신축건물 저당권 경매

신축건물 저당권 경매

 

A씨는 B씨에게 돈을 빌려주면서 B씨 소유의 대지와 건물을 공동담보로 저당권을 설정하였으나 B씨는 저당된 건물을 철거하고 새롭게 건물을 신축하면서 구 건물에 대한 멸실등기를 하지 않고 신축건물을 보존등기 한 후 C씨에게 새로운 고액의 저당권을 설정해 주어 건물은 하나인데 등기부산은 두 채의 건물로 되어있는 상황입니다.

 

현재 A씨는 대지의 경매만으로는 빌려준 돈을 다 받을 수 없어 구 건물에 대한 저당권으로 신축건물까지 경매하려고 하고 있습니다.

 

 

저당권이 설정된 건물을 수리 또는 증축함에 있어서 그 증축부분이 구조상 이용상으로 기존건물과 구분되는 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체가 되지 않는 경우와 같이 기존건물과 현존건물의 동일성이 인정되는 때에는 현존건물이 다시 보존등기 되었다 하여도 후에 등기한 보존등기는 무효이며 기존건물에 설정된 저당권의 효력이 현존건물에도 미치게 됩니다.

 

 

그러나 위 사안과 같이 기존건물을 철거하고 새로이 건물을 신축한 경우에 대하여 판례에서는 건물이 멸실된 경우에 멸실된 건물에 대한 등기용지는 폐쇄될 운명에 있으며 멸실된 건물과 신축된 건물이 위치나 기타 여러 가지 면에서 서로 같다고 하더라도 그 두 건물이 동일한 건물이라고는 할 수 없으므로 신축건물의 물권변동에 관한 등기를 멸실건물의 등기부에 등재하여도 그 등기는 진실에 부합하지 아니하는 것으로서 무효라고 판단하고 있습니다.

 

 

또한 신축건물의 소유자가 멸실건물의 등기를 신축건물의 등기로 전용할 의사로서 멸실건물의 등기부상 표시를 신축건물의 내용으로 표시변경등기를 하였다고 하더라도 그 등기가 무효임에는 변함이 없으며 구 건물 멸실 후에 신축건물이 신축되었고 구 건물과 신축건물 사이 에 동일성이 없는 경우 멸실된 구 건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신축건물을 매수하였다고 하더라도 그 소유권을 취득 할 수 없다고 하고 있습니다.

 

 

 

따라서 신축건물과 멸실된 건물이 그 재료, 위치, 구조 기타의 면에서 유사하다고 하여도 양자가 동일성이 인정되는 건물이라고 할 수는 없으므로 신축건물에 대해서는 기존건물에 설정되었던 저당권의 효력이 미치지는 않는다고 할 수 있습니다.

 

다만 대지에 대한 저당권은 그대로 유효한 것이므로 민법에 의하여 대지에 대한 경매신청과 함께 저당권이 설정된 이후에 저당대지에 신축된 건물에 대하여는 경매를 신청할 수 있습니다.

 

 

위의 사례와 맞춰 볼 경우 A씨는 대지의 매각대금에 대해서만 저당권설정 당시의 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있을 뿐 건물의 매각대금에 대해서는 우전변제를 받을 수 없으며 대지의 매각대금을 넘는 채권액에 대해서는 다른 일반 채권자와 동일하게 가압류를 하거나 집행권원을 확보하여 배당요구를 할 수 있을 것입니다.