【(부동산경매) <임대차 존속 중인 상태에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 목적물의 사용·수익에 대한 임차인의 반환의무>】 【윤경 변호사】
<임대차 존속 중인 상태에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 목적물의 사용·수익에 대한 임차인의 반환의무>
● 임대차 존속 중인 상태에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 목적물의 사용·수익에 대한 임차인의 반환의무
1. 개정 전 법 하의 판례
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있고, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 불법점유가 아니어서 그로 인한 손해배상책임은 없지만, 임료 상당의 금원 중에서 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득반환의무가 있다는 것이 개정 전 법 하의 판례의 태도이다(대법원 1998. 5. 12. 선고 98다1621 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
2. 법 개정 이후의 해석(임대차가 존속 중인 상태에서 보증금 일부만 배당받은 경우로 한정함)
(1) 제1설(부족한 임료의 청구라는 견해)
법 개정 이후에는 대항력과 우선변제권 있는 임대차가 기간이 만료되지 않은 경우에 (법 개정 이후 배당요구의 통지가 행해지지 않으므로), 경매절차에서 임대차가 종료하지 않고 임대차가 존속 중인 상태에서 보증금 일부를 배당받게 되며, 그런 상태에서 매수인과 사이에 그 후 임대차관계가 존속하게 된다면, 매수인으로서는 임차인에 대하여 배당받은 보증금에 해당하는 임료 상당액을 부당이득을 원인으로 할 것이 아니라, 임대차계약에 기한 부족 임료로서 바로 청구할 수 있다.
(2) 제2설(부당이득반환청구라는 견해)
배당표가 확정되어 보증금의 일부를 배당받게 되면, 그 부분에 한하여 임대차관계가 종료된 것이므로, 부당이득반환청구가 가능하다.
임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 그 사용·수익으로 인한 임료 상당의 금원 중에서 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득반환의무가 있다.
(3) 소결(＝제1설 찬동)
주택임대차보호법의 해석상 제1설이 타당하다.
제1설에 대하여는 다음과 같은 비판이 있다.
① 제1설에 의하면, 임대차가 종료하지 않고 임대차가 존속 중인 상태에서 보증금 일부를 배당받게 되는데, 이는 민법이론으로 설명할 수 없는 이상한 결론이다.
② 또한 제1설에 의할 경우 임차인이 보증금 잔액으로 동시이행의 항변을 하기 위한 목적으로 점유를 하였을 뿐 목적물을 실질적으로 점유·사용하고 있지 않은 경우[점유로 인한 실질적인 이익이 있어야 부당이득반환의무가 성립한다. 여기서 말하는 실질적 이익은 점유 그 자체로 인한 이득을 말하는 것이 아니다. 즉 점유 외에 사용·수익까지 동반해야 비로소 이득을 얻는다고 보아야 한다. 따라서 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물을 계속 점유한 경우(예를 들어 사용수익을 하지 않은 채 잠궈 둔 경우)라면, 이는 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없으므로, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등)]에도 차임지급의무를 거절할 수 없게 되는 불합리한 결과가 발생한다.
첫번째 비판에 관하여 보면, 이는 민법규정의 특칙인 주택임대차보호법의 해석론이므로, 반드시 민법이론과 일치시킬 필요가 없다.
두번째 비판에 관하여 살펴본다.
두번째 비판은 법정임대차관계의 효력과 혼동한 것이다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속한 것으로 본다(주임법 4②).
임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그 정산을 위하여 일종의 법정임대차관계가 여전히 존속한다는 의미이다.
임차인이 계속 거주하는 한 차임지급의무를 부담하나, 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않는다.
이 점에서 계약기간 중이면 거주 여부를 불문하고 차임을 지급하는 본래의 임대차관계와 다르다.
그런데 위 사안에서처럼 원래의 임대차가 존속 중인 상태에서는 그 임대차계약에 따른 차임지급의무를 지는 것은 당연하다.
