무허가건물 경매 물건 포함

무허가건물 경매 물건 포함

 

건물을 지을 때는 관련된 기관, 부처에 허가를 받고 등기부에 등재해야 한다는 것은 모두 알고 있으실 겁니다. 이러한 허가를 받지 않은 건물을 무허가건물이라고 불리는데 이 무허가건물도 경매 물건에 포함시킬 수 있을까요? 오늘은 사례를 통해 무허가건물 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

A씨는 B씨에 대한 금전채권을 담보하기 위해 B씨 소유의 토지 및 건물에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 B씨가 채무를 변제하지 않아 위 토지 및 건물에 대해 담보권 실행을 위한 경매를 신청하려고 준비를 했습니다.

 

그런데 위 토지상에 근저당권이 설정된 건물 이외에도 별도의 무허가 건물이 1동 세워져 있었으며 그 무허가 건물에 임차인이 거주하고 있었습니다. 이 경우 무허가건물 경매도 가능할까요?

 

 

민법 제 358조에 따르면 저당권의 효력범위에 대해 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지만 법률에 특별한 규정 또는 설정행위 에 다른 약정이 있으면 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.

 

그런데 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 경매물건에 포함시키기 위한 요건에 관한 판례를 보면 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자 가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 안 된다고 되어 있습니다.

 

 

다만 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동화장실이 본채에서 떨어져 축조되어있기는 하나 본채와 독립된 효용을 가진 건물이라고 보기보다는 본채를 점유하고 있는 자들의 필요에 따라 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위해 지속적으로 이바지 하는 종물이라고 함이 합리적이라 할 수 있다고 밝혔습니다.

 

 

또한 등기부 상 등재되지 않은 제시외 건물인 부엌, 화장실, 주택 등이 그 자체가 독립된 건물이 아니고 근저당의 목적이 된 주택 및 부속건물에 연이어 설치한 것으로서 본 건물에 부속된 그 건물의 일부에 불과하다면 이는 민법에 따라 근저당권의 효력이 미치는 대상이 되고 따라서 위 건물을 경매목적에 포함시킨 경매법원의 조치에 아무런 위법이 없다고 했습니다.

 

 

이에 따르면 위 사안에서 본 무허가 건물이 본채와 독립되어 있고 임차인이 독립해 거주할 수 있는 시설이 갖춰진 경우라면 본채에 부합되었다거나 본채의 종물이라고 보기는 어려우며 대위에 의한 보존등기를 할 수도 없을 것이기 때문에 무허가건물을 경매 물건에 포함시켜 경매를 진행할 수는 없을 것으로 보입니다.