【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <강제경매개시결정의 송달>】 강제경매개시결정을 누구에게 송달하여야 하나? 강제경매개시결정이 송달되지 아니한 채 진행된 매각절차는 효력이 없는 걸까? 매각절차의 진행 중 다른 경로를 통해서 채무자가 경매 진행사실을 알았다면 적법한 경매개시결정의 송달로 볼 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<강제경매개시결정을 누구에게 송달하여야 하나? 강제경매개시결정이 송달되지 아니한 채 진행된 매각절차는 효력이 없는 걸까? 매각절차의 진행 중 다른 경로를 통해서 채무자가 경매 진행사실을 알았다면 적법한 경매개시결정의 송달로 볼 수 있을까?>
● 강제경매개시결정의 송달
1. 채무자에 대한 송달
가. 직권으로 정본 송달
(1) 부동산의 압류는 채무자에게 강제경매개시결정이 송달된 때 또는 경매신청등기가 된 때에 그 효력이 생기므로(법 83④) 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달해야 한다(법 83④·23①, 민소 174)(대법원 1982. 9. 14. 선고 81다527 판결 참조).
이는 채무자에 대하여 어떠한 집행권원에 기하여 강제집행을 받게 되었는지 알게 하여 방어의 기회를 가지도록 하기 위함이다.
송달의 시기에 관하여는 집행관이 집행기관이 되는 경우에는 집행개시와 동시에 송달하는 것이 가능하지만[동산집행은 집행관의 목적물에 대한 압류에 의하여 개시하고(법 188①), 건물명도의 강제집행은 집행관이 채무자의 목적물에 대한 점유를 해제하여 채권자에게 그 점유를 취득시키는 방법에 의하여 집행하므로(법 258①), 채무자가 집행장소에 있는 경우에는 집행개시와 동시에 집행권원을 송달하는 것이 가능하다], 집행법원이 집행기관이 되는 부동산에 대한 강제집행이나 채권에 대한 강제집행의 경우에는 재판을 발령하는 것에 의하여 집행을 개시하기 때문에[부동산에 대한 강제집행의 경우에는 강제집행개시결정(법 83①), 채권집행의 경우에는 압류명령(법 223)], 집행권원의 동시송달은 불가능하며, 항상 집행권원의 송달이 선행하게 된다.
여기에서 통상은 강제경매신청서에 집행권원 송달증명서를 첨부하는 것에 의하여 민사집행법 39조 후단의 요건을 증명하게 된다.
(2) 임의경매에서는 채무자와 소유자가 다른 경우가 있게 되는데, 채무자에 대하여는 상당하다고 인정하는 방법으로 개시결정을 고지하면 충분하므로, 소유자에 대하여만 강제경매의 채무자와 같은 기준으로 처리하면 된다(법 264③).
즉, 강제경매의 경우 채무자에게, 임의경매의 경우 소유자에게 반드시 송달해야 한다.
다만 일정한 금융기관 등이 신청한 임의경매의 경우에는 발송송달을 할 수 있도록 한 특례규정이 있다(금융회사 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사 설립에 관한 법률 45조의2).
(3) 채무자가 아닌 다른 이해관계인에게는 경매개시결정을 송달할 필요가 없다(대법원 1986. 3. 28.자 86마70 결정).
채권자에게는 일반적인 결정·명령의 경우와 마찬가지로 상당한 방법으로 고지하면 된다(민소 221).
실무에서는 고지나 통지의 방법으로 경매개시결정정본을 송달하는 방법을 취하는 것이 보통이다. 그러나 이는 채무자에 대한 송달과는 달라서 그러한 고지나 통지가 없다고 하여 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니다
공유물의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 상당한 이유가 있는 경우(예컨대, 집합건물의 대지권을 공유하는 경우 등이다)를 제외하고 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 한다(법 139①).
나. 송달시기
임의경매의 경우에는 ‘개시결정일로부터’ 3일 이내에, 강제경매의 경우에는 ‘경매개시결정등기의 등기필정보통지서 접수일로부터’ 3일 이내에 채무자에게 송달한다(재민 91-5).
전자촉탁을 하는 경우에는 등기필정보를 따로 송부받지 않으므로 전산시스템상 등기완료 정보가 뜨면 등기결과조회를 해서 등기완료통지서를 출력하여 기록에 첨부한 다음 그 후 3일 이내에 채무자에게 송달하면 된다.
강제경매의 경우에는 경매개시결정에 대한 기입등기가 이루어지기 전에 개시결정정본을 채무자에게 송달하면 채무자가 즉시 매각부동산을 타에 처분할 염려가 있기 때문에 개시결정에 대한 등기촉탁부터 하고 그 이후 등기관으로부터 민사집행법 95조 소정의 등기사항증명서 또는 이에 갈음할 통지서를 송부받은 다음 개시결정정본을 채무자에게 송달한다.
다. 매각절차진행의 유효요건
(1) 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 매각절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 채무자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없다(매각절차진행의 유효요건).
따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계 없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없다(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정).
채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다[대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정. 반면에, 다른 이해관계인에 대한 매각기일통지의 송달에 하자가 있음을 항고이유로 주장할 수 없다(대법원 1992. 1. 30.자 91마728 결정, 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정)].
(2) 집행법원이 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 매각절차를 진행하여 매각대금을 납부 받은 경우 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 않은 상태에서 매각절차를 속행한 경우이어서 위법하므로, 매각대금 완납에 의한 매수인으로서의 소유권 취득이라는 매각허가의 효력은 부정될 수밖에 없으며, 집행법원이 매각대금의 완납 후에 사후적으로 경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것은 아니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결).
(3) 매각절차의 진행 중 채권자와의 기일연기를 위한 협의를 통해서나 이중경매개시결정된 다른 경매사건에 대한 경매개시결정정본의 송달을 통하여 채무자가 경매 진행사실을 알았다고 하더라도 적법한 경매개시결정의 송달로 볼 수 없다(대법원 2006. 3. 27.자 2005마912 결정).
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