【매각물건명세서의 기재사항 중 '점유관계와 관계인 진술(2호)'】《임대차 상황(외국인, 외국국적동포, 재외국민의 경우, 전대차의 경우, 임차인이 법인인 경우, 공동임차인의 경우, 주택임차권등기가 있는 경우, 임차인이 공유자 중 일부와 임대차계약을 한 경우, 임차보증금반환채권의 양수인이 있는 경우, 강제경매신청채권자가 임차인인 경우, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 선행 경매절차에서 배당요구를 한 경우, 상가건물임대차의 경우, 임차인이 배당요

【매각물건명세서의 기재사항 중 '점유관계와 관계인 진술(2호)'】《임대차 상황(외국인, 외국국적동포, 재외국민의 경우, 전대차의 경우, 임차인이 법인인 경우, 공동임차인의 경우, 주택임차권등기가 있는 경우, 임차인이 공유자 중 일부와 임대차계약을 한 경우, 임차보증금반환채권의 양수인이 있는 경우, 강제경매신청채권자가 임차인인 경우, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 선행 경매절차에서 배당요구를 한 경우, 상가건물임대차의 경우, 임차인이 배당요구종기를 넘어 배당요구를 한 경우)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각물건명세서의 기재사항 중 '점유관계와 관계인 진술(2호)'》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.878-949 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.782-823 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.183-196 참조]

 

1. 점유관계와 관계인 진술(2호)

 

가. 기재사항

 

⑴ ㈎ 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 평가보고서 등에 의하여 매각부동산의 점유자와 그 점유권원(임차 또는 전세권설정 등), 점유할 수 있는 기간(임대차기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부 등)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재한다.

 

㈏ 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기재할 필요가 없으나 채무자가 점유자란 사실만은 이를 그대로 기재한다. 소유자의 가족이 소유자와 동거하는 경우 그 가족은 소유자의 점유보조자라고 볼 수 있으나 소유자가 주민등록이 되어 있지 않고 실제 거주하지 않는 때에는 소유자의 점유보조자로 볼 수 없으므로 그 가족의 임차권 유무 등을 기재하되, 무상 거주하는 경우에는 점유관계란의 하단 비고란에 ‘점유자는 소유자의 아버지로 무상점유하고 있는 것으로 조사됨’과 같이 그 사실을 기재한다.

 

㈐ 임차인이 점유부분을 변경한 경우 다가구 주택이나 단독주택과 다세대주택(구분건물)의 처리가 달라진다.

다가구 주택이나 단독주택 내에서 임차인이 처음 임차하였던 부분이 아닌 다른 부분으로 옮겨서 거주하는 경우(다가구 주택 내에서의 호수 이동, 단독주택 내에서의 층간 이동 또는 같은 층 내의 방 이동 등)에는 현재의 점유부분을 처음부터 점유한 것으로 하여 점유관계란에 기재하고 최초의 점유와 주민등록 전입일을 그대로 기재한다.

반면, 구분건물의 특정호수 간의 이동은 각 호수가 별개의 부동산이어서 주택임대차보호법상의 대항요건도 각 호수별로 별도로 구비하여야 하므로 종전 구분건물에 대한 임대차와 현재 구분건물에 대한 임대차는 별개로 보고 현재 점유하고 있는 구분건물의 임대차에 관해서만 기재하면 된다.

 

㈑ 주상복합건물 등에 임차인이 주택임대차로 전입신고와 상가건물임대차로 사업자등록신청을 모두 한 경우에는 매각물건명세서에 양자를 모두 기재해주는 것이 바람직하다.

 

㈒ 실무상 경매개시결정등기 전에 등기된 전세권자나 주택(상가건물) 임차권등기권자 등은 현황조사보고서에 기재되어 있지 않거나 권리신고(배당요구)를 하지 않은 경우에도 등기기록상 내용을 기재해주고 있다.

 

㈓ 이 경우 정보출처는 ‘등기사항증명서(사법등기국)’로, 점유의 권원은 ‘전세권(또는 주택임차권)’으로 기재하고, 임대차기간, 보증금, 전입신고일자, 확정일자 등은 등기사항증명서의 내용을 기재하며, 점유관계란 하단 비고란에도 “○○○은 전세권자(주택임차권등기권자)로서 전세권설정등기일(주택임차권등기일)은 2006. 1. 4.임”이라고 기재한다.

 

⑵ 집행관의 현황조사보고서에 조사된 내용과 점유자의 권리신고 및 배당요구서로 주장하는 내용이 서로 다른 때에는 특별한 사유가 없는 한 모두 기재하되, 점유자의 권리신고 및 배당요구신청서의 기재내용이 첨부서면 등과 다른 경우에는 객관적인 사실, 예를 들어 주민등록전입신고일, 확정일자일, 계약일, 점유개시일(인도일) 등은 첨부서면의 내용을 기준으로 하고, 보증금의 액수, 차임 등은 배당요구서의 내용을 기준으로 하되 보정명령 또는 심문(전화확인 등)을 통한 사실확인을 거친 후 기재사항을 확정하는 것이 좋다. 특히 매수인이 인수하는 권리가 되는지 여부 등과 관계되는 부분은 신중히 처리해야 할 것이다.

 

⑶ ㈎ 임차인의 주민등록전입일을 기재함에 있어, 전산으로 작성되고 있는 주민등록표 등·초본의 변동사항란에 기재된 전입일과 변동일의 두 날짜 중 1994. 6. 30.까지는 변동일이 전입신고일이고, 1994. 7. 1. 이후는 전입일이 전입신고일이다[서울지방법원 동부지원 1995. 5. 31. 선고 94가단35511 판결(확정): 주민등록사무를 하는 행정기관이 개정된 주민등록법(1993. 12. 27. 법률 제4608호)의 시행일자인 1994. 7. 1.을 기준으로 그 이전에 주민등록표(등본 내지 초본) 변동사항(혹은 변동사유)란의 “전입일자칸에 전출신고일자의 다음날을, 변동일칸에 전입신고일”을 각 기재하고 있었고, 그 이후에는 “전입일자칸에 전입신고일을, 변동일칸에 주민등록카드정리일(전출동에서 전산자료가 이송되어온 날)”을 각 기재하고 있기 때문에, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력 있는 주민등록일자로 간주되는 전입신고일을 판단함에 있어 1994. 7. 1. 전날까지 주민등록의 이전을 한 경우에는 위 변동사항란의 변동일칸에 기재된 날짜를 기준으로 하고, 1994. 7. 1. 이후에 주민등록의 이전을 한 경우에는 위 변동사항란의 전입일칸에 기재된 날짜를 기준으로 하여야 한다].

 

㈏ 담당 공무원의 과오로 주민등록이 잘못 처리된 후 이를 정정한 경우에는 실제로 전입신고를 한 날짜를 기재함이 타당하나, 신고인의 착오로 인하여 실제 지번으로 정정한 때에는 실제 지번으로 정정한 때를 전입신고일자로 기재한다. 주소의 변경이 토지의 분할로 인한 때에는 최초의 전입신고일자를 기재한다.

 

㈐ 한편, 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 않고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 같은 법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 같은 법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결).

 

⑷ 외국인, 외국국적동포, 재외국민의 경우

 

㈎ 외국인이나 외국국적동포의 경우 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하므로(출입국관리법 88조의2 2항) 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

 

㈏ 한편, 재외국민의 경우에는 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없어서 대항력 유무가 문제되었는데, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합하다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결). 이후 주민등록법(법률 12279호, 2015. 1. 22. 호 시행) 제6조, 제10조의2에서 재외국민도 주민등록이 가능하게 변경되었다.

 

 

⑸ 전대차의 경우

 

㈎ ① 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 않은 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 해당 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).

 

② 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 해당 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).

 

③ 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법·유효하게 유지 존속한다고 보아야 한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결). 따라서 이러한 경우에는 전차인의 주민등록전입신고일자를 기재한다.

 

㈏ 한편, 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하므로(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결) 이 경우 임차인의 전입일자를 기재한다.

 

⑹ 임차인이 법인인 경우

 

㈎ 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사, 지방공기업법 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 대항력을 취득하므로(주택임대차보호법 3조 2항) 입주자의 주민등록전입신고일과 입주자가 주택을 점유한 날을 기재한다.

이 경우 임차인은 입주자가 아닌 법인이므로 확정일자 및 임차보증금은 법인과 입주자의 임대차계약서가 아니라 법인과 임대인(소유자) 사이에 작성된 임대차계약서상의 확정일자 및 임차보증금을 기재한다.

 

㈏ 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 위와 동일하다(주택임대차보호법 3조 3항).

 

⑺ 인수 여부가 불분명한 임차권 등 물적 부담에 관한 주장이 제기된 경우에는 매각물건명세서의 임대차 기재란 또는 물적 부담 기재란에 주장되는 임차권 등 물적 부담의 내용을 적고 비고란에 “○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함”이라고 적는다.

 

허위 또는 가장의 임차인이라고 의심이 드는 경우에 “임차인 ○○○는 소유자의 동생”이라고 하는 등으로 그 기초가 되는 사정을 기재하여 주는 것이 좋다.

 

⑻ 상가건물임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 13284호로 공포되어 같은 날 시행됨)이 개정됨에 따라 대항력만 인정되는 상가건물임차인이 있는 것으로 파악된 경우 매각물건명세서의 점유관계란에 그 내역을 기재하여야 하고, 비고란에도 “임차인 ○○○는 대항력 있는 임차인으로서 매수인에게 인수” 등의 형태로 기재한다[종전과 달리 대항력을 모든 상가건물임차인에 적용하도록 적용범위를 확대한 위 법 2조 3항 참조. 위 법 2조 3항의 개정규정 중 3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행(2015. 5. 13.) 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다(위 법 부칙 2조)].

 

나. 임대차 상황

 

⑴ ㈎ 전입일자, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 등이 빠짐없이 기재되어야 한다.

특히 중간에 임차인이 배당요구를 하거나 이를 철회하였음에도 추가 기재하지 않는 오류가 많이 발생한다.

 

㈏ 기록에 현출된 계약서상의 확정일자가 잘 안 보이는 경우에는 반드시 계약서원본을 가져오게 하여 확인 후 기재하고, 의심이 가면 발부기관에 확인하는 것이 좋다.

임차보증금이 변동되고, 각 확정일자가 다른 경우(또는 일부에만 확정일자가 있는 경우)에는 변동사항 및 각 확정일자를 모두 기재하여야 한다.

 

⑵ ㈎ 임차인이 중간에 퇴거하였다가 재전입하는 수가 있으므로, 이를 잘 검토하여야 한다. 가족을 통하여 주민등록 요건이 유지되는 경우가 있음에도 유의한다.

따라서 임차인의 권리신고서상 기재한 전입일자가 임차인의 주민등록초본과 다른 경우 주민등록은 임차인 본인 외에 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함하므로(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결) 임차인 본인의 주민등록이 이전되었어도 가족의 주민등록이 남아 있는지 여부를 확인하기 위해 보정명령을 해야 한다.

 

[보정명령 예시]

권리신고서상 기재한 전입일자 이후 주민등록초본상 주민등록을 이전한 것으로 보이므로 위 전입일자가 유효함을 소명하는 자료를 제출하시기 바랍니다(가족의 주민등록이 유지되고 있음을 확인할 수 있는 주민등록초본, 가족관계증명서 등 제출).

 

㈏ 임차인의 가족 등 임차인과 생계를 같이하는 점유보조자의 주민등록이 해당 임차권에 기한 것이고 그 전입신고일이 임차인에게 더 유리한 때에는 점유보조자의 주민등록신고일을 기재하고 비고란에 “주민등록전입신고일은 임차인의 처 ○○○의 전입신고일”과 같이 기재하여 누구의 전입신고일인지 그 사유를 명백히 한다.

 

㈐ 임차권등기권자가 권리신고를 한 경우 임차권등기일 이후에 주민등록을 이전하였어도 임차권등기일 이전의 주민등록의 효력이 유지되므로 전입일자는 임차권등기 이전의 주민등록일자(임차권등기 이전에 주민등록이 되어 있지 않은 경우 임차권등기일자)를 전입일자로 기재한다.

 

⑶ 아파트 등 집합건물이 여러 채 경매되는 경우에는 각 임차인별로 어느 주택의 임차인인지를 특정하여 표시하여야 한다.

 

⑷ 임차목적물이 점포인지 주택인지 구분하여 기재하여야 하고, 상가건물임대차보호법이 적용되는 사건의 경우 임차인들이 사업자등록증을 제출하는 경우 사업자등록증은 여러 가지 사유로 재발급될 수도 있으므로, 필요한 경우 사업자등록신청일을 확실히 하기 위하여 임차인에 대한 보정명령이나 관할 세무서에 사실조회를 해야 할 경우도 있다.

 

⑸ ㈎ 전 소유자가 주택을 매도하면서 임대차계약을 맺어 임차인으로 되는 경우, 전 소유자가 소유자로서 한 전입신고는 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이라 할 수 없고, 현 소유자에게 소유권이전등기를 한 다음날부터 임차인으로서 임대차를 공시하는 방법으로 볼 수 있어 그때부터 대항력을 가지므로 대항력 취득의 기준이 되는 시점은 전입일자가 아니라 현 소유자에게 소유권이전등기를 한 다음 날이다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).

따라서 전입일자란에는 현 소유자로의 소유권이전등기일을 기재한다.

 

㈏ 한편, 주택임대차보호법 제 조 대항력 등 3() 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

 

㈐ 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.

 

㈑ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다.

주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).

따라서 전차인 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후 근저당권을 설정한 사안에서, 전차인 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 마쳐지는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결).

이 경우 전입일자는 임차인의 소유권이전등기일을 기재한다.

 

㈒ 임대인(위탁자)이 수탁자의 승낙 없이 임차인과 임대차계약을 체결하였지만 임대인이 수탁자로부터 다시 신탁재산인 주택의 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 임차인이 전입신고를 한 시점에는 제3자가 임차인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있어 이때부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하여 임차인은 임대인이 소유권이전등기를 마친 즉시 대항력을 취득한다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결). 따라서 이 경우에도 전입일자란에는 현 소유자로의 소유권이전등기일을 기재해야 한다.

 

⑹ 임대차계약서상 임차인이 아닌 자가 배당요구한 경우

 

㈎ 임차인은 원칙적으로 임대차계약서상의 임차인이 되어야 함에도 임차인이 아닌 자(주로 계약서상 임차인의 배우자나 가족임)가 배당요구하는 경우가 있다. 이 경우 보정명령을 통해 임차인을 명확히 특정하도록 하고, 보정이 되면 매각물건명세서에 반영한다.

 

[보정명령 예시]

임대차계약서상 임차인은 ○○○이어서 이 사건 배당요구할 수 있는 권한도 ○○○에게 있는 것으로 보이니 2016. 1. 15.자 권리신고 및 배당요구신청서의 신청인을 명확히 하시기 바랍니다(○○○의 배우자로서 대리인의 자격에 의해 위 신청을 한 것이라면 그 취지를 명확히 하고 이를 소명하는 자료를 첨부하여 위 신청서를 보완하시기 바랍니다).

 

㈏ 현황조사보고서에 기재된 임차인과 실제 배당요구한 임차인이 서로 다르면서 가족관계인 경우(예를 들어( , 현황조사보고서에는 남편이 임차인으로 되어 있고, 임대차 계약서상 임차인은 아내이고 아내가 배당요구를 한 경우) 이를 매각물건명세서의 별도의 난에 모두 기재하고 비고란에 동일한 임대차계약에 기한 임차인이라는 취지를 기재한다.

 

⑺ 공동임차인의 경우

 

㈎ 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.

 

㈏ 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리·의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다.

공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결).

따라서 공동임차인의 경우 가장 먼저 대항력을 취득한 사람을 기준으로 매각물건명세서상 전입신고일자 등을 기재하면 된다.

 

⑻ 임차인이 공유자 중 일부와 임대차계약을 한 경우

 

㈎ 매각대상이 건물 전부임에도 일부 공유자를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결한 경우 적법한 임대차계약인지 여부를 확인해야 한다.

 

㈏ 공유자 전원 또는 지분 과반수(1/2은 과반수가 아님)를 가진 공유자와 임대차계약을 체결하거나 지분 과반수에 미달하는 공유자 중 1인과 계약을 체결한 경우에도 그 공유자가 다른 공유자의 대리인자격을 가지고 있는 경우 적법한 임차인이다.

 

㈐ 위의 경우에 해당하지 않는 경우 임대차계약은 원칙적으로 무효이므로 배당요구한 임차인이 공유자 중 일부를 임대인으로 한 임대차계약을 한 경우 위 경우에 해당하는지 여부를 소명하도록 보정명령을 해야 한다.

 

[보정명령 예시]

이 사건 부동산의 소유자 중 한 명인 ○○○만 임대인으로 하여 임대차계약을 체결한 것으로 보이는바, ○○○가 1/2 지분만 가지고 있어 지분 과반수에 미달하므로 ○○○가 다른 소유자인 ○○○의 대리인 자격을 가지고 있는 등 적법한 임대차계약임을 소명하는 자료를 제출하시기 바랍니다.

 

⑼ 임차보증금반환채권의 양수인이 있는 경우

 

임차인의 임대차기간, 보증금, 전입일자 등을 점유관계란에 기재하고 점유관계란 비고란에 ‘○○○ : 임차보증금반환채권을 ○○○에게 양도함’이라고 기재한다.

 

⑽ 강제경매 신청채권자가 임차인인 경우

 

㈎ 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결).

 

㈏ 따라서 임차인인 신청채권자가 별도의 배당요구를 하지 않고 전세계약서 등을 제출한 경우 매각물건명세서의 점유관계란에 보증금 등 확인되는 내용을 기재하고, 경매신청일자를 배당요구일자로 기재하며 비고란에 임차인이 경매신청채권자임을 기재한다.

 

㈐ 임대차계약서 등 우선변제권이 있음을 소명하는 자료를 제출하지 않은 경우에는 일단 배당요구한 것으로는 기재하지 않고 절차를 진행하되 배당요구종기 이후에라도 소명자료가 제출되면 우선변제를 받을 수 있으므로 대항력 있는 임차인인 경우에는 매각기일을 변경한 후 1회부터 다시 진행하면서 위와 같이 기재하고 진행한다.

 

⑾ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 선행 경매절차에서 배당요구를 한 경우

 

㈎ 우선변제권과 대항력을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액을 배당요구했으나 전액을 배당받지 못한 경우 우선변제권은 매각으로 인해 소멸하여 제2경매절차에선 우선변제권을 행사할 수 없고, 대항력만 주장 가능하다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등).

 

㈏ 따라서 제1경매절차에서 우선변제권을 행사한 대항력 있는 임차인이 제2경매절차에서도 배당요구를 한 경우 배당에서는 배제하고(매수인이 인수해야 함) 매각물건명세서의 점유관계란의 비고란에 관련 내용을 기재해야 한다.

 

[기재례]

○○○ : 대항력은 있으나 이 법원 20○○타경○○○ 부동산강제경매사건에 의한 매각으로 우선변제권이 소멸되어 배당받지 못함.

 

⑿ 주택임차권등기가 있는 경우

 

㈎ 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권등기권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받으므로(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결) 무조건 인수대상은 아니다.

 

㈏ 경매개시결정등기 전 등기된 임차권등기권자는 현황조사보고서에 나오지 않거나 임차인이 권리신고를 하지 않은 경우에도 실무상 ‘점유관계와 관계인의 진술’란에 기 ‘ ’

재하고 있다.

 

㈐ 이 경우 ‘정보출처 구분’란에는 등기사항증명서(사법등기국)로, ‘점유의 권원’란은 주택임차권으로 기재하고, 임대차기간, 보증금, 전입신고일자, 확정일자 등은 등기사항증명서의 내용을 기재하며, 점유관계란 하단 비고란에는 “○○○은 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2006. 1. 4.임.”이라고 기재한다.

 

⒀ 상가건물임대차의 경우

 

㈎ 보통 집행관의 현황조사보고서상에는 사업자등록신청일만 기재되어 있고 임대차기간, 보증금, 차임 등에 대해 미상이라고 기재하는 경우가 많다.

 

㈏ 현황조사보고서에 첨부된 ‘상가건물임대차현황서’에 임대차내용이 나오는 경우 매각물건명세서의 ‘임대차기간’, ‘보증금’, ‘차임’란에는 ‘상가건물임대차현황서’에 나오는 임대차기간, 보증금, 차임 등을 기재하고 비고란에 ‘임차인 ○○○의 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물임대차현황서에 근거함’이라고 기재해 주면 된다.

 

㈐ 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 상가건물임대차현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하거나 최우선변제권의 보호대상이 되기 위한 소액보증금의 범위에 해당하지 않는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권 또는 소액보증금 최우선변제권을 주장할 수 없다[대법원 2016. 6. 9. 선고 2015다26542(본소), 2015다26559(반소) 판결].

 

이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록 정정신고를 하지 않아 상가건물임대차현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).

 

㈑ 따라서 임차인이 권리신고서상 기재한 보증금, 차임, 사업자등록신청일이 상가건물 임대차현황서상 내용과 일치하지 않은 경우 이를 일치시키도록 보정명령을 하고 보정명령에 응하지 않거나 계속 상가건물임대차현황서와 다른 내용으로 기재하는 경우(사업자등록신청일은 사업자등록증상 개업연월일 등의 날짜로 기재하는 경우가 많음) 임차인의 대항력 등은 상가건물임대차현황서를 기준으로 해야 하므로(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결) 매각물건명세서의 ‘임대차기간’, ‘보증금’, ‘차임’, ‘사업자등록신청일자’란에는 ‘상가건물임대차현황서’의 내용을 기재하고, 점유관계란의 비고란에 ‘보증금과 차임은 상가건물 임대차 현황서상 금액임. 임차인의 권리신고서에는 보증금 ○○○원, 차임 ○○○원으로 기재됨’, ‘임차인의 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2022. 5. 1.로 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 ○○세무서 발행 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일은 2022. 5. 6.이므로 이를 기준으로 함’ 등 권리신고서 기재 내용과 상가건물 임대차현황서의 내용이 다름을 기재한다.

 

[보정명령 예시]

권리신고서에 기재한 보증금과 차임이 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서의 내용과 일치하지 않으므로 이를 상가건물임대차현황서와 일치시키기 바랍니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판례 취지상 실제 계약서상 내용과 상가건물 임대차현황서에 기재된 내용이 다른 경우 상가건물임대차현황서를 기준으로 판단합니다).

 

㈒ 사업자가 사업자등록에 필요한 요건을 갖추어 신청하였으나 관할세무서장이 이를 수리하지 않은 경우에는 최초 신청 시에 사업자등록신청이 있었던 것으로 보아야 할 것이다.

그러나 부적법한 사업자등록신청이 있었던 경우에는 요건을 갖추어 다시 신청한 때에, 사업자등록 후 그 등록사항의 일부를 변경, 정정신청을 한 때에는 그 변경, 정정된 사항에 관하여는 사업자등록을 정정신청한 때에 각 신청이 있었던 것으로 보아야 한다.

 

㈓ 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

따라서 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 해당 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

㈔ 한편, 상가건물임대차현황서에 나오지 않는 임차인이 배당요구를 하는 경우가 있는데, 상가건물임대차의 경우 사업자등록신청이 대항력의 요건이고 사업자등록신청일자는 상가건물임대차현황서를 기준으로 하여야 하므로(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 등) 상가건물임대차보호법 적용대상이 아니거나(법 적용금액 초과 등) 사업자등록신청이 말소되어 상가건물임대차현황서에 상가건물 임차인으로 등재되어 있지 않는 임차인이 배당요구를 하면 적법한 임차인임을 소명하는 자료를 제출하도록 보정명령을 해야 한다.

 

[보정명령 예시]

집행관의 현황조사보고서에 첨부한 상가건물임대차현황서에는 신청인이 임차인으로 나오지 않아 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 아닌 것으로 보이므로 대항력 있는 임차인임을 소명하는 자료(상가건물임대차현황서에 임차인으로 등록된 자료)를 제출하시기 바랍니다.

 

㈕ 임차인이 권리신고 및 배당요구를 철회하지 않거나 소명을 하지 못하는 경우에는 일단 매각물건명세서에 기재는 하되 점유관계란 비고란에 ‘임차인 ○○○ : 현황조사보고서상 첨부된 상가건물임대차현황서에 등록되지 않은 임차인임’이라고 기재해 준다.

 

㈖ 2015. 5. 13. 시행된 개정 상가건물임대차보호법은 기준보증금을 초과하는 경우에도 대항력은 인정하여(상가건물임대차보호법 2조 3항) 대항력만 인정되고 우선변제권은 없는 경우가 생기게 되었다. 위 개정법은 개정법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로 개정법 부칙2조) 기준보증금을 초과하는 경우에도 대항력이 인정되는 경우인지를 확인하여 개정법에 따라 대항력이 인정되는 경우에는 매각물건명세서에 ‘2015. 6. 6. 임대차계약을 체결한 임차인 ○○○은 대항력이 있어(상가건물임대차보호법 부칙 2조, 같은 법 1조 2항 단서, 같은 법 시행령 2조) 매수인에게 인수됨’과 같이 기재해주는 것이 적절하다.

 

⒁ 임차인이 배당요구종기를 넘어 배당요구를 한 경우

 

㈎ 매각물건명세서의 점유관계란에 배당요구한 내용을 기재하되 점유관계란 하단의 비고란에 배당요구 종기 이후에 배당요구를 하였다는 취지를 기재한다.

 

㈏ 대항력 있는 임차인인 경우 배당요구종기 내에 신청철회를 하면 매각물건명세서의 점유관계란에 권리신고한 내역은 그대로 기재하고, 배당요구일자는 기재 안 하고 점유관계란 비고란에 배당요구신청 철회 사실 기재한다.

 

[기재례(점유관계란 비고란)]

○○○ : 2016. 7. 1. 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나 2016. 7. 6. 배당요구신청철회서를 제출함.

 

㈐ 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우(최선순위 전세권자나 확정일자부 임차인 등)에는 배당요구한 채권자는 배당요구 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못하므로(민사집행법 88조 2항) 대항력 있는 임차인이 배당요구종기 이후 신청철회를 한 경우 철회서 제출은 무시하고 절차를 진행하면 된다.

 

⒂ 임차인이 무상거주확인서 등을 제출한 경우

 

㈎ 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결).

 

㈏ 한편, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임차목적물에 대한 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마친 임차인임을 신고하여 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되도록 하였다가 경매절차 진행 중 스스로 주민등록을 이전하여 대항력을 상실한 경우 종전 임대인을 상대로 잔여 임대차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결).

 

㈐ 보통 근저당권자가 임차인에 대한 배당배제신청을 하면서 무상거주확인서(또는 임차인의 권리주장 포기확인서) 등을 첨부하는 경우가 종종 있는데, 무상거주확인서 등이 매각기일 이전에 제출되는 경우에는 임차인의 인감증명서가 첨부 여부를 확인한 후(미첨부 시 보정명령 요함) 점유관계란 비고란에 해당 점유자에 대해 근저당권자로부터 무상거주확인서가 제출되었음을 기재하는 것이 적절하다.

 

[매각물건명세서 기재례]

20○○. ○. ○. 신청채권자로부터 임차인 전원에 대한 무상 임차사실 확인서가 제

출됨.

 

㈑ 대항력 있는 임차인이 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 경우에는 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반하므로(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결) 위와 같은 사실이 확인되는 경우에는 임차인을 배당에서 배제해야 한다.

 

⒃ 매각물건명세서 점유관계란의 구체적인 기재요령은 아래와 같다.

 

㈎ 임대차기간(점유기간)

 

임대차계약서상의 임대차기간(점유기간)을 기재한다. 임대차계약서상 인도일과 실제 인도일이 다른 경우 대항력은 실제 인도일 다음날부터 발생하므로 박스 안에는 임차인이 주장하는 인도일을 기재하되, 계약서상의 일자를 비고란에 기재한다.

 

[매각물건명세서 기재례]

임차인 ○○○ “권리신고 및 배당요구신청서상 인도일은 2010. 1. 20.이나 계약서 상 인도일을 2011. 1. 22.임”

 

㈏ 보증금

 

① 임대차계약서상의 보증금액을 기재한다.

임차인이 임대차계약을 여러 번 갱신하여 보증금 변동이 있는 경우 매각물건명세서의 보증금란에는 최후의 보증금을 기재하고 확정일자란에는 최초의 확정일자를 기재한다.

점유관계란 비고란에 보증금이 증액된 연월일과 증액된 보증금 및 그에 대한 확정일자일 등을 기재한다.

 

[매각물건명세서 기재례]

임차인 ○○○ “보증금 8천만 원 중 1천만 원은 2015. 6. 30. 증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2015. 10. 2.임”

 

② 재계약 등으로 보증금이 감액된 경우에는 재계약을 기준으로 기재한다.

임차보증금 중 일부를 반환받은 경우에는 등기사항증명서상 임차권등기에 원 보증금과 현재 남은 보증금이 표시되므로[예시 : 10,000,000원(18,000,000 원 중 반환되지 않은 임차보증금)] 점유관계란에는 현재 남은 보증금을 기재하되 점유관계란 비고란에 원 보증금과 반환받은 금액을 기재한다.

 

[매각물건명세서 기재례(보증금을 일부 반환받은 경우)]

○○○ : 임차보증금 18,000,000원 중 8,000,000원을 반환받고 남은 보증금임.

 

㈐ 차임

 

상가건물임대차의 경우 차임에 100을 곱한 금액이 보증금에 합산되어 적용기준이 되므로 점유관계란 하단 비고란에 “임차인 ○○○ : 세무서 발행 ‘상가건물 임대차 현황서’에 의하면 보증금 2천만 원, 월차임 20만 원임”과 같이 기재한다.