● <판례평석> 저당부동산이 제3자에게 양도되면서 근저당권자의 합의하에 채무자 지위 승계를 내용으로 하는 계약인수가 이루어진 경우 양수인에 대한 조세채권과 근저당권부채권과의 우선순위【대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다51153 판결】(윤경 변호사 / 민사변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다51153 판결】
◎[판결요지]
저당부동산이 저당권설정자로부터 제3자에게 양도되면서 양도인, 양수인 및 저당권자 등 3자의 합의에 의해 저당권설정계약상의 양도인이 가지는 계약상의 채무자 및 설정자로서의 지위를 양수인이 승계하기로 하는 내용의 계약인수가 이루어진 경우 양수인인 제3자에 대하여 부과한 국세 또는 지방세를 법정기일이 앞선다거나 당해세라 하여 위 저당권부채권에 우선하여 징수할 수 있는 것은 아니다.
제목 : 저당부동산이 제3자에게 양도된 경우 양수인에 대한 조세채권과 근저당권부채권과의 우선순위
1. 쟁 점
저당부동산이 제3자에게 양도되면서 근저당권자의 합의하에 채무자 지위 승계를 내용으로 하는 계약인수가 이루어진 경우 양수인에 대한 조세채권과 근저당권부채권 중 어느 것이 우선하는 지가 이 사건의 쟁점이다.
2. 해 설
가. 기본 원칙
국세 및 지방세는 다른 채권에 우선하여 징수하되, 당해세(그 재산에 대하여 부과된 조세로서, 국세로는 토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세 등, 지방세로는 취득세, 등록세, 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있다)를 제외한 나머지 조세의 경우 법정기일 전에 설정된 저당권부채권에 대해서는 우선하지 아니한다. 즉, 당해세의 경우 법정기일과 저당권설정일의 선후를 가릴 필요 없이 당해세가 우선하고, 나머지 조세채권의 경우 법정기일과 저당권설정일을 비교하여 저당권설정일이 빠른 경우에는 저당권부채권이 조세채권에 우선하며, 법정기일이 빠른 경우에는 조세채권이 우선한다.
나. 저당부동산이 제3자에게 양도된 경우
저당부동산이 제3자에게 양도된 경우 양도인에 대한 저당권부채권과 양수인에 대한 조세채권의 우선순위에 관하여 ① 양수인에 대한 체납조세의 법정기일과 저당권설정일과의 비교에 의하여 결정되어야 한다는 ‘조세채권우선설’, ② 저당권이 언제나 우선한다는 ‘저당권우선설’, ③ 양도인에 대하여 저당권에 우선하는 체납조세가 있을 것을 조건으로 또는 그 금액을 한도로 하여 양수인의 체납조세가 저당권에 우선(즉 양도인에 대한 체납세액이 없으면 저당권이 우선)한다는 ‘절충설’ 등이 대립되어 있는데, 판례는 절충설을 취하고 있다(대법원 1989. 9. 26. 선고 87다카2515 판결, 1991. 9. 24. 선고 88다카8385 판결, 1991. 10. 8. 선고 88다카105 판결, 1994. 3. 22. 선고 93다49581 판결, 1995. 4. 7. 선고 94다11835 판결, 1997. 5. 9. 선고 96다55204 판결 등).
다. 저당부동산의 양도 및 계약인수시 근저당권부채권과 조세채권의 우선순위(= 이 사건의 쟁점)
⑴ 문제는 저당부동산의 양도 및 계약인수시 근저당권부채권과 조세채권의 우선순위인데, 이에 대하여는 ① 저당권부채권이 우선한다는 견해와 ② 조세채권이 우선한다는 견해의 대립이 있다.
⑵ 대상 판결은 앞서와 같은 법리로 절충설을 취하고 있는바, ① 저당부동산이 양도되었을 경우 저당권자를 보호할 필요성은 저당권설정계약의 계약인수라는 사정이 보태어진다고 하여 달라질 것이 아닌 점, ② 채권자로서는 계약인수시 현실적으로 양수인의 조세체납 여부를 확인할 수 없는데 계약인수 때문에 조세채권에 우선하지 못하게 된다면 채권자가 계약인수를 동의하지 않게 되어 부동산 거래의 성립 자체나 거래의 안전을 저해하게 되는 점, ③ 채권자로서는 양도인과 사이의 기존 계약관계를 해지하고 양수인과 사이에 새로운 계약관계를 맺으면 되지만 이를 간편하게 하기 위하여 기존 계약의 계약인수를 한 것에 불과하므로 그 실질이 동일함에도 채권자의 보호 여부가 달라진다는 것은 부당한 점에 비추어 볼 때 판례가 취하고 있는 태도는 타당하다{이우재, “저당부동산이 제3자에게 양도되면서 근저당권자와의 합의하에 채무자 지위 승계를 내용으로 하는 계약인수가 이루어진 경우 양수인에 대한 조세채권과 근저당권부채권과의 우선순위”, 대법원판례해설 54호 (2006.01) 541-567쪽 참조}.
