【(부동산경매) <일괄매각과 공유자우선매수청구권>】<공유자우선매수신고서양식> 일괄매각의 경우에도 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<일괄매각의 경우에도 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있을까?>
● 일괄매각과 공유자우선매수청구권(＝소극)
1. 문제점 제기
개별매각의 경우에는 그 매각대상목적물 가운데 일부 물건의 공유자가 그 공유물건에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있는데, 일괄매각의 경우에도 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있는지가 문제된다.
2. 견해의 대립
이 점에 관하여는 ① 일부 부동산의 공유자라도 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 있다는 견해(제1설),
② 일부 부동산의 공유자는 일괄매각결정이 취소되지 않는 이상 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없다는 견해(제2설),
③ 일부 부동산에 대해서만 공유자가 존재하는 경우에는 그 우선매수권을 보장하기 위하여 나머지 부동산과 일괄매각할 수 없다는 견해(제3설),
④ 전체 부동산 중 공유부동산이 차지하는 비율, 당해 부동산의 위치, 형태, 이용관계, 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산을 귀속시킬 필요성 등 제반사정을 고려하여 일부 부동산의 공유자에게 일괄매각되는 부동산 전체에 대한 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있도록 하는 것이 합리적이라고 할 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산에 대한 우선매수권을 인정해야 한다는 견해(제4설)의 대립이 있다.
3. 검토(＝제2설)
일부 부동산의 공유자라도 무조건 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 있다는 제1설은 공유자에게 지나친 특전을 부여하는 것이어서 부당하다.
매각대상 중 일부가 공유부동산인 경우에는 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 때에도 공유가 아닌 부동산과 일괄매각할 수 없다는 제3설도 극단적이어서 받아들이기 어렵다.
제4설은 일괄매각이라는 이유만으로 공유부동산이 아닌 부동산에 대해서까지 우선매수권을 인정함으로써 공유자에게 다른 입찰참가인에 비해 지나친 특전을 인정하는 문제점이 여전히 남아 있을 뿐 아니라, 경매법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부도 심사하여 매수인을 결정해야 하는 결과가 되어 신속하고 형식적 처리를 생명으로 하는 경매절차의 속성에 반하여 부당하다.
결론적으로, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 보는 것이 타당하다(제2설). 위 특별한 사정으로는 이해관계인들의 합의가 성립한 경우를 들 수 있다(법 110 참조).
4. 판례의 태도(＝제2설)
대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정은, “민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권청구권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 해야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 기회를 준다는 데에 그 입법취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급해야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법취지를 고려하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가 사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가해야 하는데, 거꾸로 일괄매각대상부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산에 대한 우선매수권을 인정해야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정해야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다”고 하여, 제2설을 취하고 있다.
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공유자우선매수신고서 사 건 2○ 타경○○○호 부동산○○경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채무자(소유자) ○ ○ ○ 공 유 자 ○ ○ ○ 부동산의 표시：별지 목록 기재와 같습니다. 1. 위 당사자간의 귀원 2○ 타경○○○호 부동산공유지분 강제경매사건에 관하여 매각기일이 2○ . . . 10:00인 바, 신청인(공유자)은 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수할 것을 사전에 신고합니다. 2. 보증의 제공 기타 매각절차에 관하여는 매각기일에 출석하여 절차를 거치겠습니다. 첨 부 서 류 1. 등기사항증명서 1통 1. 주민등록등본 1통 20 . . . 우선매수신고인 공유자 ○ ○ ○ ○○지방법원 귀중 |
*신청시 필요한 서면：① 공유자우선매수신고서, ② 등기사항증명서 1통, ③ 주민등록표등본 1통(공유자의 것)
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공유자우선매수신고서
사 건 20○○타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자(소유자) 공 유 자 ▣ 매각기일 20○○. ○. ○. 00:00 부동산의 표시：별지와 같음 공유자는 민사집행법 제140조 제1항의 규정에 의하여 매각기일까지(집행관이 민사집행법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지) 민사집행법 제113조에 따른 매수신청보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 합니다. 첨 부 서 류 1. 공유자의 주민등록표 등본 또는 초본 1통 2. 기타( ) 200 . . . 우선매수신고인(공유자) (연락처： ) ○○지방법원 경매○계 귀중 |
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