【(부동산등기법) <부동산등기부의 등기사항 – 등기의 대상이 되는 물건>】 토지와 건물만이 등기의 대상이 되는걸까? 컨테이너, 비닐하우스, 주유소 캐노피, 양어장, 옥외 풀장 등에 대하여도 소유권보존등기를 할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사변호사】
<토지와 건물만이 등기의 대상이 되는걸까? 컨테이너, 비닐하우스, 주유소 캐노피, 양어장, 옥외 풀장 등에 대하여도 소유권보존등기를 할 수 있을까?>
● 부동산등기부의 등기사항 <등기의 대상이 되는 물건>
1. 부동산등기부의 등기사항
가. 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항
등기사항이라고 할 때에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항의 두 가지 뜻이 있는데 양자가 반드시 일치하는 것은 아니다.
실체법상의 등기사항이란 등기를 필요로 하는 사항, 즉 그것을 등기하지 않으면 사법상 일정한 효력(권리변동의 효력, 추정적 효력 등)이 생기지 않는 사항을 말한다. 한편 절차법상의 등기사항이란 등기를 할 수 있는 사항, 즉 당사자가 등기를 신청할 수 있고 또한 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지게 되는 사항을 의미한다.
무엇이 절차법상의 등기사항이냐는 부동산등기법상 등기하는 것이 허용되는 사항이 무엇이냐에 의하여 결정되게 된다. 이 사항에 속하는 것을 가리켜 등기능력이라고도 한다.
나. 등기되는 물건
(1) 부동산등기법상 등기의 목적물이 되는 것은 토지와 건물뿐이고, 건물 이외의 토지정착물은 입목에관한법률 등 특별법에 의한 예외를 제외하고는 독립한 등기사항의 대상이 되지 않는다.
또, 하천법상의 하천 부지[2001. 7. 20. 예규 제1031호(국가하천과 지방1급 하천은 소유권보존등기의 대상이 되지 아니한다) 및 하천법 제3조 참조], 공유수면[2004. 10. 1. 예규 제1086호]과 같이 사권의 목적이 되지 못하는 것은 등기의 목적이 되지 않는 반면, 도로법상의 도로, 하천법의 적용을 받지 않는 하천은 등기가 가능하다.
방조제[토지대장에 등록한 후(지목은 제방) 그 대장등본을 첨부하여 토지로서 소유권보존등기를 할 수 있다(2004. 10. 1. 예규 제1086호)]는 등기할 수 있으나, 토지정착물이라도 터널, 교량, 농지개량시설의 공작물(방수문, 잠관 등), 방조제 부대시설물(배수갑문, 권양기, 양수기 등)[2004. 10. 1. 예규 제1086호] 등은 등기할 수 없다.
(2) 토지
인위적으로 지표에 선을 그어 경계를 삼고 구획하여 이를 1필로 등록하여 1개의 토지로 취급한다[부동산등기법은 1부동산 1등기용지의 원칙을 채택하여 1필의 토지에 대하여는 1등기용지를 비치하도록 규정하고 있는 한편(법 제15조), 부동산등기법과 지적법에 의하면 모든 토지는 지적법이 정하는 바에 따라 필지마다 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적을 정하여 지적공부에 등록함으로써 비로소 등기의 목적이 될 수 있고(지적법 제3조), 지적공부에 등록할 토지의 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적은 소관청(지적공부를 관리하는 시장, 군수)이 결정하며(지적법 제4조 내지 6조), 토지의 분필을 하고자 할 때에는 새로이 지적측량을 하여 소관청이 각 필지의 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적을 정하도록 되어 있다(지적법 제17조, 제19조)].
지적법에 의한 분할, 합병의 절차를 거쳐 분필, 합필의 등기를 한다.
일정한 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록된 경우, 그 토지의 소재지번, 지목, 지적 및 경계는 일응 그 등록으로써 특정되고, 그 토지의 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정되며, 토지의 개수는 지적공부상의 토지의 필수를 표준으로 하여 결정된다[대법원 1995. 6. 16. 선고 94다4615 판결. 나아가 한 필의 토지를 두 필 이상의 토지로 분할하여 등기를 하려면 먼저 지적공부 소관청에서 지적측량을 하고 그에 따라 지번, 지목, 경계 등의 확정이 이루어진 뒤 지적공부에 등록이 되어야 비로소 등기가 가능하므로, 가령 그 토지가 합병된 것이어서 구 지번표시에 의하여 각 토지를 구별할 수 있다고 하여도, 지번, 지적 등의 확정절차가 없는 이상 목적물이 특정되지 않은 것으로서 구 지번 표시에 의한 등기를 할 수 없다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다20103 판결)].
1필의 토지의 일부만은 원칙적으로 등기의 대상이 될 수 없다[일물일권주의의 원칙상, 물건의 일부분이나 구성부분에는 물권이 성립할 수 없는 것이어서 구분 또는 분할의 절차를 거치지 아니한 채 하나의 부동산 중 일부분만에 관하여 따로 소유권보존등기를 경료하거나, 하나의 부동산에 관하여 경료된 소유권보존등기 중 일부분에 관한 등기만을 따로 말소하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다39582 판결). 그러나 1필의 토지의 일부도 분할되면 다시 1필의 토지가 되므로 분필등기 후 소유권이전등기를 하는 것은 가능하다].
그러나 지상권, 지역권(법 제137조), 전세권(법 제139조)[부동산의 일부에 대한 전세권의 경우 전세권자의 경매청구권과 관련하여 견해의 대립이 있다. 판례는 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 제318조의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다고 하여 부정설을 취하고 있다(대법원 1992. 3. 10. 자 91마256, 257 결정). 나아가, 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능한 사안이라 하더라도 전세권의 목적을 초과하는 경매신청은 허용되지 않는다(대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정)고 한다] 등 용익물권은 1필 토지의 일부 위에 설정할 수 있는데, 등기시 그 범위를 도면으로 표시하고 도면편철장을 통해 공시한다. 담보물권인 저당권은 1필의 토지의 일부 위에 설정할 수 없으나 지분에는 설정할 수 있다.
한편, 등기부상 1필지 토지의 특정된 일부분에 대한 처분금지가처분등기는 할 수 없으므로, 1필지 토지의 특정 일부분에 관한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여는 바로 분할등기가 될 수 있다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분결정에 기한 등기촉탁에 의하여 그 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분등기를 할 수 밖에 없다[대법원 1975. 5. 27. 선고 75다190 판결, 1997. 9. 11. 예규 제881호].
(3) 건물
(가) 지붕, 주벽 또는 이와 유사한 것을 가지고 토지에 정착한 건조물로서 그 목적으로 하는 용도에 공할 수 있는 상태에 있는 것을 말한다.
따라서 어떤 공작물이 건물로서 등기될 수 있기 위해서는 그 건축물이 토지에 견고하게 정착되어 있는지(정착성), 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 있는지(외기분단성), 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는지(용途성) 등의 3가지 조건을 구비하지 않으면 안 된다고 할 것이나, 구체적으로는 사회의 일반 거래 관념에 따라 판단한다[최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 법률상 건물이라고 할 것이다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 ; 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 ; 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결)].
예컨대, 유류저장탱크[대법원 1990. 7. 27. 선고 90다카6160 판결. 다만 손쉽게 이동시킬 수 있는 구조물이 아닌 경우에 한한다], 사일로(silo), 농업용 고정식 온실, 비각, 경량철골조 경량패널지붕 건축물, 조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지붕 주택 등은 건물로서 소유권보존등기를 할 수 있는 반면, 건물의 부대설비(승강기, 발전시설, 보일러시설, 냉난방시설, 배전시설 등), 지하상가의 통로, 컨테이너, 비닐하우스, 주유소 캐노피, 일시 사용을 위한 가설건축물, 양어장, 옥외 풀장 등은 건물로서 소유권보존등기를 할 수 없다.
지방세법 제104조 제4호 소정의 건축물과 동일하지는 않다.
(나) 건물의 개수
물리적 구조, 거래 또는 이용의 면에서 본 건물의 상태, 건축자의 의사 등을 고려하여 판단한다.
권리자의 주관적 의사가 고려되는 결과, 본 건물의 사용에만 제공되는 부속건물이라 하여도 소유자의 신청에 따라 본 건물과 합하여 1개의 건물로 등기를 할 수 있고 또는 그 부속건물을 본 건물과는 별도로 1개의 독립건물로 등기를 할 수 있다(대법원 1974. 12. 24. 선고 74다1163 판결).
(다) 건물의 구분
집합건물법 제1조는 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있는 경우에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다‘라고 규정하고 있다.
따라서 1동의 건물을 구분한 건물이 구조상, 이용상의 독립성을 가지면 소유자의 의사에 따라 독립한 건물로 할 수 있다.
즉 각 구분건물이 구조상ㆍ이용상의 독립성을 갖추어 집합건물로서의 객관적 요건은 충족하더라도 소유자가 구분소유를 하고자 하는 구분의사를 가지고 그 구분의사를 표시하는 구분행위를 하여야만 집합건물이 된다[따라서 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다. 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 ; 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결 참조)].
(라) 건물의 동일성
증축 또는 개축으로 물리적 변경이 생긴 경우 변경 전후 소유권의 목적물로서의 동일성 유무, 등기부에 표시된 건물과 변경 후의 건물과의 동일성이 문제된다.
재축 즉, 종전의 건물을 전부 헐고 그 재료를 써서 같은 곳에 새로운 건물을 건축하는 경우에는 동일성이 없다.
건물의 동일성의 문제는 건물에 관한 보존등기의 효력의 문제와 직결된다.
건물에 관한 보존등기가 어떤 건물을 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회관념상 그 등기의 표시로써 당해 실제의 건물의 동일성을 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되는 것으로 그 등기상의 표시와 실제의 건물과의 사이에 건물의 건축시기, 건물 각 부분의 구조, 평수, 소재 지번 등에 관하여 다소의 차이가 있다 할지라도 사회관념상 동일성 혹은 유사성이 있다고 인식될 수 있는 것이면 그 등기는 당해 건물에 관한 등기로서 유효하나[대법원 1981. 12. 8. 선고 80다163 판결(1981. 12. 8. 예규 제402호) ; 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 ; 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결], 만약 그 차이가 중대하여 등기상의 표시와 실제상의 상태와의 사이에 동일성 또는 유사성조차 인식될 수 없는 것이라면 그 건물에 관한 다른 보존등기나 등기의 형식상 이해관계인이 없어 경정등기가 허용되는 경우를 제외하고는 그 등기는 무효이다[대법원 1980. 10. 27. 선고 79다636, 637 판결 ; 1987. 6. 9. 선고 86다카977 판결][주택이 건립되어 있는 토지의 지번표시는 그 지상에 건립된 건물을 상호 식별하는데 중요한 요건의 하나가 되는 것이므로 건물보존등기의 지번표시가 양자의 위치가 판이하게 뒤바뀌어 잘못되었다면 그 등기는 실질관계에 부응하는 유효한 등기라고 할 수 없고 그 건물에 관하여 따로 실질관계에 부응되는 보존등기가 된 경우에는 지번표시가 잘못된 건물등기는 벌써 경정등기절차에 의하여 유효한 취급을 받게 될 여지조차 없게 되는 것이다(대법원 1978. 6. 27. 선고 77다405 판결, 1978. 6. 27. 예규 제319호)].
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
【소개】
윤경 변호사는 부동산경매, 강제집행, 보전처분(가압류·가처분), 형사, 기업자문, M&A, 민사, 행정, 저작권법 및 부정경쟁방지법 등을 전문분야로 하고 있습니다. 1988년에 판사로 임관한 이래 서울중앙지방법원, 서울고등법원, 대법원 재판연구관, 사법연수원 교수 등으로 근무하다가 2010년 서울중앙지방법원 형사합의부 부장판사(경제범죄 전담부)를 역임하고 퇴직하였습니다. ‘법원실무제요 강제집행’과 ‘주석 민사소송법’ 및 ‘주석 민사집행법’의 집필위원을 역임한 바 있고, 저서로는 「민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회」, 「저작권법(2005), 육법사」등이 있으며, 80여 편의 논문을 각종 학술지에 발표하였습니다. 현재 대한변호사협회에 ‘민사집행법’ 및 ‘지식재산권법’의 전문가로 정식인증등록(등록번호 제2010-104, 105) 되어 있는 민사집행(부동산경매)의 최고권위자이자 민사법 이론의 대가입니다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표