부동산 입찰, 경매 준비는 어떻게?

부동산 입찰, 경매 준비는 어떻게?

 

 

 

경매는 기본적으로 맘에드는 매물을 일부 경쟁형태를 통해서 구매하는 것으로 사전에 입찰자가 얼마나 준비되어있느냐에 따라서 좋은 결과를 얻을 수 있는 여부가 달라질 수 있습니다. 이는 정보를 수집하고, 관심 매물을 점찍으신 후 여러가지 권리를 분석하고 직접 현장에서 조사까지 하는 방식으로 진행되는데요. 오늘은 부동산 입잧에 대해 알아보고, 경매 준비는 어떻게 해야하는지 알아보겠습니다.

 

 

입찰 전 준비사항

 

입찰에 참여하려면 우선 법원 게시판, 관보, 공보, 신문 등이나 전자매체를 이용한 매물, 즉 매각될 물건에 대한 정보를 수집한 후 개략적으로 관심 물건을 선정하게 됩니다. 이후 그 물건에 대해서 그냥 겉으로만 보는것이 아닌 권리에 대한 분석과 실제 현장조사를 통해서 부동산 경매 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 

경매 입찰에 참여를 하기 위해서 첫번째로 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다. 매각 예정 물건에 대한 정보에 대해서는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 수집할 수 있습니다. 이러한 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다

 

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각의 방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소

5. 최저매각가격과 매각결정기일의 일시 그리고 장소

6. 매각물건명세서·현황조사보고서,평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해 누구나 볼수 있게 하는 취지.

7. 일괄매각결정을 한 경우에는 그에 대한 취지

8. 매수신청자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용

9. 매수신청의 보증제공방법과 금액

 

 

일괄매각결정이란 법원이 다수의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해, 이를 하나로 묶어 매각 처리하는 것이 맞다고 인정되는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄적 매각하도록 결정하는 것을 말합니다

 

공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다. 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정하는 것이 가능할 수 있습니다.

 

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사

관심 물건의 대략적인 선정절차가 끝나면 그 물건에 대한 권리에 대한 분석과 실제로는 어떤 매물인지 직접 찾아가서 조사를 통해 그 물건의 실제상황내용을 파악하고, 입찰 참여부분에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

권리분석

관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

 

-각 토지나 각 건물대지의 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권,

  저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위

-토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등

-공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항,

-대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등

-건축물의 지번, 행정구역

건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부

 

 

또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다 상기내용을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 상태, 점유 여부 등을 확인 후 본인의 입찰 목적과 부합여부까지 확인한 후에 모든 절차가 끝나면 입찰 참여 물건을 결정합니다.

 

입찰이라는 상황에서 맘에드는 물건을 고르시려면 위와같이 꼼꼼하게 살펴보시는 노력이 조금 필요합니다. 부동산에는 괜찮겠지라는 추측은 잠시 접어두시고, 처음부터 끝까지 검토 또 검토하시는게 좋습니다. 관련내용으로 만약 문제가 있으시다면, 부동산경매변호사 윤경변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

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