【(부동산경매) <부도공공건설임대주택을 주택매입사업시행자 이외의 자가 매수한 경우 임차인에 대한 인도명령의 가부>】 【윤경 변호사】
<부도공공건설임대주택을 주택매입사업시행자 이외의 자가 매수한 경우 임차인에 대한 인도명령의 가부>
● 부도공공건설임대주택을 주택매입사업시행자 이외의 자가 매수한 경우 임차인에 대한 인도명령의 가부
1. 문제점 제기
｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣ 10조 4항에 의하면 주택매입사업시행자 이외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인에게 3년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 임대해야 한다고 규정하고 있다.
따라서 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣에서 규정하고 있는 부도임대주택을 매수한 매수인이 임차인을 상대로 인도명령을 신청한 경우 이를 인용할 수 있는지 여부가 문제된다.
2. 검토
(1) ‘임차를 원하는 임차인’을 상대로 인도청구 불가
(가) ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣은 2005. 12. 13. 당시 임대 중인 공공건설임대주택의 임대사업자가 부도가 났을 경우에 임차인의 지위가 불안정해 지는 것을 막기 위해서 제정되었다가 2008. 3. 21. 법률 제8973호, 2009. 3. 20. 법률 제9511호로 개정된 것으로, 일단 부도가 나면 임차인들이 국가가 지정한 주택매입사업시행자에게 그 주택의 매입을 요청하고, 주택매입사업자는 그 주택을 매입하여 임차인에게 다시 그 주택을 임대하도록 되어 있다.
국가가 지정한 주택매입사업시행자가 아닌 일반 제3자의 경우에도 3년 동안은 의무적으로 임대하도록 되어 있다.
관련 규정은 아래와 같다.
제10조 (보금자리주택 등으로 공급)
① 주택매입사업시행자가 제5조의 규정에 따라 부도임대주택을 매입한 경우에는 공공주택 등으로 공급할 수 있다. 이 경우 공공주택 외의 주택으로 공급하는 주택은 「임대주택법」 제2조 제2호의 건설임대주택으로 본다.
② 제1항의 규정에 따라 공공주택 등으로 공급한 경우에는 부도임대주택의 임차인에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따라 입주자로 우선 선정한다.
③ 주택매입사업시행자는 제1항 전단에 따라 부도임대주택을 공공주택 등으로 공급하여 「임대주택법」에 따라 분양전환하는 경우 같은 법 제16조에 따른 임대의무기간의 기산일은 해당 부도임대주택의 당초 임대개시일로 한다.
④ 제1항의 규정에 따라 공공주택 등으로 공급하는 경우의 입주자격, 임대조건 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑤ 주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인(「임대주택법」 제19조를 위반하지 않은 임차인으로 동일 임대주택에의 계속 거주를 희망하는 경우에 한한다)에게 3년의 범위 이내에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건으로 임대해야 한다.
(나) 그런데 임차인이 계속 임차를 하고 싶다고 하면 임대인으로서는 3년간 임대를 해 주어야 하는바, 이 경우 임대차계약이 당연히 체결된 것으로 볼 수 있는지 의문인 것이다.
위 법률상 임대조건에 관해서는 아무런 규정이 없기 때문이다. 주택매입사업시행자 같은 경우에는 시행령에 따라 임대보증금과 임대기간 등에 관한 규정이 있는데, 일반 제3자의 경우에는 ‘임대해야 한다’고만 되어 있고, 그 조건에 관해서 아무런 규정이 없다.
살피건대, 위 법 10조 4항에 의하면 매수인은 임대할 의무가 있지만, 그렇다고 하여 임차인이 임대차계약체결의사를 일방적으로 표시한 것만으로 예약완결권처럼 그 행사로서 즉시 계약이 성립한 것과 같은 효과를 주는 것은 아니다.
임대차계약에서 임대차보증금의 액수는 가장 중요한 요소이므로, 이 점에 대한 합의가 없이는 임대차계약이 성립되었다고 할 수는 없다[대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결, 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결 등 참조].
물론 매수인으로서는 임차인의 체결요구에 응할 의무를 지고, 매수인과 임차인 모두 새로운 임대차계약의 체결을 위하여 성실하게 협의해야 할 의무가 있다고 할 것이며, 만약 매수인(낙찰자)이 일반 거래실정이나 사회통념에 비추어 현저히 부당하다고 보여지는 사항을 계약내용으로 주장하는 등으로 계약이 체결되지 못하였다면 임차인(상대방)은 이를 이유로 한 손해배상책임을 물을 수 있을 것이지만, 이러한 협의 없이 임차인의 일방적 의사만으로 임대차계약이 성립되었다고 볼 수 없다[대법원 2002. 1. 25. 선고 99다63169 판결 등 참조].
위 법 10조 5항의 규정만으로 당연히 임대차계약이 체결되었다고 볼 수 없지만, 매수인은 위 법에 따른 임대의무가 있으므로, 임차인이 임차를 원한다면 아직 임대차계약이 체결되기 이전이라도 매수인은 임차인을 상대로 인도명령을 구할 수 없다.
매수인의 임차인에 대한 인도명령신청은 위 법에서 규정한 임대의무에 반하는 것으로 신의칙상 허용될 수 없다.
물론 영구적으로 인도명령을 구할 수 없는 것은 아니고, 임대조건 등에 관한 입장 차이로 사실상 임대차계약이 체결되기 어려운 사정이 확실하다고 인정되는 경우라면, 인도청구가 가능하다.
요컨대, 같은 법 10조 5항은 주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에 있어 부도임대주택을 매입한 자에게 임차인과 사이에 그 주택을 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 의무를 부과하고 있을 뿐, 당해 부도임대주택에서 거주하는 임차인의 요구에 따라 임대차계약이 당연히 성립한 것으로 보도록 규정하거나, 임차인에게 종전 임대조건보다 유리한 조건으로 임대하도록 요구할 권리를 부여하고 있지 않다.
따라서 부도임대주택을 매입한 자는 임차인이 그 임대주택에서 계속 거주하기를 희망하는 경우에 한하여, 임차인과 사이에 3년의 범위 이내에서 종전의 임대조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있으나, 부도임대주택을 매입한 자가 임차인에게 종전 임대조건으로 임대차계약을 체결할 것을 청약하였음에도, 임차인이 이를 거절하는 등으로 임차인이 종전 임대조건으로는 임대차계약을 체결하지 않을 뜻을 명확히 하였다면, 부도임대주택을 매입한 자의 위 조항에 따른 임대차계약 체결 의무는 소멸한다고 보아야 한다[대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다54 판결, 대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다160 판결 등].
(2) 매각물건명세서에 기재 필요
｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣의 적용을 받는 부도임대주택을 낙찰받은 매수인은 임차인을 상대로 인도명령을 받을 수 없게 됨으로서 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다.
따라서 집행법원은 매각물건명세서에 “｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣ 제10조 제4항에 따라 주택매입사업시행자 이외의 자가 이 사건 매각대상 부동산(부도임대주택)을 낙찰받은 경우 그 매수인은 당해 부도 임대주택의 임차인에게 3년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 임대할 의무가 있음.”이라고 기재하는 것이 바람직하다.
(3) 명도확인서 제출 여부
(가) 부도임대주택의 임차인이 배당을 받은 경우 배당금을 수령하기 위하여 매수인의 명도확인서를 제출해야 하는지가 문제된다.
(나) 임차인이 매수인과의 임대차계약을 원할지라도 아직 임대차계약이 체결되지 않았다면, 배당금을 수령하기 위하여 매수인의 명도확인서가 필요하다. ‘매수인이 임대차계약을 원하는 임차인을 상대로 인도명령을 할 수 없다는 것’과 ‘임차인이 배당금을 수령하기 위하여 매수인의 명도확인서를 제출해야 한다는 것’은 전혀 별개의 문제이므로, 연관시켜 생각할 필요가 없다.
(다) 반면 매수인과의 임대차계약이 체결된 경우라면, 임차인은 명도확인서 없이도 배당금을 수령할 수 있다.
