【(부동산등기법) 변경등기의 요건 및 절차 <대지권의 변경등기절차 및 등기명의표시인의 변경절차>】 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사변호사】
<대지권의 변경등기절차 및 등기명의표시인의 변경절차>
● 변경등기의 요건 및 절차
1. 변경등기의 의의
등기와 실체관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 그 불일치를 제거하기 위하여 기존의 등기를 변경하는 등기가 이른바 광의의 변경등기이다.
불일치가 원시적으로 생긴 경우 그 시정을 위한 것이 경정등기이고, 협의의 변경등기는 이미 등기되어 있는 사항에 관하여 후발적으로 실체관계의 변경이 생긴 경우 등기를 이와 일치시킬 목적으로 행하여지는 등기를 말한다.
이하에서는 협의의 변경등기에 관하여 설명하고 경정등기는 항을 바꾸어서 설명하기로 한다.
다만 변경등기와 경정등기는 제거하여야 할 불일치가 후발적이냐 원시적이냐의 차이가 있을 뿐 나머지는 차이가 없으므로 위와 같은 차이점을 제외하고는 후술하는 경정등기에 관한 설명이 그대로 변경등기에 적용될 수 있을 것이다.
2. 종류
(1) 표시란의 변경등기(부동산의 사실적 사항에 변동이 생긴 경우 등기부의 기재를 사실과 일치시키기 위하여 하는 등기이므로 실체적 권리관계와는 무관하여 등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 있을 수 없다)
(가) 부동산의 변경의 등기
이는 부동산 자체에 실질적ㆍ물체적 변경(면적의 증감ㆍ지목의 변경ㆍ건물 종류 또는 구조의 변경ㆍ부속건물의 신축 등)이 있는 경우의 변경등기이다.
(나) 부동산의 표시의 변경등기
이는 부동산의 동일성을 나타내는 표시에 관하여 변경(부동산 소재지 명칭의 변경ㆍ지번의 개정에 의한 변경ㆍ건물 번호의 변경 등)이 있는 경우 하게 되는 변경등기이다.
(다) 대지권의 변경등기
구분건물의 대지권의 변경이 있는 경우에 하게 되는 변경등기이다.
즉 대지권의 등기가 없는 건물에 대지권이 생기거나, 대지권의 등기가 있는 건물에 대지권이 대지권 아닌 것으로 되거나 또는 대지권의 표시에 변경이 있는 경우에 하는 등기이다. 대지권은 구분건물의 등기용지의 표제부 표시란에 그 구분건물의 표시와 함께 등기하는 것으로 되어 있으므로 그 변경등기는 등기절차상으로는 표시란의 변경등기에 해당한다.
대지권의 표시의 변경을 하게 되는 것은 다음과 같은 경우를 생각할 수 있다.
① 구분건물과 일체성을 갖는 대지권이 생긴 때
예컨대, 건물이 소재하는 토지 이외의 토지를 건물의 대지로 하는 규약을 설정한 경우 또는 대지사용권의 분리 처분을 인정하는 규약의 폐지로 그 대지사용권이 전유부분과 분리 처분할 수 없는 것으로 되는 경우에는, 구분건물 내지 전유부분과 일체성이 있는 대지권이 새로 생기게 되어, 이를 표시하는 등기를 하게 된다.
② 종래 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기되어 있던 대지사용권이 그러한 일체성이 없는 것으로 되는 때
예컨대, 규약상 대지에 관한 규약을 폐지하거나, 또는 분리 처분을 인정하는 규약을 설정한 때에는 전유부분과 일체성 있는 대지권으로 등기되어 있는 대지사용권을 그러한 일체성이 없는 것으로 표시하기 위하여 종전의 대지권의 표시를 변경하는 등기를 하게 된다.
③ 구분건물과 일체성이 있는 것으로 등기되어 있는 대지권의 목적인 토지에 관하여 변경이 생긴 때(합필이나 분필 등으로)
④ 구분건물과 일체성 있는 대지권으로 등기된 권리 자체가 소멸한 때
예컨대, 지상권이나 전세권 또는 임차권이 대지권으로서 등기되었으나, 이들 권리가 존속기간의 만료 또는 해지 등으로 소멸하는 때이다.
(2) 사항란의 변경등기
(가) 권리의 변경의 등기
등기되어 있는 권리 그 자체에 어떤 변경(권리의 존속기간의 변경, 이율의 변경, 지료나 차임의 증감, 변제기의 변경 등)이 있는 경우에 하게 되는 변경등기이다[등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 있다. 부동산 등기부의 사항란에 기재된 근저당권 설정등기의 접수일자는 등기가 접수된 날을 나타내는 하나의 사실기재에 불과하고 실체적 권리관계와 무관한 것으로서 그 변경에 등기권리자와 등기의무자의 관념이 있을 수 없다. 따라서 그 변경을 구하는 소는 소의 이익이 없어 부적법하다(대법원 2003. 10. 24. 선고 2003다13260 판결)].
따라서 권리 자체에 관하여는 변경이 없고 다만 권리의 주체가 변경되는 경우와는 구별되며, 또한 권리의 객체인 부동산 자체의 변경이나 부동산의 표시의 변경과 같이 실질적으로는 권리에 변경이 생기더라도 등기상으로는 표시란의 변경에 지나지 않는 경우는 제외된다.
(나) 등기명의인의 표시의 변경등기
권리자의 표시(성명ㆍ주소ㆍ주민등록번호 등)에 변경이 있는 경우에 하는 변경등기이다[등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 없다].
3. 요건 및 절차
(1) 부동산 자체의 변경등기나 부동산의 표시의 변경등기는 그 부동산 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하고(법 제90조, 101조), 독립등기의 방법으로 행해진다.
(2) 등기명의인의 표시의 변경등기는 등기명의인이 법 제48조 제1항 소정의 서면을 첨부하여 단독으로 신청하고(법 제31조), 부기등기의 방법으로 행해진다(법 제65조). 등기명의인의 표시의 변경등기는 그 등기명의인의 동일성이 유지되는 범위 내에서 그 등기부상의 표시를 실제와 합치시키기 위하여 행하여지는 것에 불과할 뿐 어떠한 권리변동을 가져오는 것이 아니므로(대법원 2000. 5. 12. 선고 99다69983 판결), 그 등기가 잘못된 경우에도 등기명의인은 다시 소정의 서면을 갖추어 경정등기를 하면 되는 것이고(이 경우 소로써 그 표시변경등기의 말소를 구하는 것은 소의 이익이 없어 허용되지 아니한다(대법원 1999. 6. 11. 선고 98다60903 판결 ; 각주 139의 99다69983 판결) 따라서 거기에는 등기의무자의 관념이 있을 수 없다.
그러나, 등기명의인의 표시변경의 등기가 그 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행하여져서 그 등기가 타인을 표상하는 결과에 이르렀다면 이 경우에는 원래의 등기명의인은 새로운 등기명의인을 상대로 소로써 그 변경등기의 말소를 구할 수밖에 없다[대법원 1985. 11. 12. 선고 85다81, 85다카325 판결 ; 1992. 11. 13. 선고 92다39167 판결(등기관이 환지에 따른 촉탁등기를 하는 과정에서 착오로 동명이인의 주민등록번호를 기재하였음을 기화로 그 동명이인이 신청착오를 원인으로 한 주소변경등기를 마친 경우) ; 대법원 1993. 11. 29. 자 93마1645 결정(원래의 등기명의인인 ‘경주이씨 석촌공파 종친회’와 전혀 동일성이 없는 ‘경주이씨 석촌후위 경담파 소종중’이 허위서류를 근거로 자기 앞으로 등기명의인 표시 변경등기를 행한 경우) ; 1997. 2. 14. 선고 96다44334 판결 등].
(3) 권리변경등기는 등기권리자․등기의무자의 공동신청에 의하고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기등기에 의하여 그 등기를 하며(법 제63조), 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때는 주등기(독립등기, 이해관계인의 등기보다 후순위의 등기)에 의하여 그 변경등기를 할 수 있다[전세금이 상향 조정되었다면 전세금 변경 계약에 기한 전세권 변경등기를 하여야 하고 그 등기를 신청하는 때에는 신청서에 이해관계인인 후순위저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있고, 그렇지 아니한 때에는 독립등기로 할 수 있다(1985. 1. 31. 예규 제551호). 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간 연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다(1998. 11. 17. 등기 3402-1146 질의회답)](이러한 뜻에서 등기상 이해관계인의 승낙 등은 권리변경등기의 요건이라기보다는, 권리변경의 부기등기의 요건이라고 할 수 있다 ).
권리변경등기를 부기등기로 할 때는 종전의 변경전 등기사항을 붉은 선으로 지워야 하나(법 제64조)[전산등기부에서는 ‘실선을 그어 말소의 취지를 기록’한다(법 제177조의4 제2항, 규칙 제142조)], 주등기로 할 때에는 붉은 선으로 지워서는 안 된다.
부동산등기법 제52조 단서 제5호는 “등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기등기로 할 수 없다.”라고 규정하고 있는데, 이때 등기상 이해관계 있는 제3자란 기존 등기에 권리변경등기나 경정등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기명의인을 의미하고, 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하며 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지는 고려의 대상이 되지 아니한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2014다87878 판결 대여금등).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표