【(부동산경매) <임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙>】<임대주택법에 따른 임차인우선매수신고서양식> 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수>
● 임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수
1. 임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙
(1) 임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
이에 따라 우선매수신고를 할 수 있는 자는 임대주택법 21조 1항의 건설임대주택의 경우에는 같은 조에 따라 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인에 한하며, 그 외의 임대주택의 경우에는 임대차계약의 당사자에 한하고, 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 위 임차인에게 매각을 허가해야 하며, 이에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 민사집행법 114조의 차순위매수신고인으로 본다(같은 법 22)[다만, 임대주택법 21조 1항에 따른 건설임대주택 중 부도 등이 발생하였거나 임대사업자의 파산으로 인하여 파산재단에 속하게 된 임대주택에 대하여는 경매신청이 제기된 해당 임대주택의 담보권자, 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당하는 채권자의 동의를 임차인이 받은 경우 부도 등 발생일 또는 파산선고일부터 같은 법 21조 4항에 따른 분양전환 승인이 있을 때까지 민사집행법에 따른 경매를 진행할 수 없다. 다만, 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의가 있는 경우에는 그렇지 않다(같은 법 21조의2)].
종전에는 건설임대주택만을 대상으로 하였는데, 2011. 3. 9. 법률 제10463호로 임대주택법을 개정하면서 매입임대주택까지로 대상을 확대하였다.
(2) 임차인의 우선매수청구권 행사절차에 관하여는 따로 명문으로 정하고 있는 바가 없기는 하지만, 임대주택법 22조 1항이 공유자우선매수청구에 관한 본조를 염두에 둔 것이므로, 이를 유추적용하면 될 것이다.
실무도 우선매수신고는 매각기일 전에 집행관 또는 집행법원에 할 수도 있고, 매각기일에 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수도 있다는 점 등 그 매수절차에 관하여는 공유자우선매수절차를 준용하고 있다.
(3) 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고만 한다) 15조 1항은 “임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환해야 한다”고 규정하고 있고, 법 3조, 구 주택법(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되기 전의 것) 38조에 의하여 주택공급에 관하여 적용되는 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2008. 1. 15. 건설교통부령 제17호로 개정되기 전의 것) 2조 8호에 의하면, ‘세대주’란 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말하고, 같은 조 제9호에 의하면, ‘무주택세대주’란 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주를 말한다고 규정되어 있으므로, 임대주택을 우선분양전환받기 위해서는 ‘무주택자’라는 요건뿐만 아니라 ‘세대주’라는 요건도 갖추어야 할 것인 바, 구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다)은 13조 2항에서, “법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각해야 한다”고 규정한 다음 제1호 내지 제5호의 규정을 열거하면서 그 제4호에서 “주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정하고 있으나, 이와 같은 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정만 따로 떼어내어 살펴보는 경우 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인이기만 하면 세대주가 아니라고 하더라도 우선분양전환받을 수 있다고 해석될 여지가 있으나, 시행령 제13조 제2항은, 법 제15조 제1항에서 “…대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환해야 한다”고 규정함으로써 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택세대주인 임차인으로 한정하고 그에 관한 일정한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임함에 따른 규정이므로, 수임규정인 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정 내용이 위임근거조항인 법 제15조 제1항에서 정한 우선분양전환 대상자로서의 ‘무주택세대주인 임차인’이라는 위임한계를 벗어날 수 없다고 봄이 상당하다.
위와 같이 모법의 규정을 함께 고려하여 시행령 제13조 제2항 제4호를 해석하면, “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택세대주에 해당하게 된 경우에 우선적으로 매각해야 한다”는 취지로 해석함이 상당하다 할 것이고, 이와 달리 세대주가 아닌 무주택임차인에게도 우선적으로 매각해야 한다는 취지로 볼 수는 없다는 것이 판례의 입장이다[대법원 2008. 11. 27. 선고 2007다61496 판결. 다만, 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 임대주택법 15조 1항이, “…임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환해야 한다”고 규정하면서 그 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정함으로써 종래 무주택세대주 임차인으로 한정되었던 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택자인 임차인으로 확대하였고, 현행 임대주택법 21조 1항 역시 같은 취지의 규정이어서 현행법 하에서는 이 같은 문제가 생길 여지가 없다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결)].
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임대주택법에 따른 임차인 우선매수신고서 사 건 20○○타경○○○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채무자(소유자) ▣ 매각기일 20○○. ○. ○. 00:00 부동산의 표시：별지와 같음 임차인은 임대주택법 제22조 제1항의 규정에 의하여 매각기일까지(집행관이 민사집행법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지) 민사집행법 제113조에 따른 매수신청보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 합니다. 첨 부 서 류 1. 임차인의 주민등록표 등본 또는 초본 1통 2. 기타( ) 20 . . . 우선매수신고인(임차인) (연락처： ) ○○지방법원 경매○계 귀중 |
(4) 또한 판례는 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 15조 1항에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 그 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미하고, 이와 달리 당사자 일방의 계약목적, 경제적 부담이나 실제 거주사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다고 한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결).
2. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수
부도공공건설임대주택의 임차인대표회의 등이 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣ 6조의 규정에 따라 매입요청한 경우에는 임대주택법 22조의 규정에 따라 임차인(임차인대표회의가 매입요청한 경우에는 그 구성원인 임차인을 말한다)에게 부여된 우선매수할 수 있는 권리를 주택매입사업시행자에게 양도한 것으로 간주되고, 이 경우 주택매입사업시행자는 민사집행법 113조의 규정에서 정한 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다(같은 법 12).
이 법은 2005. 12. 13. 당시 임대 중인 공공건설임대주택으로서 임대주택법 2조 7호의 부도 등이 이 법 시행 전에 발생한 임대주택에 한하여 적용된다(같은 법 2). 위와 같이 적용대상을 제한한 것은 임대사업자의 고의부도 등 도덕적 해이를 막기 위한 것이다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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