【부동산등기법<변경등기, 표시변경등기(부동산표시의 변경등기), 경정등기>】《변경등기의 요건 및 절차, 경정등기의 요건 및 절차(부동산표시의 경정 및 등기명의인의 표시경정절차), 등기..

【부동산등기법<변경등기, 표시변경등기(부동산표시의 변경등기), 경정등기>】《변경등기의 요건 및 절차, 경정등기의 요건 및 절차(부동산표시의 경정 및 등기명의인의 표시경정절차), 등기명의인 표시변경등기에 대한 말소청구》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 변경등기의 요건 및 절차

 

가. 변경등기의 의의

 

⑴ 등기와 실체관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 그 불일치를 제거하기 위하여 기존의 등기를 변경하는 등기가 이른바 광의의 변경등기이다.

불일치가 원시적으로 생긴 경우 그 시정을 위한 것이 경정등기이고, 협의의 변경등기는 이미 등기되어 있는 사항에 관하여 후발적으로 실체관계의 변경이 생긴 경우 등기를 이와 일치시킬 목적으로 행하여지는 등기를 말한다.

 

⑵ 이하에서는 협의의 변경등기에 관하여 설명하고 경정등기는 항을 바꾸어서 설명하기로 한다.

다만 변경등기와 경정등기는 제거하여야 할 불일치가 후발적이냐 원시적이냐의 차이가 있을 뿐 나머지는 차이가 없으므로 위와 같은 차이점을 제외하고는 후술하는 경정등기에 관한 설명이 그대로 변경등기에 적용될 수 있을 것이다.

 

나. 종류

 

⑴ 표시란의 변경등기(부동산의 사실적 사항에 변동이 생긴 경우 등기부의 기재를 사실과 일치시키기 위하여 하는 등기이므로 실체적 권리관계와는 무관하여 등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 있을 수 없다)

 

㈎ 부동산의 변경의 등기

 

이는 부동산 자체에 실질적ㆍ물체적 변경(면적의 증감ㆍ지목의 변경ㆍ건물 종류 또는 구조의 변경ㆍ부속건물의 신축 등)이 있는 경우의 변경등기이다.

 

㈏ 부동산의 표시의 변경등기

 

이는 부동산의 동일성을 나타내는 표시에 관하여 변경(부동산 소재지 명칭의 변경ㆍ지번의 개정에 의한 변경ㆍ건물 번호의 변경 등)이 있는 경우 하게 되는 변경등기이다.

 

㈐ 대지권의 변경등기

 

구분건물의 대지권의 변경이 있는 경우에 하게 되는 변경등기이다.

즉 대지권의 등기가 없는 건물에 대지권이 생기거나, 대지권의 등기가 있는 건물에 대지권이 대지권 아닌 것으로 되거나 또는 대지권의 표시에 변경이 있는 경우에 하는 등기이다. 대지권은 구분건물의 등기용지의 표제부 표시란에 그 구분건물의 표시와 함께 등기하는 것으로 되어 있으므로 그 변경등기는 등기절차상으로는 표시란의 변경등기에 해당한다.

 

대지권의 표시의 변경을 하게 되는 것은 다음과 같은 경우를 생각할 수 있다.

 

① 구분건물과 일체성을 갖는 대지권이 생긴 때

예컨대, 건물이 소재하는 토지 이외의 토지를 건물의 대지로 하는 규약을 설정한 경우 또는 대지사용권의 분리 처분을 인정하는 규약의 폐지로 그 대지사용권이 전유부분과 분리 처분할 수 없는 것으로 되는 경우에는, 구분건물 내지 전유부분과 일체성이 있는 대지권이 새로 생기게 되어, 이를 표시하는 등기를 하게 된다.

 

② 종래 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기되어 있던 대지사용권이 그러한 일체성이 없는 것으로 되는 때

예컨대, 규약상 대지에 관한 규약을 폐지하거나, 또는 분리 처분을 인정하는 규약을 설정한 때에는 전유부분과 일체성 있는 대지권으로 등기되어 있는 대지사용권을 그러한 일체성이 없는 것으로 표시하기 위하여 종전의 대지권의 표시를 변경하는 등기를 하게 된다.

 

③ 구분건물과 일체성이 있는 것으로 등기되어 있는 대지권의 목적인 토지에 관하여 변경이 생긴 때(합필이나 분필 등으로)

 

④ 구분건물과 일체성 있는 대지권으로 등기된 권리 자체가 소멸한 때

예컨대, 지상권이나 전세권 또는 임차권이 대지권으로서 등기되었으나, 이들 권리가 존속기간의 만료 또는 해지 등으로 소멸하는 때이다.

 

⑵ 사항란의 변경등기

 

㈎ 권리의 변경의 등기

 

등기되어 있는 권리 그 자체에 어떤 변경(권리의 존속기간의 변경, 이율의 변경, 지료나 차임의 증감, 변제기의 변경 등)이 있는 경우에 하게 되는 변경등기이다[등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 있다. 부동산 등기부의 사항란에 기재된 근저당권 설정등기의 접수일자는 등기가 접수된 날을 나타내는 하나의 사실기재에 불과하고 실체적 권리관계와 무관한 것으로서 그 변경에 등기권리자와 등기의무자의 관념이 있을 수 없다. 따라서 그 변경을 구하는 소는 소의 이익이 없어 부적법하다(대법원 2003. 10. 24. 선고 2003다13260 판결)].

따라서 권리 자체에 관하여는 변경이 없고 다만 권리의 주체가 변경되는 경우와는 구별되며, 또한 권리의 객체인 부동산 자체의 변경이나 부동산의 표시의 변경과 같이 실질적으로는 권리에 변경이 생기더라도 등기상으로는 표시란의 변경에 지나지 않는 경우는 제외된다.

 

㈏ 등기명의인의 표시의 변경등기

 

권리자의 표시(성명ㆍ주소ㆍ주민등록번호 등)에 변경이 있는 경우에 하는 변경등기이다[등기권리자ㆍ등기의무자의 개념이 없다].

 

다. 요건 및 절차

 

⑴ 부동산 자체의 변경등기나 부동산의 표시의 변경등기는 그 부동산 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하고(법 제90조, 101조), 독립등기의 방법으로 행해진다.

 

⑵ 등기명의인의 표시의 변경등기는 등기명의인이 법 제48조 제1항 소정의 서면을 첨부하여 단독으로 신청하고(법 제31조), 부기등기의 방법으로 행해진다(법 제65조). 등기명의인의 표시의 변경등기는 그 등기명의인의 동일성이 유지되는 범위 내에서 그 등기부상의 표시를 실제와 합치시키기 위하여 행하여지는 것에 불과할 뿐 어떠한 권리변동을 가져오는 것이 아니므로(대법원 2000. 5. 12. 선고 99다69983 판결), 그 등기가 잘못된 경우에도 등기명의인은 다시 소정의 서면을 갖추어 경정등기를 하면 되는 것이고(이 경우 소로써 그 표시변경등기의 말소를 구하는 것은 소의 이익이 없어 허용되지 아니한다(대법원 1999. 6. 11. 선고 98다60903 판결 ; 각주 139의 99다69983 판결) 따라서 거기에는 등기의무자의 관념이 있을 수 없다.

 

그러나, 등기명의인의 표시변경의 등기가 그 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행하여져서 그 등기가 타인을 표상하는 결과에 이르렀다면 이 경우에는 원래의 등기명의인은 새로운 등기명의인을 상대로 소로써 그 변경등기의 말소를 구할 수밖에 없다[대법원 1985. 11. 12. 선고 85다81, 85다카325 판결 ; 1992. 11. 13. 선고 92다39167 판결(등기관이 환지에 따른 촉탁등기를 하는 과정에서 착오로 동명이인의 주민등록번호를 기재하였음을 기화로 그 동명이인이 신청착오를 원인으로 한 주소변경등기를 마친 경우) ; 대법원 1993. 11. 29. 자 93마1645 결정(원래의 등기명의인인 ‘경주이씨 석촌공파 종친회’와 전혀 동일성이 없는 ‘경주이씨 석촌후위 경담파 소종중’이 허위서류를 근거로 자기 앞으로 등기명의인 표시 변경등기를 행한 경우) ; 1997. 2. 14. 선고 96다44334 판결 등].

 

⑶ 권리변경등기는 등기권리자․등기의무자의 공동신청에 의하고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기등기에 의하여 그 등기를 하며(법 제63조), 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때는 주등기(독립등기, 이해관계인의 등기보다 후순위의 등기)에 의하여 그 변경등기를 할 수 있다[전세금이 상향 조정되었다면 전세금 변경 계약에 기한 전세권 변경등기를 하여야 하고 그 등기를 신청하는 때에는 신청서에 이해관계인인 후순위저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있고, 그렇지 아니한 때에는 독립등기로 할 수 있다(1985. 1. 31. 예규 제551호). 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간 연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다(1998. 11. 17. 등기 3402-1146 질의회답)](이러한 뜻에서 등기상 이해관계인의 승낙 등은 권리변경등기의 요건이라기보다는, 권리변경의 부기등기의 요건이라고 할 수 있다).

권리변경등기를 부기등기로 할 때는 종전의 변경전 등기사항을 붉은 선으로 지워야 하나(법 제64조)[전산등기부에서는 ‘실선을 그어 말소의 취지를 기록’한다(법 제177조의4 제2항, 규칙 제142조)], 주등기로 할 때에는 붉은 선으로 지워서는 안 된다.

부동산등기법 제52조 단서 제5호는 “등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기등기로 할 수 없다.”라고 규정하고 있는데, 이때 등기상 이해관계 있는 제3자란 기존 등기에 권리변경등기나 경정등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기명의인을 의미하고, 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하며 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지는 고려의 대상이 되지 아니한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2014다87878 판결 대여금등).

 

2. 경정등기의 요건 및 절차(부동산표시의 경정 및 등기명의인의 표시경정절차)

 

가. 경정등기의 의의

 

착오 또는 유루로 인하여 발생한, 등기와 실체관계 사이의 원시적인 불일치를 시정할 목적으로 하는 등기를 말한다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정).

경정등기에는 부동산 표시, 등기명의인 표시에 관한 것과 권리에 관한 것이 있다.

 

나. 요건

 

⑴ 등기에 관하여 착오․유루가 있을 것

 

등기부에 기재하는 사항 중 등기번호 또는 표시번호에 착오․유루가 있는 경우에는 자구정정의 방법으로 시정하면 되는 반면, 순위번호에 관하여 착오․유루가 있는 경우에는 경정등기의 방법으로 시정하여야 한다(반대설 있음).

등기원인에 대한 경정도 가능하다[대법원 2013. 6. 27 선고 2012다118549 판결 : 甲이 乙을 상대로 소유권이전등기의 등기원인을 증여에서 매매로 경정하는 절차의 이행을 청구한 사안에서, 공동 신청에 의한 소유권이전등기의 경우 쌍방이 공동으로 등기원인을 경정하는 등기를 신청할 수 있고, 상대방이 이를 거부하는 경우에는 그를 상대로 경정등기절차이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청할 수 있다].

 

⑵ 등기사항의 일부에 관하여 착오․유루가 있을 것

 

등기신청이 있었음에도 불구하고 등기를 전혀 실행하지 않고 탈루한 것과 같이 등기사항 전부의 유루가 있는 경우는 이의신청이나 국가배상의 문제일 뿐 경정등기의 문제가 아니라는 견해와 경정등기가 허용된다는 견해의 대립이 있다.

등기 실무례에 의하면 등기관의 과오로 인하여 등기사항 전부를 유루한 경우에는 경정등기절차로 이를 해결하고 있다(경정등기절차에 관한 업무처리지침 2014. 12. 1. 예규 제1564호)

판례도 직권 경정등기를 허용하는 입장이다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1385 판결).

한편, 등기 전부의 착오, 예컨대 저당권설정등기를 하여야 하는데 소유권이전등기를 하였다거나 등기할 이유가 전혀 없음에도 불구하고 어떤 등기를 한 경우에는 법 제27조 제1항의 신청주의 원칙에 위반되어 무효이므로, 말소등기 또는 말소회복등기의 문제일 뿐이다(대법원 1983. 10. 11. 선고 83다386 판결).

 

⑶ 등기와 실체관계의 불일치는 당초의 등기절차에서 발생한 것일 것

 

이 점에서 등기완료 후의 실체관계 변경을 원인으로 하는 변경등기와 다르다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정 참조).

즉, 경정등기는 이미 이루어진 등기의 일부를 보정하는 목적으로 한 것으로서, 그 기존등기의 등기절차에 있어서 당초부터 착오․유루가 있어 그 등기가 원시적으로 실체관계와 일치하지 아니한 경우에 이를 경정하는 등기절차를 말하는 것이다(대법원 1970. 11. 13. 자 70마538 결정 ; 1983. 7. 27. 자 83마226 결정).

착오․유루의 원인은 당사자의 잘못에서 나온 것이든 등기관의 잘못에서 나온 것이든 묻지 않는다. 당사자의 고의에 의한 경우에도 경정등기가 허용된다.

 

⑷ 착오․유루는 당해 등기의 완료 후에 정정하려는 것일 것

 

수작업등기의 경우 등기관이 등기부에 등기사항을 기재하고 날인하여 등기가 완료된다는 것은 앞서 본 바와 같으므로, 등기사항을 등기부에 기재하였더라도 날인을 마치기 전에는 ‘자구정정’의 방법으로 시정하면 된다.

 

⑸ 착오․유루를 경정하더라도 등기의 동일성을 해하지 않을 것

 

경정 전후를 통하여 등기의 동일성이 인정될 수 있어야 한다.

그러므로 권리의 객체에 착오가 있거나 권리의 종류를 그르친 경우에는 경정등기에 의하여 이를 시정할 수 없고, 부동산 표시의 경정 역시 그 동일성이 인정되는 경우에 한하여 허용됨이 원칙이다.

경정등기가 허용되는 한계의 문제로서 주로 논의되고 있으며, 경우를 나누어 살펴본다.

 

㈎ 부동산 표시의 경정

 

① 부동산 표시에 관한 경정등기는 표제부에 등기된 부동산의 물리적 현황이 객관적 사항에 합치하지 아니하고 그 등기가 착오․유루로 인하여 생긴 경우에 동일성이 인정되는 범위 내에서 이를 바로 잡는 것을 말한다(대법원 1995. 12. 5. 선고 94다44989 판결 ; 1997. 2. 25. 선고 96다51561 판결).

 

② 일반적으로 부동산 소재지나 지번 등의 표시에 다소의 착오․오류가 있다고 할지라도 그것이 실제의 권리관계를 표시함에 족할 정도로 동일 혹은 유사성이 있다고 인정되는 경우에는 등기가 유효하고, 착오․오류가 중대하여 그 실질관계와 동일성 또는 유사성조차 인정할 수 없다면 그 등기는 공시의 기능을 발휘할 수 없다(대법원 1995. 9. 29. 선고 95다22849, 22856 판결 ; 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결).

 

③ 따라서 토지의 소재 또는 지번의 표시에 착오․유루가 있음을 이유로 한 경정은 그 경정의 전후를 통하여 표시된 부동산의 동일성에 변함이 없는 것이라고 여겨질 정도로 착오․유루가 경미하거나 극히 부분적일 때에 한하여 허용된다(대법원 1989. 1. 31. 선고 87다카2358 판결).

 

④ 판례는 동일성의 인식기준을 대체로 등기기재의 외관상의 근사성에서 구하고 있으나, 구체적인 사정에 따라 융통성 있는 취급을 하고 있다[동일성 또는 유사성이 인정되는 경우: “산 315”와 “산 315의 1”(대법원 1976. 6. 22. 선고 76다579 판결), “경기 시흥군 신동면 양재리 125의 2”와 “서울 강남구 양재동 125 답 435평”(대법원 1987. 1. 23. 자 86마784 결정), “미아동 791의 2685, 1542, 1737 지상 연와조 세멘블록조 세멘와즙 및 슬래브즙 평가건 주택 1동 건평 24평 4홉”과 “미아동 791의 2685 지상 연와조 세멘와즙 평가건 주택 1동 건평 12평 2홉 5작”(대법원 1980. 4. 8. 선고 80다129 판결), “의정부시 가룡동 6 철근콘크리트 슬래브 점포 1동 1층 건평 59평 9홉 4작, 철근콘크리트 슬래브 주택 1동 2층 건평 59평 9홉 4작”과 “의정부시 가룡동 6 제10호 철근콘크리트조 슬래브즙 2계건 점포 및 주택 1동 건평 56평 3홉 6작(점포), 2계건평 56평 3홉 6작(주택) (대법원 1987. 7. 7. 선고 87누95 판결), 연립주택의 “가”동과 “나”동이 뒤바뀌어 기재된 경우(대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카2735 판결 ; 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결) 등 / 동일성 또는 유사성이 인정되지 않는 경우 : “교문리 703의 5 대 80평”과 “교문리 701 대 117평” (각주 29의 대법원 1978. 6. 27. 선고 77다405 판결), “경기 화성군 우전면 화산리 산 61의 16 목조 일부 흙벽조 슬레이트즙 평가건 점포 및 주택 1동 건평 20평”과 “위 화산리 산 36의 5 목조 함석즙 평가건 영업소 1동 건평 16평” (각주 118의 대법원 1986. 7. 22. 선고 85다카1222 판결), 실제의 건물은 미산리 산 110의 1 및 12 지상 기도소 2동, 주택 1동, 창고 1동 등 4동의 독립건물인데, 등기부상으로는 미산리 산 110의 1, 12, 108의1, 141 지상에 주택, 수도원, 창고 등 모두 8동의 건물로 등재된 것(대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카977 판결), 행정구역이 다르게 기재되어 있는 경우(대법원 1995. 9. 29. 선고 95다22849, 22856 판결) 등].

 

⑤ 부동산표시에 관한 경정등기는 그 등기에 의하여 그 부동산에 관한 권리에 어떤 변동을 가져오는 것도 아니며, 또한 법 제74조에 의하여 경정등기에 준용되는 법 제63조는 권리변경의 등기에 있어서 그 등기에 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하도록 한 것이므로, 부동산의 표시에 관한 경정등기에서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙의 유무가 문제될 여지가 없다.

 

⑥ 또한 부동산의 표시에 관한 경정등기는 성질상 등기의무자의 존재를 생각할 수 없는 것으로서 그 등기는 등기명의인이나 대위권자의 단독신청에 의하여 행하여지고 그 대위권자에는 등기명의인에 대한 채권적 청구권을 갖는 자뿐만 아니라 물권적 청구권을 갖는 자도 포함된다[대법원 1992. 2. 28. 선고 91다34967 판결(미등기 부동산의 소유자가 착오로 오기되어 지번 중복이 된 부동산의 등기명의인을 대위하여 경정등기신청을 하지 않고 소송으로 그 절차의 이행을 구하는 것은 부적법하다는 이유로 원심의 기각판결을 취소하여 소를 각하한 사안이다). 부동산 표시의 경정등기의 경우에 등기상 利害관계있는 第3자의 승낙서 등을 필요로 하는가에 관하여는 학설상 긍정과 부정의 양견해의 대립이 있고 긍정설을 전제로 한 판례(대법원 1987. 1. 23. 자 86마784 결정), 예규(1981. 10. 30. 등기 제493호 법원행정처장 회답, 2005. 4. 30. 예규 제1100호로 폐지)도 있었으나 위 91다34967 판결은 부정설을 명시적으로 취하여 종전 판례를 사실상 변경한 것으로 이해할 수 있다. 현행 예규(2014. 12. 1. 예규 제1564) 또한 부동산 표시의 경정등기의 경우에 판결서나 제3자의 허가서 등은 제출할 필요가 없다고 규정하고 있다].

 

⑦ 한편, 부동산 표시에 중대한 착오․유루가 있어 당해 부동산의 등기로서 무효가 되는 경우에는 원칙적으로 경정등기가 허용되지 않으나, 판례는 이러한 경우에도 일정한 조건하에 경정등기를 허용하고 있다[대법원 1975. 4. 22. 선고 74다2188 전원합의체판결 ; 1977. 3. 8. 선고 76다1192, 1193 판결 ; 1978. 6. 27. 선고 77다405 판결 ; 1997. 2. 25. 선고 96다51561 판결 ; 2000. 3. 10. 선고 99다40975 판결 등].

즉, 동일성 혹은 유사성을 인정할 수 없는 착오․유루가 있는 경우라 할지라도 같은 부동산에 대하여 따로 보존등기가 존재하지 아니하거나 등기의 형식상으로 보아 예측할 수 없는 손해를 미칠 우려 있는 이해관계인이 없는 경우에는 등기의 경정을 허용하여 그 경정된 등기를 유효하다고 본다.

 

㈏ 등기명의인의 표시 경정

 

① 등기명의인의 표시 경정이란 등기부에 기재되어 있는 등기명의인의 성명, 주소나 상호, 사무소 등에 착오․유루가 있는 경우에 그 명의인으로 기재되어 있는 자의 동일성을 해함이 없이 이를 정정하는 것을 말한다.

경정등기가 허용되는 것은 등기명의인의 동일성이 인정되는 경우에 한하고(대법원 1981. 11. 6. 자 80마592 결정 ; 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결), 등기상 이해관계인이 없다거나 그의 승낙이 있다는 이유만으로 등기명의인의 동일성이 인정되지 않는 경우에도 경정등기가 허용되는 것은 아니다.

즉, 부동산 표시의 경정에서 인정되는 예외가 인정되지 아니한다.

위와 같은 경우 경정등기를 허용한다면 등기명의인 표시의 경정등기의 방법으로 권리변동을 가져올 우려가 있기 때문이다.

이러한 의미에서 등기명의인의 동일성은 앞서 본 부동산 표시의 동일성 문제와는 달리 표시 상호간의 ‘외관상의 근사성’은 문제되지 않고 ‘인격의 동일성’ 여부를 문제로 삼게 된다. 그러므로 경정전의 등기명의인과 경정후의 등기명의인이 동일인이라면 양자의 주소․성명 등 표시가 전혀 다른 경우에도 명의인표시의 경정등기가 허용된다[예컨대, ‘東仁庵’이라는 표시를 ‘석남사’라는 전혀 다른 이름으로 경정할 수 있고(대법원 1973. 8. 29. 자 73마669 결정의 원심 결정 내용), 이미 사망하여 실재하지 아니한 종친회 공동선조 명의로 경료된 소유권이전등기가 그 토지의 소유권을 종친회로 환원하기로 하는 의사로 이루어진 것이라면 종친회를 표상하는 등기로 보아야 한다(대법원 1995. 6. 13. 선고 94다36360 판결)].

 

② 등기명의인 표시의 경정등기는 등기명의인의 동일성이 유지되는 범위 내에서 등기부상의 표시를 실제와 합치시키기 위하여 행하여지는 것일 뿐 어떠한 권리변동을 가져오는 것이 아니므로 등기가 잘못된 경우라도 등기명의인은 다시 소정의 서면을 갖추어 경정등기를 하면 되고, 여기에 등기의무자의 관념이 있을 수 없다[부정한 방법으로 등기명의인 표시 경정등기가 이루어진 경우 원래의 등기명의인은 단독으로 명의인 표시 경정등기를 신청할 수 있다(대법원 1996. 9. 19. 자 95마457 결정). 사찰 대표자 아닌 자가 자신을 사찰 대표자로 하여 등기명의인표시 경정등기 신청을 하고 등기관이 이를 받아들여 등기부상 소유자 표시를 ‘금강사’에서 원래의 등록명칭과 다른 ‘대한불교조계종 금강사’로 경정하였다면 원래의 등기명의인은 그 표시상의 착오를 이유로 단독으로 경정등기 신청을 하여 원래의 등록명칭인 ‘금강사’라는 이름으로 표시를 고쳐놓을 수 있다고 한 사안이다].

반면, 등기명의인 표시의 경정등기가 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행하여져서 등기가 타인을 표상하는 결과에 이르렀다면 원래의 등기명의인이라도 경정등기신청을 하여 이를 경정할 수 없고 소로써 새로운 등기명의인을 상대로 경정등기의 말소를 구할 수밖에 없다[등기명의인 ‘유굉리’의 친동생인 유굉지가 허위 내용의 동일인증명서를 붙여 등기명의인표시의 경정등기를 신청하여 등기명의인을 유굉지로 고치는 경정등기를 마친 경우(대법원 1985. 11. 12. 선고 85다81, 85다카325 판결)].

등기실무례도 이와 같다[동일성을 해하는 등기명의인표시경정등기의 신청임에도 등기관이 이를 간과하여 수리한 경우, 종전 등기명의인으로의 회복등기 신청은 현재의 등기명의인이 단독으로 하거나 종전 등기명의인과 공동으로 하여야 하고, 종전등기명의인이 단독으로 한 등기신청은 수리할 수 없다(2014. 12. 1. 예규 제1564호 제2항 다.참조)].

 

③ 위와 같이 등기명의인의 경정등기는 그 명의인의 동일성이 인정되는 범위를 벗어나는 것이면 허용될 수 없는 것으로서 가사 그 등기명의자가 무권리자라고 하더라도 그 명의인을 다른 사람으로 바꾸는 것을 경정등기의 방법으로 할 수는 없는 것이나, 등기명의인의 동일성 유무가 명백하지 아니하여 경정등기 신청이 받아들여진 결과 명의인의 동일성이 인정되지 않는 위법한 경정등기가 마쳐졌다 하더라도, 그것이 일단 마쳐져서 경정 후의 명의자의 권리관계를 표상하는 결과에 이르렀고 그 등기가 실체관계에도 부합하는 것이라면 그 등기는 유효하다고 보아야 할 것이다[대법원 1989. 9. 26. 선고 88다카11930 판결 ; 1993. 7. 27. 선고 93다7945 판결 ; 1996. 4. 12. 선고 95다2135 판결].

 

④ 등기명의인 표시의 경정등기는 등기명의인이 법 제48조 제1항 소정의 서면을 첨부하여 단독으로 신청하고(법 제31조), 부기등기의 방법으로 행해진다(법 제65조).

 

㈐ 권리의 경정

 

권리에 관한 기재에 착오․유루가 있는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이나 이에 갈음하는 재판이 있거나 또는 그러한 제3자가 존재하지 않을 때에는 부기등기의 방법으로 경정등기를 할 수 있다(법 제74조, 제63조, 제64조). 이 경우에도 권리의 동일성이 요구되는데, 권리 자체의 착오․유루는 동일성이 인정되기 어려운 반면(예컨대, 지상권을 임차권으로, 근저당권을 저당권으로 기재한 경우이다.), 권리의 내용에 관한 착오․유루에 관하여는 동일성을 인정하기 수월할 것이다(예컨대, 지상권의 지료 또는 기한에 관한 착오․유루).

경정등기의 신청에 있어서 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있을 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판의 등본을 반드시 첨부하여야 하는바, 이 때 등기상 이해관계 있는 제3자라 함은 기존 등기에 존재하는 착오 또는 유루를 바로 잡는 경정등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기상의 권리자를 의미하는데, 그 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하고 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지 여부는 고려의 대상이 되지 아니한다(대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정).

등기상 이해관계 있는 제3자가 있고 그 제3자의 동의서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때 또는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에는 부기등기로 하고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으나 그 이해관계 있는 제3자의 동의서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 없는 경우에는 주등기로 한다(2014. 12. 1. 예규 제1564호)[후순위 저당권자가 있는 경우 근저당권의 채권최고액의 경정등기 형식(등기선례 1-438 ) : 갑이 채권최고액 6,000만원의 근저당권설정등기신청을 하였으나 등기부에는 채권최고액이 600만원으로 등기된 다음 을을 위한 후순위 근저당권설정등기가 경료된 경우에, 갑이 등기상의 이해관계인인 을(후순위 근저당권자)의 승낙서 또는 그에게 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여 경정등기신청을 한 때에는 부기에 의하여 경정등기를 하게 되므로 경정후의 등기는 경정전의 등기와 동일 순위를 유지하는 것이나, 위 서면을 첨부하지 아니한 때에는 등기되지 아니한 채권최고액(5,400만원)에 관하여는 주등기로 경정등기를 하게 되므로 그 부분은 을보다 후순위가 된다].

 

3. 등기명의인 표시변경등기에 대한 말소청구  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.891-893 참조]

 

가. 등기절차의 이행을 명하는 판결(의사의 진술을 명하는 판결) (= 공동신청주의)

 

부동산의 권리자는 등기부를 직접 소유ㆍ관리하거나 직접 등기하지 않는다.

그럼에도 부동산의 권리자를 상대로 이전등기, 말소등기 등을 청구하는 이유는 등기의 ‘공동신청주의’(부동산등기법 제23조 제1항) 때문이다.

원칙적으로 물권변동의 당사자들이 등기소에 함께 서류를 제출하여 등기를 신청해야 하는데, 일방 당사자가 이를 거부할 경우 다른 당사자가 소송을 제기하여 등기절차 이행을 명하는 확정판결을 받으면 이는 ‘의사의 진술을 명하는 판결’(민사집행법 제263조 제1항)에 해당하므로, 이를 대신 제출하여 등기를 신청하는 것이다.

 

나. 등기명의인 표시변경등기(경정등기) (= 단독신청)

 

경정등기는 등기명의인이나 부동산의 표시 등에 착오 또는 유루가 있는 경우에 ‘동일성’이 인정되는 범위에서 이를 정정하는 것을 말한다.

등기명의인 표시변경등기는 주소 변동, 개명 또는 이름 등에 착오가 있는 경우에 하는 것으로서 이는 경정등기에 해당한다.

‘동일성’이 유지되는 선에서 인정되는 것이므로 등기의 다른 상대방을 상정할 수 없고, 당연히 ‘단독신청’의 대상이 될 뿐이다(부동산등기법 제23조 제5항, 제6항).

따라서 잘못 이루어진 경정등기를 바로잡는 경우에도 원칙적으로 상대방에게 말소등기를 청구하는 경우는 있을 수 없다.

 

다. 동일성이 없는 등기명의인 표시변경등기가 이루어진 경우

 

⑴ 그러나 만약 등기명의인의 동일성이 유지되지 않는 경정등기가 이루어진 경우, 등기명의인의 동일성이 상실되었기 때문에 이를 다시 경정등기하는 방식으로는 바로잡을 수 없게 된다.

이때 단독으로 다시 경정등기의 신청을 하면 등기소에서 각하된다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결 : ① 등기명의인의 표시경정이란 등기부에 기재되어 있는 등기명의인의 성명, 주소나 상호, 사무소 등에 착오 또는 유루가 있는 경우에 그 명의인으로 기재되어 있는 자의 동일성을 변함이 없이 이를 정정하는 것을 말하므로, 이미 행하여진 2인의 공유등기를 그 뒤에 생긴 원인으로 그 중 1인의 지분을 말소하고 나머지 1인의 단독 소유로 경정하여 달라는 경정등기신청의 경우, 이러한 등기신청을 받아들인다면 그에 의하여 소유자가 변경되는 결과로 되어서 등기명의인의 동일성을 잃게 된다. ② 2인의 공유등기를 그 중 1인의 단독 소유로 경정하여 달라는 등기신청은 그 취지 자체에 있어서 이미 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우에 해당하므로 부동산등기법 제55조 제2호 소정의 사건이 등기할 것이 아닌 때에 해당하여 등기공무원은 이를 각하하여야 하고, 등기공무원이 이를 간과하고 등기신청을 수리하여 등기가 행하여진 경우에는 등기상 이해관계 있는 자는 부동산등기법 제178조 소정의 등기공무원의 처분에 대한 이의신청의 방법으로 그 등기의 시정을 구할 수 있으므로, 민사소송의 방법으로 그 시정을 구할 수는 없다).

 

⑵ 이러한 경우에는 해당 등기명의인을 상대로 말소등기청구의 소송을 제기하여 이를 바로 잡아야 한다(대법원 1985. 11. 12. 선고 85다81, 85다카325 판결 : 현재 등기부상의 표시가 실지 소유관계를 표상하고 있는 것이 아니라면 진실한 소유자가 그 소유권에 터잡아 표시상의 소유명의자를 상대하여 그 소유권에 장애가 되는 각 등기의 말소청구를 하는 것은 소유권의 내용인 침해배제권의 정당한 행사라 할 것이므로 원고가 그 명의로 소유권등기가 있던 소유자라면 허위로 동일인 증명을 얻어 피고명의로 표시경정등기를 하여 등기부 편제에 따라 현재의 신등기부에의 이기절차로서 피고명의의 소유권이전등기 및 보존등기가 경료되어 있는 이상 명의자인 피고에 대하여 위 각 등기의 말소를 청구할 수 있다).

 

라. 동일성 없는 등기명의인 표시변경등기에 대한 말소청구의 입증책임

 

위와 같은 형태의 말소등기청구는 그 본질이 소유권에 기한 물권적 청구권(방해배제청구권, 민법 제214조)에 해당한다.

따라서 말소등기청구를 하는 자는 자신이 부동산의 진실한 소유자임을 입증하여야 한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다1859 판결 : 등기명의인의 표시변경 또는 경정의 부기등기가 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행하여져서 부동산등기사항증명서상의 표시가 실지 소유관계를 표상하고 있는 것이 아니라면 진실한 소유자는 그 소유권의 내용인 침해배제청구권의 정당한 행사로써 그 표시상의 소유명의자를 상대로 그 소유권에 장애가 되는 부기등기인 표시변경 또는 경정등기의 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있으므로, 이와 같이 부동산의 등기명의인의 표시변경 또는 경정등기의 말소등기절차의 이행을 청구하려는 자는 자신이 부동산의 원래의 등기명의인에 해당하는 자로서 진실한 소유자라는 사실을 증명하여야 한다).

 

마. 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 마쳐진 표시변경등기에 대한 말소등기청구를 하기 위한 증명책임 및 증명하여야 할 사항(대법원 2021. 5. 7. 선고 2020다299214 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 마쳐진 표시변경등기에 대한 말소등기청구를 하기 위한 증명책임 및 증명하여야 할 사항이다.

 

⑵ 등기명의인의 표시변경 또는 경정의 부기등기가 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행하여져서 부동산등기사항증명서상의 표시가 실지 소유관계를 표상하고 있는 것이 아니라면 진실한 소유자는 그 소유권의 내용인 침해배제청구권의 정당한 행사로써 그 표시상의 소유명의자를 상대로 그 소유권에 장애가 되는 부기등기인 표시변경 또는 경정등기의 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있으므로, 이와 같이 부동산의 등기명의인의 표시변경 또는 경정등기의 말소등기절차의 이행을 청구하려는 자는 자신이 부동산의 원래의 등기명의인에 해당하는 자로서 진실한 소유자라는 사실을 증명하여야 한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다1859 판결 등 참조).

 

⑶ A 단체 명의로 소유권보존등기가 된 후, B 단체 명의로 표시변경등기가, 다시 C 단체 명의로 표시변경등기가 이루어졌는데, B 단체가 원고로서 C 단체인 피고를 상대로 표시변경등기의 말소를 구하는 사안이다.

 

⑷ 원심은 C 단체가 B 단체와 동일성이 인정되지 않는 이상 C 단체는 그 표시변경등기의 말소를 구할 의무가 있다고 판단하였으나, 대법원은 표시변경등기의 말소를 구하기 위해서는 진실한 소유자임을 증명하여야 하는바, B 단체로서는 자신이 진정한 소유자인 애초 소유권보존등기를 마친 A 단체와 동일하다는 사실까지 증명하여야 한다고 판단하여 이 부분에 관해서까지 심리할 필요가 있다고 보아 파기환송하였다.

 

4. 변경등기  [이하 부동산등기실무(II) P.8-23 참조]

 

가. 총설

 

⑴ 변경등기의 의의

 

① 등기제도가 거래의 안전과 신속에 이바지하기 위해서는 등기부상의 기록, 즉 부동산의 현상 및 권리관계에 관한 기록이 실체관계와 부합하여야 한다. 따라서 등기와 실체관계 사이에 불일치가 있는 경우에는 양자를 일치시킬 필요가 있는데, 이러한 경우에 인정되는 것이 광의의 변경등기이다.

 

② 광의의 변경등기란 등기의 일부가 실체관계와 부합하지 않는 경우에 그 등기를 실체관계에 부합하도록 바로 잡는 등기이다. 이는 등기 내용 중 일부를 바로 잡는 등기로서, 실체관계와 부합하지 아니하는 등기 전부를 등기기록에서 소멸시키는 말소등기와 구별된다. 광의의 변경등기는 등기와 실체관계가 불일치하게 된 원인이 등기신청 당시부터 존재하는 원시적인 것인지, 아니면 등기가 마쳐진 후에 후발적으로 생긴 것인지에 따라 경정등기와 협의의 변경등기로 나누어진다. 협의의 변경등기란 등기와 실체관계 사이의 불일치가 후발적으로 생긴 경우 이를 바로잡기 위하여 기존 등기의 일부를 변경하는 등기를 말하며, 통상 변경등기라고 하면 협의의 변경등기를 의미한다(이하에서 “변경등기”라고만 하면 협의의 변경등기를 뜻한다).

 

⑵ 변경등기의 종류

 

변경등기는 그 대상에 따라 권리의 변경등기(권리 내용의 불일치), 등기명의인표시의 변경등기(권리주체 표시의 불일치) 및 부동산표시의 변경등기(권리객체 표시의 불일치)로 나누어진다. 본절에서는 권리의 변경등기 및 등기명의인표시의 변경등기에 관하여 설명하고, 부동산표시의 변경등기는 부동산표시에 관한 등기로서 제2장에서 따로 설명하기로 한다.

 

나. 변경등기의 요건

 

⑴ 등기사항의 일부에 관하여 행해질 것

 

변경등기는 등기의 일부가 실체관계와 불일치한 경우에 그 불일치를 제거하기 위하여 행하여지는 등기이므로, 등기사항의 전부가 불일치한 경우에는 말소등기 또는 말소회복의 대상이 되고 변경등기는 할 수 없다. 여기서의 등기사항은 표제부의 부동산표시와 갑구ㆍ을구에 기록된 등기명의인표시 및 권리의 내용에 관한 사항을 말한다.

 

⑵ 등기 후에 변경사유가 발생하였을 것

 

변경등기는 등기를 할 때에는 실체관계와 부합하였으나 후발적인 사유로 등기내용에 변경이 생긴 경우에 행해지며, 이 점에서 착오 또는 유루에 의하여 원시적으로 등기신청의 내용과 다른 등기가 마쳐진 경우에 이를 시정하기 위한 경정등기와 구별된다.

 

⑶ 변경 전후의 등기에 동일성이 인정될 것

 

① 변경등기는 등기의 일부가 후발적 사유로 실체관계와 불일치하는 경우이므로 경정등기와 마찬가지로 변경 전과 변경 후의 등기에는 동일성이 인정되어야 한다. 그 이유는 다음과 같다. (i) 부동산표시의 변경등기에 의하여 전혀 다른 부동산의 표시로 변경하는 것을 허용한다면 이는 소유권보존등기에 의하여 새로운 등기기록을 개설하지 않고 다른 부동산에 관한 등기기록을 유용하는 것이 되어 부당하고, (ii) 등기명의인표시의 변경에 의하여 인격의 동일성이 없는 다른 명의인으로 변경할 수 있다면 이전등기에 의하여야 할 것을 변경등기로 하는 것이 되며, (iii) 권리의 변경등기는 적법하게 마쳐진 등기에 관하여 권리 내용의 증감, 존속기간 변경과 같은 후발적 변경사유가 있는 경우에 허용되는 것인데, 만일 동일성이 없는 경우에도 변경등기를 허용한다면 변경등기에 의하여 전혀 새로운 권리에 대한 물권변동을 발생시키게 되어 부당하기 때문이다. (ⅳ) 또한 변경등기는 부기등기로 실행되고 부기등기는 주등기의 순위에 의하므로 변경 전후의 등기에는 동일성을 필요로 한다.

 

② 이러한 변경등기의 동일성 요건은 등기상 이해관계 있는 제3자의 유무와는 별개의 문제이다. 즉 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에도 동일성이 없는 변경등기는 허용되지 않는다.

 

다. 권리의 변경등기

 

⑴ 의의

 

① 권리의 변경등기란 어떤 권리에 대한 등기를 마친 후에 그 등기로 공시되는 권리 내용에 관하여 변경이 있는 때에 하는 등기이다. 권리 내용의 변경이 아닌 권리주체의 변경(이전등기 또는 말소등기에 의함)이나 권리객체의 변경(부동산표시 변경등기에 의함)의 경우에는 권리의 변경등기를 할 수 없다.

 

② 실무상 권리변경등기의 예로는, 전세금의 증감ㆍ존속기간의 변경이 있는 경우의 전세권변경등기, 채권최고액의 증감ㆍ채무자의 변경ㆍ지분 일부에 대한 근저당권의 포기 등으로 인한 근저당권변경등기 등을 들 수 있다. 또한 민법상 공동소유의 형태 중 공유에서 합유로, 합유에서 공유로 변경하는 등기는 소유권이전등기가 아닌 소유권의 변경등기로 하는 것이 현행 실무이다. 여기서는 권리변경의 등기에 관하여 일반적인 사항만 서술하고 개별적인 내용은 각 권리에 관한 등기에서 설명하기로 한다.

 

⑵ 등기의 신청

 

㈎ 신청인

 

① 권리변경등기 역시 권리등기의 일반원칙에 따라 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 한다. 이 경우 등기의무자는 변경등기가 행하여지면 등기기록상 권리를 잃거나 등기기록의 기록형식상 불이익을 받는 자가 되고, 등기권리자는 그 반대의 지위에 서는 자가 된다. 예컨대 근저당권의 채권최고액을 증액하는 권리변경등기의 경우 근저당권설정자가 등기의무자이고 근저당권자가 등기권리자이다.

 

② 다만 채무자변경을 원인으로 하는 근저당권변경등기와 같이 그 등기로 인하여 불이익을 받는 자가 누구인지 분명하지 않은 때에는 변경 전 등기의 설정자(소유자)를 등기의무자로 보는 것이 등기실무이다. 등기의무자가 누구인지는 인감증명을 첨부하여야 하는지 여부(예컨대 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기에서 근저당권설정자인 소유자를 등기의무자로 본다면 그의 인감증명을 첨부하여야 하지만 근저당권자를 등기의무자로 본다면 그럴 필요가 없다), 누구의 등기필정보를 제공할 것인지와 관련하여 논의의 실익이 있다.

 

㈏ 신청서의 기재사항(신청정보)

 

① 신청서에는 변경 전의 사항과 변경 후의 사항을 기재한다. 지상권변경등기의 신청을 예로 들면, 등기목적은 “지상권 변경”, 등기원인으로는 “2014년 12월 21일 변경계약”, 변경할 사항으로는 “2014년 5월 1일 접수 제5001호로 마친 지상권 등기사항 중 존속기간 2014년 5월 1일부터 10년을 2014년 5월 1일부터 20년으로 변경”과 같이 기재한다.

 

② 등기필정보도 신청서에 기재하여야 한다. 등기필정보가 없는 때에는 법 51조에 따라 등기관으로부터 등기의무자 등임을 확인받거나 자격자대리인의 확인정보 제공 등에 의하여야 한다.

 

㈐ 일반적인 첨부정보

 

등기원인증서로는 통상 권리변경계약서를 첨부한다. 등기의무자가 소유권등기의 명의인인 경우에는 그의 인감증명을 첨부한다(규칙 60조 1호).

 

㈑ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보(승낙서, 재판의 등본 등)

 

권리변경등기는 변경 전후에 있어서 등기의 동일성이 유지되어야 하므로 부기등기에 의함이 원칙이다. 그러나 부기등기에 의한 변경등기를 무제한으로 인정하면 등기상 이해관계 있는 제3자의 이익을 부당하게 해할 수 있다. 따라서 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야만 부기등기에 의하여 변경등기를 할 수 있다(법 52조 5호).

 

① 등기상 이해관계 있는 제3자의 범위

 

등기관은 제공된 신청정보 및 첨부정보에 의하여 등기신청을 심사할 뿐 당사자 사이의 실체관계에 대하여 심사할 권한도 의무도 없다. 따라서 권리의 변경등기에 관하여 “등기상 이해관계 있는 제3자”인지 여부는 권리변경의 부기등기에 의하여 등기의 형식상으로 보아 일반적으로 손해를 입을 염려가 있느냐의 여부에 의하여 결정된다. 사실상의 이해관계가 있더라도 등기명의인이 아닌 자는 법 52조의 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않고(따라서 대위신청인도 등기상 이해관계인이 아니다), 반대로 피담보채무가 소멸되어 저당권이 실질적으로 소멸한 경우라도 등기기록상 말소되지 않았다면 그 저당권의 명의인은 여기서의 제3자에 해당한다.

 

다만 등기의 기록 내용으로 보아 권리변경의 부기등기에 의해 자신의 권리가 전혀 침해될 염려가 없는 자는 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니다. 예컨대 2번 저당권의 채권액을 증액하는 변경등기에 관한 1번 저당권자 또는 1번 저당권의 채권액을 감액하는 변경등기에 관한 2번 저당권자가 그러하다.

 

② 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

 

등기상 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우에 부기등기에 의한 변경등기를 하기 위해서는 그 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공해야 한다. 이때 등기상 이해관계 있는 제3자가 승낙을 할지 여부는 그의 자유이지만, 통상 승낙을 하여야 할 특약이 있는 경우 등에는 실체관계상 승낙의무가 있다고 설명된다.

 

다만 등기관은 제3자에게 실체관계상 승낙의무가 있는지 여부는 심사할 의무도 권한도 없으므로(형식적 심사주의), 그의 승낙(승낙서와 인감증명서 등) 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되었는지, 승낙서에 날인된 인영이 인감증명서와 일치하는지 여부 등만 심사하면 된다. 등기상 이해관계 있는 제3자에게 대항할 수 있는 재판은 제3자에게 승낙의무가 있다는 것을 대항할 수 있는 기판력 있는 재판을 의미한다. 제3자에게 변경등기에 대하여 승낙할 것을 명하는 이행판결이 보통이다.

 

⑶ 등기의 실행

 

① 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나, 있더라도 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공한 경우에는 부기등기에 의하여 권리변경등기를 할 수 있다. 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하지 않고서 한 신청은 이를 각하할 것이 아니라 주등기의 방법으로 등기하여야 한다. 이 경우 변경등기의 내용은 등기상 이해관계 있는 제3자의 등기보다 후순위가 된다.

 

② 변경등기를 부기등기가 아닌 주등기로 하는 경우에는 변경 전의 등기사항은 종전의 순위로 제3자에게 대항할 수 있도록 하여야 하므로 변경된 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는다).

 

라. 등기명의인표시의 변경등기

 

⑴ 의의 및 한계

 

㈎ 등기명의인표시 변경등기의 의의

 

① 등기명의인은 권리에 관한 등기의 현재의 명의인, 즉 권리자를 말한다. 예를 들어 소유권보존등기의 소유권자, 근저당권설정등기의 근저당권자 등이다. 등기명의인의 표시란 등기명의인의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 말한다. 따라서 등기명의인표시의 변경등기는 등기를 마친 후에 위와 같은 등기명의인의 표시에 개별적 변경사유(주소의 이전, 상호의 변경 등) 또는 일반적 변경사유(행정구역의 변경, 행정구역 명칭의 변경 등)가 발생한 경우에 이를 실체와 일치시키기 위한 등기라고 할 수 있다.

 

② 등기명의인의 표시에 변경사유가 있다고 해서 그 변경등기를 신청하여야 할 의무가 부과되는 것은 아니다. 다만 신청서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하면 신청의 각하사유(법 29조 7호)에 해당하므로 간접적으로 신청의무가 있다고 할 수 있다.

 

㈏ 등기명의인표시 변경등기의 한계

 

① 등기명의인표시 변경등기는 동일한 등기명의인에 관하여 그 표시를 변경하는 절차이므로 변경등기 전과 후의 명의인 표시는 동일인을 나타내는 표상으로서 인격의 동일성이 유지되어야 한다. 개명이나 법인 명칭의 변경 등으로 명의인 표시가 전혀 달라지더라도 기본증명서 또는 법인 등기사항증명서에 의하여 변경 전후의 명의인이 동일인이라는 것이 증명되면 등기명의인표시 변경등기를 할 수 있다.

 

② 그러나 변경등기 전과 후의 명의인 사이에 동일성이 인정되지 않는 때에는 권리주체의 변경이 있는 경우이므로 변경등기를 할 수 없고 이전등기에 의하여야 한다. 예컨대 상속이나 합병의 경우 피상속인과 상속인 사이 또는 소멸법인과 존속(신설)법인 사이에는 인격의 동일성이 인정되지 않으므로 등기명의인표시 변경등기가 아닌 권리이전등기를 하여야 한다.

 

③ 다만 특별법에 의하여 법인이 해산됨과 동시에 설립되는 법인이 해산되는 법인의 재산과 권리ㆍ의무를 포괄승계하는 경우, 그 법에 해산법인의 등기명의는 신설법인의 등기명의로 본다는 특별규정이 있는 때에는 소유권이전등기가 아닌 등기명의인표시 변경등기를 한다(선례 6-234). 예컨대 한국전력공사가 승계한 한국전력주식회사의 재산에 관하여 등기부에 표시된 한국전력주식회사의 명의는 한국전력공사 명의로 본다는 규정(한국전력공사법 부칙 7조)이 있는 경우 한국전력주식회사 명의를 한국전력공사로 하기 위하여 등기명의인표시 변경등기를 신청할 수 있다. 이때 등기원인은 “00년 00월 00일 법률 제00호”로 기록한다(등기예규 제534호). 또한 이렇게 “명의로 본다”는 규정이 있는 경우 새로운 법인은 자신 명의로의 등기절차를 밟지 않고 직접 제3자 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다(선례 6-400).

 

⑵ 등기명의인표시 변경등기의 유형

 

㈎ 자연인의 경우

 

등기명의인이 자연인인 경우에 그 표시 변경을 하는 경우로는 (i) 비송절차에 의한 개명, 외국 국적 취득으로 인한 성명 변경 (ii) 전거, 행정구역 변경 등으로 인한 주소변경 (iii) 드물지만 주민등록번호의 변경 등이 있다.

그 밖에 실무상 등기명의인표시 변경과 관련하여 유의하여야 할 점은 아래와 같다.

 

㈏ 주민등록법 시행 전에 등기된 등기명의인의 주소가 주민등록표상의 최초 주소와 다른 경우

 

주민등록법 시행(1962. 6. 20.) 전에 기류부상의 주소로 등기를 하였으나, 그 후 이사를 하여 주민등록표상 최초의 주소가 등기기록상의 주소와 다르고, 또한 기류부가 폐기되어 등기기록상의 주소를 증명하는 시장 등의 서면을 첨부할 수 없는 경우 등기명의인이 등기신청 당시 등기기록상의 주소에 거주하고 있었다는 사실을 증명하는 보증인 등의 서면을 첨부하여 등기기록상의 주소를 현재의 주소로 변경하는 등기명의인표시 변경등기를 신청할 수 있다. 이때 등기기록상의 주소를 주민등록표상의 최초의 주소로 경정할 필요가 없다(선례 5-527).

 

㈐ 등기명의인의 주민등록번호 등을 추가하는 표시 변경등기(등기예규 제1528호)

 

① 현재 효력 있는 소유권의 등기명의인(내국인, 재외국민, 외국인 등 자연인에 한함)의 주민등록번호나 부동산등기용등록번호가 등기기록에 기록되어 있지 않는 경우 그 등기명의인은 주민등록번호 등을 추가로 기록하는 내용의 등기명의인표시 변경등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 “주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호 추가”로, 등기의 목적은 “등기명의인표시변경”으로, 등기원인일자는 “등기신청일”을 각 기재한다.

 

② 위 표시 변경등기를 신청할 때에는 주민등록표 등ㆍ초본 또는 부동산등기용등록번호증명서 등 추가 기록할 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호가 등기명의인의 것임을 증명하는 서면을 첨부하여야 하고, 등기관은 위 증명에 대한 심사를 엄격히 한 후에 수리 여부를 결정하여야 한다.

 

③ 위 예규는 자연인에게만 적용되고 법인 또는 법인 아닌 사단ㆍ재단에 대하여는 적용되지 않는다. 또한 부동산등기법 개정(법률 4422호, 1992. 2. 1. 시행) 전에는 법인 아닌 사단 또는 재단이 등기권리자로서 등기를 신청하는 경우 그 대표자나 관리인의 성명과 주소는 등기사항이 아니어서 이를 첨기하지 않았으므로 나중에 이를 추가하는 명의인표시 변경등기를 할 수 없다(선례 5-40 참조). 소유권 아닌 권리(근저당권 등)의 등기명의인의 경우에도 위 예규는 적용되지 않는다.

 

㈑ 법인의 경우

 

법인이 등기명의인인 경우에 그 표시 변경이 이루어지는 원인은 법인의 명칭 변경 또는 주된 사무소 소재지 변경이 대부분이다. 법인의 대표자는 등기사항이 아니므로 대표자의 변경이 있어도 등기와는 무관하다. 아래에서는 유의할 점만 적시한다.

 

① 근저당권자인 법인의 취급지점 변경(등기예규 제1188호)

 

법인이 근저당권자인 경우 근저당권설정등기신청서에 취급지점의 표시가 있는 때에는 등기기록에 그 취급지점을 기록한다. 이 경우 취급지점이 변경된 때에는 등기명의인표시 변경(취급지점 변경)등기를 먼저 하여야만 다른 등기 예컨대 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기신청을 할 수 있다.

다만 근저당권말소등기의 경우에는 원칙적으로는 변경등기를 하여야 하나, 말소되어야 할 등기이므로 절차 간소화를 위하여 그 변경사유를 증명하는 서면만 제출하면 변경등기 없이도 말소신청을 할 수 있다(선례 4-468).

 

② 조직변경이 있는 경우

 

유한회사를 주식회사로 조직변경한 경우에도 권리주체로서의 동일성은 유지되므로 유한회사 명의의 부동산에 관하여는 주식회사 명의로 소유권이전등기신청을 할 것이 아니라 “조직변경”을 등기원인으로 하여 소유권의 등기명의인표시 변경등기를 하여야 한다(등기예규 제612호). 반대의 경우도 같다(선례 6-405).

사립학교를 설치ㆍ경영하는 재단법인이 사립학교법(1965. 12. 30. 법률 1735호로 개정되기 전의 것) 부칙 2조에 의하여 학교법인으로 조직을 변경한 경우에도 조직변경을 등기원인으로 하는 등기명의인표시 변경등기를 한다(선례 7-339).　

 

③ 법인 아닌 사단의 경우

 

실무상 종중, 교회와 같은 법인 아닌 사단의 명칭ㆍ사무소소재지, 대표자 변경이 많이 문제된다. 편의상 종중의 예를 들어 설명한다.

종중의 대표자가 변경된 경우에는 신대표자가 종중의 정관, 그 밖의 규약이나 결의서 등(등기예규 제1435호에 따라 2인 이상 성년자의 인감증명서 등 포함) 그 대표자의 변경을 증명하는 서면을 첨부하여 등기명의인표시 변경등기를 신청할 수 있다(다만 전술한 바와 같이 처음부터 대표자가 등재되지 아니한 경우에 대표자를 추가하는 신청은 할 수 없다). 또한 등기명의인표시 변경(대표자 변경)등기를 먼저 하여야만 다른 등기를 신청할 수 있다.

종중의 사무소 소재지가 변경되었다면 종중의 정관, 그 밖의 규약이나 결의서 등 그 소재지의 변경을 증명하는 서면을 첨부하여 변경등기를 할 수 있다. 위의 경우에 부동산등기용등록번호 등록대장상 종중의 대표자나 소재지를 먼저 변경하여야 할 필요는 없으며, 또한 그 등록증명서를 종중의 대표자나 소재지를 증명하는 서면으로 볼 수는 없다(선례 4-35). 만약 종중의 명칭이 변경된 경우에 적법한 정관변경 등의 절차를 거치지 않고 바뀐 명칭으로 새로이 등록하여 등록번호를 부여받은 경우에는 등기기록상의 종중과 새로 등록된 종중이 동일하다고 볼 수 없으므로 등기명의인표시 변경등기를 할 수 없다(선례 5-530).

 

종중의 등기명의인표시를 ‘고령박씨 감사공파 종친회’에서 ‘고령박씨 감사공파 종중’으로, ‘광산김씨 대산간공파 종중’을 ‘광산김씨 대산간공파 극 종중’으로 변경ㆍ경정하는 등기를 신청하는 경우와 같이 단순한 단어의 축약이나 변경 혹은 추가로 보이더라도 양 종중이 동일하다는 서면(종중의 규약이나 결의서, 그 밖의 증명서면)을 첨부하여야 하며 등기관은 제출된 서면을 종합적으로 심사하여 인격의 동일성 여부를 판단한다(선례 200803-1).

 

법인 아닌 사단을 법인으로 변경하는 등기명의인표시 변경등기신청은 변경 전후의 동일성이 인정되지 않으므로 수리할 수 없다(선례 201202-4). 다만 법률 규정에 의하여 동일성이 인정되는 경우에는 등기명의인표시 변경등기를 할 수 있다. 예를 들어 주택건설촉진법에 의해서 설립된 재건축조합이 2003. 7. 1.자로 시행된 도시정비법 부칙 10조에 따라 법인등기를 한 후 종전의 재건축조합 명의로 등기된 부동산에 대하여 소유권이전등기 및 신탁등기말소를 신청하는 경우, 먼저 “○○○○년 ○월 ○일 법인 설립”을 등기원인으로 하여 재건축조합 명의를 법인으로 변경하는 등기명의인 표시변경등기를 신청하여야 한다(선례 7-336).

 

⑶ 등기의 신청

 

㈎ 신청인

 

① 등기명의인표시 변경등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다(법 23조 6항). 등기의무자가 있을 수 없기 때문이다. 또 등기상 이해관계 있는 제3자도 있을 수 없으므로 등기명의인표시 변경등기를 함에 있어서 다른 등기명의인의 승낙을 요하지 않는다. 국유재산의 관리청이 변경된 경우에는 새로 관리청이 된 관서가 등기명의인표시 변경등기를 촉탁한다.

 

② 법원의 촉탁에 의하여 가압류등기, 가처분등기, 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 이루어진 후 그 등기명의인의 주소, 성명 및 주민등록번호가 변경된 경우 법원의 촉탁에 의하지 않고 등기명의인이 바로 변경등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1064호). 촉탁에 의한 등기의 변경은 촉탁에 의하는 것이 원칙이지만 등기명의인의 편의와 절차 간소화를 위하여 신청을 허용한 것이다.

 

㈏ 등기명의인표시에 관하여 여러 개의 변경사유가 겹친 경우

 

법인이 등기명의인인 경우에 법인의 상호와 본점 소재지가 모두 바뀐 경우 또는 등기명의인의 성명과 주소가 모두 바뀐 경우와 같이 여러 개의 변경사유가 있는 경우 이를 하나의 신청으로 할 수 있는지 아니면 2개의 신청으로 하여야 할지가 문제된다. 각각의 등기원인이 다르므로 별개의 신청으로 하여야 할 것이다.

 

㈐ 신청서의 기재사항(신청정보)

 

① 신청서에는 “변경 전의 표시”와 “변경 후의 표시”로 나누어 기재하고 등기원인으로는 개명, 상호변경, 전거, 본점이전 등과 같이 기재한다. 등기원인일자는 전거의 경우 주민등록표 등ㆍ초본상 전거 연월일을, 개명의 경우 가족관계등록부상 법원의 개명허가 연월일을, 본점이전의 경우 법인 등기사항증명서상의 본점이전 연월일을 각 기재한다.

 

② 등기명의인의 주소 등이 여러 차례 변동된 경우에는 중간의 변동사항을 생략하고 바로 현재의 표시로 변경할 수 있다. 이 경우 등기원인과 등기연월일도 최종의 사유와 그 발생연월일을 기재하면 된다. 예컨대 소유자의 주소가 여러 번 변경된 경우 변경된 주소를 최종 주소지로, 원인일자는 최종 전거일을 기재한다. 근저당권자인 회사의 본점이 여러 번 이전되거나 상호를 여러 번 변경한 경우에도 마찬가지이다(등기예규 제428호 참조).

 

㈑ 첨부정보

 

① 등기명의인표시 변경등기를 신청하는 경우에는 그 표시의 변경을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(규칙 46조 1항 1호). 구법 48조 1항의 ‘표시의 변경 또는 경정을 증명하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 서면 또는 이를 증명할 수 있는 서면’이 대표적인데, 이러한 서면은 성명이 변경된 경우의 기본증명서(선례 201203-5), 주소가 변경된 경우의 주민등록표 등ㆍ초본과 같이 시장 등의 명의로 발급된 서면을 말한다. 또 실무상 많이 나타나는 예로는 (i) 법인이 등기명의인인 경우의 법인 등기사항증명서 (ii) 외국인이 등기명의인인 경우의 외국인등록사실증명(출입국관리법 88조 2항), 외국인의 주소 또는 성명 등의 변경을 증명하는 본국 관공서의 증명이나 공정증서 등 (iii) 재외국민이 등기명의인인 경우의 재외국민등록부 등본(재외국민등록법 7조) (iv) 법인 아닌 사단ㆍ재단이 등기명의인인 경우 명칭, 대표자 등의 변경내용이 기재된 정관, 그 밖의 규약이나 결의서 등을 들 수 있다.

 

② 표시변경사실을 증명하는 시장 등의 서면(정보)을 제출할 수 없는 경우에는 실무상 그 사실을 확인하는데 상당하다고 인정되는 자의 보증서면과 그 인감증명 및 그 밖의 보증인자격을 인정할 만한 서면(공무원재직증명, 법무사등록증 사본 등)을 제출할 수 있다. 다만 구체적인 사건에서 이러한 서면이 첨부되어 있다고 보아 등기신청을 수리할 것인지 여부는 그 등기신청을 받은 등기관이 판단할 사항이다. 또한 등기명의인이 화교인 경우 등기명의인표시 변경등기신청 시 화교협회에서 발급한 호적등기부 등본에 그 표시변동사항이 기재되어 있다면(화교 OOO가 [ 22 ] 한국인 △△△으로 성명회복) 그 호적등기부 등본을 첨부하여 등기명의인표시 변경등기신청을 할 수 있다(선례 4-537).

 

⑷ 등기명의인표시 변경등기와 다른 등기의 신청

 

㈎ 원　칙

 

① 등기명의인의 표시에 변경사유가 있는 때에는 다른 등기를 신청하기에 앞서 먼저 등기명의인표시 변경등기를 신청하여야 한다. 만약 등기명의인표시 변경등기를 하지 않고 신청서에는 등기명의인의 표시를 변경 후의 표시로 기재하여 다른 등기를 신청하였다면 법 29조 7호(신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우)에 의한 각하대상이 된다.

 

② 신청인의 주소를 증명하는 정보는 새로 등기명의인이 기록되는 경우 또는 소유권이전등기의 경우에만 제공하므로(규칙 46조 1항 6호) 그 밖의 경우에는 등기명의인 표시에 변경사유가 있는지 등기관이 알 수 없는 것이 보통이다. 그렇지만 당사자가 신청서에 변경된 주소를 기재하는 등의 사유로 등기명의인 표시에 변경사유가 있음을 등기관이 알게 된 때에는 법 29조 7호에 따라 각하한다. 예컨대 분필등기의 신청에 있어서 변경된 주소로 등기명의인표시 변경등기를 하지 않은 채 신청서에 변경 후의 주소를 기재하여 신청한 경우에는 그 신청을 각하하게 된다(선례 4-522). 이와 같이 해석하는 것은 가급적 등기와 실체를 일치시키기 위함이다.

 

㈏ 예　외

 

다만 다음과 같은 예외가 인정된다.

 

① 등기관이 소유권이전등기를 할 때에 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우라도 첨부정보로서 제공된 주소를 증명하는 정보에 등기의무자의 등기기록상의 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다(규칙 122조). 이와 같이 직권으로 변경등기를 하는 것은 소유권이전등기를 신청할 때 등기의무자의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 불일치하는 경우에 한하므로, 저당권설정등기의 신청을 할 때나 소유권이전등기를 신청하는 경우라도 주소변경이 아닌 개명 등의 변경사유가 있는 때에는 직권으로 변경등기를 할 수 없다. 위 규정은 법인의 본점 소재지가 변경된 경우에도 적용된다(선례 4-531).

 

② 가등기의 말소를 신청하는 경우에 가등기명의인의 표시에 변경사유가 있어도 신청서에 그 사유를 증명하는 서면을 첨부하고 변경등기의 신청은 생략할 수 있다(등기예규 제1408호 6.). 이는 저당권 등 소유권 외의 권리의 말소등기를 신청하는 경우와 멸실등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다(등기예규 제451호, 등기예규 제593호).

 

③ 상속등기의 경우 피상속인의 등기기록상 표시와 제적부ㆍ가족관계등록부상의 표시가 서로 달라도 동일인임을 인정할 수 있는 시장 등의 서면이나 그 밖의 증명 서면을 첨부한 때에는 피상속인인 등기명의인의 표시변경등기를 거치지 않고 바로 상속등기를 신청할 수 있다(선례 4-362). 물론 이미 사망한 피상속인 명의에 대하여 변경등기를 할 수도 없다.

 

④ 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록된 행정구역 또는 그 명칭에 대하여 변경등기가 있는 것으로 보므로(법 31조) 별도의 등기명의인표시 변경등기를 하지 않고도 다른 등기를 할 수 있다. 다만 이 경우 등기관이 직권으로 그 변경등기를 할 수 있으며(규칙 54조) 등기명의인이 그 변경등기를 신청할 수도 있다. 등기명의인이 신청하는 경우에는 변경등기에 따른 등록면허세와 등기신청수수료가 면제된다(선례 5-877).

 

5. 경정등기    [이하 부동산등기실무(II) P.24-58 참조]

 

가. 경정등기의 의의

 

① 경정등기는 기존 등기의 일부에 등기 당시부터 착오 또는 유루가 있어 그 등기가 원시적으로 실체관계와 일치하지 아니하는 경우에 이를 시정하기 위하여 기존 등기의 해당 부분을 정정 또는 보충함으로써 등기사항을 실체관계에 맞도록 변경하는 등기이다. 경정등기는 원칙적으로 부기등기에 의하므로 기존 등기에 대한 경정의 효과는 등기 시에 소급하여 발생하고 그 등기의 동일성이 유지된다.

 

② 경정등기는 등기사항의 일부가 실체관계와 불일치한 때에 행하여지는 등기라는 점에서 원시적 또는 후발적 이유로 기존 등기사항 전부가 부적법하여 그 전부를 소멸시키는 말소등기와 구별되며, 실체관계와 등기의 불일치 사유가 원시적이라는 점에서 후발적 사유를 원인으로 하는 변경등기와 구별된다.

 

③ 경정등기는 원시적 착오 또는 유루의 발생원인에 따라 당사자의 신청에 기인한 경우와 신청은 제대로 되었으나 등기관의 착오로 인한 경우로 나눌 수 있고, 그 경정대상에 따라 부동산표시 경정등기, 등기명의인표시 경정등기, 권리 경정등기로 나눌 수 있다.

 

나. 경정등기의 요건(등기예규 제1564호 참조)

 

⑴ 착오 또는 유루가 있을 것

 

① 등기절차에서의 “착오”란 등기상 본래 있어야 할 기록은 없고 잘못된 기록이 있는 경우(등기와 실체관계의 적극적 저촉)를 말하고, “유루”란 등기할 사항의 기록이 빠진 경우(소극적 저촉)를 말한다. 그러나 경정등기의 요건으로서의 착오란, 위 정의에 한정되지 않고 널리 등기기록의 기록사항에 원시적 오류가 있어서 실체관계에 부합하는 적법한 등기가 되지 못하는 것을 의미한다. 따라서 신청에 따른 등기상의 기록은 마쳐졌으나 이에 덧붙여서 잘못된 기록이 있는 경우에도 등기의 착오로 보아 경정등기를 할 수 있다.

 

② 착오 또는 유루가 생긴 원인은 당사자의 잘못에 의한 것(신청착오)이든 등기관의 잘못에 의한 것이든 묻지 아니한다. 당사자의 고의에 의한 것인 경우에도 경정이 가능하다고 본다. 특히 등기관의 잘못에 의한 것인 때에는 직권경정에 관한 특칙이 있다(법 32조 2항).

 

⑵ 현재 효력 있는 등기에 대하여 착오 또는 유루가 있을 것

 

① 경정등기는 “현재 효력이 있는 등기사항”(현재 효력이 있는 등기사항이란 등기기록에 기록된 부동산의 표시 및 권리에 관한 사항 중 말소되지 않은 것을 말한다. 다만 소유권이전등기의 경우에는 최종 등기만이 현재 효력이 있는 등기사항에 해당한다. 등기사항에 대하여 경정 또는 변경 등기가 마쳐진 경우에는 경정 또는 변경 후의 등기사항이 현재 효력이 있는 등기사항이 된다)에 관하여만 할 수 있다. 따라서 폐쇄등기기록상의 등기명의인표시 경정(선례 7-348) 또는 소유권이 이전된 후의 종전 소유권의 등기명의인표시 경정(선례 3-674) 등은 허용되지 아니한다. 토지가 분할되어 신등기기록으로 전사하는 과정에서 등기관의 잘못으로 소유자가 아닌 전 소유자로 잘못 이기했더라도 그 후 소유권이 제3자에게 이전되었다면 제3자에 대한 소유권이전등기를 말소하지 않는 이상 전 소유자를 경정하는 등기는 할 수 없다(선례 4-540).

 

② 착오 또는 유루가 “등기”에 관하여 있어야 한다. 따라서 등기기록상의 기록이라 하더라도 단순한 절차적 기록 예컨대 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급하기에 불편하게 되는 등 합리적 사유로 등기기록을 옮겨 기록하면서 그 뜻과 연월일을 기록하는 것(법 33조, 규칙 55조) 등에 대하여는 경정등기에 의할 것이 아니라 자구정정의 방법에 따르면 된다.

 

③ 순위번호에 착오가 있는 경우, 예를 들어 두 개 근저당권설정등기의 동순위 신청을 했어야 했는데 착오로 동순위 신청을 하지 않아 순차로 등기된 경우 또는 동순위 신청을 했음에도 등기관이 착오로 순차로 등기한 경우 경정등기의 방법으로 시정해야 한다. 이 경우 동순위가 됨으로써 불이익을 받는 선순위 근저당권자 등의 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 한다(법 52조 단서의 유추, 32조 2항).

 

⑶ 등기사항의 일부에 대한 착오 또는 유루일 것

 

① “등기사항의 일부”에 대하여 착오 또는 유루가 있어야 경정등기의 대상이 되며 등기사항 전부에 착오가 있는 경우에는 경정등기가 아니라 말소등기의 대상이 된다.

 

② 이론상 경정등기의 대상이 되기 위해서는 기존 등기가 있어야 하므로 신청된 등기사항 전부가 누락된 경우에도 경정등기가 가능한지 문제된다. 이에 관하여 신청된 등기 전부를 빠뜨린 경우는 경정등기의 문제가 아니라 이의신청이나 새로운 등기신청 또는 국가배상의 문제가 될 뿐이라는 견해가 있으나, 판례 및 실무(등기예규 제1564호 3. 나.)에서는 이 경우 법 32조의 절차에 따라 경정등기를 할 수 있다고 한다. 즉 소유권이전등기 절차이행을 명하는 확정판결에 기하여 소유권이전등기신청을 하였으나 등기관의 착오로 그 일부 토지에 관하여 소유권이전등기가 누락되었다면 법 32조 소정의 경정등기절차에 의하여 등기를 할 수 있다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1385 판결). 그러나 누락된 등기를 하기 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우에는 그 승낙이 있어야 경정등기를 할 수 있고, 승낙이 없으면 그러한 직권경정등기는 허용되지 아니한다(법 32조 2항 단서). 누락된 등기와 양립할 수 없는 등기가 이루어진 경우(예컨대 다른 소유권이전등기가 이루어진 경우)에는 그 양립할 수 없는 등기의 명의인의 승낙 여부와 관계없이 위와 같은 경정등기 [ 27 ] 자체를 할 수 없다.

 

③ 유루된 등기를 하여도 다른 등기와 양립할 수 있는 경우에는 이해관계인의 승낙이 없어도 경정등기가 가능하다. 예컨대 갑이 근저당권설정등기를 신청하였으나 등기관의 과오로 그 등기를 누락하였고 그 후 을이 동일 부동산에 대하여 순위 1번의 근저당권설정등기를 한 경우, 법 32조 소정의 경정등기절차에 준하여 을의 승낙 없이도 위 누락된 근저당권설정등기를 순위 2번으로 기록할 수는 있다(선례 2-374).

 

④ 등기신청이 유루되었는지는 등기신청서(방문신청의 경우)에 의해 확인할 수 있다(전자신청의 경우에는 유루를 생각하기 어렵다). 신청서가 이미 폐기된 경우에는 등기필증 원본(등기가 누락된 채 등기필증만 교부된 경우)에 의하여도 확인할 수 있다(다만 등기필정보통지서로는 유루 여부를 확인하기 어렵다). 당사자는 등기필증 원본 등 유루를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여 등기관의 직권발동을 촉구하는 신청을 할 수 있다.

 

⑤ 등기의 누락에 대하여 등기관으로부터 정당하게 발행된 등기필증 원본에 의하여 그 사실이 증명된 때에는 그 등기필증에 기재된 내용의 등기신청이 있었고 그에 따른 등기가 이루어진 것으로 추정할 수 있다.

 

⑥ 그러나 소유권이전등기의 경우에는 소유권변동 사실을 대장 소관청에 통지하고 있으므로 토지대장에도 소유권변동 사실이 누락되어 있다면 등기기록의 기록 누락이 등기관의 과오에 의한 것이 아니라 당사자의 신청착오 등 다른 원인에서 기인하는 것일 가능성도 배제할 수는 없다.

 

⑦ 따라서 등기관은 등기필증 원본뿐만 아니라 유루발견에 따른 경정등기신청 시 첨부한 다른 자료 등을 종합하여 형식적 심사권의 범위 내에서 등기관의 착오로 해당 등기가 누락되었는지 여부를 개별적으로 판단하여야 한다(선례 201203-3).

 

⑷ 등기와 실체관계 사이에 원시적인 불일치가 있을 것

 

① 등기와 실체관계와의 불일치는 신청 당시부터 있어야 한다. 즉 원시적 불일치가 있어야 한다. 등기완료 후 부동산표시나 권리관계에 변동이 있는 경우에는 변경등기를 하여야 하고 경정등기를 할 수 없다.

 

② 판례(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정)도 경정등기는 이미 이루어진 기존 등기의 일부에 당초부터 착오 또는 유루가 있어 그 등기가 원시적으로 실체관계와 일치하지 아니하는 경우에 이를 보정하기 위한 방법으로 허용되는 등기절차이므로, 적법한 등기가 이루어진 뒤에 토지의 합필과 분필이 있었기 때문에 이로 인하여 그 토지에 관한 기존 등기기록상의 지번표시가 토지대장 및 지적도상의 지번표시와 다르게 된 경우는 기존 등기를 경정할 경우에 해당하지 않는다고 판시하여, 경정등기를 하려면 등기와 실체관계 사이에 원시적인 불일치가 있을 것을 요구하고 있다.

 

⑸ 경정 전후의 등기에 동일성 내지 유사성이 있을 것 : 아래 항을 나누어 살펴본다.

 

⑹ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙

 

등기상 이해관계 있는 제3자란 기존 등기에 존재하는 착오 또는 유루를 바로 잡는 경정등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험이 있는 등기상의 권리자를 말한다. 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하고 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지 여부는 고려의 대상이 되지 아니한다(대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정).

 

㈎ 부동산표시의 경정

 

① 판례는 “부동산의 표시에 관한 경정등기는 그 부동산에 관한 권리에 어떤 변동을 가져 오는 것도 아니며, 또한 구 부동산등기법 74조에 의하여 경정등기에 준용되는 같은 법 63조는 권리변경의 등기에 관하여 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하도록 한 것이므로, 부동산의 표시에 관한 경정등기에 있어서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 유무가 문제될 여지가 없다.”(대법원 1992. 2. 28. 선고 91다34967 판결)고 한다.

 

② 선례도 대장소관청에 의하여 대장상 토지면적이 정정등록되고 그에 따라 면적의 경정등기를 하는 경우에는 면적이 줄어드는 토지의 소유명의인이나 그 토지 위의 권리자(근저당권자 등)의 승낙이나 인감증명을 요하지 아니한다고 하여(선례 5-508) 부동산표시의 경정이 허용되는 경우에는 이해관계인의 승낙은 문제되지 않는다는 입장이다.

 

㈏ 등기명의인표시의 경정

 

등기명의인표시 경정등기도 권리경정의 경우와는 달리 제3자의 권리에 영향을 미치는 일이 없으므로 제3자의 승낙이 문제되지 않는다.

 

㈐ 권리의 경정

 

권리경정의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공한 때에 한해 부기등기에 의하여 경정등기를 할 수 있다(법 52조 5호). 등기상 이해관계 있는 제3자의 범위나 승낙의 의미 등은 변경등기의 경우와 동일하므로 여기서는 설명을 생략한다.

 

변경등기의 경우와 마찬가지로 등기상 이해관계 있는 제3자가 없다면 항상 부기등기에 의할 것이지만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있음에도 불구하고 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하지 아니한 때에는 해당 신청을 각하할 것이 아니라 주등기에 의하여 경정등기를 할 수밖에 없다. 다만 경정등기의 형식으로 이루어지나 그 실질이 말소등기(일부말소 의미의 경정등기)에 해당하는 경우로서 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되어 있으면 부기등기로 하고, 제공되어 있지 않으면 등기관은 그 등기신청을 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1564호 2. 나.).

 

다. 경정 전후의 등기에 동일성 내지 유사성이 있을 것

 

경정등기가 허용되기 위해서는 경정 전의 등기와 경정 후의 등기 사이에 “동일성 또는 유사성”이 있어야 한다. 경정등기에 의하여 기존 등기가 당초에 소급하여 경정되는 효과가 발생하는데 만일 동일성이 없는 경우에도 경정을 인정한다면 경정등기에 의하여 새로운 물권변동이 일어나거나 애초부터 실체와 부합하지 않아서 무효인 등기를 경정등기에 의하여 유효한 등기로 만드는 결과가 되기 때문이다. 따라서 경정 전후의 등기에 동일성이 인정되지 않는 경우에는 그 등기를 말소하고 다시 신청의 취지에 맞는 등기를 하여야 한다.

 

동일성의 요건 내지 경정등기의 한계는 경정등기의 대상(부동산표시ㆍ등기명의인표시ㆍ권리의 경정)에 따라 조금씩 달리 적용되므로 각각의 경우로 나누어 살펴보기로 한다. 다만 등기관의 잘못으로 인한 경우에도 신청인의 착오에 의한 경우와 같이 동일성을 엄격하게 적용하는 것은 불합리하므로 이 경우에는 완화해서 적용할 필요가 있다.

 

⑴ 부동산표시의 경정

 

대장과 등기기록의 표제부에 기록된 부동산의 표시가 다른 경우 대장의 표시에 따라 부동산의 표시를 경정하기 위해서는 경정 전 표시와 경정 후 표시 사이에는 어느 정도의 동일성 내지 유사성이 있어야 한다. 일반적으로 토지의 경우 소재와 지번이 다르다면 동일성이 있다고 할 수 없지만, 지번이 같다면 지목이나 지적이 다소 달라도 동일성이 있다고 볼 수 있다. 건물의 경우에는 건물의 소재와 지번이 동일성 판단의 주요 요소가 되지만 그 소재와 지번이 다소 다르더라도 건물의 종류, 구조, 면적 등의 기록 및 인근에 다른 건물이 있는지 여부를 종합적으로 판단해서 그 등기가 해당 건물을 표시하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 동일성이 인정된다. 아래에서는 부동산 표시의 동일성 내지 유사성과 관련하여 문제되는 경우를 고찰하기로 한다.

 

㈎ 건물 등기기록의 지번이 대장과 불일치하는 경우

 

① 동일성 요건을 엄격하게 적용한다면 건물 등기기록상 건물의 소재ㆍ지번과 대장상 소재ㆍ지번이 다른 경우에는 양자가 동일한 건물을 표시한다고 보기 어려우므로 대장에 따른 부동산표시 경정등기를 할 수 없을 것이다.

 

② 그러나 판례(대법원 1975. 4. 22. 선고 74다2188 전원합의체 판결)는 ○○동 394-1에 신축한 건물의 지번표시를 같은 동 345로 하여 보존등기와 소유권이전등기가 마쳐진 후에 신청착오를 원인으로 지번을 394-1로 경정한 사안에서, “동일성 또는 유사성을 인정할 수 없는 착오 또는 오류가 있는 경우라 하더라도 같은 부동산에 대하여 따로 보존등기가 존재하지 아니하거나 등기의 형식상으로 보아 예측할 수 없는 손해를 미칠 우려가 있는 이해관계인이 없는 경우에는 해당 오류 있는 등기의 경정을 허용할 수 있다.”고 판시하였다. 즉 사안에서 ○○동 345번지와 같은 동 394-1번지의 지번 표시는 동일성이 없지만 394-1번지 위에 다른 건물에 대한 소유권보존등기가 없다면 그러한 경정등기는 유효하다고 보았다.

 

③ 예규도 위 전원합의체 판결의 취지와 같다(등기예규 제1564호 2. 가.). 따라서 등기관은 지번 경정을 원인으로 한 부동산표시경정등기의 신청이 있을 경우 동일 지번에 관하여 이미 등기기록이 개설되어 있는지 여부를 주의하여 살펴보고, 중복등기가 없는 경우에 그 신청을 수리하여야 한다.

 

㈏ 토지 등기기록의 지적(토지의 면적)이 대장과 불일치하는 경우

 

① 토지등기기록의 지번과 대장상 지번이 일치하고, 대장과 등기기록의 지적 불일치가 근소하거나(선례 6-388 참조) 대장보다 등기기록의 지적이 큰 경우에는 대장에 따라 등기기록을 경정할 수 있다. 판례는 분할 전 토지에 대한 등기기록의 지적을 분할 후 동일 지번을 가지는 분할 후의 토지의 지적으로 경정하는 등기도 같은 부동산에 대하여 따로 보존등기가 존재하지 아니하거나 등기의 형식으로 보아 예측할 수 없는 손해를 미칠 우려가 있는 이해관계인이 없는 경우에는 유효하다고 한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다40975 판결).

 

② 대장상 면적이 등기기록보다 현저히 큰 경우에는 경정등기의 허용 여부를 신중히 판단하여야 한다. 특히 등기부와 대장이 모두 회복(복구)된 경우가 문제된다.

 

예컨대 등기부상 100평으로 멸실회복이 되고 난 후에 지적이 복구되면서 대장상 면적은 200평으로 등재된 경우, 양자의 불일치는 합필 전 면적으로 등기가 회복되었거나 또는 분할 전 면적으로 대장이 복구되었다고 볼 수 있기 때문에 지적을 경정하기 어려울 것이다. 다만 등기기록의 면적 기록이 착오에 의한 것임이 명백하다면 그러하지 아니하다.

 

회복등기된 등기부상의 토지 면적과 지적복구된 토지대장상의 면적이 상이한 경우에는 소유자가 동일한지, 등기부와 대장이 표창하는 토지가 동일한지 여부 등을 유의하여 조사하여야 한다. 예를 들어 A 토지에 대하여 1957년 회복등기된 등기부상으로는 면적이 99평(소유자 갑)이고, 1962년에 지적복구된 토지대장상으로는 그 면적이 3,273㎡(990평)으로 소유자란에는 지적법의 규정에 의거 토지소유자를 복구할 토지라고만 기재되어 있고 소유자의 기재는 없는 경우, 위 등기부상의 토지표시가 착오이고 위 양 토지가 동일 토지임을 전제로 하여 토지대장을 근거로 등기부상의 소유자가 토지표시(지적) 경정등기를 신청하기 위하여는 먼저 소유자에 관한 사항을 복구등록하여야 한다(선례 6-408).

 

③ 대장소관청이 대장상 면적을 정정등록한 경우(측량수로지적법 84조)에는 대장상 면적이 등기기록상 면적보다 큰 경우에도 경정등기를 제한 없이 할 수 있다. 예컨대 지적공부의 면적이 임야조사사업 당시부터 잘못 등록된 사실이 발견되어 토지소유자의 신청에 의하여 소관청이 대장상 면적을 정정등록한 경우(선례 7-343) 또는 측량수로지적법상 “경계경정”을 원인으로 하여 대장상 면적이 경정된 경우가 그러하다.

 

㈐ 건물표시의 경정

 

① 건물의 경우에도 토지와 마찬가지로 건축물대장이 표창하는 건물과 등기기록상 표시된 건물이 같은 건물이라면 건물의 소재ㆍ지번이나 구조ㆍ면적이 다소 다르다 하더라도 대장의 기재에 따라 건물의 구조ㆍ면적 등을 경정할 수 있다. 이 경우 등기관은 동일 지번 위에 다른 건물이 있는지 여부(또는 동일 지번을 포함하여 여러 필지의 지상에 다른 건물이 있는지 여부)를 주의하여야 한다.

 

② 특히 가압류(가처분)등기의 촉탁으로 보존등기가 된 등기기록상의 건물 표시가 나중에 작성된 대장상 건물표시와 다른 경우에는 따로 같은 건물에 대한 보존등기가 존재하지 아니하는 한 실제의 건물표시에 부합되는 건축물대장 등본을 첨부하여 경정등기를 신청할 수 있다.

 

⑵ 등기명의인표시의 경정

 

㈎ 인격의 동일성

 

① 등기명의인표시의 경정등기에 있어서 동일성은 경정 전후의 명의인의 “인격의 동일성”을 의미한다. 따라서 등기명의인표시 경정등기는 경정 전후의 등기가 동일인을 표창하는 경우에만 할 수 있으며, 경정 전후의 등기명의인의 표시가 외관상 유사할 필요는 없다. 예컨대 소유권이전등기를 신청하면서 착오로 인하여 소유자를 “채○○”으로 하여야 할 것을 “김○○”으로 잘못 등기한 경우 양자가 동일인이라면 신청착오로 인한 등기명의인표시 경정등기를 할 수 있다(선례 5-543). 반면 을 종중 명의로 소유권이전등기를 한다는 것이 착오로 갑 종중 명의로 신청하여 그 등기가 이루어진 경우, 갑 종중과 을 종중이 동일한 종중이 아니라면 갑 종중 명의의 부동산에 대하여 을 종중 명의로의 등기명의인표시 경정등기를 할 수 없다. 이 경우 공동신청 또는 판결에 의하여 갑 종중 명의의 소유권이전등기를 말소한 다음 을 종중 앞으로의 소유권이전등기절차를 밟아야 한다(선례 6-22). 대종중과 소종중 사이에도 동일성이 인정되지 않으므로 대종중을 소종중으로 또는 그 반대로의 등기명의인표시 경정등기는 할 수 없고 소유권이전등기를 하여야 한다(선례 7-26). 또 법인 아닌 사단이 법인화된 경우에도 등기명의인을 법인으로 경정하는 등기를 신청할 수 없다.

판례도 등기명의인표시 경정은 등기기록에 기록되어 있는 등기명의인의 성명, 상호나 주소, 사무소 등에 착오 또는 누락이 있는 경우에 그 명의인으로 기록되어 있는 자의 동일성을 변함이 없이 이를 정정하는 것을 말한다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결)고 판시하여 위와 같은 입장을 취하고 있다.

 

② 등기관은 형식적 심사권한의 범위 내에서 인격의 동일성 유무를 엄격하게 심사하여야 한다. 예를 들어 등기명의인의 표시를 “강진군 ○○면 △△리”에서 “△△리 마을회”로 경정하는 등기를 신청하는 경우에는 경정 전후에 위 양자가 동일하다는 서면(정관이나 그 밖의 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 그 밖의 증명서면 등)을 첨부정보로 제공하여야 하며 등기관은 제공된 첨부정보 등을 종합적으로 심사하여 등기명의인의 동일성 여부를 판단하여야 한다(선례 201304-3).

 

㈏ 동일인이 아닌 경우(권리자 경정의 문제)

 

앞에서 본 바와 같이 경정 전후의 등기명의인이 동일인이 아닌 경우에는 등기명의인표시 경정을 할 수 없다. 다만 일부말소 의미의 경정등기와 관련하여 권리자 경정이 문제된다. 예컨대 갑 단독소유인 부동산을 착오로 갑ㆍ을 공유로 등기한 경우 소유명의인을 갑ㆍ을에서 갑으로 경정할 수 있는가는 권리자 경정을 허용할 것인가의 문제이다. 위 판례는 이 경우 경정등기를 허용하면 소유자가 변경되는 결과로 되어 등기명의인의 동일성을 잃게 되므로 경정등기를 허용할 수 없다고 한다. 그러나 이 경우는 통상의 등기명의인표시 경정등기가 아닌 일부말소 의미의 소유권의 경정등기라고 보아야 할 것이다. 이에 관하여는 후술한다.

 

㈐ 실무상 경정등기 또는 변경등기가 문제되는 사안

 

실무상 등기명의인표시 경정등기를 해야 할지 변경등기를 해야 할지가 문제되는 경우가 있다. 예를 들어 소유명의인 갑의 등기기록상 주소는 주민등록법 시행 전의 주소인 ○○동 90번지, 현 주소는 같은 동 101번지, 주민등록표상 최초의 주소는 같은 동 100번지로 되어 있는데 갑이 등기기록상 주소를 현재 주소로 변경하고자 하는 경우를 생각해 보자.

 

① 갑이 등기 당시에는 위 등기기록상 주소에 살았다가 주민등록 제도 시행 당시 주민등록표상의 최초의 주소로 이전하였고 그 후 현재의 주소로 다시 이전한 경우라면, 현재의 주소(○○동 101번지)로 바로 등기명의인표시 변경등기를 하면 된다. 반면에 ② 갑이 등기 당시부터 주민등록표상의 주소(○○동 100번지)에 거주하였고 등기기록상의 주소는 등기 당시 착오로 잘못 기록된 것이라면, 먼저 등기기록상의 주소를 올바른 주소(○○동 100번지)로 경정하는 등기를 신청한 후 그 주소로부터 현재의 주소(○○동 101번지)로 변경하는 등기를 신청하여야 한다.

 

위 ①, ② 어느 경우에나 주소를 증명하는 서면인 주민등록표 등ㆍ초본상으로는 등기기록상의 주소와 현재의 주소가 연결되지 않으므로 통상 동일인보증서를 첨부하게 된다. 이때 그 보증서의 내용은 ①의 경우라면 그 소유명의인이 등기 당시 위 등기기록상의 주소(○○동 90번지)에 거주하였으며 그 후 주민등록 제도 시행 당시 주민등록표상의 최초의 주소로 이전하였다는 것이어야 하고 ②의 경우라면 그 소유명의인이 주민등록표상 최초의 주소지(○○동 100번지)에 살고 있었고 등기기록상의 주소는 착오로 잘못 기록된 것이며 주민등록표상의 명의인과 등기기록상의 명의인은 동일인임을 보증하는 것이어야 한다.

 

⑶ 권리의 경정

 

㈎ 권리의 경정과 동일성 요건

 

① 권리의 경정등기를 할 때에도 경정 전후의 등기에 동일성이 인정되어야 하는지에 관하여, 동일성이 없는 경우에도 경정을 인정한다면 본래 무효인 등기를 경정에 의하여 당초에 소급시켜 유효로 하는 것이 되어 등기기록상의 권리관계에 혼란을 초래하므로 허용할 수 없다는 견해와, 권리의 경정에 관한 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있다면 편의상 무효인 등기를 유효한 것으로 다루더라도 아무런 지장이 없고 동일성이 없다고 하여 경정등기를 허용하지 않는다면 말소등기 또는 말소회복등기를 한 다음 새로운 기입등기를 하여야 할 것이므로 등기경제에도 반한다는 이유로 동일성에 관계없이 권리의 경정이 가능하다는 견해가 대립한다.

 

② 등기실무상으로는 대체로 권리 자체의 경정은 인정하지 아니하고, 권리의 내용의 증감과 같이 그 등기가 표창하고 있는 권리 자체에 영향을 주지 않는 경정은 폭넓게 인정하고 있다.

 

③ 아래에서는 권리의 경정을 권리 자체의 경정, 권리 내용의 경정, 권리자의 경정으로 나누어 그 허용의 한계에 관하여 알아보기로 한다.

 

㈏ 권리 자체의 경정

 

① 당사자의 신청착오에 의하여 등기의 착오가 발생한 경우 권리 자체를 경정(소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정하거나 저당권설정등기를 전세권설정등기로 경정하는 경우 등)하는 신청은 등기사항 전체의 성격을 변화시키는 경정으로서 등기기록상의 권리관계에 혼란을 초래하므로 허용되지 아니한다. 이는 기존 등기가 등기원인증서와 다른 신청에 의하여 마쳐진 경우(예：등기원인증서는 임차권설정계약이었으나 당사자의 착오로 지상권설정등기를 신청하고 등기관이 이를 간과한 채 지상권설정등기가 마쳐진 경우)에도 마찬가지이다. 이 경우에는 기존의 등기는 무효인 등기이므로 이를 말소하고 다시 새로운 등기신청을 할 수밖에 없다. 예규도 권리 자체를 경정하는 등기신청을 수리할 수 없다고 한다(등기예규 제1564호 2. 나.).

 

② 신청은 적법하였는데 등기관의 잘못으로 전혀 다른 권리의 등기를 한 경우에는 등기관이 직권으로 경정등기를 하여야 한다. 다만 갑구에 하여야 할 등기를 등기관의 잘못으로 을구에 등기한 것(예 : 소유권이전등기를 하여야 할 것을 근저당권설정등기로 한 경우)과 같이 경정등기절차에 의하여 바로잡을 수 없는 경우에는 종전 등기를 착오발견을 원인으로 말소한 후 직권 또는 신청에 의하여 유루발견으로 인한 등기를 하여야 한다(등기예규 제1564호 3. 가.). 이러한 경우들에 있어 종전 등기에 대한 이해관계 있는 제3자 있는 경우에는 그 승낙이 있어야 한다(법 32조 2항 단서).

 

㈐ 권리 내용의 경정

 

① 등기원인을 증명하는 서면과 다른 내용의 등기에 대한 경정

 

신청서에 기재된 사항이 등기원인을 증명하는 서면과 부합하지 아니하는 신청(예 : 근저당권 설정계약서상의 채권최고액은 10억 원인데 신청서에는 1억 원으로 잘못 기재한 경우)은 등기관이 법 29조 8호(신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우)에 의하여 각하하여야 한다. 만약 등기관이 이를 간과하고 등기신청을 수리하였다면 신청인은 등기의 착오를 증명하는 정보를 제공하여 “신청착오”를 원인으로 경정등기를 신청할 수 있다. 이때 단독신청으로 마쳐진 등기의 경정은 단독신청으로, 공동신청에 의한 등기의 경정은 공동신청으로 하여야 한다(등기예규 제1564호 2. 나. (2)).

 

예를 들어 공유물분할로 인한 소유권이전등기를 신청하면서 등기원인을 증명하는 서면으로 공유물분할계약서를 제출하였으나 신청서에는 등기원인을 매매로 기재하여 그대로 등기가 이루어진 경우(선례 1-414), 근저당권설정계약서에는 채무자를 갑과 을로 하였는데 신청서에는 착오로 채무자를 갑으로 기재하여 그에 따른 등기가 이루어진 경우(선례 5-545)에는 신청착오에 의한 경정등기를 신청할 수 있다.

 

② 등기원인을 증명하는 서면과 같은 내용의 등기에 대한 경정

 

등기원인을 증명하는 서면과 신청서에 기재된 권리의 내용이 일치함에도 불구하고 당사자가 그 증명 서면의 작성 과정에서 동기의 착오 또는 표시상의 착오가 있었음을 이유로 경정등기를 신청할 수 있는지가 문제된다. 예컨대 설정계약서를 작성하면서 근저당권의 채권최고액, 전세권의 존속기간 등을 착오로 기재하였음을 이유로 경정등기를 신청하는 경우이다. 이때에는 등기원인을 증명하는 서면과 신청이 부합하는 경우로서 적법하게 등기가 마쳐졌으므로 경정을 할 수 없고 변경등기에 의할 수밖에 없다(등기예규 제1564호 2. 나. (3)).

 

위와 같은 권리 내용의 경정이 아니라 등기원인의 경정이 가능한지 문제이다. 예컨대 당사자의 진의는 매매계약을 체결하는 것이었는데 착오로 증여계약을 체결하고 신청서에도 증여로 기재하여 등기가 마쳐진 경우 등기원인을 매매에서 증여로 경정할 수 있는지가 문제된다. 이에 관하여 등기원인의 기재는 편의상 등기기록에 공시하는 것에 불과하고 물권변동과 직접적인 관계가 없다는 이유로 경정등기가 허용된다는 견해가 있다. 그러나 등기신청의 수리 당시에는 신청서와 등기원인증서가 부합하는 적법한 등기였으므로 경정등기를 허용할 수 없다고 본다. 만약 등기원인의 경정을 허용할 경우 부동산에 관하여 많은 공법적 규제가 있는 우리 현실에서 당사자가 여러 가지 탈법목적으로 등기원인의 경정(등기원인의 연월일 포함)을 시도하여 오히려 공시의 혼란을 초래할 수 있기 때문이다. 따라서 위 예에서 당사자는 증여로 인한 소유권이전등기를 합의해제 등을 원인으로 말소한 다음에 다시 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수밖에 없다.

 

판례는 일반적으로 권리의 등기에 있어서 등기원인의 경정은 허용된다고 하면서, ‘2010. 6. 24. 증여’를 등기원인으로 기재한 등기신청서에 동일자 증여계약서가 첨부되어 등기된 후 일자와 내용이 전혀 다른 ‘2010. 1. 20. 매매’로 등기원인의 경정을 구하는 것은 기존 등기원인에 등기 당시부터 착오 또는 빠진 부분을 정정하려는 신청으로 볼 수 없어 경정등기의 요건을 갖추었다고 할 수 없다고 하였다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다118549 판결). 또한 같은 취지로서, 당사자가 등기원인을 증명하는 서면과 같은 내용으로 등기신청을 하여 그와 같은 내용의 등기가 완료되었다면 등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있다고 할 수 없다고 하였다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다22167 판결).

 

다만 등기원인증서상의 기재 착오가 외관상 명백한 경우에는 달리 보아야 한다. 예컨대 계약서의 표제는 “매매계약서”로 되어 있지만 계약 내용에는 매매금액이 기재되어 있지 않고 교환 대상 물건이 기재되어 있는 등 교환계약임이 명백한 경우, 등기 당시 도래하지 않은 일자가 등기원인일자로 등기원인증서에 기재되어 있는 경우와 같이 등기원인증서상의 기재의 착오가 외관상 명백한 경우에는 등기원인의 경정이 허용된다(기록례 98항 참조).

 

㈑ 권리자의 경정

 

① 원 칙

 

등기명의인표시 변경등기에서 설명한 바와 같이 등기명의인표시 경정은 경정 전후의 표시가 동일인을 표상하는 경우에만 허용되는데 반하여 권리자의 경정이란 경정 전의 명의인과 경정 후의 명의인이 달라지는 경우이다(예：권리자를 갑에서 을로 경정하거나, 갑과 을의 공동소유에서 병과 정의 공동소유로 경정하는 경우 등). 이러한 권리자의 경정등기는 등기명의인의 동일성이 인정되지 않으므로 허용되지 않는다(등기예규 제1564호 2. 나.). 이를 허용한다면 경정등기에 의하여 이전등기의 실질을 얻을 수 있게 되어 공시의 혼란을 초래하기 때문이다. 판례도 소유권의 경정등기에 의하여 소유자가 변경되는 결과로 되는 것은 허용할 수 없다고 한다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결).

 

따라서 등기원인증서인 매매계약서상의 매수인이 갑임에도 착오로 소유권이전등기신청서에는 을로 기재하여 그에 따른 등기가 마쳐진 경우 소유자 을을 갑으로 경정할 수 없다. 국가와 지방자치단체는 그 인격이 동일하지 않으므로 ‘국 관리청 ○○군’으로 표시된 등기명의인표시를 ‘○○군’으로 경정할 수는 없으며, 이는 소유권이전등기촉탁 당시 ○○군이 등기권리자를 잘못 기재하여 등기가 이루어졌다 하더라도 다를 바 없다. 이 경우 ○○군은 ‘국’ 명의의 등기가 말소된 후 소유권이전등기촉탁을 다시 하여야 한다(선례 200903-1).

 

그러나 갑을 등기권리자로 하여 제대로 신청하였음에도 불구하고 등기관의 잘못으로 인하여 을 명의의 소유권이전등기가 된 경우에는 동일성과 관계없이 “착오발견”을 원인으로 하여 명의인 을을 갑으로 경정할 수 있다(등기예규 제1564호 3. 가.). 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그 승낙이 있어야 한다(법 32조 2항 단서).

 

② 예 외

 

모든 경우에 권리자 경정이 허용되지 않는 것은 아니고 일부말소 의미의 경정등기를 하는 경우(다음 4.에서 기술)와 아래와 같은 경우에는 권리자의 경정등기가 허용된다(등기예규 제1564호 2.). 이 경우의 등기신청은 등기의무자(권리가 감축되는 자)와 등기권리자(권리가 증가되는 자)가 공동으로 하여야 한다.

 

㉮ 소유권보존등기의 경정

 

건물의 신축으로 인하여 소유권보존등기를 한 경우 그 등기명의를 단독소유에서 공유로 또는 그 반대로 경정할 수 있다(기록례 96항, 97항 참조). 건물의 신축이라는 사실행위에 의하여 등기와 무관하게 건물 소유권을 원시취득하였으나 등기신청을 잘못하여 실체관계와 불일치가 발생하였기 때문이다(선례 7-342 참조). 이때의 등기신청은 등기의무자(권리가 감축되는 자)의 인감증명과 대장(소유자가 정정등록된 것을 말한다)을 첨부하여 공동으로 하거나 소유권일부말소를 명하는 확정판결을 첨부하여 단독으로 할 수 있다.

 

㉯ 상속으로 인한 소유권이전등기의 경정

 

상속으로 인한 소유권이전등기를 경정할 수 있는 예로는, 공동상속인 중 일부를 누락한 채 법정상속분 등기가 마쳐진 경우에 누락된 자를 포함하는 경정등기(선례 7-365), 공동상속인 전원의 명의로 상속등기가 마쳐졌으나 일부 상속인이 상속포기를 한 경우(선례 2-543), 법정상속분에 따른 상속등기 후 협의분할을 한 경우 등이 있다. 또한 협의분할에 의한 상속등기를 마친 후에 협의해제(분할협의의 무효ㆍ취소)를 원인으로 다시 법정상속분대로 소유권경정등기를 할 수도 있다(등기예규 제1564호 2. 나., 기록례 108항 참조).

 

판례(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다73203 판결)는 공동상속인들은 이미 이루어진 상속재산 분할협의의 전부 또는 일부를 전원의 합의에 의하여 해제한 다음 다시 새로운 분할협의를 할 수 있다고 하므로, 재협의분할을 원인으로 하는 소유권경정등기도 가능하다고 할 것이다(선례 8-199 참조). 다만 최초의 협의분할을 할 당시와 재협의분할 당시의 공동상속인은 동일하여야 하고 그 중 일부가 사망 등으로 새로운 상속이 생긴 경우에는 재협의분할을 할 수 없다.

 

유의할 점은 재협의분할을 원인으로 한 소유권경정등기를 신청하는 경우에는 종전 명의인과 새로운 명의인 사이에 동일성은 문제되지 않는다는 [ 40 ] 것이다. 예컨대 공동상속인 갑, 을, 병이 협의분할에 의하여 갑 단독소유로 상속등기를 한 후에 다시 재협의분할을 원인으로 갑 단독소유명의를 을 또는 병의 단독소유로 하는 소유권경정등기도 할 수 있다. 이는 실체법상 상속재산분할의 재협의가 인정되는 이상 공동상속인 간에 권리자의 경정이 가능하다고 보기 때문이다. 다만 등기상 이해관계인이 있으면 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다.

 

㉰ 가압류등기나 매각에 따른 소유권이전등기 등 법원의 촉탁에 의한 경우

 

촉탁에 의한 등기가 완료된 후 그 촉탁에 착오가 있음을 증명하는 서면을 첨부하여 권리의 경정을 촉탁한 경우에는 권리자 경정이 가능하다. 예컨대 갑과 을이 공동으로 매수한 부동산에 대하여 집행법원이 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁을 하면서 착오로 갑 단독소유로 촉탁한 경우 촉탁착오를 원인으로 한 경정촉탁을 할 수 있다.

 

㉱ 공유 지분 표시의 누락 또는 오기

 

소유권 일부이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 그 지분을 표시하여야 하는데(법 48조 4항, 규칙 105조 1항), 신청서에 지분 표시가 누락되거나 등기원인증서와 다른 지분으로 기재된 채로 등기가 실행된 경우 진정한 지분으로 경정할 수 있다. 예컨대 공유자들 사이에 동일한 지분 비율로 소유권이전등기가 이루어졌으나 실제로는 그 공유자들의 지분비율이 균등하지 않은 경우 공유자들 전원 사이에 작성된 실제 지분비율을 증명하는 서면을 첨부하여 공동으로 등기상의 지분표시를 경정하는 등기를 신청할 수 있다. 이 경우 경정등기에 의하여 지분이 줄어드는 자의 인감증명을 제출하여야 한다(선례 3-711).

 

㉲ 그 밖의 경우

 

법정지상권이나 법정저당권의 취득 등 법률의 규정에 의한 권리의 취득을 원인으로 하여 등기가 완료된 후 등기의 착오를 증명하는 서면을 첨부하여 권리자의 경정을 신청하는 경우에도 위 ㉮와 같은 취지로 가능하다.

 

라. 경정등기의 절차

 

⑴ 착오 또는 유루의 통지

 

① 등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 등기권리자와 등기의무자가 없는 경우에는 등기명의인에게 알려야 한다(법 32조 1항). 이는 등기의 착오 또는 빠진 사실을 당사자가 알게 하고 경정등기의 신청을 촉구하기 위한 규정이다.

 

② 또 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인이 각 2인 이상인 경우에는 그 중 1인에게 통지하면 되고, 채권자대위에 의한 등기에 관하여 착오나 누락이 있는 경우에는 채권자에게도 통지하여야 한다(법 32조 1항 단서, 4항).

 

③ 등기관이 직권으로 등기를 경정하는 경우에는 사전통지는 하지 않고 경정등기를 한 후에 통지하면 된다(법 32조 2항, 3항). 다만 신청착오에 의한 것인지 아니면 등기관의 잘못으로 인한 것인지 분명하지 않은 예외적인 경우에는 법 32조 1항에 따라 사전통지를 함이 타당하다. 등기관이 직권경정을 하기 위해서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에도 그 제3자의 승낙 의사 유무를 묻거나 승낙서 등의 제출을 권유하는 방법으로서 위와 같이 등기권리자 등에게 통지할 수 있다.

통지는 우편, 모사전송, 전화, 구두 등 편리한 방법으로 하면 된다(규칙 165조 참조).

 

⑵ 신청인

 

① 부동산표시의 경정등기는 소유권의 등기명의인(등기명의인이 여러 명인 경우에는 그 중 1인도 가능하다)이 단독으로 신청한다(법 23조 5항). 또 구분건물의 등기기록 중 1동의 건물의 표시에 관한 경정은 각 구분건물의 소유자가 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1564호 2. 가.).

 

② 등기명의인표시의 경정등기는 그 등기명의인이 단독으로 신청한다(법 23조 6항). 등기명의인표시 경정은 등기명의인의 성명, 주소 또는 주민등록번호 등을 경정하는 것을 말하고, 등기명의인의 수를 증감하는 것(단독소유를 공유로 하거나 공유를 단독소유로 하는 경우 등)은 등기명의인표시 경정이 아니라 권리자 경정의 문제이다.

 

③ 주민등록사무 관장기관이 착오로 부여한 주민등록표상의 주민등록번호를 정정함에 따라 등기명의인의 표시에 기재된 주민등록번호를 정정하여야 할 필요가 있는 경우에는 해당 기관은 등기명의인표시경정등기를 촉탁할 수 있다(등기예규 제791호).

 

④ 권리의 경정등기는 권리의 변경등기와 마찬가지로 공동신청에 의한다. 경정등기에 의하여 등기기록상 유리한 위치에 서는 자가 등기권리자이고 반대의 경우가 등기의무자이다.

 

⑶ 신청서의 기재사항(신청정보)

 

① 경정등기를 신청하는 경우에는 일반적인 기재사항 외에 “경정할 사항”을 기재하여야 한다.

 

② 등기원인은 실무상 신청인이 잘못 신청하여 경정사유가 발생한 경우에는 “신청착오”, 등기관의 잘못으로 인한 경우에는 “착오발견” 또는 “유루발견” 등으로 기재한다. 등기원인일자는 신청착오일 경우에는 착오가 생긴 등기의 신청연월일을, 착오발견 또는 유루발견인 경우에는 경정등기의 신청연월일을 각 기재함이 원칙이다.

 

③ 등기명의인표시경정이나 부동산표시경정 등기는 단독신청에 의하므로 등기필정보를 제공할 필요가 없다. 그러나 권리경정등기의 경우 공동신청에 의하므로 등기필정보를 제공하여야 하고, 등기필정보를 제공할 수 없으면 법 51조에 따라 등기관으로부터 등기의무자 등임을 확인받거나 자격자대리인의 확인정보 제공 등에 의한다.

 

⑷ 첨부정보

 

㈎ 착오 또는 유루를 증명하는 정보

 

① 신청착오의 경우

 

신청착오를 원인으로 부동산표시의 경정등기를 신청하는 경우에는 실제 부동산의 표시에 부합하는 토지대장 등본, 임야대장 등본 또는 건축물대장 등본을 제출하여야 한다.

등기명의인표시 경정등기를 신청하기 위해서는 등기명의인표시의 착오를 증명하는 정보를 제공하여야 한다. 구법 48조 1항의 ‘경정을 증명하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 서면 또는 이를 증명할 수 있는 서면’이 대표적인바, 이러한 서면 등을 신청서에 첨부하여야 한다. “이를 증명할 수 있는 서면”으로 동일인보증서를 첨부할 경우에는 동일인임을 보증하는 자의 인감증명 및 그 밖에 보증인의 자격을 인정할 만한 서면(공무원 재직증명, 법무사등록증 사본 등)을 함께 제출하여야 한다.

 

권리경정의 경우 그 경정사유를 증명하는 서면을 첨부하여야 하는데 이는 경정사유마다 다르다. 예컨대 상속등기 경정인 경우 가족관계등록사항별증명서 또는 분할협의서, 권리의 등기가 유루된 경우에는 등기필증 원본, 판결에 의한 경정인 경우에는 확정판결 정본 등이 이에 해당한다.

 

② 등기관의 잘못에 의한 경우

 

신청 자체는 적법하였으나 등기관의 잘못으로 등기사항의 착오 또는 유루가 발생한 경우에도 당사자는 경정등기를 신청할 수 있다. 이때 등기관의 잘못으로 인한 착오 등을 증명하기 위한 서면으로 등기필증 원본 등을 첨부한다.

 

㈏ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

 

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보는 부동산표시 경정등기나 등기명의인표시 경정등기의 경우에는 첨부할 필요가 없고, 권리의 경정등기에만 문제된다. 권리의 경정등기를 신청하는 경우 등기상 이해관계 있는 제3자 및 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보의 의미는 권리변경등기에서 설명한 바와 같다.

 

㈐ 인감증명

 

소유권에 관한 경정등기를 신청하기 위해서는 그 경정등기로 인하여 소유권이 감축되는 자의 인감증명을 등기신청서에 첨부하여야 한다(등기예규 제1564호 2. 나.). 동일인보증서 등과 관련하여 인감증명을 첨부해야 하는 경우가 있을 수 있는데, 관련 부분에서 설명하였다.

 

㈑ 그 밖의 정보

 

등록면허세(지방교육세 포함)는 부동산 별로 7,200원, 등기신청수수료는 3,000원(전자표준양식에 의한 신청의 경우 2,000원, 전자신청의 경우 1,000원)을 각 납부하고 세액 및 과세표준액 등을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(규칙 44조, 45조). 상속등기 후 재분할협의 등에 의한 경정등기 시 취득세를 납부해야 하는 경우가 있다(지방세법 7조 13항).

 

국민주택채권은 원칙적으로 매입할 의무가 없다. 다만 공동상속등기를 상속재산 분할협의에 따라 단독상속등기로 경정하는 경우 등에 있어서는 기준이 되는 시가표준액 및 매입금액의 차이에 따라 추가로 매입해야 할 수도 있다.

등기관의 잘못으로 인해 경정사유가 발생한 때에는 등록면허세 및 등기신청수수료도 납부하지 않는다.

 

⑸ 등기의 실행

 

① 부동산표시 경정등기는 항상 주등기로, 등기명의인표시 경정등기는 항상 부기등기로 하며, 경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를 한다.

 

② 반면에 권리경정의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나 그 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공한 때에는 부기등기로 하고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으나 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하지 않은 경우에는 주등기로 한다.

 

③ 다만 경정등기의 형식으로 이루어지나 그 실질이 말소등기(일부말소 의미의 경정등기)에 해당하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 반드시 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되어야 하고(부기등기로 경정함), 이를 제공하지 아니한 경우 후술하는 바와 같이 등기관은 그 등기신청을 각하하여야 한다(등기예규 제1564호 2. 나., 등기예규 제1366호 1.). 이는 말소등기에서 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되지 않으면 그 신청을 각하하는 것과 같은 원리이다.

 

라. 일부말소 의미의 경정등기

 

⑴ 의의

 

① 말소등기는 등기사항의 전부를 소멸시키는 경우에만 할 수 있으므로 권리지분의 일부만을 말소하는 경우에는 실질적으로는 말소이지만 등기의 형식은 경정등기의 방식을 취한다. 이를 일부말소 의미의 경정등기라고 한다. 이때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 그의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 함은 이미 설명하였다.

 

② 원래 일부말소 의미의 권리경정등기는 소유권전부이전등기를 일부이전으로 또는 지분 1/2이전을 1/4이전으로 경정하는 경우와 같이 등기된 권리의 일부를 말소하는 경우에 공시의 편의를 위하여 경정등기를 하는 것이었다. 예컨대 갑에서 을에게로 1/2 지분만 이전할 것을 신청착오(또는 등기관의 잘못)로 소유권전부의 이전등기가 마쳐진 경우 이를 시정하기 위해서는 을 명의의 단독소유권 중 1/2을 말소하고 말소된 1/2을 갑에게 이전하는 형태의 등기를 하여야 한다. 이와 같은 등기는 기술적으로 어렵고 공시의 혼란을 야기할 수 있으므로 간단하게 을의 소유권전부이전등기를 1/2 지분이전등기로 경정하는 것이다.

 

③ 더 나아가 실무에서는 갑에서 을로 소유권이전등기를 한 경우에 을 명의의 등기를 을ㆍ병의 공유로 경정하는 경우 및 소유권일부이전을 전부이전으로 경정하는 경우 등과 같이 본래 의미의 경정등기에 해당하지 않는 경우에도 권리자경정을 허용함으로써 지분의 일부말소와 일부이전등기를 한꺼번에 공시하고 있다. 전통적인 이론에 따르면 권리자를 경정하는 것은 동일성의 한계를 벗어나므로 위와 같은 경정등기를 할 수 없다고 할 것이다. 그러나 당사자의 신청착오 또는 등기관의 잘못으로 인한 경우에는 동일성 요건을 완화하여 권리자의 경정을 폭넓게 인정하는 것이 현행 실무이다(당사자의 신청착오나 등기관의 착오로 인한 경정등기를 하는 경우에만 권리자의 동일성 여부와 관계없이 경정등기가 허용되고, 원래 신청의 내용대로 이루어진 등기에 대하여는 여전히 권리자 경정이 허용되지 않는다. 예컨대 갑에서 을에게로 소유권이전등기가 적법하게 이루어진 경우에는 신청착오나 등기관의 착오와 같은 경정원인이 없으므로 을 명의의 등기를 을과 병 공유로 경정할 수는 없다).

 

④ 위와 같은 일부말소 의미의 경정등기가 허용되는 구체적 경우에 대하여 등기예규 제1366호에서 규정하고 있다. 일부말소 의미의 경정등기를 하여야 하는 경우는 ㉠ 단독소유를 공유로 또는 공유를 단독소유로 하는 경정등기 ㉡ 전부이전을 일부이전으로 또는 일부이전을 전부이전으로 하는 경정등기 ㉢ 공유지분만의 경정등기 등이 있다.

 

⑵ 구체적 검토

 

㈎ 단독소유를 공유로 또는 공유를 단독소유로 하는 경정등기

 

예컨대 실체관계상 갑ㆍ을 공동소유인 부동산에 관하여 갑 단독소유로 소유권보존등기가 이루어진 경우 또는 실체관계상 을 단독소유인 부동산에 관하여 갑ㆍ을 공동소유로 소유권보존등기가 이루어진 경우 등에 있어서 을의 소유부분에 해당하는 갑 명의의 소유권보존등기는 무효이다. 이를 바로잡기 위하여는 을의 소유지분에 해당하는 갑의 소유권을 말소하고 그 부분에 관한 을의 소유권의 보존등기를 하여야 한다. 그러나 소유권보존등기의 일부말소는 현행법상 허용되지 아니하므로 이때에는 갑과 을의 공동신청으로(또는 을이 갑을 상대로 한 지분말소판결에 의하여 을 단독으로) 갑 단독소유를 갑ㆍ을 공동소유로 경정하거나 갑ㆍ을 공동소유를 을 단독소유로 하는 경정등기를 신청할 수 있다. 이리하여 갑 명의 지분등기의 말소와 을 명의 지분의 보존등기를 기술적으로 경정등기의 형태로 처리하게 된다(선례 5-460).

 

㈏ 전부이전을 일부이전으로 또는 일부이전을 전부이전으로 하는 경정등기

 

① 예컨대 등기원인증서상으로는 갑으로부터 을에게로 1/2 지분에 대하여 이전되었으나 신청서에는 착오로 소유권전부이전등기로 기재하여 그에 따른 등기가 된 경우에는 소유권전부이전을 일부이전으로 경정하여야 한다.

 

② 반대로 갑으로부터 을로 소유권이 전부 이전되었으나 착오로 소유권일부이전등기가 된 경우 등에 있어서도 경정등기를 할 수 있다. 다만 이 경우는 등기가 누락된 지분에 대하여 다시 이전등기를 하는 대신 권리자를 경정하는 것으로서 본래의 일부말소 의미의 경정등기는 아님은 위에서 본 바와 같다.

 

㈐ 공유지분만의 경정등기

 

기존 공유자의 공유지분을 경정하는 것뿐만 아니라 새로운 공유자를 추가하는 경정이나 공유자 중의 일부가 탈퇴하는 경정도 가능하다(기록례 99항, 100항). 이 경우 역시 등기원인증서와 신청서의 불일치 또는 등기관의 잘못으로 인한 경우에 적용된다.

 

⑶ 보통의 경정등기와의 차이점

 

㈎ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보의 제공

 

보통의 권리경정등기(법 32조, 52조 5호)는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공한 경우에는 부기등기의 방법으로, 위 정보를 제공하지 못한 경우에는 주등기의 방법으로 등기를 한다. 그러나 일부말소 의미의 경정등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공된 경우에만 부기등기의 방식으로 등기한다. 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하지 아니한 경우에는 주등기로 하는 것이 아니라 신청을 각하하여야 한다(등기예규 제1564호 2. 나., 등기예규 제1366호 1.). 예컨대 갑 명의의 소유권보존등기에 대하여 병 명의의 근저당권등기가 마쳐진 상태에서 을이 판결을 얻어 위 갑 단독소유의 등기를 갑, 을이 각 1/2 지분으로 공유하는 것으로 경정하기 위해서는 근저당권자 병의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다. 만약 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되지 않았다면 등기관은 이 신청을 각하하여야 한다(법 29조 9호).

 

㈏ 등기상 이해관계 있는 제3자의 등기의 직권 말소 또는 경정

 

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여 보통의 권리경정등기를 부기등기로 하는 경우에는 그 제3자의 권리에 관한 등기는 등기형식상 영향을 받지 않는다. 그러나 일부말소 의미의 경정등기에서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리에 관한 등기를 경정하거나 말소하게 된다(법 57조 2항 참조). 이 경우 그 대상이 가압류, 가처분 등 법원의 촉탁에 의한 처분제한의 등기인 때에는 등기관은 지체 없이 그 뜻을 집행법원에 통지하여야 한다(등기예규 제1368호).

 

① 등기상 이해관계 있는 제3자의 등기를 말소하여야 하는 경우

 

갑ㆍ을 공유의 부동산에 대하여 을 지분에 대해서만 처분제한 또는 담보물권의 등기가 되어 있는 상태에서 갑 단독소유로 하는 경정등기(을 지분 말소 의미의)를 하는 경우와 같이 등기상 이해관계 있는 제3자의 등기가 경정등기로 인하여 상실되는 지분만을 목적으로 하는 경우에는 그 등기를 직권말소한다(법 57조 2항).

 

② 위 제3자의 등기를 경정하여야 하는 경우

 

갑ㆍ을ㆍ병 공유의 부동산 중 갑과 을 지분에 대하여 처분제한 또는 담보물권의 등기가 되어 있는 상태에서 갑ㆍ병의 공유로 하는(을 지분 말소 의미의) 경정등기를 하는 경우와 같이 등기상 이해관계 있는 제3자의 등기가 경정등기로 인하여 상실되는 지분 외의 지분도 목적으로 하는 경우에는 직권으로 경정등기(예컨대 저당권의 목적지분을 갑ㆍ을 지분에서 갑 지분으로 경정)를 한다.

 

③ 용익물권의 등기

 

부동산의 공유지분에 대해서는 용익물권(지상권 등)을 설정ㆍ존속시킬 수 없으므로 위 ②에 의해서 처분제한 등의 등기에 대하여 (일부말소 의미의) 경정하는 경우에도 용익물권의 등기는 이를 전부 말소한다. 예컨대 갑 명의의 소유권이전등기에 대하여 을이 말소등기청구권을 피보전권리로 한 가처분을 하고 다시 병 명의의 지상권등기가 마쳐진 경우, 을이 갑 지분 1/2에 대하여 말소를 명하는 확정판결을 받아서 그에 따른 경정등기를 신청하였다면 등기관은 위 경정등기와 함께 직권으로 병 명의의 지상권등기를 말소하여야 한다. 이는 공유지분에 대한 용익물권은 등기할 수 없기 때문이다.

 

마. 직권에 의한 경정등기의 특칙

 

⑴ 의의

 

등기관은 등기의 착오 또는 유루가 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우에는 당사자의 신청이 없어도 지체 없이 경정하여야 하는데(법 32조 2항), 이를 직권경정등기라고 한다.

 

⑵ 직권경정의 요건

 

㈎ 등기관의 잘못으로 등기의 착오 또는 유루가 발생하였을 것

 

① 등기의 착오 또는 유루의 의미는 신청에 의한 경정등기와 동일하다. 당사자의 신청에는 아무런 문제가 없어야 한다. 따라서 당사자의 신청착오에 의한 등기를 등기관이 직권으로 경정할 수는 없고, 반드시 당사자의 신청에 따라 경정하여야 한다. 반대로 등기관의 잘못으로 인한 경정사유가 있는 때에는 당사자가 경정등기를 신청할 수도 있다. 이 경우에는 등록면허세 및 신청수수료가 면제된다.

 

② 직권경정등기는 당사자의 신청은 적법하지만 오로지 등기관의 잘못에 의하여 등기된 것을 바로 잡는 것이므로 경정 전후의 동일성은 문제되지 않는다(등기예규 제1564호 3. 가.). 예컨대 갑으로부터 을에게로 소유권이전등기신청이 있었는데 등기관이 착오로 병 명의로 소유권이전등기를 한 경우 “착오발견”을 원인으로 등기명의인 병을 을로 경정할 수 있다.

그 밖에 실무상 직권경정등기를 할 수 있는 경우는 다음과 같다.

 

(i) 등기필증에는 소유권이 일부 이전된 것으로 되어 있으나 등기기록에는 전부 이전된 것으로 등기된 경우(선례 5-561)

 

(ii) 갑의 지분에 대하여 이전등기를 신청하였는데 을의 지분에 대하여 이전등기를 한 경우(선례 6-429)

 

(iii) 신청한 등기 전부 또는 일부에 대하여 기록을 누락한 경우

 

(iv) A 토지만에 대한 소유권이전등기신청이 있었음에도 A 토지와 B 토지 모두에 대하여 소유권이전등기를 한 경우(선례 3-625)

 

(v) 구분건물의 등기기록 표제부에 별도의 등기가 있다는 뜻의 등기가 누락된 경우(선례 2-652)

 

㈏ 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 경우에는 그 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되었을 것(법 32조 2항 단서)

 

① 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되어야 직권으로 경정할 수 있다. 예컨대 갑이 을에게 소유권의 일부지분을 이전하는 등기를 신청하였으나 등기관의 과오로 소유권 전부가 이전되고 그 후 을이 그 소유권 전부에 대하여 근저당권설정등기를 마친 경우, 실제의 지분을 초과하는 초과지분의 취득등기는 무효의 등기이다. 등기관은 근저당권자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공된 경우에만 직권으로 말소(일부말소 의미의 경정)등기를 할 수 있다.

 

② 구법 72조 1항에서는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에 한하여 등기관이 직권으로 경정등기를 할 수 있도록 하였다. 따라서 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있더라도 당사자의 신청이 없는 한 등기관은 경정등기를 할 수 없었다. 개정법에서는 등기관의 잘못을 신속하게 바로잡도록 하기 위하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있더라도 그 승낙이 있으면 직권으로 경정등기를 할 수 있도록 하였다.

 

③ 등기상 이해관계 있는 제3자의 범위는 권리변경(경정)등기의 경우와 같다. 따라서 어떤 등기가 유루된 뒤에 분필등기 또는 등기명의인표시변경등기가 이루어졌다 하더라도 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우가 아니므로 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되지 않더라도 직권으로 경정(유루기입)등기를 할 수 있다(선례 3-694).

 

⑶ 직권경정등기의 절차

 

㈎ 신청 및 착오 또는 유루의 소명 등

 

① 등기관이 등기를 완료한 후에 착오 또는 유루를 발견하여 직권으로 경정하는 경우도 있지만, 당사자가 등기관의 착오 또는 유루로 인해 등기가 잘못 되었음을 소명하여 등기관이 직권경정을 해 줄 것을 신청(직권발동을 촉구하는 의미의 신청)하는 것이 보통이다. 등기관이 직권경정 사유에 해당하지 않는다고 판단하여 그 신청을 각하하고자 할 경우에는 이의신청을 하기 쉽도록 신청서를 제출하게 하는 것이 적절하다. 이 경우 등기신청수수료나 등록면허세는 내지 않는다.

 

② 착오 또는 유루를 소명하는 서면으로는 (직권경정에 앞서 신청서의 열람을 하는 경우가 많으므로) 보통 등기신청서 사본을 첨부한다. 등기신청서가 폐기된 후에 등기기록의 유루가 발견된 경우에는 해당 등기필증에 의하여 그 유루가 등기관의 잘못으로 인한 것임을 증명할 수 있다[등기관으로부터 등기필증이 발급된 경우에는 그에 기재된 것과 같은 내용의 등기신청이 있었고 그에 따라 등기관이 등기한 것으로 추정된다(대법원 1965. 2. 3. 선고 64다1481 판결)]. 단 등기필증의 사본으로는 직권경정을 할 수 없다(선례 5-559). 가압류결정문도 경우에 따라 등기관의 착오를 증명하는 서면이 될 수 있다(선례 6-110).

 

③ 2006. 6. 전의 토지대장 등록사항에도 등기기록과 같은 내용으로 등재되어 있다면 이는 당사자의 신청착오에 의한 것으로 추정되므로 직권경정등기절차에 의하여 그 등기를 경정할 수는 없다. 지적공부상의 소유권의 득실변경에 관한 등록사항은 관할등기소의 등기필통지서(신청서 부본에 의한 통지)에 의하여 정리하게 되어 있는데(폐지된 등기예규 제1046호), 지적공부와 등기기록의 권리자가 일치한다는 것은 신청서대로 등기가 실행되었음을 의미하기 때문이다(선례 5-561).

 

④ 2006. 6. 이후에는 전산정보처리조직에 의하여 등기기록 내용이 통지되는바(제정 등기예규 제1131호, 등기예규 제1372호 참조), 일반서면신청의 경우와 전자신청ㆍ전자표준양식에 의한 신청의 경우를 달리 보아야 한다. 일반서면신청의 경우에는 신청정보와 대장의 내용이 같다는 것을 전제로 한 위와 같은 추정이 성립되기 어렵다. 따라서 등기기록과 대장의 내용이 같다고 하여 직권경정등기를 할 수 없다고 단정하기 어렵고, 등기관이 관련 자료에 의하여 신중히 판단하되 결과적으로 신청착오인지 등기관의 잘못인지 알 수 없으면 신청착오로 처리할 수밖에 없을 뿐이다. 한편 전자신청과 전자표준양식에 의한 신청의 경우에는 원칙적으로 신청한대로 기입이 이루어지므로 등기기록과 대장의 내용이 같으면 특별한 사정이 없는 한 신청착오로 처리함이 타당하다.

 

㈏ 등기의 실행

 

① 등기관의 잘못으로 등기의 착오가 발생한 경우로서 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우 그 착오를 발견한 등기관은 지체 없이 직권으로 경정등기를 하여야 한다. 종전에는 경정서를 작성하여 통상의 신청접수와 같은 방법으로 접수한 후 경정등기를 하였으나(구규칙 86조) 현재에는 따로 경정서를 접수하는 절차 없이 경정등기를 기록하도록 되어 있다(구규칙 141조 참조).

 

② 직권경정등기의 등기원인은 “착오발견”(신청과 다른 등기의 실행) 또는 “유루발견”(신청된 등기의 누락)이 되고, 원인일자는 경정등기를 한 날을 기록한다. 접수절차를 거치지 않으므로 접수일자는 등기되지 않는다.

 

③ 직권경정의 유형으로는, 착오로 기록한 등기를 말소하는 경우(기록례 389항), 기록 전체가 유루된 경우의 기입(기록례 390항), 주등기로 기록할 것을 부기등기로 한 경우의 경정(기록례 391항), 말소 대상이 아닌 등기를 말소한 경우 그 등기의 회복(기록례 392항), 분필등기 시 전사할 등기를 전부 유루한 경우(기록례 395항) 등이 있다.

 

㈐ 보고 및 통지

 

① 직권경정등기를 마친 등기관은 경정등기를 한 취지를 지방법원장에게 보고하고, 등기권리자와 등기의무자(등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명인 때에는 그 중 1인)에게 통지하며, 채권자 대위에 의한 등기를 경정한 때에는 채권자에게도 통지하여야 한다(등기예규 제1564호 3. 가.). 다만 직권경정등기 전에 통지할 필요는 없다.

 

② 등기관이 직권으로 경정하기 전에 등기권리자 또는 등기의무자는 단독으로 등기필증 등 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 착오발견으로 인한 경정등기를 신청할 수 있는데, 이 경우에는 등기관이 경정등기를 한 취지를 지방법원장에게 보고할 필요가 없다. 이는 신청에 의한 경정이기 때문이다. 다만 등기권리자 또는 등기의무자 일방의 신청에 의하여 착오발견으로 인한 등기를 마친 경우 등기관은 그 경정등기의 취지를 상대방에게 통지하여야 한다(등기예규 제1564호 3. 가.).

 

㈑ 유루된 등기의 후순위 기록

 

신청에 의한 등기가 유루된 경우에 그 유루된 부분도 직권경정에 의하여 다시 등기할 수 있다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있다면 그 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되어야 하지만(법 32조 2항 단서), 유루된 등기를 하여도 다른 등기와 양립 가능한 경우에는 그 제공이 없더라도 후순위로 유루된 등기를 할 수 있다. 예컨대 갑이 근저당권설정등기를 신청하였으나 등기관의 잘못으로 그 기록을 누락하였고 그 후 을이 같은 부동산에 대하여 순위 1번의 근저당권설정등기를 마쳤다면, 법 32조의 경정등기절차에 준하여 위 유루된 근저당권설정등기를 순위 2번으로 기록할 수 있으며, 이 경우 을의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보는 제공할 필요가 없다(선례 2-374).

 

㈒ 소유권의 등기목적이 불분명한 경우(등기예규 제1564호 4.)

 

수인의 공유자가 공유지분으로 등기되어 있는 상태에서 소유권이전을 받았으나, 이전받은 공유자의 등기목적란의 등기기록에 공유자와 이전할 지분이 특정되지 아니하고 단지 지분이전, 소유권일부이전 등으로 기록된 경우에는 아래 방법에 따라 처리한다.

 

① 법원행정처 사법등기국 소속 오류해소 담당자는 이전된 지분이 누구의 지분인지 여부를 확정할 수 없는 경우, 등기관에 갈음하여 그 취지를 이전받은 공유자에게 통지하여야 한다.

　

② 오류해소 담당자는 위 ①의 통지를 한 다음 그 동일한 통지서를 관할등기소에 모사전송으로 보내주어야 한다.

 

③ 등기관은 신청인이 제출한 등기권리증 등의 소명자료를 확인하여 등기기록에 기록된 등기목적의 경정이 필요한 경우에는 이를 경정하여야 한다.

 

④ 경정등기의 처리는 등기예규 제1564호 3.의 규정을 준용한다. 다만 경정등기 취지의 지방법원장 보고, 등기권리자 및 등기의무자에 대한 통지, 대위채권자에 대한 통지는 필요하지 아니하다.

 

⑤ 신청인이 착오발견으로 경정을 신청한 경우라도 등기신청수수료 및 등록면허세는 면제된다.

 

⑥ 등기목적이 특정되지 아니함을 원인으로 오류코드 부전지가 설정된 경우에는 직권경정 후 지체 없이 오류해소를 요청하여야 한다.

 

㈓ 전산이기 오류로 인한 직권경정등기

 

① 등기관의 직권경정등기

 

등기관이 전산이기가 완료된 등기기록에 관하여 유효사항의 누락, 오타 등 오류를 발견한 경우에는 지체 없이 직권으로 경정등기를 하여야 한다(등기예규 제1567호 4. 가.). 이 경우 등기관은 당사자가 전산이기 오류를 원인으로 한 직권경정등기의 발동을 촉구하는 신청 시 등기신청수수료 및 등록면허세를 받지 않도록 유의한다.

 

② 구체적인 사례

 

㉠ 소유권등기의 이기 누락

 

전산이기로 인한 폐쇄등기부상 갑-을-병의 순으로 소유권이전등기가 되어 있었는데 이를 전산이기하면서 최종 소유명의인인 병의 등기가 아닌 을 명의의 소유권이전등기가 이기된 경우

 

(i) 을 명의의 등기를 이기한 후 다른 등기가 없었다면, 즉 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우 등기관은 직권으로 병 명의의 등기를 이기한다(원인은 유루발견).

 

(ii) 을로부터 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 그 등기를 말소해야만 병 명의의 등기를 이기할 수 있다.

 

(iii) 을 명의의 등기에 터 잡아 근저당권설정등기 등이 마쳐진 경우라면 병은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여 자기 명의 등기의 이기를 신청할 수 있다.

 

㉡ 잘못 이기한 경우

 

폐쇄등기부상 갑 소유의 부동산에 대하여 을이 그 소유권의 일부를 이전받아 등기를 하였으나 전산이기하면서 소유자 갑 명의의 소유권이전등기의 이기를 누락하고 공유자 을 명의의 소유권일부이전등기를 을 단독소유명의의 소유권이전등기로 잘못 이기한 경우, 전산등기기록에 이기된 후 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나 있더라도 그 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되어야만 등기관은 직권으로 을 명의의 소유권이전등기를 소유권일부이전등기로, 누락된 갑 명의의 소유권이전등기를 이기하는 각 경정등기를 할 수 있다(선례 4-566 참조).

 

㉢ 근저당권등기의 이기 누락

 

폐쇄등기부상 1순위 저당권자 갑, 2순위 저당권자 을의 순으로 되어 있는데, 전산이기 과정에서 을의 저당권만 이기되고 갑의 저당권이 누락된 경우

 

(i) 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에는 누락된 갑 명의의 저당권을 이기하되, 순위번호는 1번으로 하고 을의 저당권을 순위번호 2번으로 경정하여야 한다.

 

(ii) 을의 저당권 다음으로 병 명의의 저당권등기가 된 경우 병은 등기상 이해관계 있는 제3자이므로 병의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야만 갑의 저당권등기를 1순위로 이기할 수 있다.

 

③ 경정절차

 

㉠ 등기관이 경정등기의 직권발동을 촉구하는 의미의 신청을 받은 경우 관할 내이면 이를 직접 처리하고, 관할 내가 아니면 그 신청내용을 관할 등기소에 전자우편, 전화, 모사전송이나 그 밖의 적당한 방법에 의하여 통지하여 처리하게 하여야 한다.

 

㉡ 위 신청을 처리한 등기관은 그 결과를 신청인에게 전자우편, 전화, 모사전송이나 그 밖의 적당한 방법으로 통지하여야 한다.

 

㉢ 등기관은 등기신청 수수료 및 등록면허세를 받지 않는다.

 

6. 부동산표시의 변경등기 [이하 부동산등기실무(II) P.127-139 참조]

 

가. 부동산 표시에 관한 등기

 

⑴ 부동산 표시에 관한 등기의 의의

 

① 부동산 표시에 관한 등기란 물권의 객체인 토지 또는 건물의 현황을 명확히 하기 위하여 등기기록의 표제부에 하는 등기이다. 부동산표시의 등기는 등기관이 소유권보존등기의 신청을 수리하여 새 등기기록을 개설할 때 하는데 소유권등기의 일부이고 그 자체가 독립한 등기는 아니다. 따라서 갑구에 소유권보존등기가 되지 않은 채 등기기록의 표제부만 있는 등기는 있을 수 없다. 현행법상 이에 대한 예외가 구분건물의 표시등기(법 46조)와 규약상 공용부분의 등기(법 47조 1항, 규칙 104조 3항)인데, 이는 집합건물에 관한 등기의 특성상 예외적으로 인정되는 것이다.

 

② 대장과 등기부가 일원화되어 있는 일본의 경우 토지에 관한 소유권보존등기가 되기 전에도 등기기록의 “표제부”에 토지의 소재지번ㆍ지목ㆍ지적과 소유자의 성명 및 주소를 등기할 수 있는데, 이를 부동산의 표시등기라고 한다. 이 부동산의 표시등기는 신청주의의 예외로서 등기관이 직권으로 할 수도 있고 등기관에게는 부동산의 현황 및 소유자에 대한 실지조사권도 부여되어 있는 등 우리의 대장 소관청의 업무를 등기관이 수행한다. 그러나 우리 등기제도상으로는 소유권보존등기를 하기 전에 표제부만의 등기를 할 수 없으므로 일본과 같은 의미의 부동산의 표시에 관한 등기는 존재하지 않는다.

 

③ 따라서 현행 부동산등기법상 부동산 표시에 관한 등기는 (i) 등기기록을 개설할 때 부동산의 표시에 관하여 착오 또는 유루가 있어서 등기 당시부터 실체관계(대장 등록사항)와 불일치가 있는 경우에 하는 부동산표시의 경정등기 (ii) 등기 후에 부동산의 표시에 변경이 있는 경우에 하는 부동산표시의 변경등기 (ⅲ) 집합건물에 관한 등기의 특수성 때문에 예외적으로 인정되는 구분건물의 표시등기로 나눌 수 있다. 위 (i)에 관하여는 동일성 요건과 관련하여 경정등기에서 설명하였다.

 

⑵ 등기기록의 표제부와 대장과의 관계

 

① 현행법상 대장과 등기부는 분리되어 있어 부동산의 현황은 대장 소관청이 관리하는 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장 등)에 의하여 파악하고 그 부동산에 관한 권리관계는 등기기록에 의하고 있다. 그런데 부동산의 현황에 관한 대장의 기재와 등기기록이 불일치할 경우에는 공시에 혼란을 초래할 수 있으므로 대장 기재내용의 변동사항을 즉시 등기기록에 반영할 필요가 있다.

 

② 이를 위하여 부동산등기법은 부동산의 표시에 변경이 있는 경우 그 소유권의 등기명의인에게 등기신청의무를 부과하고 부동산의 표시에 관한 등기기록이 대장과 일치하지 않는 경우에는 다른 등기신청을 할 수 없게 하는(법 29조 11호) 한편, 대장 소관청에 대하여도 부동산의 표시변경에 관한 일정한 사유가 있는 때에는 지체없이 등기소에 등기를 촉탁하도록 하고 있다(측량수로지적법 89조, 건축법 39조).

 

③ 일반적으로 부동산표시 변경등기를 부동산 표시의 변경과 부동산의 변경으로 나누어 설명하고 있다. “부동산 표시의 변경”이란 부동산 자체의 실질적 변경 없이 부동산의 동일성을 나타내는 사항만의 변경(토지의 지번의 변경, 건물의 소재지번의 변경 등)을 뜻하고, “부동산의 변경”이란 부동산 자체의 실질적 변동(토지의 경우 면적의 증감ㆍ지목의 변경, 건물의 경우 건물 종류ㆍ구조의 변경ㆍ면적의 증감, 토지 및 건물의 분합, 멸실 등)이 있는 경우라고 한다.

 

나. 부동산표시의 변경등기

 

① 부동산의 표시는 등기의 대상인 부동산을 특정하는 역할을 한다. 토지는 소재지번(행정구역 및 지번)ㆍ지목ㆍ면적에 의하여 특정되며, 건물은 소재지번 및 건물번호ㆍ건물의 내역(구조ㆍ면적ㆍ용도)에 의하여 특정된다(현행 등기기록의 표제부의 양식에서 토지 및 건물의 표시를 구성하는 사항이다). 따라서 부동산 표시의 변경등기는 위 각 요소에 대하여 변경사항이 있을 때에 하는 등기라고 할 수 있다.

 

② 부동산표시 변경등기의 경우에도 변경 전ㆍ후의 등기는 같은 부동산을 표상하는 것이어야 한다. 즉 동일성이 있어야 한다. 예를 들어 집합건물의 어느 한 층을 세로로 구획하여 동쪽의 전유부분을 201호로, 서쪽의 전유부분을 202호로 등기하였으나 그 후 가로로 구획하여 남쪽의 전유부분을 201호로, 북쪽의 전유부분을 202호로 변경한 경우 변경 전ㆍ후의 각 전유부분의 면적이 동일하더라도 양 건물 모두 종전 건물과의 동일성을 인정할 수 없으므로 부동산표시변경등기를 할 수 없다(선례 200904 -2).

 

다. 토지의 경우

 

⑴ 행정구역 또는 그 명칭의 변경 및 지번의 변경

 

① 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록된 행정구역 또는 그 명칭에 대하여 변경등기가 있는 것으로 본다(법 31조). 여기서 “행정구역”이란 행정상의 단위인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도, 시ㆍ군ㆍ구, 읍ㆍ면ㆍ동ㆍ리를 말한다(지방자치법 2조 내지 4조).

 

② 행정구역의 변경에 의하여 관할의 변경이 발생할 수 있다. 예컨대 ◇◇구 ○○동이 △△구 ○○동으로 행정구역이 변경되는 경우에 ◇◇구와 △△구의 관할등기소가 다르다면 관할의 변경이 발생한다(기록례 294항).주18 )

 

③ “지번”이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다. 지번은 소관청[지적공부를 관리하는 특별자치시장, 시장(제주특별법 15조 2항에 따른 행정시의 시장을 포함하며, 지방자치법 3조 3항에 따라 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장은 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)]이 지번부여지역별로 차례대로 부여하며, 소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하는 때에는 시ㆍ도지사나 대도시 시장의 승인을 받아 지번부여지역의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로 부여할 수 있다(측량수로지적법 66조).

 

⑵ 지목의 변경

 

① “지목”은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하며, 하나의 필지마다 하나의 지목이 설정된다. 현행 측량수로지적법상 지목의 종류는, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(대)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거(구거)ㆍ유지(유지)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지의 총 28개가 있다(각 지목에 대한 자세한 내용은 측량수로지적법 시행령 58조 참조).

 

② 지목 변경의 특수한 형태로 등록전환이 있는데, “등록전환”이란 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말한다. 등록전환을 등기원인으로 하여 지목이 임야에서 다른 지목으로 변경된다(기록례 337항).

 

⑶ 면적의 변경

 

① 토지의 면적이 증가하는 경우로는 공유수면에 접한 토지의 일부가 유실되었다가 다시 전과 같이 복구된 경우, 지각의 융기 등을 생각할 수 있고, 면적이 감소되는 경우로는 해수의 침식 등으로 토지의 일부가 사실상 바다로 되는 경우가 있다. 어떤 토지에 대한 면적을 측량한 결과 대장상의 면적과 다른 경우에 이를 바로잡는 등기도 면적의 변경등기로 한다. 이때 등기원인은 “면적정정”으로 기록한다(기록례 340항).

 

② 반면에 단순히 신청착오 또는 등기관의 과오로 첨부한 대장상의 면적과 다른 면적으로 등기된 경우에는 면적의 경정등기를 하여야 한다(기록례 334항).

 

라. 건물의 경우

 

⑴ 소재지번 및 건물번호의 변경

 

① 건물의 소재지번의 변경은 토지의 경우와 같다. 건물번호는 한 필지 위에 둘 이상의 건물이 존재하는 경우에 각 건물을 쉽게 특정하기 위해 각 건물에 붙이는 일련번호이다. 건물번호는 건축물대장에 기재되어 있는 경우(‘○○빌라 에이동’과 같이 건물명칭에 부기되어 있는 경우 등)가 아니라면 등기신청인이 보존등기나 건물표시변경등기 신청서에 임의로 기재함으로써 등기된다.

 

② 1필의 토지상에 여러 동의 건물이 건립되어 각 건물을 특정하기 위하여 건물의 번호가 부여되어 있었으나 그 후 다른 건물은 멸실되고 하나의 건물만이 남게 된 경우 등기명의인은 그 번호를 없애기 위한 건물번호 변경등기를 신청할 수 있다(선례 3-380). 이 경우 건물번호가 건축물대장에 기재되어 있지 않다면 건축물대장의 기재 변경이 선행될 필요는 없다.

 

⑵ 건물내역의 변경

 

현행 건물 등기기록상 건물내역이란 법 40조, 41조에서 정한 건물의 종류, 구조, 면적과 부속건물을 모두 포함하는 개념이다.

 

㈎ 건물의 구조ㆍ면적의 변경

 

① 건물 구조의 변경

 

건물의 구조는 건물의 주된 부분의 구성재료(목조ㆍ석조ㆍ콘크리트조 등), 지붕의 종류(기와지붕, 슬래브지붕 등), 층수에 의하여 정하여진다.

 

건물의 구조를 변경하는 것을 “개축”이라고 한다. 개축은 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것이다(건축법 시행령 제2조 제3호. 예：목조 기와지붕을 시멘트벽돌조 기와지붕으로 변경). 건물의 구조 중 지붕의 형태만 바꾸는 것은 등기원인을 개축이 아니라 “지붕바꿈”이라고 기재한다. 그리고 건물의 구조가 변경되면서 면적도 늘어난 경우의 등기원인은 “증축 및 개축”이 된다(기록례 362항).

 

② 건물 면적의 변경

 

건물의 면적을 변경하는 경우의 등기원인은 “증축”이다. 증축이란 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다(건축법 시행령 2조 2호).

 

건물의 증축과 관련하여 대장 소관청에서 업무착오로 기존 건물의 소유자 아닌 자가 증축한 건물을 기존 건물의 대장에 등재하는 경우가 있는바, 이러한 대장으로는 증축으로 인한 건물표시의 변경등기를 할 수 없다. 예컨대 갑 소유로 이미 등기된 건물을 갑, 을이 증축하여 건축물대장에 증축한 부분의 소유명의인이 갑, 을로 기재되어 있는 경우에는 증축 부분의 대장상 소유명의인을 갑으로 변경하지 않는 한 건물표시변경(증축)등기를 할 수 없다. 다만 증축한 부분이 구분건물의 요건을 갖추고 있는 경우에는 구분건물로 대장등록을 변경하여 그 대장상 표시에 따른 소유권보존등기를 하여야 한다. 이때 이미 등기되어 있는 건물 부분이 집합건물이 아닌 경우에는 그 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환하여 이에 따른 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다(선례 5-266).

 

한편 등기기록상 면적단위가 아직도 척관법(몇평 몇홉)에 의하여 표시되어 있는 건물에 대하여 갑구ㆍ을구의 등기신청이 있는 경우 수기로 작성된 구 건축물대장 등 환산 전ㆍ후의 면적을 알 수 있게 하는 자료가 첨부되어 있으면 등기관은 직권으로 면적단위환산등기(면적단위를 미터법에 의하여 표시하는 내용의 표시변경등기)를 하여야 한다(선례 6-389 참조).

 

㈏ 건물의 종류

 

건축물의 용도는 건축법 2조 2항에서 단독주택ㆍ공동주택ㆍ제1종 근린생활시설 등 총 28개로 구분하고, 다시 같은 법 시행령 [별표 1]에서 용도별 건축물의 종류를 세분하여 규정하고 있다. 등기사항으로서 건물의 ‘종류’로는 전체 건물을 아울러 표상할 수 있는 정도를 기록하면 충분하므로 건축법 2조 2항의 용도를 등기하도록 함이 타당하다. 그런데 건축법 2조 2항의 용도는 보통 건축물대장의 주용도란(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 [서식 1], [서식 3] 참조)에 기재되고 등기관은 건축물대장에 따라 표제부의 등기를 하게 되므로 건물의 종류로는 건축물대장의 주용도를 등기하면 된다. 또한 세부용도의 자세한 기록은 등기기록을 복잡하게 하고 잦은 변경등기를 초래하여 바람직하지 않다는 점을 함께 고려하면 건물 전체의 주된 용도만 등기사항이고 각 층별 용도는 등기할 수 없다(선례 4-80)고 하는 결론이 된다. 실무상 각 층별 용도(예：1층 슈퍼마켓, 2층 일반음식점 등) 또는 동일한 층 내에서 면적 별로 세부용도(예：1층 30㎡ 약국, 45㎡ 편의점)에 대하여 등기를 신청하는 경우가 있는데 이러한 것은 등기사항이 아니다. 설령 세부용도가 이미 등기되어 있는 경우에도 그 변경등기는 할 수 없다. 다만 위 세부용도의 기록을 말소하는 변경등기는 가능하다고 본다.

 

㈐ 부속건물의 신축

 

부속건물이란 동일한 대지 안에서 주된 건물과 분리된 부속용도의 건물로서 주된 건물의 이용 또는 관리에 필요한 건물을 말한다(건축법 시행령 2조 12호). 부속건물을 신축한 경우 건물표시의 변경등기를 신청할 수 있다. 예컨대 주건물이 공장인데 부속건물로서 창고를 신축한 경우에 “부속건물의 신축”을 원인으로 건물표시의 변경등기를 할 수 있다.

 

표제부에 주건물과 별도로 부속건물이 등기되면 주건물과 부속건물은 일체로서 거래의 목적이 된다. 부속건물이 독립한 건물로서 등기능력이 있는 경우에는 부속건물에 대하여 독립된 건축물대장으로 등록한 후에 건물의 분할 등기에 의하여 별도의 등기기록을 개설할 수도 있다.

 

별채의 부속건물을 신축한 경우에도 증축의 경우와 마찬가지로, 건축물대장상 부속건물의 소유자가 기존건물의 소유자와 다른 경우에는 부속건물의 신축을 원인으로 한 건물표시의 변경등기를 할 수 없다. 이 경우 부속건물에 대하여 대장상 소유자를 기존건물의 소유자와 같도록 정정한 후에 건물표시변경등기를 하든지 아니면 별도의 건축물대장에 등재하여 소유권보존등기를 하여야 한다.

 

라. 등기절차

 

⑴ 신청에 의한 경우

 

㈎ 신청인 및 신청의무

 

부동산 표시의 변경등기는 그 부동산의 소유권의 등기명의인이 변경사유가 있은 날로부터 1월 이내에 신청하여야 한다(법 35조, 39조, 41조, 43조). 공유 부동산인 경우에는 공유자 중 1인이 공유물 보존행위로서 단독으로 신청할 수 있다.

 

이러한 신청의무는 등기기록과 대장의 일치를 기하기 위한 것으로 위와 같은 부동산 표시변경등기를 하지 아니하면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없고(법 29조 11호), 기한 내에 변경등기를 신청하지 않은 경우 소유자에게 과태료를 부과한다. 다만 다음에 설명하는 바와 같이 토지의 경우에는 소관청이 관할등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다고 규정하고 있으므로(측량수로지적법 89조), 과태료는 건물에 대한 변경등기신청을 해태한 경우에만 부과한다(법 112조).

 

㈏ 신청절차

 

실무상 신청서에 변경사항을 표시할 때 부동산표시란에 “변경 전의 표시”와 “변경 후의 표시”로 구분 기재한다.

 

토지의 표시변경 즉 소재지번의 변경ㆍ지적의 증감ㆍ지목의 변경이 수회에 걸쳐 된 경우 중간과정을 생략하고 바로 현재의 지번ㆍ지적ㆍ지목으로 변경할 수 있다. 건물의 경우에도 건물의 구조ㆍ면적이 수회 변경된 경우 중간과정을 생략할 수 있다. 여러 개의 부속건물을 순차로 신축하였으나 변경등기를 하지 않은 경우 한 번의 신청으로 여러 개의 부속건물을 등기할 수 있다. 부속건물을 신축하였으나 변경등기를 하지 않은 상태에서 멸실된 경우에는 부속건물의 신축으로 인한 변경등기와 그 멸실로 인한 변경등기를 할 필요가 없다. 또한 건물의 멸실등기를 할 경우에는 그 동안의 건물표시의 변경등기를 생략할 수 있다(선례 7-327).

신청서에는 변경사항이 등록되어 있는 토지대장 등본 또는 건축물대장 등본을 첨부하여야 한다.

 

⑵ 촉탁에 의한 경우

 

㈎ 토지의 경우

 

(i) 토지의 이동(측량수로지적법 2조 28호, 64조 2항), (ii) 시ㆍ도지사나 대도시 시장의 승인을 받아 지번부여지역의 전부 또는 일부에 대하여 새로 지번 부여(같은 법 66조 2항), (iii) 지적공부에 등록된 토지가 지형의 변화 등으로 바다로 되거나 그에 따라 말소한 토지가 지형의 변화 등으로 다시 토지가 됨(같은 법 82조), (iv) 일정한 지역을 정하여 그 지역의 축척을 변경(같은 법 83조 2항), (ⅴ) 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견(같은 법 84조 2항), (ⅵ) 지번부여지역의 일부가 행정구역의 개편으로 다른 지번부여지역에 속하게 되어 새로 속하게 된 지번부여지역의 지번 부여(같은 법 85조 2항) 등의 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우 지적공부 소관청은 지체없이 관할등기소에 토지표시의 변경등기를 촉탁하여야 하고(같은 법 89조), 이 경우 그 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다(같은 법 89조 1항 2문).

 

㈏ 건물의 경우

 

대장 소관청(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장)은 (i) 지번 또는 행정구역의 명칭이 변경된 경우, (ii) 사용승인을 받은 건축물로서 사용승인 내용 중 건축물의 면적ㆍ구조ㆍ용도 및 층수가 변경된 경우, (iii) 건축물의 철거신고에 따라 철거한 경우, (iv) 건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우 관할등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. 위 (i), (iv)의 경우 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다(건축법 39조 1항 2문). 토지표시의 변경과는 달리 대장 소관청의 촉탁은 의무사항이 아니다.

 

⑶ 직권에 의한 경우

 

㈎ 행정구역 또는 그 명칭의 변경이 있는 경우

 

행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록된 행정구역 또는 그 명칭에 대하여 변경등기가 있는 것으로 본다(법 31조).

 

위 법 규정에 따르면 행정구역 등의 변경이 있는 경우 변경등기를 할 필요가 없는 것처럼 보이지만 공시의 명확을 기하기 위하여 규칙에서는 등기관이 직권으로 부동산의 표시변경등기를 할 수 있다고 하며(규칙 54조), 나아가 등기예규에서는 등기관은 직권으로 그 변경에 따른 부동산의 표시변경등기를 하여야 한다고 규정하고 있다. 다만 등기소의 업무사정을 고려하여 해당 부동산 모두에 대하여 순차로 하되 그 표시변경등기가 완료되기 전에 그 부동산에 관한 다른 등기의 신청이 있는 때에는 즉시 그 등기에 부수하여 표시변경등기를 하여야 한다(등기예규 제1433호). 이때 지번은 변경되지 않고 행정구역의 명칭만 변경되었다면(예：용인시 상현동 → 용인시 수지구 상현동) 부동산등기시스템에서 일괄기입을 할 수 있다.

 

㈏ 지적공부 소관청으로부터 불부합통지를 받은 경우

 

지적공부 소관청이 지적공부에 등록된 토지 소유자의 변경사항을 정리하는 과정에서 등기기록에 기록된 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 아니하는 때에는 그 사실을 관할 등기관서에 통지하여야 한다(측량수로지적법 88조 1항, 3항). 이 통지를 받은 등기소의 등기관은 소유권의 등기명의인으로부터 1월 이내에 등기신청이 없는 때에는 직권으로 등기기록의 표제부에 그 통지서의 기재내용에 따라 변경등기를 하여야 한다. 이 변경등기를 한 때에는 지체 없이 그 사실을 지적공부 소관청과 소유권의 등기명의인에게 통지하여야 한다(법 36조 2항). 등기명의인이 2인 이상인 때에는 그 중 1인에게 통지하면 된다.