【부동산경매】공장저당에 기한 경매절차에 있어 담보목적물인 기계가 현존하고 있음에도 불구하고 평가에서 누락된 채 경매가 진행된 경우 매각불허가사유가 되는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<공장저당에 기한 경매절차에 있어 담보목적물인 기계가 현존하고 있음에도 불구하고 평가에서 누락된 채 경매가 진행된 경우 매각불허가사유가 되는지 여부>
감정인이 일부 경매대상물건(기계기구 중 일부)에 대하여 소재불명이라 하여 평가하지 못한 경우 그 소재불명의 원인이나 경위, 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 기록상 알 수 없고 저당권자나 소유자가 추급권을 행사하지도 않은 상황이라면 집행법원이 추급의 가능 여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 집행법원이 추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 매각절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다(대법원 1966. 7. 27.자 66마714 결정, 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정, 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).
또 일부 경매대상물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 매각을 허가하지 않아야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것이다(대법원 1997. 5. 29.자 96마1212 결정, 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정, 대법원 2007. 5. 18.자 2006마508 결정 등).
공장경매절차에 있어 담보목적물인 기계가 현존하고 있음에도 불구하고 평가에서 누락된 채 경매가 진행되었다 해도, 그 누락하게 된 원인을 채무자 스스로가 제공하였고 채무자의 협조 없이는 담보목적물을 찾을 수가 없어 부득이 감정평가대상에서 제외되었으며, 채무자로서는 경매과정에서 얼마든지 이를 시정할 수 있었음에도 불구하고 의도적으로 방치하고 있었다는 등의 사정이 있다면, 경매의 마지막 단계에 가서 비로소 그 사유를 내세워 기존의 절차를 모두 무효화시키려는 채무자의 이의는 신의칙에 반하여 사법절차를 심히 방해하는 행위로서 허용되어서는 안 되고, 반드시 채무자가 평가에서 제외된 담보기계를 분할하여 이의신청 또는 항고를 반복하는 경우라야만 권리남용 또는 신의칙에 위배된다고 볼 것은 아니다. 공장경매절차에 있어 담보목적이 된 기계에 관하여 집행관이 작성한 현황조사보고서의 기재와 감정인이 작성한 감정평가서의 기재내용은 일치해야 하는 것이 원칙이므로, 현황조사보고서에 현존하는 것으로 기재된 담보기계는 특별한 사정이 없는 한 감정평가서에도 현존하는 담보기계로 평가되어야 할 것이지만, 민사집행법 121조 5호가 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 ‘중대한 흠’이 있는 때를 매각불허가사유로 규정하고 있음에 비추어 현황조사보고서에 기대된 현존 담보기계가 감정평가서에 누락되어 있다 해도 그 담보기계의 가액이 담보물의 총평가액에 비하여 과소한 경우에는 이를 이유로 매각을 불허해서는 안 될 것이다. 한편 그와 반대로 현황조사보고서에 소재불명으로 되어 있는 담보기계가 감정평가서에는 현존하는 것으로 평가에 포함되어 있는 경우에는 채무자에게는 아무 불이익이 없으므로, 채무자가 제기한 이의절차에서 그 불일치를 이유로 매각을 불허할 수는 없다(대법원 2006. 10. 16.자 2006마566 결정).
