【(부동산경매) <새 매각을 실시해야 할 경우>】 새매각은 재매각과 어떤 차이가 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<새매각은 재매각과 어떤 차이가 있을까?>
● 새 매각
1. 새 매각의 개념
가. 의의
새 매각이란 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매를 말한다.
나. 재매각과의 구별
재매각이란 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 불구하고 그 자가 대금을 지급하지 않았기 때문에 실시되는 경매를 말하는 것으로서(법 138), 새 매각과는 다르다.
다. 새 매각을 실시해야 할 경우
(1) 총설
(가) 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우(법 119), 매각기일에 법원이 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가할 수 없는 사유가 있어 매각을 불허하거나 매각허가결정이 항고심에서 취소된 경우(법 125) 또는 매수가격 신고 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되어 최고가매수신고인이나 매수인의 신청에 의하여 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 경우(법 121ⅵ·127)에 새 매각을 하게 된다.
(나) 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 경우에 일괄매각하는 경우를 제외하고는 일부의 부동산에 대하여서만 매수가격의 신고가 없는 경우에는 그 부동산에 대하여서만 새 매각을 실시할 것이고 모든 부동산에 대하여 새 매각을 실시할 것은 아니다.
(2) 매각기일에 허가할 적법한 매수가격의 신고가 없어 매각기일이 최종적으로 마감된 경우(법 115④ 참조)
법원은 민사집행법 91조 1항의 우선권을 해치지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮춘 후 새 매각기일을 정하여 공고한다(법 119).
저감의 정도는 법원의 자유재량이다.
실무상 보통 1회에 2할 정도를 저감한다.
지나치게 많이 낮추는 것은 위법하다(대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정).
저감한 결과 남을 가망이 없게 된 경우에는 민사집행법 102조의 통지절차를 이행한다.
(3) 매각결정기일에 집행법원이 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가할 수 없는 사유가 있어 매각을 불허하거나 매각허가결정이 항고심에서 취소되어 집행법원이 매각을 불허하는 경우
그 불허가의 사유가 종국적으로 매각을 불허할 사유가 아니고 다시 매각을 실시할 수 있을 때로(법 125①·132), 이 경우 최저매각가격을 저감할 수 없다[대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 2000. 8. 16.자 99마5148 결정(물건명세서 작성의 하자는 제1회 입찰기일 이후 제3회 입찰기일까지 계속되었으므로 그와 같이 하자가 있음에도 진행된 입찰기일들은 모두 위법하고, 따라서 그 입찰기일에서 최저입찰가격이 저감되었다고 하더라도 이 역시 위법한 것이다. 경매법원으로서는 그와 같이 위법하게 저감된 최저입찰가격이 아닌 당초의 최저입찰가격을 최저입찰가격으로 하여 입찰을 진행해야 된다)].
(4) 매각을 실시한 뒤에 목적부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변경됨으로 인하여 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 때 부동산으로서의 존재가 남아 있는 경우
재평가를 명하여 최저매각가격을 다시 정한 다음 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행해야 한다(법 121ⅵ·127·125②·134).
3. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우의 새 매각
가. 새 매각의 요건
허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해야 한다(법 119).
(1) 적법한 매각기일
매각기일이 적법하게 열린 경우에 한하므로, 적법한 매각기일의 공고가 없었던 경우나 매각기일이 변경된 경우에는 최저매각가격을 낮출 수 없다.
(2) 허가할 매수가격의 신고 없음
매수가격의 신고가 전혀 없었던 경우는 물론 신고한 매수가격이 최저매각가격에 미달한 경우 및 민사집행법 113조에 따른 적법한 보증을 제공하지 않아 적법한 매수가격의 신고라고 볼 수 없는 경우도 포함한다.
나. 새 매각의 절차
(1) 최저매각가격의 저감
새 매각을 할 경우 법원은 민사집행법 91조 1항의 우선권을 해하지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있다(법 119).
(2) 자유재량
법원은 매각절차의 진행과정과 이해관계인의 이해를 형량하여 자유재량으로 최저매각가격을 저감할 수 있으므로(대법원 1969. 1. 9.자 68마982 결정), 1회 저감액이 3할 정도라 해도 위법은 아니지만(대법원 1966. 12. 17.자 66마1027 결정), 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격절차는 위법하여 무효이다(대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정).
현재 실무는 대체로 20%씩 저감하고 있다.
그러나 민사집행법 91조 1항의 우선권을 해하지 않는 한도에서만 저감이 가능하다.
(3) 가격저감절차
최저매각가격을 저감하는 경우 재평가는 필요한 것이 아니고, 가격저감 산출근거를 명시할 필요도 없으며, 별도의 가격저감결정서를 작성할 필요도 없다(대법원 1968. 3. 30.자 68마186 결정).
저감은 매각명령서에 기재하고 매각기일공고에 기재함으로써 충분하다.
(4) 계속저감
새 매각기일에서도 매수가격의 신고가 없으면 매수가격의 신고가 있을 때까지 순차로 최저매각가격의 저감 및 새 매각기일의 지정절차를 되풀이 할 수 있다.
다만, 최저매각가격을 계속 저감한 결과 압류채권자에 우선하는 부동산상의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가망이 없게 된 경우에는 법원은 민사집행법 102조의 절차를 취해야 한다.
이와 같이 순차로 열렸던 새 매각기일 중 어느 하나가 부적법한 것인 경우에 그 부적법한 기일의 직후에 열린 새 매각기일에 저감된 최저매각가격 이상이고 저감 전의 최저매각가격 이하의 가격으로 매수가 허가되었다면 그것은 최저매각가격저감의 위법이 직접적으로 그 경매에 영향을 주었던 것이 명백하므로 그 경매는 위법한 것이 된다.
또 부적법한 기일 직후의 새 매각기일에 매수허가된 가격이 저감 전의 최저매각가격 이상이었다 하더라도 부적법하게 저감된 최저매각가격을 전제로 한 매각절차이므로 위법하다(대법원 1969. 9. 23.자 69마544 결정).
그러나 부적법한 기일의 직후에 열린 새 매각기일에 저감한 최저매각가격으로 경매를 실시하였으나 역시 매수가격의 신고가 없어서 다시 지정한 새 매각기일이나 그 후의 기일에 매수가격의 신고가 있어 경매를 허가하였다면 부적법한 기일에서의 저감절차의 하자는 치유되므로 매각을 허가할 수 있다(대법원 1970. 10. 13.자 70마618 결정).
이는 위법하게 저감되었든 어떻든 간에 그 저감된 가격으로도 매수신고가 없었던 이상 당초의 정당한 최저입찰가격으로 경매하였다고 하더라도 물론 매수신고를 할 사람이 없었음이 실질적으로 증명되었음을 이유로 하는 것으로, 위 대법원 판례는 학설에 의하여도 지지를 받고 있다.
(5) 가격저감에 대한 불복
가격저감에 대하여는 독립된 불복방법이 없다(대법원 1971. 7. 19.자 71마215 결정).
다만, 매각결정기일에서 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 불복할 수는 있다.
(6) 새 매각기일과 매각결정기일의 지정, 공고
법원은 사유발생일부터 1주 안에 직권으로 새 매각기일과 매각결정기일을 지정·공고해야 한다(재민 91-5).
이에 관하여도 최초의 매각기일, 매각결정기일의 지정·공고에 관한 규정이 전부 적용되므로, 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고해야 한다(규칙 56).
매각기일의 공고는 법원게시판 게시, 관보·공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다(규칙 11①). 새 매각기일에서의 매각절차는 일반의 경우와 같다.
7. 매각불허가를 한 경우의 새 매각
가. 새 매각으로 속행
(1) 집행법원이 매각결정기일에 민사집행법 121조 소정의 매각허가에 대한 이의사유가 있음을 이유로 이해관계인의 이의신청(법 123①)에 따라 또는 직권으로(법 123②) 매각불허가결정을 한 경우에 그 사유가 종국적으로 매각을 불허하거나 일시정지해야 할 사유가 아니고, 다시 매각을 허용할 수 있는 때에는 직권으로 새 매각기일을 정해야 한다(법 125).
(2) 매각허가결정이 있었으나 항고에 의하여 취소되고 다시 경매를 실시할 경우(대법원 1962. 12. 26.자 62마17 결정) 또는 매각허가결정이 확정되어 대금지급까지 마친 후에 추완항고에 의하여 매각허가결정이 취소된 경우(대법원 1965. 7. 19.자 65마440 결정 참조)(재민 66-3)에도 새 매각을 명해야 한다.
나. 새 매각의 기일
경매의 일시적 정지사유가 있어서 매각이 불허된 경우에는 그 사유가 해소되어야 새 매각기일을 정할 수 있다.
매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고해야 한다(규칙 56).
다. 최저매각가격 저감 불가
(1) 위의 사유로 새 매각을 하는 경우에는 최저매각가격을 저감할 수 없다.
따라서 매각불허가로 인하여 새 매각을 하는 경우에는 최저매각가격의 저감 없이 종전에 매각허가결정이 하였던 매각기일의 최저매각가격을 기준으로 매각절차를 진행해야 한다.
(2) 다만 새 매각을 하기 전 다시 재평가를 한 경우 그 재평가금액을 최저매각가격으로 정하여 매각절차를 진행하되(재평가금액을 기준으로 이미 유찰되었던 횟수에 따라 순차로 저감한 금액을 기준으로 하지 않음에 주의 요), 유찰될 경우 그 다음 기일에서의 저감액을 정함에 있어서는 이미 유찰된 횟수를 감안하여 대폭 저감하는 것이 타당하다.
예를 들어 최저매각가격을 2억원으로 하여 매각을 진행한 결과 2회 유찰 후 3회 매각기일에서 최저매각가격을 102,400,000원으로 정하였다가 매각불허가를 한 다음 재평가금액이 3억원인 경우 새 매각에서는 최저매각가격을 3억원으로 하되, 유찰이 되면 그 다음 기일의 최저매각가격은 153,600,000원으로 대폭 저감하는 것이 타당하다.
8. 부동산의 훼손이나 권리변동으로 매각불허가 등을 한 경우의 새 매각
매수가격의 신고 후에 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청을(법 121ⅵ), 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을(법 127①) 할 수 있는바, 이에 따라 법원이 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 때에는 다시 감정인으로 하여금 평가를 하게 하여 최저매각가격결정부터 새로 한 후 새 매각기일을 지정한다(법 134·97).
경매목적물이 없어진 경우에는 매각절차를 취소해야 하므로(법 96①), 훼손의 경우처럼 다시 새 매각절차를 밟을 여지가 없다.
