경매를 알아봅시다. 부동산의 거래 방법

경매를 알아봅시다. 부동산의 거래 방법

 

 

부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의적인 경매 절차와 강제적 경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 차이가 있을 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 윤경변호사와함께 경매를 알아봅시다 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다.

부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순서로 진행됩니다.

 

 

경매변경용어

 

먼저 2002기준으로 변경된 경매에 대한 관련 용어들을 알아볼까요? 아래와 같은 사항들이 경매에 적용되는 법률의 변경으로 인해 바뀌었습니다.

 

 

신 경매용어	구 경매용어
기일입찰	입찰
매각기일	입찰기일, 경매기일
매각기일의 지정	경매기일의 통지
매각기일 및 매각결정기일의 통지	경매물건명세서
매각물건명세서	최저입찰가격
최저매각가격	입찰보증금
매수신청보증금	낙찰의 기일, 경락의 기일
매각기일결정	낙찰허가결정
매수인	낙찰자 경락인

 

 

채권자의 경매 신청: 관할 법원

 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다. 관할 법원은 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보에서 확인할 수 있습니다. 임의경매의 신청, 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다.

1. 부동산 임의경매 신청서

2. 담보권이 있음을 증명하는 서류

3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세, 지방교육세 납부 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통.

7. 등기수입증지, 송달료와 집행비용

 

 

매각방법지정

법원은 해당 부동산의 기일입찰을 방법으로 매각해버릴 것이지 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다. 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석을 해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰방식으로 진행되는 절차며, 기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰기간내에 입찰표에 매수가격을 더해 집행관에게 직접또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하게 됩니다.

 

 

매각의 준비매각방법지정

경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다.

또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상이나 점유관계, 차임또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고 정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다.

 

이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다

 

 

오늘은 경매를 알아봅시다 라는 주제로 경매의 개관이나 관련된 경매의 종류, 부동산의 거래방법등에 대해서 알아보았는데요. 경매라는 절차상에서 맘에드는 물건을 가지시려면 경매절차를 전반적으로 이해하고계시는 것도 중요하겠죠.

 

매각이나, 종류의 차이, 매물에 대한 정보 등까지 미리 준비하신다면 경매에서 분쟁없이 좋은 물건을 소유하실 수 있는 기반이 될 것입니다. 만약 관련 문제로 법적인 자문이 필요하시다면 윤경변호사가 해결해 드리겠습니다.