【(부동산경매) <매각허가에 대한 이의사유 - 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(3호), 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(4호), 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(5호)】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각허가에 대한 이의사유 중 3, 4, 5호>
● [매각허가에 대한 이의사유] 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(3호), 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(4호), 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(5호)
1. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(3호)
위 2호에 해당하는 사람이 탈법행위로서 제3자인 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고를 함으로써 최고가매수신고인이 된 때를 의미한다.
즉, 부동산을 매수할 자격이 없는 자가 위 2호의 규정을 회피하기 위한 탈법행위로서 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고를 하는 사례까지 방지하기 위하여, 제3자를 내세워 매수신고를 하게 하는 경우를 매각이의사유 및 직권 매각불허사유로 하고 있다.
2. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(4호)
집행관은 같은 법 108조 각 호의 1에 해당된다고 인정되는 자에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있는데, 이러한 제도적 장치에도 불구하고 108조 각 호의 1에 해당하는 자가 최고가매수신고인이 되거나 그 대리인인 경우에는 매각허가에 대한 이의사유가 됨은 물론, 같은 조 각 호의 1에 해당하는 자가 그 규정을 회피하기 위하여 제3자를 내세워 매수신고를 하게 하는 경우에도 매각이의사유 및 직권 매각불허사유가 된다.
3. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(5호)
(1) 현황을 반영하지 않은 감정평가에 기하여 최저매각가격을 결정한 때(대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정), 최저매각가격의 결정내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때[대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정, 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정 등. 일본의 경우 목적건물 내에서의 자살사고가 부동산가치의 훼손으로 받아들여지는 경우가 제법 있는 것으로 보인다. 즉 그로 인하여 매각부동산의 교환가치가 현저하게 훼손되었음에도, 그것이 최저매각가격 결정에 고려되지 않았다면, 설령 매각실시 전의 자살이라고 하더라도, 최고가매수신고인은 민사집행법 127조 1항, 268조를 유추적용하여 최저매각가격결정에 중대한 잘못이 있다고 하여 매각허가결정에 대한 즉시항고 등을 허용하고 있는 것이다[民事執行の實務(第3版) 不動産執行(下), 109면]], 일괄매각의 결정절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 때(대법원 1995. 3. 2.자 94마1729 결정), 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠 또는 그 기재내용에 중대한 오류가 있거나(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 등), 현황조사의 생략 등 그 작성절차에 중대한 하자가 있는 경우이다.
물건명세서의 사본을 비치하지 않은 경우에도 매각허가에 대한 이의사유가 된다.
최저매각가격이란 경매에서 매각을 허가하는 최저의 가격을 말하는데, 최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 싼 가격에 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정).
이는 집행당사자나 기타 이해관계인의 이익을 보장하기 위한 것으로 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(법 110①).
이처럼 최저매각가격은 적정한 현금화의 전제가 되는 중요한 매각조건의 하나이므로 그 결정에 중대한 잘못이 있을 때는 매각허가에 대한 이의신청사유가 된다.
(2) “최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때”라고 하려면 최저매각가격의 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 한다(대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정, 대법원 2000. 6. 23.자 2000마1143 결정, 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등).
단순히 감정인의 평가액과 이에 근거하여 결정한 최저매각가격이 시가에 비하여 저렴하다는 사유만으로는 여기에 해당한다고 볼 수 없지만(대법원 1964. 7. 15.자 64마496 결정, 대법원 1967. 9. 26.자 67마641 결정, 대법원 1970. 7. 20.자 70마378 결정, 대법원 2002. 12. 6.자 2002마2754 결정, 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정), 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 될 수 있다(대법원 2000. 6. 23.자 2000마1143 결정, 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).
그러나 최저매각가격결정이 부당히 저가이더라도 최고가매수신고가격이 적정하다면 사안에 따라서는 하자가 치유되었다고 볼 수 있는 경우도 있을 것이다.
최저매각가격결정 후 매각허가결정 사이에 생긴 사정에 따라 그 가격이 여러 사정에 비추어 현저하게 부당하게 된 경우도 최저매각가격결정에 중대한 잘못이 있는 때에 해당할 수 있다.
매각의 대상이 된 목적물의 일부를 누락하고 평가하여 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 생긴 경우[대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정(경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 것은 중대한 하자가 있는 경우에 해당한다). 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정(기계기구가 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 위 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자인 재항고인들의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 낙찰을 허가하지 않아야 할 정도로 중대한 것인지 여부를 판단해야 하는바, 이 사건의 경우 재항고인들보다 선순위인 근저당권자의 채권최고액이 합계 금 17억 2,500만원, 총평가액은 금 929,596,000원, 기계기구의 담보제공 당시 가액이 311만원에 불과하므로 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 할 수는 없다)], 최저매각가격의 저감이 잘못된 경우 등도 여기에 해당한다.
(3) “일괄매각의 결정에 중대한 하자가 있는 때”라고 함은 일괄매각의 결정절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 경우를 말한다.
(4) “매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때”라고 함은 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 하자, 또는 그 기재내용에 중대한 오류가 있거나 현황조사를 생략하는 등 그 작성절차에 중대한 하자가 있는 경우를 말한다. 여기에 해당하는지 여부는, 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정하는 데에 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여, 부동산매각과 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단할 수밖에 없다(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정, 대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정, 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결, 대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정, 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등 참조).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
