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【임차권등기명령제도】점유개정에 의해 매매목적부동산을 인도받은 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 문제점 제기 부동산의 소유자가 점유개정에 의한 인도의 방법으로 부동산을 매매함과 동시에 매수인(현소유자, 임대인)으로부터 그 부동산을 임차하는 경우 매도인(전소유자, 임차인)이 대항력을 취득하는 시기는 언제부터인지, 그에 따른 임차권등기명령 점유개시일자나 주민등록전입일자를 어떻게 기재해야 하는지가 문제된다. 2. 검토 판례(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결)는, 소유자로서의 점유 및 주민등록과 임차인으로서의 점유, 주민등록을 구별하여 소유자인 때부터 목적부동산에..

【임차권등기명령제도】법인도 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 임차권등기명령절차에 관한 규칙의 개정 종전에는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다{법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원이 주민등록을 한 경우 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지이고 법인을 그 보호대상으로 삼은 것은 아니므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다고 해도 대항력이 생기지 않는다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결)}. 그러나 주택임대차보호법의 일부개정(법률 제8583호, 2007. 8. 3...

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 ‘정본’이 아닌 ‘사본’으로도 배당요구를 할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 집행력 있는 정본을 가진 채권자에 대한 배당 1. 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있는 채권자(법 88①) 배당요구를 할 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법⋅상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자에 한한다(법 88①). 우선변제청구권이 있거나 가압류를 한 채권자를 제외하고는 집행력이 있는 정본에 의하지 않으면 배당요구를 할 수 없도록 한 것이다. 다만 배당요구를 할 수 있는 채권자라도 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않으면, 배당..

【임차권등기명령】부동산 경매절차에 있어서의 임차권등기권자의 지위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 임차권등기명령에 의한 임차권자가 이해관계인인지 여부 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 되어 있는 자는 민법상 등기된 임차권자의 지위와 다를 바 없고, 등기기록상 알 수 있는 부동산 위의 권리자이므로, 경매절차에서 권리신고 여부와 상관없이 민사집행법 90조 3호(등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자)에 따라 이해관계인에 해당한다{다만, 주택임대차보호법 3조의4 규정이 1999. 3. 1.부터 시행됨에 따라 주택임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 규정이 민법 621조의 규정에 의한 주택임대차등기에도 준용되게 되었지만(3조의4 ①), 위 법 부칙 3항이, 3조의4의 개정규정은 이 법 시행 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 압류등기는 교부청구의 효력이 있는 걸까? 체납처분에 기한 압류의 효력은 어디까지 미치는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매개시결정 등기 전에 체납처분에 의한 압류권자에 대한 배당 1. 압류등기는 교부청구의 효력이 있음 (1) 경매개시결정 등기 전에 체납처분에 의한 압류권자는 배당요구가 없어도 배당을 받게 된다. 매각부동산에 관하여 경매개시결정이 등기되기 전에 국세체납처분의 절차로서 압류등기(국세징수법 57조에 의한 참가압류등기도 마찬가지이다)가 되어 있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있고[대법원 1993. 9. 14. 선고 93다22210 판결, 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다19276 판결, 대법원 1997. 2. 1..

【임차권등기명령제도】임대인의 지위를 승계한 승계인을 상대로 임차권등기명령을 신청하는 경우 그 승계인은 피신청인 적격이 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 문제점 제기 임대차등기명령은 임대인 혹은 임대인의 지위를 승계한 자로서 등기기록상 소유자로 등재되어 있는 자가 피신청인이 되는 것이 원칙이다. 임대차계약의 직접 당사자로서 신청당시 목적부동산의 소유자인 임대인의 경우에는 피신청인적격을 판단하는 데 비교적 문제가 없으나, 판례가 인정하고 있는 임대차계약을 체결할 수 있는 정당한 권한을 가지고 있는 자(주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인과 주택의 소유자인 임대인과의 사이에 임대차계약이 체결된 경우가 원칙이라 할 것이나, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 담보가등기권와 신탁법상 우선수익자는 경매절차에서 당연히 배당받는 자일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 담보가등기권와 신탁법상 우선수익자는 경매절차에서 당연히 배당받는 자일까? 1. 경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 담보가등기권자에 대한 당연배당 여부 가등기담보권자는 저당권과 마찬가지로 우선변제청구권이 있으나, 등기의 기재만으로는 순수한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 담보가등기인지를 알 수 없거나 채권의 존부 및 액수를 알 수 없으므로, 집행법원이 정한 상당한 기간 내에 그 가등기가 담보가등기라는 내용과 채권의 존부·원인 및 액수를 신고한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있다(가담법 16②)[가등기담보 등에 관한 법률 제16조(경매..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 것일까? 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 용익권자에 대한 배당 1. 최선순위가 아닌 용익권자 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 최선순위가 아닌 용익권(저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 전세권 및 등기된 임차권 등)은 매각으로 소멸(전세권이나 등기된 임차권 같은 용익권 중 최선순위가 아닌 것은 당연히 소멸한다)하..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 근저당권자에게 채권최고액 초과부분도 배당할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매개시결정 기입등기 전에 등기된 담보권자에 대한 배당 1. 별도의 배당요구가 없어도 배당 (1) 경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 매각부동산 위의 저당권은 매각으로 인하여 소멸하므로(소멸주의 채택, 법 91②·148ⅳ)(저당권은 물론이고 저당권설정의 가등기가 되어 있는 경우 그 가등기도 당연히 소멸한다), 저당권자는 법률상 당연히 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있고(대법원 1996. 5. 28. 선고 95다34415 판결, 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다21946 판결), 별도..

【임차권등기명령제도】이미 전세권설정등기가 경료된 부동산에 대하여 주택임차권등기명령을 발령할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 등기선례 제7-281호는 이미 전세권설정등기가 경료되어 있는 주택의 일부분에 관하여 그 주택의 소재지를 관할하는 법원이 임차권등기명령에 의하여 동일 범위를 목적으로 하는 주택임차권등기를 촉탁하는 경우, 이는 기존 전세권설정등기와 양립할 수 없는 등기의 촉탁으로서 등기관은 부동산등기법 55조 2호에 의하여 각하해야 한다고 정하고 있는바, 이는 전세권설정등기와 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기가 양립할 수 없음을 근거로 주택임차권등기명령을 발령할 수 없다는 취지이다. 그러나 주택임차권등기명령제도의 취지나 판례들(대법원 2005. 6. 9. 선고 200..