【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <잉여가망의 판단>】 잉여가망(무잉여 여부)은 어떻게 판단할까? 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법이 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<잉여가망(무잉여 여부)은 어떻게 판단할까? 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법이 있을까?>
● 잉여가망(무잉여 여부)의 판단
1. 잉여가망의 판단
가. 일괄매각의 경우
(1) 여러 개의 부동산을 동시에 경매하는 경우에는 각개의 부동산에 대하여 남을 가망이 있는지 여부를 심사해야 한다.
그러므로 예컨대 갑, 을 부동산을 동시에 경매하는 경우, 갑 부동산에만 저당권의 설정이 있고 갑 부동산의 최저매각가격이 그 저당권의 피담보채권액 이하라면 갑 부동산에 대하여 민사집행법 102조의 절차를 취하여 매각절차를 취소해야 하고 을 부동산에 대하여는 매각절차를 속행해야 한다[예컨대 甲, 乙 부동산(각각의 가치는 500만원)이 있고, 채권자 A가 甲 부동산에만 제1순위의 저당권을 갖고 있고 그 채권액이 800만원인 경우에 甲에 관하여는 제2순위, 乙에 관하여는 제1순위의 공동저당권을 가지고 있는 B가 쌍방의 부동산에 대하여 경매를 신청한 사례에서 甲, 乙을 일괄매각할 수 없는 경우에는 甲은 잉여가 생길 가망이 없으므로 매각할 수 없고 乙만 매각할 수 있다].
(2) 그러나 여러 개의 부동산에 관하여 일괄매각의 결정을 한 경우 일괄매각의 결정을 한 이상 여러 개의 부동산을 전체로서 1개의 부동산으로 보아야 하고, 따라서 여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산 자체만을 경매한다면 남을 가망이 없는 경우라도 전체 부동산의 매각대금에서 배당받을 수 있다면 같은 법 102조의 절차를 실시할 필요가 없다(대법원 2005. 5. 27.자 2003마1867, 1868, 1869, 1870 결정, 대법원 2012. 12. 21.자 2012마379 결정, 대법원 2013. 11. 19.자 2012마745 결정).
일괄매각의 경우에는 일괄매각되는 부동산에 공통적으로 존재하는 공동저당권의 피담보채권액이나 여러 개의 부동산을 공동의 책임재산으로 하는 조세 기타 공과금 또는 여러 개의 부동산에 관하여 공통으로 생기는 절차비용은 우선채권액의 산정에 있어서 한번만 산입하여 주면 되므로 각개의 부동산에 특유한 우선채권 총액이 그 부동산의 ‘최저매각가격을 상회하는 경우라도’ 각 부동산에 관한 우선채권 총액의 합계가 일괄매각되는 부동산 전부에 관한 우선채권 총액으로 되어 ‘그 우선채권 총액이 각 부동산의 최저매각가격의 합산액 이하라면’ 민사집행법 102조의 절차를 실시할 필요가 없다. 민법 368조가 규정하고 있는 공동저당의 법리 때문이다.
공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산이 한 절차에서 함께 매각되어 동시배당의 가능성이 있는 경우에도, 일괄매각결정이 없더라도 전체로서 판단하여 배당받을 가능성이 있으면 남을 가망이 있는 것으로 보아야 하고, 어느 한 부동산에만 전액을 우선채권으로 계산해서는 안 된다.
다만 여러 개의 부동산이 공동저당권의 목적으로 되었다 하더라도, 위 각 부동산이 동시에 일괄매각되거나 한 절차에서 함께 매각되어 동시배당이 이루어질 수 있는 경우가 아닌 이상, 그 중 1개의 부동산에 대한 경매절차에서 무잉여 여부를 판단함에 있어서는 위 각 부동산의 가액 등에 비례하여 안분한 피담보채권액이 아니라 해당 공동저당권의 피담보채권 전액을 우선채권으로 보아야 한다(수원지방법원 2014. 12. 4.자 2014라1826 결정).
같은 견지에서 집행채무자가 수 개의 공유지분을 순차로 취득하고, 압류채권자가 집행채무자의 공유지분 전부에 관하여 강제집행을 하는 경우에는 그 수 개의 공유지분 각각에 대한 권리관계가 다르다고 하더라도 이는 하나의 목적물에 대한 강제집행이므로, 공유지분 전부 중 일부 지분만을 매각한다면 남을 가망이 없는 때에도 압류채권자가 나머지 지분의 매각대금에서 일부라도 배당받을 가능성이 있다면 공유지분 전부에 대한 경매가 남을 가망이 있는 경매라고 보아야 한다(대법원 2013. 11. 19.자 2012마745 결정).
(3) 민법 365조에 의한 일괄매각(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)을 한 경우 압류채권자가 대지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 있는 한 건물의 매각대금에서 남을 것이 없다고 해도 경매를 속행하는 것이 실무례이다(의정부지방법원 2011. 10. 25.자 2011라269 결정, 대전지방법원 2012. 3. 22.자 2012라88 결정).
압류채권자는 민법 365조 단서에 따라 건물의 매각대금에서는 변제를 받을 수 없지만, 전체매각대금 중 토지부분에 대한 매각대금에서 배당받을 수 있기 때문이다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
다만, 반대의 취지로 보이는 대법원결정도 있다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
나. 집합건물의 경우
집합건물의 대지권의 목적인 토지의 경우에는 매각대금 중 대지권부분에 관한 매각대금으로 최선순위의 근저당권자나 가압류권자에게 배당하면 압류채권자에게 배당할 것이 없다고 하더라도 압류채권자가 전유부분의 매각대금에서 배당받을 수 있는 한 무잉여로 보지 않는다.
4. 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법
집행법원의 우선채권 인정이 부당한 경우 민사집행법 102조 2항의 취소결정을 받은 후 그 결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있을 뿐(법 102③) 그 이전에는 불복방법이 없다.
그러나 당해 우선채권이 이미 변제되었다거나 감소되었다는 사실 등을 증명하는 자료를 제출하여 법원 스스로 다시 판단을 할 수 있도록 촉구할 수 있음은 별문제이다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
