양도소득세부과 이럴땐 어떻게?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

양도소득세부과 이럴땐 어떻게?

【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

양도소득세란 토지나 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 조세입니다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요한 경비, 양도 소득공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대해 부과하게 되는 것인데요. 이 양도소득세부과는 2003년부터 강화가 되고 있어 동법 95조 3항의 “고급주택” 개념이 “고가 주택”으로 바뀌어 주택의 면적에 상관없이 9억 원이 넘는 주택에 대해서는 많은 소득세가 부과되고 있습니다. 

또 부동산 값의 급등으로 인해 투기지역으로 지정이 되어 있는 곳에 있는 부동산에 대해선 기준시가 대신 실거래가로 양도소득세를 계산하게 되므로 해당 부동산을 팔 때 세금액수가 많아지게 되는 것인데요. 그 밖에 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과됩니다. 

 

여기서 “양도”란 자산에 대한 등기나 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등에 의해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데요. 다시 말해 통상적인 매매뿐만 아니라 부동산을 교환하거나 회사에 출자를 하는 등의 경우 모두를 금전거래로 보고 양도소득세를 과세한다는 것입니다. 따라서 정확히, 증여나 상속을 통해 무상으로 자산이 이전되는 경우에는 양도소독세가 아닌 상속세나 증여세가 부과된다고 볼 수 있습니다. 

양도소득세가 과세되는 자산의 범위에 대해 알아보면 모든 거래에 양도소득세가 따라오는 것은 아닙니다. 양도소득세의 과세 대상 자산은 토지와 건물(부속시설물과 구축물 포함), 부동산 권리(분양권, 지상권, 전세권 등), 주식 및 출자지분(상장법인: 대주주의 거래분과 장 외 거래분, 비상장법인의 주식: 모두과세), 기타자산(특정주식, 골프, 헬스클럽, 콘도미니엄 회원권 등)에 한정되고 있습니다. 

토지 건물 등의 자산거래는 “매매계약체결 > 계약금 지급 > 중도급 지금 > 대금청산 및 소유권 이전” 과정을 거치게 됩니다. 그렇다면 거래 과정 중 어떤 단계를 기준으로 자산의 양도 시기나 취득 시기를 결정하여야 할까요? 취득 시기와 양도시기는 양도소득의 귀속 연도 그리고 장기 보유 특별 공제액 크기, 세율 적용 등을 결정하는 요인으로서 세금의 크기에 영향을 미치기 때문에 반드시 알아두어야 합니다. 대금을 청산한 날엔 유상 취득, 양도가 원칙이며 대금 청산일이 분명하지 않은 경우나 그 전에 이전등기를 한 경우에는 예외가 됩니다. 

간단한 사례를 살펴보며 양도소득세부과에 대해 더욱 자세하게 알아보겠습니다. 

A씨는 채무에 대한 담보로 친구 B씨의 소유 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 그런데 A씨가 채무를 변제하지 않아 위 부동산이 경매되면서 매각대금은 모두 채권자들에게 배당이 되었습니다. 이 경우에도 양도소득세부과가 가능할까요?

경매부동산에 부과되는 양도소득세

부동산 경매시 부과되는 양도소득세에 관하여 판례를 살펴보면 “근저당실행을 위한 임의 경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 실현하는 환가 행위로 인해 목적 부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로, 비록 임의 경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증 인이고, 경락 대금도 경매 목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속되는 것입니다. 또 물상보증인의 채무자에 대한 구상권은 납부된 경락대금이 채무자가 부담하고 있는 피담보채무의 변제에 충당됨에 따라 그 대위 변제의 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가적 성질에 따른 것이 아니므로 채무자의 무자력으로 인해 구상권의 행사가 사실상 불가하게 되었더라도 그러한 사정은 양도소득세부과를 가리는데 아무런 영향이 없다고 볼 수 있습니다. 

따라서 위 부동산이 경매 절차에서 매각으로 인해 소유권이 이전되었고, B씨에게 돌아갈 매각대금잔액이 전혀 없다거나 A씨의 무자력으로 B씨의 구상권행사가 불가능하다고 하여도 그러한 사유만으로는 양도소득세 비과세되는 것이 아니라 할 수 있습니다. 

직접적으로 타격을 받을 수 있는 부동산 문제는 아주 민감하고 조심스러운 문제입니다. 개인적으로 분쟁이나 소송을 진행하는 것보다는 관련 법률에 대해 지식이 있고 경험이 많은 법조인의 도움을 받는 것을 추천 드리는 바입니다. 양도소득세부과에 대해 고민하고 있다면 윤경변호사를 찾아보세요. 

【학력】

○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업

 

【저서】

○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터

 

【경력사항】

○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사

○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사

○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문

○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원

○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원

○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원

○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원

○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장

○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장

○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)

○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)

○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사

○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)

○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사

○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관

○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관

 

【기타 경력】

○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)

○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)

○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)

○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강

○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)

○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표

○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재

○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간

○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원

 

【주요 업무분야】

◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산

 

【법률 논문】

◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표