윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【(부동산경매) 】 기간입찰의 매각절차는 어떤 방식으로 진행될까? 기간입찰봉투와 첨부서류의 흠에 대한 처리기준은 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 기간입찰의 진행절차 1. 기간입찰이란 기간입찰은 특정한 매각기일에 특정한 입찰장소에서 입찰을 실시하는 기일입찰제도와는 달리, 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 최저매각가격의 1할을 일률적으로 법원의 은행계좌에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 입찰자에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매..

【(부동산경매) 】 입찰표는 어떤 방식으로 제출하는 걸까? 입찰의 취소·변경 또는 교환이 허용될까? 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효처리되나? 동일인이 2개 이상의 입찰봉투를 제출한 경우 둘 다 무효처리될까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰표의 제출절차, 입찰의 변경 또는 취소의 금지 1. 입찰표의 제출절차 (가) 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다(규칙 62①). 그러므로 기일입찰절차에서 입찰을 하려는 자는 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여, 입찰표를 집행관에게 제출해야 한다. 입찰표를 우송한다든지 혹은 사전에 집행관에게 제출하는 것은 허용되지 않는다. (나) 입찰..

【(부동산경매) 】 입찰표에는 어떤 내용을 기재할까? 법인의 경우 대표자의 이름을 적지 않으면 그 입찰은 무효처리될까? 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효처리되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰표의 기재사항 1. 매수신청의 방법 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(법 103②). 어느 방법으로 하는지는 집행법원이 정한다(동조 ①). 2. 기일입찰 가. 기일입찰의 입찰장소 (1) 입찰은 법원 안에서 진행하는 것이 원칙이다. 다른 장소에서 하려면 집행관은 법원의 허가를 ..

【(부동산경매) 】 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 입찰에 참가할 수 없는 걸까? 집행관의 친족이나 감정인의 친족은 매수신청의 제한대상에 포함될까? 연대채무자, 연대보증인, 중첩적 채무인수인 등도 제한대상일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한(규칙 59) 1. 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한(규칙 59) (가) 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수의 신청을 할 수 없다(규칙 59). 여기서 매수의 신청을 할 수 없다고 하는 것은 자기 스스로가 매수인이 될 수 없다는 취지이므로, 다른..

【(부동산경매) 】 공동입찰을 하면서 입찰표에 각자의 지분을 표시하지 않은 경우에는 입찰을 무효로 처리해야 할까? 공동입찰인 중의 일부에 매각불허가사유가 있으면 전원에 대하여 매각을 불허해야 하나? 공동입찰인 각자는 입찰보증금 및 입찰대금의 지급에 관하여 연대채무를 부담할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공동입찰신청 1. 지분표시 여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동하여 입찰신청을 할 수 있다. 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다(규칙 62⑤). 지분을 기재하는 이유는 소유권이전등기를 촉탁할 때 각자의 지분을 표시해야 하기 때문이다(부등법 44① 참조). 현재는 공동입찰을 함에 있어 ‘집행관의 사전허가’ 및 ‘입찰자 ..

【(부동산경매) 】 매수신청의 대리는 변호사가 아닌 자도 법원의 허가 없이 할 수 있을까? 법무사나 공인중개사도 ‘매수신청 또는 입찰신청의 대리’를 할 수 있을까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매수신청의 대리 1. 법정대리인 가. 행위무능력자의 경우 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인 등 소송무능력자인 경우 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있다(대법원 1967. 7. 12.자 67마507 결정). 실무에서는 법정대리인의 경우에는 가족관계증명서 등을 제출받고 있다. 나. 친권자 중 1인의 대리행위에 의한 미성년자의 매수신고의 효력 부동산매각기일에 미성년자인 아들(甲)을 대리해서 아버지(乙)가 매수신고를 하였는데, 가족관계증명서에 의해 아버지임을 확인할 수는 있..

【(부동산경매) 】 법인이 아닌 사단이나 재단이 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까? 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 제한이 있을까? 매수신청(입찰참가)시 어떤 서류를 준비해야 할까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰참가시 매수신청인의 자격제한 1. 매수신청인의 자격 (1) 권리능력과 행위능력 매수신청은 권리능력과 행위능력이 필요하다(법 121ⅱ). 따라서 행위무능력자는 법정대리인을 통하여만 입찰에 참가할 수 있다(대법원 1967. 7. 12.자 67마507 결정). 자연인의 경우에 집행관은 매수신청인의 주민등록증 기타 신분을 증명하는 서면을 제출하게 하여 매수신청인이 본인인지의 여부 및 행위능력 유무를 확인해야 하고, 법인이 매수신청을 하는 때에도 같은..

【(부동산경매) 】 매수신청 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰 참가시 준비할 서류 1. 매수의 신청 가. 경매장소의 질서유지를 위한 집행관의 권한 (1) 집행관은 ① 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, ② 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, ③ 위 두 항의 행위를 교사한 사람, ④ 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 136조·137조·140조·140조의2·142조·315조 및 323조 내지 327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다(..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각물건명세서의 비치, 특별매각조건고지 1. 매각의 개시 가. 경매기록의 교부 (1) 집행관에 교부 집행법원의 사무관 등은 집행관으로 하여금 매각을 실시하게 하기 위하여 매각기일 전에 매각명령이 가철된 경매기록을 집행관에 교부한다. (2) 경매사건기록의 인계 매각기일이 지정되면 법원사무관 등은 경매사건기록을 검토하여 매각기일을 여는 데 지장이 없는 사건기록은 매각기일 전날 일괄하여 집행관에게 인계하고 매각기일부(전산양식 A3355)의 기록인수란에 영수인을 받아야 한다. 다만, 기간입찰의 경우 법원사무관 등은 입찰기간 개시일 이전[기일입찰과 달리 장기간(1주∼1월) 집행관이 집행기록을 가지고 있음에 따른 보관상의 문제가 있..

【(부동산경매) 】 법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의로 변경할 수 있을까? 매각조건변경결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있을까? 특별매각조건의 고지를 하지 않는 매각절차는 매각불허가의 사유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 특별매각조건 1. 특별매각조건 법정매각조건을 합의 또는 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라 한다. 그러나 현금화의 본질적, 근본적, 필연적 조건은 변경하지 못한다. 2. 이해관계인의 합의에 의한 특별매각조건 (1) 규정 최저매각가격 이외의 법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의(다수결로 결의할 수 있는 성질의 것이 아니다)에 의하여 변경할 수 있다(법 110①). 합의는 ‘배당요구의 종기’까지 할 수 있다(같은 조 ②)[..