【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <복수의 부동산에 대한 무잉여취소 여부>】 복수의 부동산이 공동담보의 관계에 있는 경우 또는 경매의 대상인 복수의 부동산 중에 무잉여인 부동산이 있는 경우에는 무잉여취소 여부를 어떻게 판단하여야 할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<복수의 부동산이 공동담보의 관계에 있는 경우 또는 경매의 대상인 복수의 부동산 중에 무잉여인 부동산이 있는 경우에는 무잉여취소 여부를 어떻게 판단하여야 할까?>
● 복수의 부동산이 공동담보의 관계에 있는 경우 또는 경매의 대상인 복수의 부동산 중에 무잉여인 부동산이 있는 경우 무잉여취소 여부
1. 복수의 부동산이 공동담보의 관계에 있는 때
甲이 신청한 공동저당의 관계에 있는 토지와 건물에 관하여 토지와 건물을 개별매각을 전제로 평가하여 잉여판단을 하면 무잉여이지만, 일괄매각을 전제로 평가하면 건물은 잉여가능성이 있으나, 토지는 잉여가능성이 없는 경우 무잉여 취소를 해야 할 것인가.
일괄매각이 상당한 부동산의 다수가 공동담보의 목적으로 되어 있는 경우가 많기는 하지만, 공동저당 부동산이 항상 일괄매각의 요건을 갖추고 있는 것은 아니다.
사안의 경우도 공동저당 부동산이 경매대상이지만, 이들 부동산이 일괄매각의 요건을 갖추지 못한 경우의 잉여판단도 문제되고 있는바, 이 경우에는 잉여판단에 있어 우선채권자보호와 무익집행금지의 취지이외에도, 담보권을 설정한 당사자의 의사도 고려하는 것이 타당한가에 관한 검토도 필요하다.
공동담보는 복수의 부동산을 전체로서 하나의 담보의 목적으로서 가치판단을 하고 있는 것이어서, 공동저당권을 설정한 당사자의 의사로서는 이를 동시에 매각하여(일괄매각에 한정되는 것은 아니다) 그 총액으로부터 피담보채권을 회수하려는 의도하여 담보거래를 한 것이라고 말할 수 있기 때문이다.
그러나 민사집행법은 일괄매각의 요건으로서 각 부동산 상호간에 이용상의 견련성을 요구하고 있을 뿐(민집 98), 담보거래에 있어서의 당사자의 의사를 고려대상으로 삼고 있지는 않다.
여기에서 잉여판단에 관한 민사집행법 102조의 적용에 관하여 공동담보 목적부동산이 경매대상이 된 경우, 일괄매각을 하는지 여부와 상관없이, 공동담보관계에 있는 각 부동산의 최저매각가격의 총액으로 잉여가 생기는 때에는 무잉여가 아니라는 해석이 허용되는지 여부가 문제 된다.
이에 대하여 복수의 부동산이 공동담보의 목적으로 되어 있고, 동시에 집행의 대상이 된 경우에는 개개의 부동산의 최저매각가격으로는 피담보채권을 만족시키지 못하더라도 복수의 부동산을 아우르면(일괄매각하는지 여부와 상관없이) 전액 변제가 가능하므로, 무잉여가 아니라고 하는 적극설의 입장이 있기는 하다.
그러나 잉여판단은 매각단위로 해야 할 것이어서 민사집행법 98조의 요건을 갖추지 못한 경우에는 비록 공동담보의 관계에 있다고 하더라도, 무잉여 회피를 위하여 일괄매각을 해서는 안 되고, 개별매각을 실시함에 있어서도 각 부동산별로 무잉여 판단을 해야지 공동담보의 관계에 있다고 하여 각 부동산의 최저매각가격으로 피담보채권액을 나누는 방법으로 무잉여 판단을 해서는 안 될 것이다.
가령 공동담보관계에 있는 A부동산과 B부동산을 동시에 개별매각하는 경우, 일괄매각의 경우처럼 공동담보 관계에 있는 우선채권을 각 부동산의 최저매각가격으로 나누어서 잉여가 있는 것으로 하여 매각을 실시하더라도, 동시에 매각된다는 보증이 없어, 한쪽만이 매각된 때에는 매각된 부동산으로부터는 압류채권자는 전혀 배당을 받지 못하고, 우선채권자 중 일부도 전부 혹은 일부 변제를 받을 수 없는 상황이 되는데, 그럼에도 매각을 하는 것은 무익집행금지의 취지에 반할 뿐만 아니라, 우선채권자 보호에도 문제가 있어 잉여주의에 반하는 결과가 된다.
이론적으로는 매각되지 않은 공동담보 관계에 있는 부동산에 대하여 대위권이 확보되지만, 대위권이 확보되는 경우 무잉여가 아니라고 하는 것은 민사집행법 102조의 해석의 범위를 넘어서는 것이라고 생각된다.
2. 경매의 대상인 복수의 부동산 중에 무잉여인 부동산이 있는 경우
수개의 부동산에 대하여 경매신청을 하거나 경매절차가 사후적으로 병합된 사건에서 각 부동산을 개별적으로 보게 되면 일부 부동산은 무잉여이지만 다른 부동산은 잉여가 있는 경우(공동저당의 경우에 한하지 않는다), 무잉여 취소를 해야 할지 여부는 매각방법에 따라 다르다.
가. 수개의 부동산을 일괄매각(법 98①)한 경우
무잉여 판단에 관하여 수개의 부동산은 전제로서 하나의 부동산으로 간주되어 전체 부동산의 일괄매각가능가액을 전체 부동산에 관한 우선채권, 절차비용의 예상 합계액을 대비하여 전자가 후자 이상인 경우에는 일부 부동산이 개별적으로 보면 무잉여라도 무잉여 취소조치를 취하지 않고 일괄매각에 의하여 경매절차를 속행할 수 있다(대법원 2005. 5. 27.자 2003마1867, 1868, 1869, 1870 결정, 대법원 2012. 12. 21.자 2012마379 결정, 대법원 2013. 11. 19.자 2012마745 결정).
전체 부동산 일괄매각가액이 우선채권과 절차비용을 초과하는 경우 무익집행이라고 할 수 없을 뿐 아니라, 일반적으로 상호이용관계 등에 비추어 일괄매각함이 상당한 여러 개의 부동산은 일괄매각에 의하여 상호경제적인 효용을 확보할 수 있고, 개별매각의 경우보다 유리한 조건으로 매각할 수 있어서 우선채권자로서도 불이익을 받는 것이 없기 때문이다.
나. 일괄매각에 의하지 않는 경우
일괄매각하지 않는 여러 개의 부동산에 관하여는 각 부동산별로 개별적으로 무잉여 판단을 해야 한다.
우선채권자가 다른 부동산에 대한 경매절차에서 만족을 얻을 가능성이 있더라도 무잉여 판단에서 고려할 필요가 없다.
공동담보 관계에 있는 여러 개의 부동산이 같은 경매절차에서 동시에 매각될 경우에 일부 부동산에 관한 무잉여 취소를 회피하기 위하여 각 부동산의 최저매각가액으로 피담보채권을 나누어서 무잉여 판단을 하는 것은 허용되지 않는다.
매각이 개별적으로 이루어지는 이상, 여러 개의 부동산이 동시에 매각된다고 단정할 수 없고, 원래 무잉여인 부동산만이 매각될 경우 우선채권자를 보호하지 못하는 결과가 초래되는 것을 막기 어렵기 때문이다.
법무법인 더 리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
