구할 수 있는지(실제 배당액 기준설), 아니면 정당하게 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액 2,000,000원의 지급을 구할 수 있는지(정당 배당액 기준설) 여부가 문제된다.
(2) 판례는, “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이다.”라고 판시하여, “정당 배당액 기준설”을 채택하였다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).
즉, 임차인은 경매절차에서 배당받지 못한 보증금에 관하여 매수인에게 대항할 수 있는데, 그 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우에 배당받을 수 있는 금액을 공제한 것이다.
(3) 따라서 이러한 임차인에 대하여 인도명령신청이 있는 경우 임차인은 매수인(인도명령신청인)으로부터 “보증금 10,000,000원에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액(8,000,000원)을 공제한 나머지 금액(2,000,000원)”을 지급받을 때까지 이 사건 부동산을 점유할 권원이 있다.
임차인이 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액(8,000,000원)에 상응하는 부분에 대한 임료 상당의 부당이득반환의무를 매수인에게 지게 됨은 물론이다[반면 임차인이 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익함이 없이 유치권이나 동시이행항변권과 같은 인도거절권능을 가지는 경우에 임차인이 이러한 권능을 행사하기 위한 방편으로 임차목적물을 점유하고 있다면, 매수인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등)].
배당받을 수 있었던 금액(8,000,000원)이 현실로 배당받은 금액(5,000,000원)보다 많은 경우에는 임차인으로서는 그 차액(3,000,000원)에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구할 수 있다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).
4. 대항력 있는 임차인에게 잔여 보증금을 지급한 매수인이 전 소유자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(＝소극)
(1) 문제점 제기
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 나머지 금액에 대하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차의 존속을 주장할 수 있는데, 이러한 경우 매수인이 임차인에게 나머지 보증금을 내어 주고 부동산을 명도받았다면 내어 준 보증금에 대하여 전 소유자(채무자)에게 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부가 문제된다.
(2) 검토
(가) 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설)[대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결][그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는 데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라, 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다].
(나) 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수는 없다[대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 법 3조 3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다].
매수인이 임차인에게 보증금 전액 또는 일부를 부담 내지 반환하였더라도, 그것은 채무인수의 법률효과로 인하여 매수인이 자기의 채무를 이행한 것일 뿐, 그로 인하여 원래의 임대인이 법률상 원인 없이 부당한 이득을 얻었다거나, 원래 임대인의 보증금반환채무를 매수인이 대위변제하였다거나, 또는 매수인에게 손해가 발생하였다고 볼 수는 없기 때문이다.
(다) 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다.
즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
(라) 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결(임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우, 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐, 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 제3항)에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다고 보아야 할 것이다)).
마찬가지로 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
