【(부동산경매) <외국인이나 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부>】 재외국민’은 국내거소신고를 하면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까? 【윤경 변호사】
<재외국민’은 국내거소신고를 하면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까?>
● 외국인이나 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지(＝적극)
주택을 인도받은 다음, ‘외국인’은 ‘출입국관리법에 따른 외국인등록’과 ‘체류지 변경신고’를 함으로써(같은 법 31ㆍ36ㆍ88의2)[대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결], ‘외국국적동포’는 ｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣ 6조에 따른 ‘국내거소신고’나 ‘국내거소이전신고’를 함으로써(같은 법 9ㆍ10④)[대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결], 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
출입국관리법 88조의2 제2항과 ｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣ 10조가 ‘외국국적동포’가 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국국적동포는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가 있는 점, 외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시 기능은 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그치는 점, 헌법 2조 2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의무를 진다고 규정하고 있는데, 이러한 헌법정신은 재외국민의 가족이 외국인 또는 외국국적동포인 경우에도 관철되어야 실질적으로 실현될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 3조 1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 하고, 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없고, 주택임대차보호법 3조 1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 하는 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되기 때문이다[대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결, 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결].
이는 임차인인 ‘재외국민’의 동거가족이 ‘외국인’인 경우에도 그대로 적용된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결).
반면에, ‘재외국민’은 국내거소신고를 하더라도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없다[대법원 2005. 7. 15.자 2005마358 결정, 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정 참조. 앞의 결정만으로는 재외동포법 9조와의 관계가 분명하지 않았는데, 뒤의 결정으로 인하여 그 불분명함이 해소되었다. 즉 뒤의 결정은 “재외국민이 재외동포법에 의하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 마치면 재외동포법 제9조에 의하여 주민등록을 마친 것과 동일하게 보아야 하므로 피신청인이 2006. 9. 1. 거소이전신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다는 피신청인의 주장에 대하여, 재외동포법 제9조가 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본‧초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.“고 규정하고 있으나, 위 규정은 그 문언상 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 주민등록증 등에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐, 국내거소신고에 대하여 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 않으므로 재외국민의 국내거소신고에 대하여는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 봄이 상당한 점, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조), 주민등록과 재외국민의 국내거소신고를 동일․유사한 공시방법으로 인정하기도 어렵고, 주민등록법 제29조가 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 것과는 달리 재외동포법은 재외국민의 국내거소신고에 대하여 위와 같은 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않아 그 공시 기능도 유사하다고 보기는 어려운 점 등 판시 사정을 종합하여 보면, 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기는 어렵다”고 한 원심결정(서울서부지방법원 2012. 5. 16.자 2011라185 결정)을 인가하고 있기 때문이다. 서울고등법원 2014. 7. 8. 선고 2013나2027716, 2027723 판결(상고)도 같은 취지. 다만 재외국민이라도 동거가족을 통하여 우회적으로 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결)].
다만, 주민등록법 개정으로 2015. 1. 22.부터는 ‘재외국민’도 주민등록 대상이 됨에 따라(주민등록법 6), 재외국민도 주택임대차보호법상 대항력 취득 문제가 입법적으로 해결되었다.
