【판결<유치권소멸청구권의 행사주체, 유치권자의 유치물 무단임대를 이유로 한 소유자의 유치권소멸청구권 행사, 유치물의 사용에 따른 부당이득과 과실수취권의 문제>】《유치권자가 유치물을 무단으로 임대한 경우 그 임대차가 종료한 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【판결<유치권소멸청구권의 행사주체, 유치권자의 유치물 무단임대를 이유로 한 소유자의 유치권소멸청구권 행사, 유치물의 사용에 따른 부당이득과 과실수취권의 문제>】《유치권자가 유치물을 무단으로 임대한 경우 그 임대차가 종료한 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [유치권소멸청구권 행사 가부가 문제된 사건]

 

【판시사항】

 

유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우, 유치물의 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는지 여부(적극) / 유치권자의 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자가 유치권소멸청구를 할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

 

유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 대법원판례해설 제137호, 임정윤 P.429-447 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 이 사건 부동산에 관하여 2006. 2.경 A 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 피고 1은 2006. 12.경부터 A에 대한 공사대금채권에 기한 유치권을 주장하면서 이 사건 부동산을 점유하다가 2007. 10. 4. A의 승낙 없이 B에게 이를 임대하였다.

 

⑵ B는 그 무렵부터 이 사건 부동산에 거주하다가 2012. 2. 3. 피고 1에게 이를 반환하였고, 피고 1은 그때부터 현재까지 이 사건 부동산에 거주하면서 이를 점유ㆍ사용하고 있으며, 피고 1의 아들과 며느리인 피고 2, 피고 3도 피고 1과 함께 이 사건 부동산에 거주하고 있다.

 

⑶ 한편 이 사건 부동산에 관하여는 C, D, E 앞으로 차례로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 2013. 6. 28. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 E는 2018. 5. 21. 원고에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 매매 당시 E의 이 사건 부동산 소유기간에 발생한 부당이득반환채권도 원고에게 양도하였다.

E와 원고 사이의 매매계약서에 따르면, ‘현 상태 그대로 매수한다. 유치권을 주장하는 점유자는 매수인이 해결한다.’는 내용의 특약사항이 있었다.

 

⑷ 원고는 피고들을 상대로, 피고들은 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없으므로 그 소유자인 원고에게 이를 인도하고, 2013. 6. 28.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라는 내용의 이 사건 청구를 하였다. 한편 원고는 이 사건 2018. 11. 27.자 준비서면의 송달로써 피고 1의 무단 임대를 이유로 민법 제324조 제3항에 기한 유치권소멸청구권을 행사한다는 의사를 표시하였다.

 

나. 소송의 경과

 

원심은, 피고 1이 B에게 이 사건 부동산을 임대한 것은 2007. 10. 4.부터 2012. 2. 3.까지이므로 그 뒤인 2018. 5. 21. 이 사건 부동산을 취득한 원고에게는 이를 사유로 한 유치권소멸청구권이 있다고 볼 수 없고, 피고들은 원고로부터 공사대금 439,597,390원에서 피고가 자인하는 기변제액 187,257,440원과 2007. 1. 1.부터 2019. 9. 5.(원심 변론종결일)까지의 기간 중 임대기간을 제외한 나머지 기간의 사용이익 47,172,700원을 공제한 금액인 205,165,250원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하여야 한다는 상환이행판결을 하였다.

 

다. 문제점 제기

 

⑴ 원심은 피고 1의 무단임대 행위가 원고의 소유권 취득 전에 있었으므로 원고가 유치권소멸청구를 할 수 없다고 하면서, 무단임대 기간의 사용이익을 원고가 상환이행하여야 하는 피담보채권액에서 공제하지는 않았다. 이러한 원심판단은 유치권자가 선관의무 위반행위인 무단임대를 하였어도 소유권자의 변경으로 인하여 이로 인한 아무런 불이익이 없고, 또 무단임대이기 때문에 유치권자에게 과실수취권이 부정된 결과가 오히려 유치권자에게 유리하게 작용하는 것과 같이 되었다는 점에서, 이러한 결과를 수긍할 수 있는지에 대한 의문이 남는다.

 

⑵ 우선, 유치권소멸청구권의 행사주체와 관련하여 유치권자의 위반행위가 종료한 후에도 유치권소멸청구를 할 수 있는지, 유치권소멸청구권을 행사하는 소유자가 위반행위 당시의 소유자로 한정되는지가 문제 된다. 유치권은 법정담보물권으로서 유치권자는 모든 사람에 대하여 자신의 채권을 전부 변제받을 때까지 유치권을 내세워 인도를 거절하고 목적물을 유치할 수 있으므로, 소유권이 이전되어도 유치권은 어떠한 영향을 받지 않는다(대세적 효력). 유치권은 ‘물건’에 관하여 생긴 채권을 갖고 있는 사람이 그 채권을 변제받기 전에 이를 반환하여야 한다면 향후 채권을 변제받기 어렵게 되므로 공평을 위하여 인도거절 권능을 주는 것이다. 이와 같이 유치권이 물건에 대한 인도거절권능이라면 유치권소멸청구권 행사의 국면에서도 반드시 선관의무 위반행위 당시의 소유자가 아니더라도 소멸청구를 할 수 있다고 보는 것이 타당하지 않은가 따져볼 여지가 있다.

 

⑶ 다음으로, 무단임대 기간의 사용이익을 소유자가 피담보채권에서 공제할 수 있는 지가 문제 된다. 민법 제323조에서 정한 과실수취권은 적법하게 유치물을 사용할 경우 이를 피담보채권의 변제에 충당할 수 있는 유치권자의 권리이므로, 적법한 사용이 아니어서 이를 부당이득으로 반환해야 하는 경우는 과실수취권이 없다. 과실수취권이 없으면 유치권자는 직접 부당이득에 해당하는 금원을 지급해야 하므로 유치권자에게 불리하다. 반면 이 사건에서는 소유자인 원고가 피담보채권에의 공제를 주장하는 특수성이 있는데, 그래야 유치물의 인도를 받기 위해 사실상 원고가 부담해야 하는 금원(피담보채권액)이 줄어들기 때문이다. 그러나 원고가 주장하는 ‘공제’는 엄밀히 말하자면 (피담보채권에의 우선변제충당으로 인한) 공제가 아니라 ‘상계’의 의사표시를 한 것이라고 보아야 한다. 공제(우선변제충당)는 과실수취권을 갖는 유치권자의 권리이지 소유자가 이를 공제할 수 있는 권리가 있다고 보기는 어렵기 때문이다.

 

⑷ 그런데 피담보채권(수동채권)은 피고 1이 채무자인 A에 대하여 갖는 공사대금채권이며, 부당이득반환채권(자동채권) 또한 이 사건 무단임대 기간이 원고 또는 원고가 그 채권을 양도받은 E가 이 사건 부동산을 소유한 기간도 아니어서 원고의 채권이라고 보기가 어려워, 일응 상계의 요건을 갖추었다고 보기 어렵다.

 

라. 쟁점

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 유치권자가 유치물을 무단으로 임대한 경우 그 임대차가 종료한 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)이다.

 

⑵ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.

 

⑶ 피고 1은 2006년경부터 채무자에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장하고 있고, 피고 2, 3은 피고 1의 아들 부부로서 피고 1과 함께 이 사건 부동산을 점유하고 있다.

피고 1은 2007. 10. 4.부터 2012. 2. 3.까지 이 사건 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 임대하였다.

2018. 5. 21. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고가 피고들을 상대로 이 사건 부동산 인도청구 및 사용이익 상당액의 부당이득반환청구를 한 데에 대하여 피고들이 유치권 항변을 하자, 원고는 원심에서 위 무단임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사하였다.

 

⑷ 대법원은, 임대행위 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 자도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였다.

 

3. 유치물의 사용에 따른 부당이득과 과실수취권의 문제 [이하 대법원판례해설 제137호, 임정윤 P.429-447 참조]

 

가. 유치물의 보존에 필요한 사용의 경우

 

⑴ 판례는 유치권자가 유치권의 행사를 위하여 유치물인 부동산에서 거주하면서 점유ㆍ사용하는 것을 보존에 필요한 사용으로 인정하는 것을 비롯하여, 유치물의 보존에 필요한 사용의 범위를 상당히 폭넓게 인정하는 입장이다.

이러한 판례의 태도는 타당하다고 보는 견해는 다음과 같은 근거를 든다.

① 유치권자가 유치권을 행사하는 경우 그 목적물의 소유자(채무자)로서는 어차피 이를 사용할 수 없고, 유치권자의 그와 같은 사용행위가 소유자(채무자)에 대하여 특별히 손해가 될 것으로 보이지 않는다.

② 보존에 필요한 사용으로 보더라도 유치권자가 통상의 방법에서 어긋나게 사용하여 소유자에게 손해가 초래된다면 이를 유치권자의 선관주의의무 위반으로 보아 유치권소멸청구를 할 수 있다.

③ 유치권자가 사용행위로 얻은 이익은 유치물의 과실로서 피담보채무의 변제에 충당할 수 있다.

④ 건물의 점유ㆍ사용을 보존행위로 보지 않는다면 유치권자는 건물을 사용하지 못하고 단순히 점유만 하여야 하는데 이 경우 별도로 관리인을 두어 점유하여야 하는 등으로 추가적인 비용이 소요되어 결국 유치물 소유자의 비용을 가중시킬 뿐이다.

 

⑵ 다만 판례는 보존에 필요한 사용은 적법한 점유라고 보면서도 그 점유ㆍ사용으로 인한 실질적 이익은 부당이득으로서 상환의무가 있다고 하면서도, 유치권자는 과실수취권을 가지므로 그 부당이득을 피담보채권의 변제에 충당할 수 있다고 한다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다57523 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다61509 판결).

 

⑶ 이러한 판례의 태도에 대하여는 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용한 이익을 부당이득으로 볼 수는 없다는 비판이 있다. 위 견해는 유치권자가 과실에 준하여 정당하게 수취할 수 있고 그러한 사용이익을 자신의 피담보채권의 변제에 충당할 수 있으므로 이를 ‘부당이득’이라고 할 수는 없으며, 다만 유치권자가 사용이익의 변제충당 주장을 하지 않는 경우에는 유치권자가 그 사용이익을 보유할 권한이 있는 것은 아니므로 그 사용이익을 반환하여야 한다고 보는 것이 타당하다고 한다. 위 견해는 결론에 있어서는 변제충당 주장을 하면 피담보채권에 충당되고, 주장하지 않는 경우에는 반환해야 한다는 점에서는 판례와 같고, 사용이익을 부당이득으로 보느냐 아니냐에 대한 논리 구성만 달리할 뿐이다.

 

나. 유치물을 임대한 경우

 

⑴ 채무자의 승낙을 얻어 임대한 경우

 

유치권자는 적법한 과실수취권을 가지므로 특별한 사정이 없는 한 임료는 우선변제충당의 대상이 되는 과실에 포함된다. 이는 보존에 필요한 사용의 경우와 동일하다.

 

⑵ 채무자의 승낙 없이 임대하거나 보존에 필요한 범위를 넘어 사용한 경우

 

㈎ 유치권소멸청구의 대상이 되며, 유치권자는 불법점유로 인한 유치물 반환 및 부당이득반환의무를 부담한다. 유치권자에게 민법 제323조 제1항에 의한 과실수취권이 인정되지 않으므로, 유치권자는 사용으로 인한 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다.

 

㈏ 여기서 소유자가 변동된 경우 상계의 可否가 문제 된다. 판례에 따르면 유치권자가 사용이익을 부당이득으로 반환하여야 하는 것은 동일하고, 과실수취권 유무 및 그에 따른 우선변제충당 가부에 대해서 차이가 있게 된다. 특히 채무자와 소유자가 동일인이 아닐 경우, 유치권자는 소유자에게 반환하여야 할 부당이득을 피담보채권에 충당할 수 없고 직접 지급하여야 한다. 이때 유치권자가 부당이득반환채권을 피담보채권과 상계할 수 있는지의 문제가 있을 수 있다.

 

㈐ 다른 한편으로는 유치권자가 과실수취권이 있음에도 우선변제충당을 주장하지 않거나 과실수취권이 없는 경우 오히려 소유자가 그 사용이익을 피담보채권에 충당하여 주기를 원하는 경우도 있을 수 있다. 적법한 점유를 하고 있는 유치권자는 우선변제충당을 한 결과 피담보채권이 모두 소멸될 경우에는 우선변제충당 주장을 하지 않을 수 있다. 이때 유치권자의 선관주의의무 위반을 이유로 한 유치권소멸청구권을 행사할 수 없다면, 그러한 경우 소유자는 피담보채권의 소멸(충당에 따른 변제)을 이유로 한 유치권소멸을 주장할 수 있거나 소유물을 반환받기 위해 변제하여야 하는 피담보채권의 액수를 줄일 수 있다.

 

㈑ 여기서 소유자가 주장하는 ‘공제’의 실질은 ‘상계’라고 할 수 있다. 공제(우선변제충당)는 과실수취권을 갖는 유치권자의 권리이지 채무자(소유자)가 이를 공제할 수 있는 권리가 있다고 보기는 어렵다. 채무자(소유자)는 부당이득반환채권과 피담보채권 간의 상계를 주장할 여지가 있는 것일 뿐이다. 위에서 본 채무자와 소유자가 동일인이 아닐 경우 유치권자가 소유자에게 지급하여야 할 부당이득반환채권을 피담보채권과 상계할 수 있는지도 같은 국면이라고 할 수 있다.

 

⑶ 유치물의 소유자가 변동되는 경우, 유치권자의 전 소유자에 대한 피담보채권과 신소유자에 대한 채무 사이에 상계가 가능한지(이른바 ‘제3자 변제적 상계’의 논의)에 대해서는 견해의 대립이 있다.

부정설은 제3자는 채무자를 위하여 변제할 수는 있으나 그 제3자가 채권자에 대하여 가지는 채권을 가지고 채무자를 위하여 상계하지 못한다고 한다. 반면 긍정설은 변제할 수 있는 지위에 있는 제3자는 그가 채권자에 대하여 가지는 채권으로써 채무자를 위하여 상계할 수 있다고 하면서, 부정설은 너무 형식적이고 경직된 논리로, 변제할 수 있는 지위에 있는 제3자에게 널리 상계권을 인정하여도 불합리하지 않다고 한다.

 

⑷ 한편 제3자로서 변제할 수 있는 모든 경우에 상계를 허용하는 것은 상계제도의 본래의 취지를 일탈하는 것이지만 물상보증인이나 저당부동산의 제3취득자와 같이 타인의 채무에 관하여 책임을 부담하는 경우에는 상계가 허용되는바, 채권은 특정채권자가 특정채무자에 대하여 그 특정채무자의 행위(급부)를 확보하는 것을 내용으로 하는 권리이므로 채무자가 아닌 제3자가 그 특정채무자를 위하여 일반적으로 상계할 수 있다는 것은 채권자로 하여금 그 특정채무자의 행위를 확보할 기회를 박탈하는 것이 되므로 극히 제한적으로 인정하여야 한다는 제한적 긍정설도 상정할 수 있다.

 

⑸ 판례는 이에 관하여 부정설을 취하고 있다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결 : 상계는 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 서로 같은 종류의 급부를 현실로 이행하는 대신 어느 일방 당사자의 의사표시로 그 대등액에 관하여 채권과 채무를 동시에 소멸시키는 것이고, 이러한 상계제도의 취지는 서로 대립하는 두 당사자 사이의 채권ㆍ채무를 간이한 방법으로 원활하고 공평하게 처리하려는 데에 있으므로, 수동채권으로 될 수 있는 채권은 상대방이 상계자에 대하여 가지는 채권이어야 하고, 그 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권과는 상계할 수 없다고 보아야 한다. 그렇지 않고 만약 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있다고 한다면, 이는 상계의 당사자가 아닌 상대방과 제3자 사이의 채권채무관계에서 상대방이 제3자로부터 채무의 본지에 따른 현실급부를 받을 이익을 침해하게 될 뿐 아니라, 그 상대방의 채권자들 사이에서 상계자만 독점적인 만족을 얻게 되는 불합리한 결과를 초래하게 되므로, 상계의 담보적 기능과 관련하여 법적으로 보호받을 수 있는 당사자의 합리적 기대가 이러한 경우에까지 미친다고 볼 수는 없다).

 

다. 법리의 정리

 

이상의 논의에 따르면, 유치권자가 채무자(소유자)의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우의 법률관계는 다음과 같이 정리할 수 있다.

 

⑴ 소유자는 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다.

 

⑵ 유치권자는 임대로 인한 사용이익을 부당이득으로 반환하여야 하고, 과실수취권을 행사할 수 없으므로 피담보채권에 우선변제충당을 주장할 수 없다.

 

⑶ 채무자와 소유자가 동일인이라면 그 채무자는 피담보채권과 부당이득반환채권 간의 상계를 주장할 수 있다.

 

⑷ 채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우, 소유자는 피담보채권(유치권자의 채무자에 대한 채권)과 부당이득반환채권(소유자의 유치권자에 대한 채권) 간의 상계를 주장할 수 없다.

 

4. 무단임대 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부 [이하 대법원판례해설 제137호, 임정윤 P.429-447 참조]

 

가. 유치권소멸청구

 

유치권소멸청구란, 유치권자의 선관주의의무 위반행위는 채권담보를 위하여 목적물을 점유하도록 한 유치권 본래의 목적과 배치되고 이로 인하여 유치물의 가치가 훼손되거나 상실되는 등 채무자가 받는 위험도 있을 것이므로 구체적으로 손해가 발생

하였는지를 묻지 않고1) 유치권을 소멸시키는 것을 인정한 것이다.

 

⑵ 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 대여한 경우 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 민법 제324조 제3항의 ‘채무자’에는 ‘소유자’도 포함된다는 것이 일반적인 해석이다. 소멸청구의 성질은 형성권의 행사라고 보며, 채무자의 일방적 의사표시에 의하여 유치권이 소멸된다. 소멸청구의 효과로서 유치권은 장래에 향하여 소멸되므로 그 전에 한 과실수취의 효과에는 영향이 없다. 그때까지 유치권에 의하여 저지되고 있던 채무자의 반환청구권이 행사될 수 있으므로 결국 유치권자는 채무자에게 반환의무를 지게 된다.

 

나. 신소유자의 유치권소멸청구 가부

 

⑴ 유치물의 신소유자가 소유권 취득 이전의 유치권자의 선관의무 위반을 이유로 유치권소멸청구를 할 수 있다.

 

⑵  다만 예외(특별한 사정)를 인정할 필요가 있다.

선관주의 위반행위 당시의 유치물 소유자가 유치권자를 상대로 유치권소멸청구권의 행사를 포기한 경우에도 신소유자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지에 대해서는 견해가 대립할 수 있으나, 신소유자가 유치권소멸청구를 할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 생각된다. 구소유자가 유치권소멸청구권 행사를 포기하였다는 것은 무단 임대행위에 대하여 사후적으로 승낙해 주었다는 취지로 볼 수 있기 때문이다. 또한 선관주의 위반으로 인한 손해나 부당이득 등을 지급받고 유치권의 계속행사를 승인하였을 수도 있는데, 이러한 경우까지 신소유자에게 소멸청구권을 행사할 수 있도록 할 필요는 없을 것이다.

한편 선관주의의무 위반의 정도가 매우 경미하고 그로부터 상당한 기간이 경과되어 현재 시점에서 공평의 관점에서 인도거절권능을 소멸시키는 것이 부당하다고 판단되는 경우에도 소멸청구를 부정할 여지가 있을 것이다.

 

5. 대상판결의 내용 분석

 

가. 대상판결의 결론 (= 파기환송)

 

⑴ 이 사건의 경우 피고 1의 무단임대 행위가 4년이 넘게 지속되어 그 위반행위의 정도가 중하다고 볼 수 있고, 그러한 사정에 비추어 볼 때 현재 위반행위가 종료되었더라도 추후에 다시 그와 같은 행위를 할 위험성이 없다고 단정할 수 없으며, 소유자인 원고에 대한 보호의 필요성이 상존하고 있다고 볼 수 있다. 이러한 사정을 고려하여 공평의 원칙에 비추어 볼 때 원고에게 유치권소멸청구권의 행사를 인정하여 유치권을 소멸시킬 수 있게 하는 것이 타당하다고 보았다.

 

⑵ 그렇다면 피고 1의 유치권은 원고의 유치권소멸청구권 행사에 의하여 소멸되었으므로 원고의 인도청구는 인용되어야 하고, 유치권소멸청구권의 행사가 무단임대가 종료한 후의 기간에 피고들이 유치물을 점유함에 따른 과실수취권 행사에 영향을 주지는 않으므로 피고들이 해당 기간 부당이득을 반환할 의무는 없으나, 유치권이 소멸한 후의 사용이익은 부당이득으로 반환되어야 한다. 대법원은 원심판단이 유치권소멸청구권에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기환송하였다.

 

나. 대상판결의 요지

 

대상판결은 유치권자가 무단임대를 한 경우 원칙적으로 소유자의 유치권소멸청구권 행사가 가능함을 최초로 명시한 판단이다.

 

6. 유치권의 소멸  [이하 민법교안, 노재호 P.1696-1712 참조]

 

가. 물권 및 담보물권 일반의 소멸 사유

 

① 유치권도 담보물권에 해당하므로 피담보채무가 변제, 변제공탁, 시효소멸 등으로 소멸하면 함께 소멸한다. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니하므로(제326조), 유치권을 행사하더라도 채권의 소멸시효가 완성될 수 있다는 점을 주의하여야 한다.

 

② 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 그리고 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결).

 

③ 그러나 건물 건축공사의 수급인이 공사를 완성한 다음 공사도급인에게 그 목적물을 인도하는 것은 공사도급계약상 당연히 이행하여야 할 수급인으로서의 의무를 이행하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 이러한 사정만으로 유치권을 포기하였다고 단정할 수는 없다(대법원 2013. 6. 13. 선고 2012다25753 판결. 대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결은 유치권자가 채권 확보를 위하여 유치물을 점유하다가 채권 전액에 대한 약속어음공정증서를 받은 뒤 채무자에게 아무 조건 없이 그 유치물을 인도하기로 약정한 사안에 관한 것으로서 이 사건과는 사안을 달리 한다).

 

나. 유치권에 특유한 소멸 사유

 

⑴ 유치권자의 의무 위반을 원인으로 하는 채무자의 소멸청구

 

① 유치권자가 유치물을 점유하면서 선관주의의무를 위반하거나 채무자의 승낙 없이 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 한 경우에는, 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제324조 제3항). 제323조가 유치권자에게 과실수취권을 인정하고 있지만, 이는 유치물의 사용, 임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당함을 전제로 하는 것이므로 유치권자에 대한 과실수취권의 인정이 승낙 없는 사용이나 대여를 정당화할 수는 없다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다57523 판결).

 

② 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이다. 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 정도에 비례하여 유치권소멸의 효과를 인정하는 것이 유치권자와 채무자 또는 소유자 사이의 이익균형을 고려한 합리적인 해석이다. 따라서 하나의 채권을 피담보채권으로 하여 여러 필지의 토지에 대하여 유치권을 취득한 유치권자가 그중 일부 필지의 토지에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였다면 특별한 사정이 없는 한 위반행위가 있었던 필지의 토지에 대하여만 유치권 소멸청구가 가능하다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결).

 

③ 민법 제321조에서 ‘유치권의 불가분성’을 정한 취지는 담보물권인 유치권의 효력을 강화하여 유치권자의 이익을 위한 것으로서 이를 근거로 오히려 유치권자에게 불이익하게 선량한 관리자의 주의의무 위반이 문제 되지 않는 유치물에 대한 유치권까지 소멸한다고 해석하는 것은 상당하지 않다.

 

⑵ 다른 담보의 제공을 원인으로 하는 채무자의 소멸청구

 

① 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제327조). 법에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는 자가 ‘채무자’로 규정되어 있으나, 채무자가 아닌 유치물의 소유자(예컨대 유치물의 소유권을 취득한 제3자)도 이에 포함된다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결).

 

② 채무자나 소유자가 제공하는 담보가 상당한지는 담보 가치가 채권 담보로서 상당한지, 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 종합하여 판단해야 한다. 따라서 유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에는 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결), 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결).

◎ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결 : 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고는 1996. 10. 12. 원심 판시 다세대주택 9세대(이하 ‘다세대주택’이라 한다)의 전 소유자이자 건축주인 황**에 대하여 가지는 판시 공사대금채권의 담보를 위하여 다세대주택에 관하여 채권최고액을 170,000,000원으로 한 제1순위 근저당권을 설정받기로 약정하였고, 이에 따라 다세대주택을 공동담보로 하여 1997. 6. 23. 피고 명의의 제1순위 근저당권설정등기를 경료한 사실, 황**이 공사대금채무를 지급하지 못하자 피고는 1997. 8. 20. 위 근저당권설정등기에 기한 임의경매를 신청하여 같은 달 21일 서울지방법원 97타경37105호로 다세대주택에 관한 임의경매절차개시결정이 내려진 사실, 1998. 10. 20. 현재 대지권을 포함한 다세대주택의 감정평가액은 608,000,000원이고, 1996. 11. 30. 장** 명의의 가등기가 경료되어 있던 다세대주택의 부지를 제외한 건물만의 감정평가액은 364,800,000원인 사실, 황**의 피고에 대한 공사대금채권은 1995. 5. 12. 자 원심 판시의 재판상 화해에 의하여 162,330,000원으로 되었으나, 그 후 피고와 황**이 1997. 6. 19. 피고는 다세대주택의 하자보수의무를 면하고, 황**은 피고에게 공사잔대금으로 139,330,000원을 즉시 지급하기로 재판상 화해의 내용을 변경하기로 약정함으로써, 위 근저당권설정 당시 피고의 공사대금채권은 139,330,000원이 되었고, 그 후 1998. 3. 13. 피고가 공사대금채권의 일부인 14,330,000원 및 그에 대한 법정지연이자를 합한 14,860,000원을 공탁하였고, 피고가 1998. 3. 18. 이의를 유보하고 공탁금을 수령함으로써 공사대금채권 원금은 125,000,000원(139,330,000 – 14,330,000)이 된 사실, 서울지방법원은 위 경매절차를 진행하여 1999. 5. 27. 정**에게 다세대주택 중 101호를 금39,500,000원에, 302호를 43,500,000원에, 같은 해 7월 22일 원고에게 301호를 37,000,000원에, 401호를 27,000,000원에, 같은 해 10월 7일 신**에게 지층 1호를 16,510,000원에, 같은 해 12월 2일 이**에게 지층 2호를 21,010,000원에 각 낙찰허가결정을 하였고 낙찰인들은 그 무렵 낙찰대금을 완납한 사실, 피고는 이 사건 소송이 원심에 계속 중이던 2001. 3. 20. 다세대주택 중 앞서 본 6세대만의 낙찰대금 중에서 138,500,000원을 배당 받음으로써 공사대금채권 전액을 변제받은 사실을 알 수 있다. 이와 같이 황**이 1997. 6. 23. 피고에게 경료하여 준 근저당권의 목적물인 다세대주택의 감정평가액의 합계가 근저당권설정 당시의 공사대금채권 139,330,000원 및 그에 대한 1997. 6. 19.부터 담보제공일인 같은 달 23일까지의 법정지연이자를 상회하는 점, 피고가 다세대주택 중 단지 6세대의 낙찰대금으로부터 공사대금채권 전액을 변제받은 점 등을 고려하여 볼 때, 채무자인 황**이 피고에게 경료하여 준 근저당권은 피고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 사정들을 감안한다고 하더라도 그 담보제공 당시의 공사대금채권액 상당의 가치가 있는 상당한 담보라고 봄이 상당하고, 1999. 10. 6. 낙찰에 의하여 다세대주택 중 401호(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다)의 소유권을 취득한 원고가 2000. 6. 9. 제1심 제2차 변론기일

에서 피고에 대하여 위와 같은 담보제공에 근거한 유치권 소멸청구의 의사표시를 함으로써 피고의 유치권은 민법 제327조의 규정에 의하여 소멸하였다고 할 것이다. 같은 취지의 원심의 인정과 판단은 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 사실오인이나 민법 제327조 소정의 상당한 담보나 유치권소멸시점에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. ※ 원고의 위 다세대주택 401호 인도청구에 대하여 피고가 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권 항변을 하자 원고가 제327조에 의하여 유치권 소멸의 재항변을 한 사안. 제327조는 유치권 소멸의 의사표시를 할 수 있는 사람을 ‘채무자’라고 표현하고 있으나, 통설 및 판례는 유치목적물의 제3취득자인 원고 또한 그 의사표시를 할 수 있는 것으로 보고 있는 점을 유의해야 한다.

 

③ 유치권 소멸을 청구하기 위해서 현실적으로 담보의 제공이 완료되어야 하는 것은 아니고, 담보 제공의 청약을 하는 것으로 충분하다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결의 사안 참조).

 

⑶ 점유의 상실(제328조)

 

① 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. 이러한 점에서 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건에 해당한다. 여러 필지의 토지에 대하여 유치권이 성립한 경우 유치권의 불가분성으로 인하여 각 필지의 토지는 다른 필지의 토지와 관계없이 피담보채권의 전부를 담보한다. 이때 일부 필지 토지에 대한 점유를 상실하여도 나머지 필지 토지에 대하여 피담보채권의 담보를 위한 유치권이 존속한다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결).

 

② 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸하지만 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다(제192조 제2항). 판례도 피고의 점유침탈로 원고가 목적물에 관한 점유를 상실한 이상 원고의 유치권은 소멸하고, 원고가 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것은 아니라고 한다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결 : 원고가 이 사건 상가에 대한 점유를 회복하였는지를 심리하지 아니한 채 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로 원고의 유치권이 소멸하지 않았다고 판단한 원심을 파기한 사례).

 

③ 그리고 유치권자가 물건의 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 물건을 점유하게 된 경우에도 새로 유치권이 성립한다.

 

⑷ 피담보채권이 전부(轉付)된 경우

 

피담보채권이 전부된 경우 점유까지 당연히 이전되는 것은 아니기 때문에 피담보채권과 점유가 분리되어 결국 유치권은 소멸한다.

 

다. 유치권 소멸청구권자 (=채무자 및 소유자)  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1162-1164 참조]

 
⑴ ‘채무자’는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다[민법 제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다].
 
⑵ ‘유치물의 소유자’도 유치권 소멸청구권을 갖는다(◎ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결 : 민법 제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다).
 
라. 유치권 소멸청구권의 법적 성격  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1162-1164 참조]

 
⑴ 형성권
 
민법상 유치권 소멸청구권은 형성권이다.
유치권 소멸청구권을 행사하면 바로 실체법적 권리관계가 변동되는 효력이 발생한다. 즉 소유자가 소유권에 기한 인도청구권을 행사하고, 이에 대하여 점유자가 유치권 항변을 하였으나, 소유자의 유치권 소멸청구권 행사로 점유자의 유치권이 소멸되는 효력이 발생하여 유치권 항변이 배척된다.
 
⑵ 장래이행청구
 
① 민법은 ‘상당한 담보의 제공’을 유치권 소멸청구의 요건으로 하고 있다는 점에서 장래이행청구라고 볼 수 있다.
즉 채무자 또는 유치물의 소유자가 채권자에게 ‘상당한 담보’를 제공하기 전까지는 유치권이 소멸하지 않는다.
 
② 제공되는 담보(물적담보 및 인적담보)의 종류에는 제한이 없다.
유치권을 행사하고 있는 대상을 다시 담보로 제공하는 것도 가능하지만, 대체로 유치권의 피담보채권액보다 유치권을 행사하며 점유하고 있는 부동산의 가액이 훨씬 큰 경우가 많으므로, 아래에서 보는 것과 같이 유치권의 피담보채권액에 상당한 다른 담보를 제공하는 것이 유리하다.
 
③ 다만 이러한 담보는 현실적으로 제공되어야 하고(담보제공의 합의나 청약만으로는 부족함), 유치권자의 승낙을 요한다.
유치권자가 승낙을 거절하는 경우 이에 갈음하는 판결을 소구할 수 있다.
 
⑶ 담보의 상당성의 판단기준
 
유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에는 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고, 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다(◎ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결 : 민법 제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다).
 
라. 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 (= 유치권 소멸청구의 범위)
 
⑴ 민법 제324조는 ‘유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다(제1항). 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다(제2항).’고 정하면서 ‘유치권자가 전 제2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제3항).’고 한다.
이 사건 토지 55필지 중 일부 토지의 일부분에 대한 선관주의의무 위반이 있는 사안으로, 유치권 소멸청구의 범위가 문제 된다.
 
⑵ 결론적으로 선량한 관리자의 의무 위반이 문제 되는 필지별로 소멸 여부를 판단하여야 한다. 여러 필지의 토지에 대하여 유치권이 성립한 경우 유치권의 불가분성으로 인하여 각 필지의 토지는 다른 필지의 토지와 관계없이 피담보채권의 전부를 담보한다.
이때 일부 필지 토지에 대한 점유를 상실하여도 나머지 필지 토지에 대하여 피담보채권의 담보를 위한 유치권이 존속한다. 같은 취지에서 일부 필지 토지에 대한 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반을 이유로 유치권 소멸청구가 있는 경우에도 그 위반 필지 토지에 대하여만 소멸청구가 허용된다고 봄이 타당하다.
 
⑶ 민법 제321조에서 ‘유치권의 불가분성’을 정한 취지는 담보물권인 유치권의 효력을 강화하여 유치권자의 이익을 위한 것으로서 이를 근거로 오히려 유치권자에게 불이익하게 선량한 관리자의 주의의무 위반이 문제 되지 않는 유치물에 대한 유치권까지 소멸한다고 해석하는 것은 상당하지 않다.
 
⑷ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 민법 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이다. 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 정도에 비례하여 유치권 소멸의 효과를 인정하는 것이 유치권자와 채무자 또는 소유자 사이의 이익균형을 고려한 합리적인 해석이다.
 
⑸ 원칙적으로 일물일권주의에 따라 하나의 물건마다 하나의 유치권이 성립된다고 보는 것이 타당하고, 수 필지의 토지에 대해서 하나의 유치권을 인정하여 일물일권주의의 예외를 인정할 필요성이 크지 않다. 오히려 하나의 점유라는 이유로 집단에 대해서 하나의 유치권을 인정하는 경우, 수 필지에 대하여 하나의 유치권이 성립한다고 보면 일부 필지에 대한 점유를 상실한 경우 전부에 대하여 유치권이 소멸하였다고 보아야 하는 부당한 결론에 이를 수도 있다.
점유 상실 등과는 달리 선관주의 위반으로 인한 유치권 소멸청구에는 의무 위반에 대한 제재를 다른 유치권에 확장하는 강력한 효과를 부여할 법률상 근거도 없다.
 
마. 민법 제327조에 따른 유치권소멸청구를 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있는지 여부(적극)(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결)
 
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 
유치권 소멸청구는 민법 제327조에 규정된 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있다. 
민법 제327조에 따라 채무자나 소유자가 제공하는 담보가 상당한지는 담보 가치가 채권 담보로서 상당한지, 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 종합하여 판단해야 한다. 따라서 유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에는 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고, 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다.