상가임대차보호법, 양수인과 해결?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

상가임대차보호법, 양수인과 해결?

【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

한 건물에 여러 개의 상가들이 입점하고 있는 경우, 얼마 지나지 않아 한 가게가 순식간에 다른 가게로 바껴져 있는 모습을 흔히 볼 수 있습니다. 오늘은 관련하여 구 상가임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것)을 둘러싸고 발생했던 사건에 대해 살펴볼까 하는데요. 상가건물을 경매로 매수한 양수인이 임차인에 대해 건물의 명도를 구하는 사건입니다.

B와 C는 2005년 10월 경 甲점포를 보증금 1억5,000만원, 월세 200만원으로 임대차 하기로 합의하면서 보증금 5,000만원에 월세 200만원짜리 계약서 1부(이하, X계약서)와 보증금 1억 원짜리 계약서 1부(이하, Y계약서), 총 2부를 작성하였습니다. 이후 2007년, B와 C는 월세를 면제한다고 합의하였는데요. 

 

B와 C가 임대차계약을 맺은 직후인 2005년 11월 경, B는 X계약서를 첨부해 편의점에 관한 사업자등록을 신청하였고 2007년 1월 Y계약서를 첨부해 약국에 관한 사업자등록을 신청하였으며 이러한 사항들은 OO세무서장이 발급한 甲점포에 관한 등록사항현황서에 기재되었습니다. 그러나 각각의 임대차계약서에는 월세의 면제나 지급유보에 관한 내용은 전혀 기재되지 않았습니다.

그리고 2011년 11월, A가 경매에 의해 甲점포를 매수, 소유권을 취득하게 되면서 B는 C와의 임대차계약이 A에 대해서도 대항력이 있다고 주장하면서 상가임대차보호법 분쟁이 불거졌습니다. 

구 상가임대차보호법은 대항력의 요건으로 건물의 인도와 더불어 사업자등록을 명시하고 있는데요. 사업자등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백하게 인식할 수 있도록 공시방법으로 마련되어 있는 것입니다. 그러므로 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반인의 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 합니다.(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조)

또한 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출해야 하고, 그 내용에 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신청서를 제출해야 합니다. 그리고 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차계약 전반에 관한 사항들을 열람하거나 등록사항현황서의 등본을 교부받을 수 있습니다. 

따라서 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금과 월세에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액의 한도를 초과하는 경우에는 실제 임대차게약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없습니다. 이는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 않아 등록사항현황서에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약 내용이 불일치하는 경우에도 마찬가지라 할 수 있습니다.

따라서 법원은 “등록사항현황서에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액 3억5,000만원은, 서울에서 2008년 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 구 상가임대차보호법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도 2억4,000만원을 초과하므로 B는 甲점포를 양수한 A에 대해 구 상가건물임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다”고 판시하였습니다.

이처럼 상가임대차보호법 분쟁은 건물의 소유주, 임대인, 임차인, 제3자 등 다수의 이해관계인이 얽혀 있기 때문에 준비과정과 진행절차가 매우 까다롭습니다. 더구나 건물임대차 등 부동산 문제는 ‘공시방법’의 정당성과 그에 따른 입증여부가 결론을 좌우할 수 있는 핵심으로 작용하기 때문에 무엇보다도 이에 대해 탄탄한 법적논리를 갖춘 변호사의 선임이 가장 중요합니다.

복잡하고 난해한 상가임대차보호법,  관련하여 발생할 수 있는 모든 분쟁에 대한 풍부한 노하우를 갖춘 윤경 변호사와 상의하시기 바랍니다. 

법무법인 더리드(The Lead)

대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)

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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)

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【윤경 대표변호사 소개】

윤경 변호사는 부동산경매, 강제집행, 보전처분(가압류·가처분), 형사, 기업자문, M&A, 민사, 행정, 저작권법 및 부정경쟁방지법 등을 전문분야로 하고 있습니다. 1988년에 판사로 임관한 이래 서울중앙지방법원, 서울고등법원, 대법원 재판연구관, 사법연수원 교수 등으로 근무하다가 2010년 서울중앙지방법원 형사합의부 부장판사(경제범죄 전담부)를 역임하고 퇴직하였습니다. ‘법원실무제요 강제집행’과 ‘주석 민사소송법’ 및 ‘주석 민사집행법’의 집필위원을 역임한 바 있고, 저서로는 「민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회」, 「저작권법(2005), 육법사」등이 있으며, 80여 편의 논문을 각종 학술지에 발표하였습니다. 현재 대한변호사협회에 ‘민사집행법’ 및 ‘지식재산권법’의 전문가로 정식인증등록(등록번호 제2010-104, 105) 되어 있는 민사집행(부동산경매)의 최고권위자이자 민사법 이론의 대가입니다.

 

【학력】

○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업

 

【저서】

○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터

 

【경력사항】

○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사

○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사

○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문

○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원

○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원

○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원

○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원

○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장

○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장

○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)

○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)

○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사

○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)

○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사

○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관

○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관

 

【기타 경력】

○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)

○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)

○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)

○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강

○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)

○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표

○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재

○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간

○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원

 

【주요 업무분야】

◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산

 

【법률 논문】

◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표