부동산 경매 이야기, 매수로 인해 발생하거나 사라지는 권리

부동산 경매 이야기, 매수로 인해 발생하거나 사라지는 권리

 

 

부동산을 구매하거나 팔게 되면 권리의 이동이 발생되는데요. 전세권, 저당권 등의 권리가 만약 설정되어 있는 경매 물건을 매수한 경우에 그 권리가 말소되지 않고 계속 남아있다면 매수인의 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건에 대한 주체적인 권리의 행사가 어려울 수 있습니다.

 

 

그러나 관심 물건에 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고 해서 안좋은 물건이라고 보긴 어렵습니다. 입찰을 무조건 포기할 필요는 없습니다. 경매 물건에 설정된 권리 내용은 매수인에게 인수될 수도 있지만, 그렇지 않을 수도 있기 때문입니다. 따라서 입찰하려는 경우에는 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 인수되는 권리인지를 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

아래에서는 부동산 매수를 원인으로 말소되는 권리와 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리에 관해 윤경변호사와 함께 살펴보겠습니다.

 

 

권리확인의 필요성

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금에 대해서 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리들 중 말소되지 않은 권리 부분을 인수하게 되는데요.

 

 

경매 물건에 설정되어 있는 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 특정한 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우는 전세권자 측으로 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우라면 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

권리확인의 방법

 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 만약 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다.

 

경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해서 확인하는 것이 가능하며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항에 대해서는  현장조사를 통해 확인할 수 있습니다. 위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최우선 순위의 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지 여부를 살펴봅니다.

 

 

 

저당권이란?

저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고도 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해서 다른 채권자보다 자기채권을 우선적으로 변제 받을 수 있는 어떤 권리를 말하며, 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다.
 

경매 물건에 설정된 저당권과 근저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 또한, 저당권이 등기된 이후에 설정된 등기된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 압류, 가압류, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다

 

오늘은 부동산 경매 상에서 매수로 인해 사라지는 권리에 대해 알아보았는데요. 등기나 권리의 이동, 소멸에 혼동되는 부분이 있으시다면 관련 기관에 문의를 해보시는 것도 이해해 도움이 되실 겁니다. 

 

부동산이 매매되는 시점에서  권리의 이동이 발생한다는 것을 인지하시고 세부적인 내용을 확인하셔서 거래진행시에 손해보시는 부분이 없도록 하시길 바랍니다. 만약 관련 부동상 경매 문제가 있으시다면 윤경변호사가 해결해 드리겠습니다.