【부동산경매 <형식적 경매와 강제경매 또는 담보권 실행으로서의 경매와의 경합>】 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 유치권은 소멸할까? 【윤경 변호사】
<유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 유치권은 소멸할까?>
● 형식적 경매와 강제경매 또는 담보권 실행으로서의 경매와의 경합
(1) 법은 형식적 경매가 진행 중인 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차(이하 강제경매 등이라 한다)가 개시된 경우에는 형식적 경매를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행하고, 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 형식적 경매절차를 속행한다고 규정하고 있다(법 274②③).
따라서 양자가 경합한 경우에는 시간적 선, 후에 관계없이 강제경매 등의 절차에 의하여 속행할 것임을 명백히 하고 있는 것이다.
(2) 그런데 유치권 경매가 소멸주의를 법정매각조건으로 한다는 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정과 관련하여, 최근 실무상 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 274조 2항, 3항의 적용범위가 문제되고 있다.
위 조항들은 형식적 경매가 인수주의라는 입장에 보았을 때 가장 자연스럽게 이해가 되는 것이고, 따라서 그 때문에 위 조항이 형식적 경매에 있어 소멸주의가 법정매각조건이라고 판단하는데 가장 큰 장애로 여겨져 왔던 것인데[대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결 참조], 대법원이 위 조항들에도 불구하고 소멸주의가 그 법정매각조건이라고 판단함에 따라 이제 위 조항들의 적용범위가 정면에서 문제되게 된 것이다.
이에 대하여는 민사집행법 274조 2항은 유치권에 의한 경매가 인수주의에 의할 경우에 소멸주의에 의한 경매와의 압류경합시 그 조정절차를 마련해 놓은 것이어서, 유치권에 의한 경매가 소멸주의에 의할 경우에는 소멸주의에 의한 경매와 소멸주의에 의한 경매의 압류경합에 해당하므로, 민사집행법 87조가 해결할 것이기 때문에 274조 2항에 의한 조정은 필요 없고, 위 조항은 선행의 형식적 경매가 특별매각조건으로 인수주의를 취한 경우에만 한정적으로 적용된다는 견해와 위 대법원 판결들에 의하더라도 민사집행법 274조 2항이 사문화된 것은 아니어서 명문의 위 규정을 함부로 무시할 수는 없고, 유치권은 원래 소제되지 않고 인수되는 것이 법이 예정하고 있는 바이며(법 91⑤), 274조 2항에 따르는 경우와 그렇지 않은 경우 경매절차 관계인들의 이해관계에 미치는 영향이 크므로, 선행하는 형식적 경매가 소멸주의에 따라 진행되었는지 여부와 상관없이 민사집행법 274조 2항에 따라야 한다는 견해의 대립이 그것이다.
후자는 문언 그대로 제한적으로 해석하여야 하자는 입장이고, 전자는 어차피 청산되므로 선행하는 형식적 경매가 절차적으로 양보할 이유가 없다는 입장이다. 이론적인 당부를 떠나 전자의 견해에 의하더라도 눈치 빠른 유치권자는 선행 경매를 취하해 버릴 것이기 때문에 이런 면에서 전자의 견해에는 현실적으로 한계가 있어 보인다[이렇게 되면 전자의 경우 유치권자가 일반 채권자로서 배당받는데 대하여 후자에 의하면 소멸되지 않고 인수되어 사실상 우선변제를 받게 된다(법 91⑤)].
실무상 선행 형식적 경매에서 배당요구 종기를 놓친 자가 배당요구 종기 연기신청이 받아들여지지 않자 후행경매를 신청하는 경우, 선행의 한정승인에 의한 형식적 경매절차에서 배당요구 할 수 없는 일반채권자가 후행경매를 신청하는 경우(대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다33709 판결 참조)처럼 선행절차에서의 제약을 우회하기 위하여 민사집행법 274조 2항을 악용하는 사례가 더러 있지만, 법의 문언상 어쩔 수 없다고 본다.
(3) 한편, 민사집행법 274조 2항에 따라 후행하는 실질적 경매에 의하여 경매절차가 종료된 경우 선행 형식적 경매의 유치권이 소멸되는지 여부도 함께 문제되고 있지만, 판례는 소멸되지 않고 인수된다는 입장이고[대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결[부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고( 민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다]], 실무도 같다.
(4) 공유물 분할을 위한 형식적 경매에 공유지분에 대한 실질적 경매가 후행하는 경우
공유물분할을 위한 경매로서 물건을 압류한 후 절차가 진행 중 공유자의 1인에 대한 채권자가 그 공유물의 지분에 대하여 강제집행을 신청하여 압류한 경우에는, 뒤에 개시된 사건은 물건의 일부에 대하여만 집행을 하는 것이므로, 이 경우에는 물건 전체를 집행목적으로 하는 형식적 경매의 절차에 의하여 목적물 전체를 매각해야 한다.
일부 지분에 대한 뒤에 개시된 사건의 압류채권자가 만족을 얻는 방법에 관하여, 그 공유자가 취득한 매각대금 교부청구권에 대하여 채권집행을 행함에 의하여 만족을 받는 것으로 함이 상당하다는 견해도 있지만, 매각대금 중 그 지분에 상당한 액 중에서 채권액의 배당을 받아가는 것으로 처리해야 할 것이다.
(5) 공유지분에 대한 선행경매에 공유지분 전부에 대한 형식적 경매가 후행하는 경우
(가) 이 경우에 대하여는 선행사건과 후행사건을 병합하여 선행사건 대상 지분에 대하여는 그 절차에 의하고, 나머지 지분에 대해서만 후행하는 형식적 경매절차로 진행해야 한다는 견해가 있을 수 있다.
이는 후행사건이 형식적 경매가 아니고, 실질적 경매사건인 경우 통상의 실무처리와 같이 하려는 것으로서, 법리적으로는 형식적 경매를 실질적 경매와 내용이 같다고 하는 판례에 기한 것으로(우리가 일본과 달리 형식적 경매도 소제주의에 의하도록 한 이상, 형식적 경매와 실질적 경매간에 차이가 없어 일부 지분에 관하여 선행 경매절차에 의하고, 나머지 지분에 관하여는 후행절차에 의하는 것이 일본에 비하여 상대적으로 자유로운 상황이다), 선행사건의 존재가 접수시점부터 확인된다면 후행사건에 대하여 개시결정 후 병합한 다음, 나머지 지분에 관해서만 배당요구 종기를 정하는 방식으로 진행한다는 것이다. 이에 의하면 선행경매사건의 배당요구종기 연장으로 인한 선행사건의 채권자의 이해관계를 보호할 수 있게 되고, 공유자우선매수권도 보호되는 장점이 있다.
그렇지만 배당요구종기는 집행법원이 제반 상황을 고려하여 재량에 따라 연장을 하거나 하는 것이므로, 연장을 하지 않음으로 인한 이익은 사실상의 이익이지 법률상으로 보호되는 이익이라고 보기 어렵고, 공유자우선매수청구권도 절대적으로 보호되는 것이 아니고, 판례도 구체적인 상황에 따라서는 허용이 되지 않는다고 하여 그 행사를 제한하고 있는바, 사안의 경우도 공유지분 전부에 대한 형식적 경매가 예정되어 있어 공유자우선매수청구권을 행사할 수 없는 경우라고 해석하는 것도 가능할 것이다. 또한 서로 이질적인 실질경매와 형식적 경매 사건을 일괄매각을 염두에 두고 과연 병합할 수 있느냐는 의문도 있다.
그러므로 이 경우에는 선행사건을 정지하고 후행의 형식적 경매로 진행하는 것이 맞다고 본다. 우선 법해석론상 민사집행법 274조 2항은 그 문면상 1개의 부동산에 관하여 형식적 경매, 실질적 경매 순으로 진행되는 경우에 관하여만 규정하고 있을 뿐, 사안과 같은 경우에 관하여는 규정하고 있지 않다고 이해되고, 따라서 사안과 같은 경우에 관하여는 입법의 흠결이 있는 셈이고, 그 흠결은 같은 법 274조 2항의 입법취지에 부합하는 유추해석으로 보충가능한데, 그 해석론으로 일부 지분에 관한 선행경매를 정지하고 물건 전체를 집행목적으로 하는 후행의 형식적 경매로 진행함이 상당하다고 해석할 수 있고, 실무적인 견지에서 볼 때도 첫 번째 방법으로 매각하는 것은 결국 선행경매의 대상 지분을 제외한 나머지 지분에 관하여만 공유물분할판결을 일부 집행하는 셈이 되는데 이는 전부매각에 비하여 지분매각의 가격이 낮다고 하는 점에서 현실적인 문제도 있고(저가의 낙찰로 그 공유자들로서는 실질적으로 손해를 입게 된다), 판결의 일부 집행으로서 논리적으로도 문제가 있다고 생각되기 때문이다.
(나) 이에 대하여 판례는 민사집행법 87조 1항, 같은 법 274조 2항을 근거로 전자가 타당하다는 입장이다(대법원 2014. 2. 14.자 2013그305 결정).
즉 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차(실질적 경매절차)가 진행 중인 목적물에 대하여 나중에 공유물분할 경매(형식적 경매절차)가 개시되더라도 강제경매 등 절차를 계속 진행하여야 하고 공유물분할 경매에 의하여 절차를 진행할 것은 아닌데, 목적물의 지분 일부에 대하여 강제경매 등 절차가 진행되던 중 목적물 전체에 대하여 공유물분할경매가 개시된 경우에는 강제경매 등 절차와 공유물분할경매절차를 병합하여 목적물 전체를 한꺼번에 매각하되, 이중경매의 대상인 지분 매각은 강제경매 등 절차에 따라 진행하고 나머지 지분 매각은 공유물분할경매절차에 따라 진행함이 상당하고, 이 경우에는 결과적으로 공유물 전체를 매각하는 것이므로, 민사집행법 140조 소정의 공유자의 우선매수권은 그 적용이 배제된다. 다만 경매법원이 목적물 전체를 공유물분할경매절차에 따라서만 매각함으로써 강제경매 등 절차에서 배당요구를 할 수 있는 종기를 새로 정하는 결과가 초래되었다고 하더라도, 목적물의 지분 일부에 대한 선행 강제경매 등 절차에서 정하였던 배당요구의 종기를 그대로 유지하였을 경우와 비교하여 채권자의 배당에 관한 권리에 영향이 없다면 그와 같은 경매법원의 조치가 위법하다고 할 수는 없다는 것이다.
