【(부동산경매) <매각기일조서의 작성 및 기재사항>】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각기일조서의 작성 및 기재사항>
● 매각기일조서의 작성 및 기재사항
1. 매각기일조서의 작성
집행관은 매각을 실시한 때에는 각 매각기일마다 매각기일조서를 작성해야 하므로, 각 매각기일을 일괄하여 하나의 조서로 작성해서는 안 된다[그런데 집행관이 작성할 조서 중 민사집행법 10조는 집행관이 집행기관으로서 민사집행을 실시하는 때에 적용되는 조항이다. 그런데 매각의 실시는 집행법원이 집행기관이고 집행관은 보조기관으로서 직무를 행하는 때에 해당하므로, 부동산매각의 경우에는 민사집행법 10조의 적용에 앞서 민사집행법 116조 및 민사집행규칙 67조의 규정의 우선적용에 의하여 조서가 작성되는 것이다].
2. 매각기일조서의 기재사항
매각기일조서에는 다음 사항을 적어야 한다(법 116).
① 부동산의 표시：별지 목록으로 부동산의 표시를 해도 무방하다.
② 압류채권자의 표시：경매신청채권자의 이름을 기재한다.
③ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일
④ 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일
⑤ 매수가격의 신고를 최고한 일
⑥ 모든 매수신고가격과 그 신고인의 이름, 주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일：보증을 제공하지 않은 부적법한 매수가격의 신고인도 모두 적어야 한다.
⑦ 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없어 매각기일의 마감을 취소하고 다시 매수가격의 신고를 최고한 일：1기일 2회 입찰을 한 경우 이를 조서에 적어야 한다.
⑧ 최종적으로 매각기일의 종결을 고지한 일시
⑨ 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 않으므로 그 매수를 허가하지 않은 일：보증의 제공이 있는 때에는 그 액수와 보증의 제공방법을 적어야 한다.
⑩ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 이름과 그 가격을 부른 일
최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 매각기일에 구술로 송달영수인신고를 하면 이것도 매각기일조서에 적어야 한다(법 118③).
매각기일조서에는 작성자인 집행관이 기명날인 또는 서명해야 하고(법 10②ⅵ), 그밖에 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인해야 하며, 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다(법 116②).
집행관은 위 사람들에게 서명날인에 앞서 조서를 읽어주거나 보여주고, 그 승인과 서명날인한 사실을 조서에 적어야 한다(법 10②ⅴ).
집행관은 매각기일조서를 법원사무관 등에게 인도할 때까지는 조서상의 오기가 있거나 누락된 것이 있으면 이를 경정할 수 있다. 그 경정에는 이해관계인이나 최고가매수신고인 등의 동의를 요하지 않으며, 이로 인하여 불이익을 받는 이해관계인이나 최고가매수신고인 등은 매각허부의 단계에서 다른 증거에 의하여 경정이 진실에 부합되지 않음을 주장·입증할 수 있다. 경정의 방법은 별도의 경정조서를 작성하는 방법과 매각기일조서에 직접 삽입하거나 삭제하는 방법으로 정정하고 경정연월일을 부기하여 하는 방법이 있다. 경정의 내용과 정도에 따라 집행관이 적절히 선택하면 될 것이다.
3. 기일입찰조서의 기재사항(규칙 67①)
매각기일조서 중 매각이 기일입찰방식으로 진행된 경우 작성되는 기일입찰조서에는 민사집행법 116조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 한다(규칙 67①).
(1) 입찰을 최고한 일시, 입찰을 마감한 일시 및 입찰표를 개봉한 일시(1호)：민사집행규칙 65조 1항의 규정에 따라 입찰이 실시되었는지 여부를 분명히 하기 위한 취지이다.
(2) 민사집행규칙 65조 2항 후문의 규정에 따라 입찰을 한 사람 외의 사람을 개찰에 참여시킨 때에는 그 사람의 이름(2호)：개찰에 참여시킨 사람을 특정시킬 수 있는 정도로 표시해야 할 것이므로, 참여사무관 등 법원직원인 때에는 그의 이름과 직책을 적으면 충분하지만, 그 외의 사람인 때에는 이름과 주소, 주민등록번호 등을 적어야 할 것이다.
(3) 민사집행규칙 66조 또는 민사집행법 115조 2항의 규정에 따라 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때에는 그 취지(3호)：최고가매수신고인 등을 정한 때에는 그 취지를 매각기일조서에 적도록 하였다.
위 조항에 따라 다시 입찰을 하게 한 때에는 입찰의 최고와 마감의 시각을 적어야 하며, 추첨을 한 때에는 그 취지와 추첨의 경과, 민사집행규칙 66조 3항의 규정에 따라 법원사무관 등에게 대신 추첨하게 한 때에는 그 취지와 대신 추첨한 사람의 이름 등도 적어야 한다.
(4) 민사집행법 108조에 규정된 조치를 취한 때에는 그 취지(4호)：민사집행법 108조에 규정된 입장금지, 퇴장 또는 매수신청의 금지 중 어느 조치를 취하였는지를 명백히 해야 할 것이고, 같은 법 108조 각호의 사유 중 어느 사유에 해당되는지를 구체적으로 적어야 한다.
(5) 민사집행법 140조 1항의 규정에 따라 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소(5호)：공유자의 우선매수신고는 매수인의 결정이나 최고가매수인의 지위 등에 영향을 미치는 등 절차상 매우 중요한 의미를 가지므로, 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소를 적어야 한다.
(6) 민사집행규칙 76조 3항의 규정에 따라 차순위매수신고인의 지위를 포기한 매수신고인이 있는 때에는 그 취지(6호)
4. 기간입찰, 호가매각절차에의 준용
민사집행법 116조는 매각기일조서의 작성 및 기재사항 등에 관하여 규정하고 있는데, 이는 기일입찰, 기간입찰, 호가매각절차에 모두 적용된다.
위 조항의 보충규정인 민사집행규칙 67조(기일입찰조서의 기재사항)도 기간입찰, 호가경매절차에 준용된다(규칙 71·72④).
(1) 기간입찰조서
\기간입찰조서에 관하여는 민사집행규칙 67조의 규정이 준용된다. 기간입찰조서에 관하여도 민사집행법 116조가 우선적으로 적용되는 것은 물론이다. 그러므로 집행관은 기간입찰을 실시하는 때에는 민사집행법 116조의 기재사항 외에 같은 규칙 67조 1항에 기재된 사항을 적은 기간입찰조서를 작성하여 법원에 제출해야 한다.
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입 찰 조 서 사 건 2○ 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 부동산의 표시 별지 목록 기재와 같다.( 번 물건) 매각기일 2○ . . . : , 입찰 및 개찰장소 법원 제 호 입찰장(법정) 1. 특별매각조건을 고지하였다. 2. 최저매각가격의 1/10(또는 ／ )의 보증을 세우지 아니하면 입찰자가 될 수 없음을 고지하였다. 3. 동일 ： 에 입찰을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하였다. 4. 동일 ： 에 입찰을 마감하고, ： 에 입찰자의 면전에서(별첨 입찰표 번 기재 입찰자는 출석하지 아니하여 법원주사 를 참여하게 하고) 입찰표를 개봉하여 낭독하였다. 5. 입찰자 외 명이 별첨 입찰표 기재와 같이 입찰하였다. 6. 추가입찰(추첨)에 의하여 최고가매수신고인(차순위매수신고인)를 정하였다. 추가입찰(추첨)의 자세한 경과는 별지 기재와 같다. 7. 최고가매수신고인 및 대리인(대표자)의 이름, 그 입찰가격, 보증금액은 별첨 입찰표 1번 기재와 같고, 그 이름과 입찰가격을 불렀다. 8. 차순위매수신고인 및 대리인(대표자)의 이름, 그 입찰가격, 보증금액은 별첨 입찰표 번 기재와 같고, 그 이름과 입찰가격을 불렀다. 9. 공유자가 우선매수신고를 하였다. 공유자 및 대리인(대표자)의 이름, 주소, 매수신고가격, 보증금액은 별지기재와 같다. 10. 최고가매수신고인·차순위매수신고인·공유자부터 위 보증금을 징수하고 영수증을 교부하였다. 11. 동일 ： 에 입찰절차의 종결을 고지하였다. 첨부서류： 입찰표 및 추가입찰표 통 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어 들려준(열람하게) 즉 승인하고 다음에 기명날인하였다. 2○ . . . 집 행 관 최고가매수신고인 차순위매수신고인 |
(주) 1. 불필요한 부분은 삭제하고, 필요한 경우 별지를 사용할 수 있다. 2. 여러 개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우 해당물건의 물건번호를 특정하게 기재한다. 3. 입찰표 및 추가입찰표에 순차 일련번호를 붙여 첨부하고, 이를 인용할 때에는 그 입찰표의 번호를 기재한다. 공동입찰허가원, 대리인(대표자)자격 증명서 등은 해당 입찰표 뒤에 첨부한다. 4. 시각은 시분까지 정확하게 기재한다.(예시 14：25)
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○○지방법원 입 찰 조 서
사 건 2009 타경 ○○ 부동산 임의경매 채 권 자 (주)하나은행 채 무 자 ○ ○ ○ 부동산의 표시 별지목록 기재와 같다( 번 물건) 입찰기일 2013. ○○. ○○. 10:00 입찰 및 개찰장소 법원 제112호 입찰법정 1. 집행기록을 열람하게 하였다 2. 입찰가격의 1/10의 보증을 세우지 아니하면 입찰자가 될 수 없음을 고지하였다. 3. 동일 10:00에 입찰을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하였다. 4. 동일 11:20에 입찰을 마감하고, 12:39에 입찰자의 면전에서 입찰표를 개봉하여 낭독하였다. 5. 입찰자 ○○○외 ○명이 별첨 입찰표 기재와 같이 입찰하였다. 6. 최고가입찰자 및 대리인(대표자)의 성명, 그 입찰가격, 보증금액은 별첨 입찰표 1번 기재와 같고, 그 성명과 입찰가격을 호창하였다. 7. 최고가입찰자로부터 위 보증금을 징수하고 영수증을 교부하였다. 8. 동일 00:00에 입찰절차의 종결을 고지하였다. 첨부서류：입찰표 ○통 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어 들려준 즉 승인하고 다음에 기명날인하였다. 2013. ○. ○. 집행관 ○ ○ ○ 최고가입찰자 ○ ○ ○ 대리인 |
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입찰불능조서 사 건 2○ 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 부동산의 표시 별지목록 기재와 같다.( 번 물건) 매각기일 2○ . . . : , 입찰 및 개찰장소 법원 제 호 입찰장(법정) 1. 특별매각조건을 고지하였다. 2. 최조매각가격의 1/10(또는 ／ )의 보증을 세우지 아니하면 입찰자가 될 수 없음을 고지하였다. 3. 동일 ： 에 입찰을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하였다. 4. 동일 ： 에 입찰을 마감하고, ： 에 입찰자의 면전에서(별첨 입찰표 번 기재 입찰자는 출석하지 아니하여 법원주사 를 참여하게 하고) 입찰표를 개봉하여 낭독하였다. 5. 입찰자 외 명이 별첨 입찰표 기재와 같이 입찰하였다. 6. 적법한 입찰이 없었다. 사유：(예시) 2번 물건－입찰자가 없음, 4번 물건－채무자만 입찰 5번 물건－최저매각가격에 미달하는 가격만으로 입찰 10번 물건－허가없이 공동입찰 등. 7. 동일 ： 에 입찰절차의 종결을 고지하였다. 첨부서류：입찰표 및 추가입찰표 통 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어 들려준(열람하게 한) 즉 승인하고 다음에 기명날인하였다. 2○ . . . 집 행 관 |
(주) 1. 불필요한 부분은 삭제하고, 필요한 경우 별지를 사용할 수 있다. 2. 여러 개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우 해당물건의 물건번호를 특정하게 기재한다. 3. 입찰표 및 추가입찰표에 순차 일련번호를 붙여 첨부하고, 이를 인용할 때에는 그 입찰표의 번호를 기재한다. 공동입찰허가원, 대리인(대표자)자격증명서 등은 해당 입찰표 뒤에 첨부한다. 4. 시각은 시분까지 정확하게 기재한다(예시 14：25).
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기일입찰불능조서 사 건 20 타경○○○○호 부동산임의경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 부동산의 표시 별지목록 기재와 같다.(1번 물건) 입찰기일 20 .○○. ○○ 10:00 입찰 및 개찰장소 112호 입찰법정 다음과 같이 입찰절차를 진행하였다. …………………………………………………………………………………………… 1. 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 보게 하였다. 2. 특별매각조건을 고지하였다. 3. 최저매각가격의 1/10 (또는 / )의 보증을 제공하지 않으면 매수신청을 할 수 없음을 고지하였다. 4. 같은 날 10:00에 입찰을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하였다. 5. 같은 날 11:20에 입찰을 마감한 결과 입찰자가 없어 입찰불능이 되었다. 20 . ○○. ○○ 집 행 관 ○ ○ ○ |
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부동산강제(임의)경매조서 사 건 2○ 타경 채 권 자 채 무 자 별지 목록 부동산의 경매에 관하여 동 법원 호 법정에서 다음절차를 이행하였다. 1. 2○ . . . ： , 매수가격의 신고를 최고하였다. 2. 매수신청인은 최저매각가격의 1/10의 보증을 세우지 않으면 매수신고인이 될 수 없음을 고지하였다. 3. 매수신고인 외 명이 별지 목록과 같이 매수신고하였다. 4. 최고가매수신고인 ○○○부터 ○○○원, 차순위매수신고인 ○○○부터 ○○○원을 보증금으로 각 징수하고 그 영수증을 교부하였다. 5. ○○○를 최고가매수신고인으로 정하고 그 이름과 최고가격을 부른 후 차순위매수신고를 한 ○○○를 차순위매수신고인으로 정하여 이름과 차순위매수가격을 불렀다. 6. 공유자 ○○○가 별지 목록과 같이 우선매수신고를 하므로 원을 보증금으로 징수하고 영수증을 교부하였다. 동일 ： 에 경매의 종결을 고지하였다. 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어 들려준 즉 승인하고 열람케 한 다음에 기명날인하였다. 2○ . . . 집 행 관 최고가매수신고인 ○ ○ ○ 차순위매수신고인 ○ ○ ○
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번호 |
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매수신고가격 |
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부동산강제(임의)경매불능조서 사 건 2○ 타경 채 권 자 채 무 자 별지 목록 부동산의 경매에 관하여 동 법원 호 법정에서 다음절차를 이행하였다. 1. 2○ . . . ： , 매수가격의 신고를 최고하였다. 2. 매수신청인 최저매각가격의 1/10의 보증을 세우지 않으면 매수신고인이 될 수 없음을 고지하였다. 동일 ： 까지 매수신고인이 없어 경매불능이 되었다. 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어 들려준 즉 승인하고 열람케 한 다음에 기명날인하였다. 2○ . . . 집 행 관
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○○지방법원 기간입찰조서 사 건：20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자： 채 무 자： 부동산의 표시：별지목록 기재와 같다( 번 물건). 입찰기간：20 . . .부터 20 . . .까지 개찰기일：20 . . . ： 개찰장소：○○법원 제 호 법정 다음과 같이 입찰절차를 진행하였다. 1. 같은 날 ： 에 입찰자(별첨 입찰표 번 기재 입찰자는 출석하지 아니하여 )를 참여하게하고 입찰표를 개봉하여 낭독하였다. 2. 입찰자 외 명이 별첨 입찰표 기재와 같이 입찰하였다. 3. 추가입찰(추첨)에 의하여 최고가매수신고인(차순위매수신고인)을 정하였다. 추가입찰(추첨)의 자세한 경과는 별지 기재와 같다. 4. 최고가매수신고인 및 대리인(대표자)의 성명, 그 입찰가격, 보증금액은 별첨 입찰표 1번 기재와 같고, 그 성명과 입찰가격을 불렀다. 5. 차순위매수신고인 및 대리인(대표자)의 성명, 그 입찰가격, 보증금액은 별첨 입찰표 번 기재와 같고, 그 성명과 입찰가격을 불렀다. 6. 공유자가 우선매수신고를 하였다. 공유자 및 대리인(대표자)의 성명, 주소, 매수신고가격, 보증금액은 별지 기재와 같다. 7. 최고가매수신고인·차순위매수신고인·공유자로부터 위 보증금을 징수하고 영수증을 내어주었다. 8. 같은 날 ： 에 입찰절차의 종결을 고지하였다. ※첨부서류：입찰표 통 이 조서를 현장에서 작성하여 이해관계인에게 읽어준(보여준) 즉 승인하고, 다음에 서명 날인하였다. 20 . . . 집행관 (인) 최고가매수신고인 (인) 차순위매수신고인 (인) |
(주) 1. 여러 개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 해당 물건의 물건번호를 특정하여 기재한다.
2. 입찰표 및 추가입찰표에 순차 일련번호를 붙여 첨부하고, 이를 인용할 때에는 그 입찰표의 번호를 기재한다. 공동입찰허가원, 대리인(대표자)자격증명서 등은 해당 입찰표 뒤에 첨부한다.
3. 시각은 시분까지 정확히 기재한다(예시－14：25).
다만 동 규칙 67조 1항 1호 중 입찰을 최고한 일시, 입찰을 마감한 일시는 기간입찰에는 적용되지 않는 것이므로, 동 규칙 66조 1항에 의하여 추가입찰을 한 경우가 아니면 적을 필요가 없다.
(2) 호가경매조서
호가경매조서에 관하여도 기일입찰조서에 관한 민사집행규칙 67조가 준용된다(규칙 72④). 호가경매조서에 관하여도 민사집행법 116조가 우선적으로 적용되는 것은 물론이다.
다만, 동 규칙 67조의 기재사항 중 1호 내지 3호는 호가경매의 성질상 기재할 필요가 없으며, 호가경매의 성질상 입찰표의 첨부에 관한 동 규칙 67조 2항의 규정은 준용되지 않는다.
5. 입찰표 및 매수신청의 보증에 관한 영수증의 첨부
기일입찰조서에는 입찰표를 붙여야 한다(규칙 67②).
이는 입찰조서의 기재를 보충하는 동시에 입찰절차가 적정하게 이루어진 사실을 명백히 하기 위한 취지이다.
추가입찰을 실시한 때에는 그 입찰표도 붙여야 한다.
기간입찰조서에는 입찰표를 붙여야 한다(규칙 67②·71). 다만 호가경매에는 입찰표가 없으므로 위 조항은 준용되지 않는다.
입찰표 이외에 집행관이 반환한 매수신청의 보증에 관한 영수증도 붙여야 한다(법 116③).
6. 매각기일조서 및 보증금의 인도
가. 매각기일조서의 인도
집행관은 매각기일부터 3일 내에 매각기일조서를 경매기록과 함께 법원사무관 등에게 인도해야 한다(법 117).
매수신청이 없는 상태에서 매각을 종결한 때에는 매각불능조서와 경매기록만 인도하면 된다.
3일 내에 인도하라는 것은 훈시규정으로 해석된다.
매각기일조서를 인도한 후에는 집행관은 당해 사건에 관한 직무권한을 상실한다.
재민 91-5는 매각기일로부터 1일 안에 인도하도록 규정하고 있다.
나. 보증금의 인도
집행관은 매수의 보증으로 받아 돌려주지 않은 것은 매각기일부터 3일 내에 법원사무관 등에게 인도해야 한다(법 117).
재민 91-5는 매각기일로부터 1일 안에 인도하도록 규정하고 있다.
여기서 돌려주지 않은 것이란 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인으로부터 제공받은 보증뿐만 아니라 최고가매수신고인 등이 아닌 매수신고인으로부터 제공받은 보증으로서 그 매수신고인이 반환을 청구하지 않은 것도 포함한다.
3일내에 인도하라는 것은 훈시규정이므로, 조서·보증을 3일내에 인도하지 않았다 하여 경매가 무효가 되는 것은 아니고, 그 인도가 지연되어 매각결정기일을 실시할 수 없는 때에는 집행법원은 매각결정기일을 변경해야 할 것이다.
매수의 보증 중 현금이나 자기앞 수표는 당일에 대리인자격으로 취급점에 비치되어 있는 법원보관금취급규칙 별지 제1-2호, 제1-4호 서식인 납부서를 이용하여 취급점에 납부해야 하고(재민 2004-3 제41조), 법원사무관 등에게 직접 인도해서는 안 된다.
다. 기록인계 등
집행관은 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력·전송한 후 사건기록을 정리하여 법원에 보내야 한다(재민 2004-3 제49조).
라. 전자기록사건의 경우
집행관은 전자기록사건에 있어서 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력·전송하고, 입찰표, 입찰조서를 전자화하여 법원 전자소송시스템을 통하여 제출한다.
이 경우 전자화한 입찰표 원본도 정리하여 함께 법원에 보내야 한다(재민 2004-3 제49조 제2항).
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