● <판례평석> 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에도 임차주택 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하는지 여부(= 소극)【대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결】〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
【대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결】
◎[요지]
[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.
제목 : 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에도 임차주택 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하는지 여부(= 소극)
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부이다.
2. 대항력의 내용
가. 의미
대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용․수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.
나. 대항력 발생 이후의 소유권이 변동된 경우
⑴ 신소유자의 지위 (당연승계)
대항력 발생 이후의 소유권이 변동된 경우 신소유자는 임대인의 지위를 승계한다(주임법 제3조 제2항). 당연승계되는 것이고, 그 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
⑵ 종전 임대인의 지위
① 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설; 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결). 그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권․채무 즉목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권․채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.
② 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수는 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 법 제3조 제3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다).
③ 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
3. 임차인의 이의가 있는 경우(= 이 사건의 쟁점)
가. 학설의 태도
일반적으로 대항력 있는 임대차 목적물의 소유권이 양도된 경우에 임차인의 승낙 없이도 양도인과 양수인 사이의 계약만으로 임대차는 승계되나, 임차인이 임대차관계의 승계를 원하지 아니하는 경우 즉시 이의함으로써 임대차관계의 구속을 벗어날 수 있다고 함이 우리나라와 일본의 다수설이다. 이는 결국 임차인에게 해지권을 인정하는 것이다.
나. 일본 판례의 입장
日本 最高裁判所 昭46(1971).4.23. 判決은 “임대차의 목적물인 토지의 소유자가 그 소유권과 함께 임대인의 지위를 타에 양도한 경우에는 임대인의 의무도 신소유자에게 이전되는 것이고 특단의 사정이 없는 한 임차인의 승낙을 요하지 아니한다.”고 판시하였는데, 위 판결에서 말하는 “특단의 사정”이란 “임차인의 이의”를 의미하는 것으로서 임차인에게 일종의 해지권으로서 이의를 인정하고 있다.
다. 우리나라 판례의 입장
대법원 판례도 이에 따라 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 판시하고 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조).
라. 대상판결의 태도 (= 쟁점의 해결)
① 대상판결인 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결도 같은 맥락에서, “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”고 판시하고 있다.
② 결론적으로 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로서 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대상판결인 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
③ 그런데 위 판례의 법리는 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에만 적용되는 것이고, 아직 임대차가 종료되지 아니한 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에는 적용되지 아니한다는 견해가 있으나, 두 경우 모두 위 판례의 법리가 적용된다.
