【신탁등기의 대항력】《신탁등기 대항력의 범위, 당사자들의 약정에 대한 대항력 인정 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【신탁등기의 대항력】《신탁등기 대항력의 범위, 당사자들의 약정에 대한 대항력 인정 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 신탁등기 대항력

 

가. 신탁등기의 의의

 

⑴ 우리 물권법은 부동산거래의 안전을 위한 물권공시 방안으로 부동산등기제도를 운영하고 있다. 법률행위에 의한 부동산물권 변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조).

 

부동산에 대한 신탁을 설정하기 위해서는 위탁자가 수탁자 앞으로 신탁재산인 부동산의 소유권을 이전할 것을 전제로 하므로, 소유권이전등기가 이루어져야 함은 물론이다.

 

그런데 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 수탁자는 신탁에 따라 신탁재산에 대한 대내외적인 소유권을 취득하지만, 통상적인 소유자와 같이 신탁재산을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 것은 아니다. 수탁자는 위탁자와의 신임관계에 기하여 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발 및 그밖에 신탁목적의 달성을 위해 필요한 행위를 할 수 있을 뿐이다(신탁법 제2조).

 

⑵ 수탁자는 이러한 신탁재산을 고유재산 및 다른 신탁재산과 분별하여 관리해야 할 의무가 있다.

 

신탁재산은 위탁자는 물론 수탁자의 개인 채권자에 대한 책임재산으로부터 배제되어 신탁재산에 대한 강제집행이 금지되고, 신탁재산은 수탁자의 상속재산이나 재산분할의 대상이 되지 않으며, 수탁자의 도산으로부터 격리되고, 일정 범위에서 상계가 금지되는 등 별개의 독립된 재산으로 취급된다(신탁법 제22조 내지 제24조). 나아가 수탁자가 신탁의 목적에 반하여 신탁재산을 처분한 경우 수익자가 이를 취소할 수도 있다(신탁법 제75조 제1항). 따라서 해당 부동산이 신탁재산이라는 점을 알지 못하면, 수탁자의 채권자 등 제3자로서는 거래의 안전을 크게 위협받을 수 있다.

 

⑶ 이러한 점에서 신탁법 제4조 제1항에서는 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기 또는 등록을 하는 경우 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하여 신탁재산이라는 점을 공시할 수 있도록 하고 있다. 이에 따르면 신탁등기는 대항요건에 해당하므로, 신탁의 존재 여부를 다투는 제3자에 대해서는 신탁등기를 한 경우 대항할 수 있게 된다. 신탁등기는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 일괄하여 신청하여야 하지만, 양자는 구별되는 개념이다. 전자는 물권변동의 효력요건으로서 주등기이지만, 후자는 신탁법상 대항요건으로서의 등기로 부기등기의 형태로 이루어진다.

 

나. 신탁등기 대항력의 의미

 

⑴ 신탁법이 신탁재산을 공시하도록 한 것은 앞서 살펴본 바와 같이 신탁재산이 수탁자에게 귀속되지만 그 고유재산과는 분리된 별도의 독립된 목적재산을 구성하기 때문이다. 이는 신탁의 제도적인 특성상 인정되는 것으로, 재산권에 대해 수익자를 위한 안전지대를 만드는 전환기능이나 도산격리기능과도 밀접한 연관이 있다. 이러한 신탁재산의 독립성을 관철하고 신탁재산을 보호하기 위해서는 신탁의 당사자가 아닌 제3자에게도 해당 재산이 신탁재산임을 알릴 필요가 있다.

 

⑵ 이에 따라 신탁법은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써, 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 명시하고 있다(신탁법 제4조 제1항 및 제2항). 해당 재산이 신탁재산임을 공시함으로써 수탁자가 점유 또는 소유하는 재산이 위탁자나 수탁자의 잠재적인 채권자의 책임재산이 될 수 없음을 분명히 하여 예상하지 못한 불이익을 예방하고자 하는 것이다. 이러한 공시제도는 신탁재산으로부터 발생하는 이익을 수익자에게 귀속시킬 수 있도록 하여 신탁제도를 이용하게 하는 유인이 된다.

 

⑶ 이처럼 신탁등기는 해당 부동산이 신탁재산임을 공시하고 이를 제3자에게 대항할 수 있도록 한 것이다. 구 신탁법 제3조에서는 부동산신탁은 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있다는 식으로 되어 있었으나, 그 의미는 신탁재산이라는 점을 대항할 수 있다는 것에 다름 아니라고 할 것이다. 현행 신탁법 제4조 제1항은 부동산신탁은 등기함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다는 식으로 규정하고 있는바, 그 의미를 보다 분명하게 한 것일 뿐, 신탁등기에 대한 기본적인 입장이 변경된 것은 아니다.

 

다. 당사자들의 약정에 대한 대항력 인정 여부

 

⑴ 판례와 일부 견해는 신탁등기의 대항력 범위를 확장하여 신탁원부에 첨부된 당사자 사이의 신탁약정의 내용에 대해서까지 제3자에 대한 대항력을 인정하고자 한다. 그런데 당사자들 간의 신탁약정 내용에 대해 대세효를 인정하는 것은 신탁재산의 독립성과 이를 위한 신탁등기의 인정 취지와 관련이 없다. 신탁의 공시와 대항력을 규정한 신탁법상 명문의 규정도 그 부동산이 신탁재산이라는 것 이외의 약정의 세부 내용에까지 대항력을 인정하는 근거가 될 수 없다.

 

⑵ 부동산등기법 제81조나 이에 해당하는 구 부동산등기법 제123조 및 제124조는 신탁등기시 신탁원부에 신탁 조항을 기재할 수 있도록 하였고, 그것이 등기기록의 일부가 된다는 점을 규정하고 있을 뿐이다. 등기 실무 관행상 신탁원부를 따로 작성하지 않고 신탁원부 표지 다음에 신탁계약서를 스캔하여 결합하는 방식으로 신탁등기가 이루어지는데, 부동산등기법 규정을 들어 이렇게 첨부된 신탁계약서의 세부 내용에까지 대항력이 인정되는 것으로 해석하는 것은 무리이다. 이 조항을 기계적으로 해석하여 신탁계약서의 내용에 대세효를 인정하는 것은 당사자들의 약정에 불과한 신탁계약에 물권과 유사한 강력한 대항력을 부여하는 것이 되어, 물권과 채권을 준별하고 물권법정주의를 취하는 우리 재산법 체계와 정면으로 배치되는 결과를 낳는다. 이는 당사자의 약정만으로 대세효를 가지는 물권적인 권리를 창설해 내는 것을 인정하는 것이고, 위탁자와의 약정만으로 수탁자와 거래하는 제3자와의 사이에서 수탁자의 책임을 면하게 하는 것도 가능하다는 의미가 된다.

 

⑶ 물론 당사자들의 약정 중에 특정한 내용은 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있는 경우가 있다. 예컨대 부동산임대차 계약은 당사자들 간의 채권적 약정이지만 민법 제621조에 따라 등기할 수 있고, 민법 제306조 단서에 따라 전세권 약정의 당사자들이 전세권의 양도, 임대 등을 설정행위로 금지하는 경우에도 이는 등기함으로써 대항력을 가진다. 그 경우 등기와 관련된 절차적인 사항은 부동산등기법 제72조 제1항 제5호나 제74조에 규정되어 있으나, 이는 실체법상 법률규정인 민법에 근거를 분명히 하고 있다. 또한 이 경우에도 법에서 정한 특정한 사항에 대해서만 대항력이 인정되는 것이지, 당사자들의 임대차계약이나 전세권 약정의 세세한 내용에 대해 대항력을 인정하는 것은 아니다. 부동산등기법 제81조만을 근거로 신탁약정의 경우에만 약정 내용 전체에 대세효를 부여하는 것은 다른 경우와의 비교하더라도 균형이 맞지 않다.

 

라. 신탁등기 대항력의 범위

 

⑴ 신탁법 제4조 제1항에 의한 부동산의 신탁등기는 부동산등기법 제81조 내지 제87조의3까지의 규정과 신탁등기사무처리에 관한 예규에 따라 이루어진다.

부동산등기법 제81조에서는 등기관이 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 정보, 수익자 지정 및 변경에 관한 사항, 수익권의 발생 또는 소멸에 관한 조건, 신탁관리인의 정보, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발 및 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 방법, 신탁종료 사유, 그 밖의 신탁 조항 등이 기재된 신탁원부를 작성하도록 하였고(부동산등기법 제81조 제1항), 이러한 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다는 점이 명시되어 있다(부동산등기법 제81조 제3항).

 

이는 구 부동산등기법 제123조 및 제124조의 내용과 유사한데, 구 부동산등기법 제123조는 신탁등기 신청시에 신탁행위의 주요 내용[신탁등기 신청시 첨부하는 서면에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소(법인은 그 명칭 및 사무소), 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유, 그 밖에 신탁의 조항을 기재하고, 신청인이 기명날인하도록 하였다]을 기재한 서면을 신청서에 첨부하도록 하였고, 제124조에서는 이러한 신청서에 첨부한 서면을 신탁원부로 하고, 이를 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다는 점을 규정하고 있었다.

 

⑵ 이와 관련하여 등기실무는 부동산등기법 제81조 제1항 제16호 등기사항의 기록 방법으로, 신탁원부 표지에 등기신청인이 제출한 등기원인증서인 신탁계약서를 스캔하여 결합하고 이를 보조기억장치에 저장하고 있는바(등기예규 제1723호 별지 1호 신탁원부 양식 참조), 즉, 신탁원부에 별제로 신탁계약서 전부가 첨부되는 것이다. 신탁등기의 대항력 범위와 관련된 판례들에서는 특히 첨부된 신탁계약의 내용을 신탁의 당사자가 아닌 제3자에게 주장할 수 있는지가 주된 쟁점이 되었다.

 

⑶ 한편, 부동산 신탁의 공시에 관한 현행 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 되어 있는 것에 비해, 구 신탁법 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”고 되어 있었다는 점도 염두에 두어야 하는 사항이다.

 

2. 신탁공시의 의의

 

신탁재산은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되지만, 수탁자의 고유재산과 분리된 별도의 독립한 목적재산을 이룬다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 분리되어 독립적으로 존재하므로 거래의 안전과 신탁의 남용 방지를 위하여 해당 재산이 신탁재산이라는 점을 공시할 필요가 있다.

 

3. 공시의 효과 (= 대항력)

 

⑴ 신탁법은 신탁재산의 유형에 따른 공시방법을 정하고, 이러한 공시방법을 갖춘 경우 신탁을 제3자에게 대항할 수 있도록 하였다.

구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 신탁법’이라고만 한다) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하였다. 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 첨부된 서면을 신탁원부로 보며, 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있었다.

 

⑵ 신탁실무상 부동산의 경우 신탁등기 신청 시에 그 첨부서류로 신탁계약서를 제출하므로, 구 부동산등기법 제123조, 제124조에 따라 신탁계약서가 신탁원부가 되고 등기부의 일부로서 그 기재는 등기가 된다. 이러한 등기를 하면 구 신탁법 제3조 제1항에 의해 ‘신탁을 제3자에게 대항’할 수 있다.

 

⑶ 이후 구 신탁법 제3조 제1항은 제4조 제1항으로 개정(2011. 7. 25. 법률 제10924호)되면서 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정되었다. 부동산등기법도 개정되었으나 신탁원부가 등기의 일부로 간주되는 점에서는 변동이 없다.

 

4. 대항력의 범위

 

가. 판례의 태도

 

⑴ 종래 판례는 신탁의 공시가 있는 경우 당해 재산권이 신탁재산이라는 사실뿐만 아니라 그와 관련된 사항에 대해서도 대항력을 인정하였다.

 

⑵ 먼저 대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결을 보면, 원고는 소외 회사 소유의 건물을 임차하였는데, 소외 회사는 피고에게 위 건물을 신탁하여 등기하였고, 신탁종료 시 신탁재산은 신탁원본 수익자에게 귀속하며 신탁재산에 부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다는 신탁조항이 있었다. 원피고와 소외 회사는 임대차계약상의 임대인지위를 피고가 승계하기로 하고 원고를 전세권자로 하는 전세권설정등기를 마쳤고, 신탁계약이 해제되어 종료된 후 피고를 상대로 전세금반환을 청구한 사안이다. 원심의 청구기각판결에 대해 원고는 상고이유로 ‘신탁조항은 위탁자와 수탁자 사이의 계약으로 제3자의 권리에 영향을 줄 수 없다.’고 주장하였으나, 대법원은 ‘구 신탁법 제3조, 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 신탁당사자 간의 계약이라 할지라도 등기가 된 경우는 제3자에 대항할 수 있다.’고 보아, 신탁조항에 따라 전세금 반환채무가 소외 회사에 있다고 한 원심이 타당하다고 판단하였다.

 

⑶ 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결은 임대형토지개발신탁에 있어서 건물 완공 전 소유권보존등기 및 신탁등기가 행해지지 않은 상태에서 위탁자(소외 회사)와 수탁자(피고)가 공동임대인으로서 원고와 임대차계약을 체결한 사안이다. 위 판결은 ‘등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁재산인 부동산의 임대로 인하여 발생한 보증금 반환채무가 신탁종료 시 위탁자에게 귀속된다는 내용이 기재되어 있다면 위탁자는 이로써 임차인에게 대항할 수 있다.’고 전제하면서, 이 사건에서는 신탁조항에 신탁계약의 종료 시 신탁재산의 임차인에 대한 보증금 반환채무가 그 임차인의 동의를 요하지 않고 소외 회사에 귀속된다는 내용이 포함되어 있다고 보기 어렵다고 보아 보증금 반환채무가 면제되었다는 피고의 항변을 배척한 원심판단을 수긍하였다. 즉 신탁조항에 특별한 정함이 없으므로 임대인인 피고가 보증금 반환채무를 부담한다고 본 것이다.

 

⑷ 임대차계약에 관한 것은 아니지만 신탁계약상 대지사용권 합의의 제3자에 대한 대항력이 문제 된 것으로 대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결이 있다. ‘대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있으며, 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우 이를 제3자에게 대항할 수 있다.’고 판시하면서, 이 사건에서는 신탁계약의 종료로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 대지사용권이 될 수 없다고 판단하였다.

 

⑸ 신탁원부에 기재된 관리비 납부주체를 위탁자로 한다는 내용의 효력이 문제 되었던 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결에서도 “등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 판시하면서 신탁부동산 관리비용은 위탁자가 부담한다는 약정에 따라 수탁자인 피고를 상대로 한 원고의 청구를 기각한 원심의 판단이 정당하다고 하였다[대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결(공2018하, 2060)은 이와 결론을 다소 달리 하였다. 위 사안은 신탁원부 기재에도 불구하고 수탁자로부터 신탁재산을 취득한 제3취득자가 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 판단하였다. 아래 판시에 의하면 대법원이 대항력의 범위에 대한 판단을 달리하였다기 보다는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조를 고려한 해석으로 보인다].

 

⑹ 구 신탁법 제3조는 등기․등록을 함으로써 제3자에게 ‘신탁’을 대항할 수 있다고 정함으로써, 신탁재산 여부를 포함한 신탁조항이 공시를 통해 포괄적으로 대항력을 갖게 되는 것으로 해석할 여지가 있었고, 위 판결들도 그러한 해석을 충실하게 따른 것으로 볼 수 있다.

 

나. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결의 판시

 

⑴ 신탁공시의 범위는 공시를 하는 이유에 따라 결정되어야 한다.

신탁공시는 거래 상대방 등 제3자로 하여금 신탁재산과 고유재산을 구별할 수 있도록 하기 위한 측면이 있다.

나아가 수익자로 하여금 수익권을 대상이 되는 신탁재산의 범위를 파악하도록 하기 위한 측면이 있다.

마지막으로 신탁의 공시는 수탁자의 권한범위를 신탁관계 당사자 및 제3자 모두에게 명시함으로써 수탁자의 적법한 신탁행위의 효과를 대내외적으로 표시하기 위한 측면이 있다. 이를 위하여 구체적이고 상세한 신탁조항을 공시하도록 한 것이라고 볼 수 있다.

 

② 이러한 점에 비추어 보면, 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사안에서 위탁자에게 임대권한을 부여한 신탁조항이 신탁계약 당사자 사이의 내부적 법률관계만을 규율하고자 한 것이라고 보기 어렵고, 그것이 부동산담보신탁의 본지에 부합하지 않는다고 보이지도 않는다.

 

③ 따라서 위 판결 사안에서 신탁재산의 관리 방법으로서 임대차계약 체결 권한을 위탁자에게 부여한 신탁계약은 신탁원부 기재로써 제3자에게도 대항력을 가진다.

 

④ 설령 신탁법상 신탁공시의 대항력을 ‘신탁재산에 속한 것’으로 좁게 이해한다고 하더라도 위 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결의 신탁계약은 2007년에 체결된 것으로 구 신탁법이 적용되는 사안이다.

또한 위 판결이 대항력을 인정한 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하였다.’는 부분이 신탁재산의 귀속 외에 신탁상 정함에 대한 것이라고 단정하기도 어렵다.

 

5. 신탁등기 대항력에 관한 판례의 태도

 

가. 대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결

 

⑴ 소외 회사는 1971. 5. 4. 피고 한국신탁은행에 자신의 건물을 신탁하여 신탁행위를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 신탁원부에는 신탁 부동산의 관리는 피고가 정하는 관리방법에 따라 피고가 행한다는 내용과 신탁기간의 만료 및 기타 사유로 인하여 신탁이 종료할 때에는 신탁재산은 신탁원본 수익자에게 귀속하며 신탁재산에 부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다는 요지의 신탁조항이 기재되어 있었다. 한편, 원고는 이러한 신탁등기 이전에 소외 회사와 이 건물에 대한 임대차계약을 체결하고 있었는바, 1971. 5. 18. 피고는 신탁재산의 관리행위로 원고 및 소외 회사와 합의하여 소외 회사의 임대인 지위를 승계하기로 하고 원고와 전세권설정계약을 체결하였으며, 같은 달 24. 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이후 1972. 8. 4. 신탁계약 해제를 원인으로 위탁자이자 수익자인 소외회사에게 소유권이전등기가 마쳐졌는바, 원고는 원고의 전세권이 1972. 5. 31. 기한 만료로 소멸하였음을 이유로 피고에게 전세금 반환을 구하였다.

이에 대해 법원은 신탁원부의 내용에 대항력을 인정하는 취지로, 신탁약정에 따라 전세금 반환채무는 신탁계약이 종료된 현 시점에서 신탁자이며 수익자인 소외 회사에게 있고, 수탁자였던 피고에 대하여 그 반환을 청구할 수 없다고 판단하였다. 보다 구체적으로 신탁 조항은 신탁자와 수탁자 간의 계약이므로 이로써 제3자의 권리에 영향을 줄 수 없는 것이라는 주장에 대해서는, 그것이 당사자 간의 계약이라 할지라도 등기가 된 경우에는 제3자에 대항할 수 있는 것임은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같음) 제3조 및 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같음) 제123조, 제124조에 의하여 분명하며, 신탁계약으로 신탁종료시 신탁사무처리상의 채무에 관하여 특별한 약정을 하고 이것이 등기되었다면 신탁재산에 관하여 거래한 제3자는 그런 사유를 알고서 거래하였다고 볼 것이므로 예기치 않은 손해가 있다고도 할 수 없다고 하였다.

 

⑵ 이 판결은 신탁원부의 내용에 대항력을 인정한 판례로서 이후 여러 판결에서 인용되었다.

 

나. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001다58054, 58061 판결

 

⑴ 사안의 여러 쟁점 중 신탁법과 관련된 부분을 위주로 살펴보면, 피고 부동산신탁회사는 부동산 소유자로부터 토지 소유권 등을 수탁받아 그 부동산의 개발, 관리, 처분 등 각종 행위를 영업으로 하는 자인바, 신탁약정에 따라 상가건물을 지어 그 중 한 점포를 원고에게 분양하였다. 이 분양계약상 분쟁과 관련하여 원고가 부동산신탁회사인 피고를 상대로 청구를 하자, 피고는 위탁자의 신탁계약 해지에 따라 신탁이 종료되었고, 신탁원부에서 신탁관계에서 발생한 채무를 수익자가 부담하도록 규정하고 있는 이상, 위탁자인 피고는 모든 의무를 면한다고 주장하였다.

법원은 이러한 피고의 주장을 배척하면서, 수탁자는 수익자에 대하여 신탁재산을 한도로 유한책임을 지지만 제3자에 대하여는 무한책임을 지고 그 후 신탁관계가 종료되어도 채권자에 대하여 계속 채무를 이행할 책임을 부담하는 것이며, 이 사건 점포에 관하여 소유권보존등기를 한 시점은 1998. 4. 14.이나 원고와 피고 사이에 상가공급계약 체결 시점은 1997. 11. 6.이므로 그 당시 신탁원부가 작성되어 등기소에 비치되어 있는 신탁원부편철장에 편철되었다고 보기 어려울 뿐 아니라, 신탁원부에는 신탁계약의 종료 또는 해지 후 위 상가공급계약에 의하여 발생하는 채무를 수익자가 부담한다는 조항이 포함되어 있지도 않은 사실이 인정된다고 하였다.

 

⑵ 법원은 우선 수탁자의 책임에 관해 수익자에 대해서는 신탁재산을 한도로 하는 유한책임을 지지만, 수탁자와 신탁재산과 관련하여 권리관계를 형성한 제3자에 대해서는 무한책임을 진다고 하였다. 다만, 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조에 따라 신탁원부를 등기부 일부로 보고 그 기재 내용에 대해서는 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 전제하고 있는데, 그러면서도 해당 사안에서는 신탁등기 시점과 신탁원부에 기재된 내용 등의 사실관계에 비추어 피고의 주장을 배척하였다.

사안은 이른바 분양형 토지신탁에 관한 것이다. 수탁자와 상가 공급계약을 체결할 당시에는 상가에 대한 신탁등기가 되어 있지 않았으므로 신탁원부에 기재된 신탁약정 내용을 알 수 없었다. 설사 실제와는 달리 분양 시점보다 먼저 신탁등기가 되어 신탁원부에 기재된 내용을 확인할 수 있었다고 하더라도 그 기재 내용만으로는 신탁계약이 종료된 이후에는 원고가 더 이상 분양계약의 당사자인 수탁자에 대해 계약과 관련된 청구를 할 수 없다고 보기 어렵다는 점도 고려되었다.

 

다. 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결

 

⑴ 이 사안에서는 소외 회사가 판시 토지와 그 지상의 신축아파트를 피고에게 신탁하고 피고는 아파트가 완공되면 이를 임대한 후, 신탁이 종료되면 아파트 등으로부터 신탁사무상 발생하는 제비용 및 신탁보수를 공제한 잔여 부분을 수익자인 소외 회사에게 교부하기로 하는 내용의 1997. 8. 2.자 임대형 토지신탁계약이 문제되었다. 이후 원고는 1997. 10. 18. 소외 회사와 피고를 공동임대인으로 하여 위 토지상 아파트 한 호실에 대한 임대차계약을 체결하였고, 이 아파트가 완공되자 소외 회사는 1998. 1. 16. 이 호실 관하여 피고를 수탁자로 하는 소유권 보존등기를 마쳤다. 원고는 1998. 1. 26. 입주하였고 1999. 1. 25. 임대차 기간이 만료되어 피고에게 임대차보증금 반환을 구하였다. 한편, 피고는 2000. 4. 7. 이 아파트에 관하여 소외 회사에게 1999. 6. 11. 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 마쳤다.

법원은 위와 같이 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁재산인 부동산의 임대로 인하여 발생한 보증금반환채무가 신탁종료시 위탁자에게 귀속된다는 내용이 기재되어 있다면 위탁자는 이로써 임차인에게 대항할 수 있다는 점을 전제하면서도, 이 사안에서는 원고가 피고 및 소외 회사와 임대차계약을 체결할 당시에는 아파트에 관한 피고 명의의 소유권보존등기 및 신탁등기가 마쳐지지 않았기 때문에 피고로서는 위 신탁등기를 전제로 하는 신탁원부의 내용으로써 원고에게 대항할 수 없다고 하면서 위의 2001다58054, 58061 판결을 인용하였다.

나아가 신탁원부에 신탁토지상 아파트 등을 건축하여 임대하고 신탁사무 처리상 발생하는 제비용과 신탁보수를 제한 잔여부분을 수익권으로 하여 신탁 종료시에 이를 수익자에게 교부한다고 기재되어 있고, 신탁재산의 범위에 임대차 보증금 상환채무가 포함되어 있다는 사실만으로, 신탁계약의 종료시 신탁재산의 임차인에 대한 보증금반환채무가 그 임차인의 동의를 요하지 않고 소외 회사에게 귀속된다는 내용이 포함되어 있다고는 보기 어렵다고 하였다.

 

⑵ 토지신탁에서 그 개발 사업이 종료되기 이전에 신탁재산의 관리 방법으로 그 지상 건물 또는 그 구분소유물에 대해 분양(매매) 또는 임대차를 하기로 약정한 경우, 그 지상 건물에 관한 신탁등기가 되기 이전에 분양 또는 임대차계약이 체결될 수 있다. 이때에는 수탁자와 제3자가 분양계약 또는 임대차계약을 체결할 당시 신탁약정의 내용을 알기 어렵고, 따라서 이에 대한 대항력을 인정할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

 

라. 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결

 

⑴ 이 사안에서는 집합건물에 관한 담보신탁계약에서의 신탁등기가 쟁점이 되었다. 피고는 신탁계약의 수탁자로 2007. 9. 19. 채무자인 소외회사의 금융기관(우선수익자)에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여 소외회사 소유의 상가에 대한 소유명의를 이전받았다. 등기부에 편철된 신탁원부에는 신탁계약서가 포함되었는데, 여기에는 위탁자가 신탁부동산을 사실상 계속 점유, 사용하고, 신탁부동산에 대한 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다는 점, 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자가 부담한다는 점 등이 규정되어 있었다.

해당 집합건물의 관리주체인 입주자 대표회의는 관리규약에 따라 입주자에게 관리비를 부과하였는바, 수탁자인 피고는 2008년 1월분 이후의 관리비를 납부하지 않았다. 이에 원고는 피고에게 연체된 관리비 및 지연손해금의 지급을 구하였고, 피고는 관리행위에 소요되는 일체의 비용을 위탁자가 부담하기로 한 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁등기가 마쳐짐으로써 신탁계약의 내용을 제3자에게도 대항할 수 있게 되었다고 하면서 원고에게 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하였다.

대법원은 위의 판례들과 마찬가지로 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 등기된 신탁계약의 대항력을 인정하여 피고의 주장이 이유 있다고 하였다. 특히 이 사건 원심판결은 신탁 조항은 신탁자와 수탁자간의 계약이므로 이로써 제3자의 권리에 영향을 줄 수는 없지만, 그것이 등기가 된 경우에는 그 후에 신탁부동산에 관하여 이해관계를 맺은 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 명시하면서, 원고가 등기된 후에 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다는 취지로 판시하였다. 또한 신탁계약에는 위탁자가 관리비를 납부하지 않을 경우 수탁자가 이를 대신 납부할 수 있음을 규정하고 있으나, 이를 수탁자가 직접 관리비 납부의무를 부담한다는 취지로 볼 수는 없다고 덧붙였다.

 

⑵ 이 판결에서 신탁원부에 포함된 신탁계약의 내용에까지 대항력을 인정한 것에 대해서는 비판적인 견해들이 있다. 그 중 하나는 이 사안은 신탁 존속 중 수탁자의 채무를 위탁자가 부담하기로 하는 위탁자와 수탁자 간의 약정의 효력에 관한 것으로, 이러한 약정은 결국 면책적 채무인수 또는 계약인수라고 할 것이므로 채권자의 승탁(동의)이 있는지 여부만이 문제될 뿐이고, 구 신탁법 제3조 제1항에 의한 대항력이 생길 여지가 없다고 하였다. 신탁계약의 내용을 고려하지 않고 계약의 당사자도 아닌 제3자에게 대항력을 인정하면 제3자에게 불측의 손해를 주고 거래안전에 심각한 위험을 초래할 뿐만 아니라 신탁법상 임의규정이 필연적으로 내포하고 있는 본질적 한계를 넘어 신탁의 본질을 훼손하는 결과를 초래한다는 점을 지적하기도 한다. 한편, 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 완전히 이전한 것이므로 관리비 등은 수탁자가 부담해야 하는 것이라고 하면서도, 집합건물의 관리비는 위탁자가 신탁행위를 하기 이전부터 발생하는 신탁재산에 관한 것으로 신탁법 제22조 단서에 의해 신탁이전의 재산에 대한 권리관계로부터 발생한 것으로 볼 여지도 있으므로, 신탁원부에 기재된 신탁조항의 규정을 보다 세밀하게 살펴보았어야 한다는 견해도 있었다.

 

마. 대법원 2018. 9. 28 선고 2017다273984 판결

 

⑴ 소외 회사는 2006. 2. 3. 한국자산신탁과 토지 및 그 지상에 신축된 쇼핑몰에 관한 부동산관리처분신탁계약을 체결한 다음, 같은 달 6. 쇼핑몰에 관하여 집합건물로 구분등기 절차를 함과 동시에 그 전유부분들에 관하여 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이때 위탁자가 신탁부동산의 관리비를 부담하도록 되어 있는 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되었다. 한편, 2006. 2. 내지 7.경 쇼핑몰 관리인으로 선임된 관리회사는 2006. 11.경 이전까지 관리업무를 수행하였는데, 관리규약에는 구분소유자의 의무 중 하나로 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담 의무를 규정하고 있었고, 등기부상 소유권자는 구분소유자의 권리의무를 자동으로 승계한다는 내용이 포함되어 있었다. 이후 한국자산신탁은 2013년경 신탁계약의 우선수익자들의 요청에 따라 미분양 상태로 남아 있던 747개 전유부분에 대한 공매절차를 진행하였고, 피고들이 그 절차에서 소유권을 취득함에 따라 관련 신탁등기는 신탁재산처분을 원인으로 말소되었다.

관리회사의 채권을 인수한 원고들은 피고에게 연체관리비 대납금을 청구하였는바, 사안의 쟁점은 피고들이 연체된 공용부분 관리비채무를 인수하는지 여부였다. 이에 대해 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 판단하였다. 특히 사안에서는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 무관하게 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 하였다.

 

⑵ 이 판결은 이전의 판례들과 입장을 달리하는 것처럼 보인다. 실제로 이 사안의 1심 및 항소심 판결은 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 하여 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있으므로 이로써 원고들에게 대항할 수 있다고 하였다. 그런데 대법원은 이러한 신탁원부의 기재에도 불구하고 제3취득자인 피고들이 연체된 관리비채무를 부담한다고 하여 원고 청구 인용 취지로 파기환송한 것이다.

대법원은 판단의 근거로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고 함) 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리를 든다. 집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정한다. 이와 관련하여 대법원은 전원합의체 판결을 통해 공용부분의 공유자 상호간의 채권채무뿐만 아니라, 제3자인 관리단이 구분소유자에 대해 가지는 체납관리비 채권에 대해서도 승계를 인정하여 그 적용 범위를 확대한 바 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 나아가 대법원은 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지ㆍ관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 조항의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 하여 채무자의 범위도 넓게 인정하고 있다(대법원 2008. 12. 11 선고 2006다50420 판결). 이러한 판례의 태도에 대하여는 관리비채권의 추심위험을 전가하고 인적책임을 물적책임화하는 결과가 된다는 취지의 비판적인 견해도 있으나, 구분소유권의 매각을 통한 공용부분에 대한 책임을 회피하려는 행위를 방지하면서 전 구분소유자의 전유부분에 대한 체납관리비에 대해서는 승계를 방지하여 구체적 타당성을 도모하고, 체납관리비로 인해 집합건물의 관리가 부실해지는 문제를 방지하고자 하는 것으로 이해할 수 있다.

이러한 집합건물법 제18조에 관한 판례 입장에 따르면, 구분소유권의 특별승계인인 피고들이 공용부분에 대한 체납관리비를 승계하는 것은 일응 타당한 결론이다. 그 이전에 신탁등기가 있었고 그 신탁원부에 위탁자와 수탁자 사이에 위탁자가 관리비를 부담하도록 한 약정이 포함되어 있었던 것과 관련하여 그에 대한 대항력을 인정할 것인지가 문제될 수 있으나, 특별승계인인 피고가 수탁자에게서 소유권을 이전받았다는 것은 우연한 사정에 불과할 것인데 이에 따라 집합건물법 제18조의 채무를 면하는 것은 합리적인 귀결이라고 보기 어렵다. 나아가 판례는 피고들은 물론, 피고들에게 소유권을 이전한 수탁자에게도 중첩적인 책임을 인정하고 있는바, 이는 신탁원부의 내용에 대한 대항력보다는 집합건물법 제18조 및 공용부분 관리비 승계에 관한 판례 법리를 우선시하는 것으로 이해된다.

이 판결에 대해서는 그 결론에 찬동하면서 신탁재산의 귀속을 넘어 신탁원부의 내용에까지 대항력을 인정한 기존의 판례들이 모두 폐기되어야 한다는 견해와, 특정승계인인 피고들에게 체납관리비의 승계를 인정한 것은 타당하다고 하면서도 신탁등기의 대항력을 광범위하게 인정해 온 판례 법리와 관리신탁의 실무를 고려하면 수탁자에까지 중첩적인 채무를 부담시키는 것은 부당하다는 견해 등이 있다.

 

바. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결

 

⑴ A 회사는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 오피스텔 162채에 관하여 농업중앙회를 1순위 우선수익자로, 한국토지신탁을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고, 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다는 취지의 동의서를 작성·교부하였고, 한국토지신탁은 이를 A회사에 교부하였다.

한편, 피고는 2007. 7. 3. 위탁자인 A회사와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이를 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였다. 원고는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득한 후 피고를 상대로 건물명도를 구하였고, 이에 대해 피고(반소 원고)는 반소로써 원고(반소 피고)에게 임대차 보증금 반환을 구하였다.

이에 대해 대법원은 위탁자와 수탁자간의 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조 제124조에 따라 이를 임차인에게도 대항할 수 있다고 하였다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A회사로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다는 결론에 이르렀다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 하면서, 피고의 반소청구를 기각한 원심 판결을 유지하였다.

 

⑵ 신탁등기의 대항력에 관한 판례의 입장

 

위의 2017다273984 판결에서는 신탁등기의 대항력 범위에 대한 판단을 명확하게 하지 않았으나, 이 판결에서는 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우 이로써 제3자에게 대항할 수 있다는 기존 판례(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결)의 입장을 명시적으로 재확인하였다. 이에 대해서는 개정된 현행 신탁법 하에서 신탁원부에 기초한 신탁등기의 대항력을 명시적으로 인정하여 과거 논란을 해소하였다는 취지의 평가가 있으나, 실제 판결에서는 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거 조항으로 들고 있어 앞으로도 법원이 이러한 견해를 유지할 것인지에 대해서는 향후 추이를 살펴보아야 할 것이다.

 

⑶ 담보신탁과 임대차계약

 

신탁원부에 기재된 내용에 대항력을 인정할 것인지 여부와는 별개로 부동산담보신탁과 관련하여 수탁자의 동의를 얻어 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력이 어떠한지, 임차인 보호를 위해 제정된 주택임대차보호법의 규정이 적용될 수 있는지를 검토할 필요가 있다. 우선 담보신탁에서의 수익권을 신탁계약상의 권리로 보는 판례 및 다수설의 입장에 따른다면, 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 있다는 점은 분명해 보인다. 나아가 담보신탁을 관습법상 담보물권이라고 하거나 양도담보권과 유사한 성격의 권리라고 하더라도, 신탁제도의 본질상 담보신탁은 채무의 담보를 위해 위탁자가 신탁재산을 수탁자에게 양도하는 것을 전제로 하므로, 신탁등기가 되어 있는 이상 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 있다고 할 것이다.

 

그렇다면 위탁자가 계약의 당사자가 되어 신탁재산에 관한 임대차계약을 체결하는 것은 원칙적으로 타인 소유의 물건에 대한 임대차계약이 된다. 임대인이 소유자가 아니더라도 임대차는 유효하다는 입장인데, 다만 임대인이 목적물에 대한 사용수익권을 상실하여 임차인이 반환청구를 받는 등 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 시점에 장래를 향하여 임대차가 종료한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결; 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등). 임대인이 소유권을 상실하였다는 사정만으로 임대차계약의 이행이 불가능하게 되는 것은 아니며(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결), 여전히 임차인의 사용수익이 가능하다면 임대차계약은 유효하다.

따라서 사안과 같이 부동산신탁관계에서 소유자인 수탁자의 동의를 받아 위탁자가 신탁재산에 대해 임대차계약을 체결하였다면, 임대차계약은 유효하다. 이때 임대차계약의 당사자는 위탁자인 A회사와 임차인인 피고이고, 이는 임대차계약의 목적물인 신탁재산이 A회사 소유가 아니더라도 마찬가지이다. 이러한 점에서 법원은 임차인이 임대차계약의 당사자가 아닌 신탁재산의 양수인에 대해 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없다고 한 것이다.

 

그런데 이 사안에서는 신탁재산이 주거 목적의 오피스텔이었으므로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 아닌지도 쟁점이 되었다. 주택임대차보호법 제3조와 관련하여, 이 규정이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등). 따라서 만일 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 임대차계약을 체결하도록 정하고 있음에도 수탁자의 사전 승낙을 받지 못했다면 위탁자는 적법한 임대권한을 가지지 못했으므로 그와 임대차계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 주장하지 못한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결). 다만 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 이후 위탁자가 수탁자로부터 소유권을 회복하였다면, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

 

그러면 사안과 같이 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 임대차계약을 체결할 수 있다고 규정한 신탁약정에 따라 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받고 임대차계약을 체결한 경우, 임차인은 대항력을 가지는지에 대해 대법원은 수탁자가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 신탁재산인 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수 없다고 하여 이를 부정하고 있다. 위에서 언급한 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차계약이 이루어졌던 판례들은 수탁자의 동의를 받아 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력이 문제되는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 원용하기 적절하지 않다고 하였다.

 

⑷ 원심에서는 수탁자의 사전 승낙을 받고 임대차계약을 체결한 경우 임차인의 대항력을 부정하면서 이때 대항력이란 임대차가 존속하는 동안 임대인이 아닌 제3자에 대하여도 임차권을 주장하여 사용수익할 수 있다는 것을 의미할 뿐 제3자가 당연히 임대인의 임대차보증금반환채무를 승계하는 것이 아니라는 취지로 설명한 바 있다. 그런데 대법원 판결에서는 이러한 내용이 없어 판시 내용만으로는 구체적인 판단 근거를 알기 어렵다.

신탁원부 및 그에 첨부된 내용에까지 신탁등기의 대항력 범위를 인정한다고 하더라도, 그것만으로 주택임대차보호법 규정의 적용을 배제할 수 있다고 한다면 임차인 보호를 위해 규정된 강행법규를 우회하는 약정을 인정하는 결과가 된다. 한편 임대인이 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 경우의 임차인의 대항력을 임대차계약 기간 동안 임대차의 존속을 주장할 수 있다는 것일 뿐이라고 축소하여 해석하는 것은 그 근거가 명확하지 않다[참고로 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결에서는 현재 주택임대차보호법 제3조 제4항에 해당하는 구 주택임대차보호법 제3조 제2항이 문제된 것으로, “임대인인 피고가 비록 주택의 소유자가 아니라고 하더라도, 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다”고 하였고, 이에 기초하여 임차주택의 양수인이 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 명의신탁자인 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로 피고로서는 더 이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 피고 주장을 배척한 원심판결을 파기하였다. 한편, 대법원 2014. 2. 27 선고 2012다93794 판결은 임대인이 적법한 임대권한이 있으면 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권을 인정할 수 있음을 전제로, 해당 사안에서는 임대인에게 적법한 임대권한이 인정되지 않는다고 판단한 것이다]. 다만, 이 사안에서는 부동산담보신탁이 문제되는데, 신탁관계자들과의 사이에서 임차인에게 대항력을 인정하는 것이 타당한지를 생각해 보는 것은 의미가 있다.

 

담보신탁은 수익자인 채권자의 채권을 담보하기 위해 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 이를 매각하여 그 매매대금으로 채권자인 수익자에게 변제할 것을 예정한다. 수탁자는 이러한 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하고, 또한 수익자의 이익을 위해 신탁사무를 처리해야 할 충실의무가 있다(신탁법 제32조). 담보신탁의 수탁자가 채권자인 수익자의 의사에 반하여 신탁목적물에 관한 담보권을 설정하거나 수익자에 우선하는 채권을 발생시키는 것은 신탁의 본지 및 수익자의 이익에 반하는 행위가 될 것이다.

 

사안에서는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 신탁부동산을 임대하도록 한 것 외에도 우선수익자가 이 사건 임대차계약에 대해 사전에 동의를 하였다는 점이 특이할 만하다. 그러면서도 우선수익자로서는 수탁자가 보증금 반환에 책임이 없다는 점을 분명히 하여 신탁부동산에 관한 부담을 발생시키지 않도록 하였다. 그렇다면 수탁자와 그로부터 동의를 얻은 위탁자로서는 임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 이러한 점을 고지할 수 있었고, 나아가 이를 고지함으로써 임차인이 이러한 사정을 이해하고 계약을 체결할지 여부를 결정하도록 할 의무가 있다고도 할 수 있다.

 

이에 대해서는 주택임대차보호법이 강행규정이므로 당사자들의 이러한 합의 내용과는 무관하게 임차인을 보호해야 하는 것은 아닌가 하는 반론이 가능하다. 그런데 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 해당 주택에 그에 우선하는 이해관계자가 있으면 그에 대해서는 인정되지 않는다. 만일 이 사안에서 우선수익자인 농협중앙회가 채권을 담보하기 위해 담보신탁의 수익자가 되는 대신 신탁부동산에 대한 저당권을 설정하였다면, 이후 임대차계약을 체결한 임차인이 주택임대차보호법에 따른 요건을 갖추었다고 하더라도 자신보다 우선하는 저당권자에 대해 대항력을 주장할 수 없음은 당연하다. 수익자가 신탁부동산에 관한 임대차계약에 동의하되 수탁자가 보증금반환의 의무를 지지 않을 것을 전제하였다면, 이러한 수익자의 의사는 존중되어야 할 것이다.

 

사. 판례의 법리

 

⑴ 법원은 대체로 신탁등기의 대항력을 광범위하게 인정하여, 그 재산이 신탁재산이라는 사실은 물론, 신탁원부 및 그 별지에 포함된 신탁계약에까지도 대항력이 인정된다는 입장이다.

법원은 이를 전제로, 개별 사안에서 당사자들 사이에 거래가 있었던 시점에 신탁등기가 있었는지, 신탁등기의 신탁원부나 별지로 첨부된 신탁약정을 어떻게 해석하여야 하는지를 주로 살펴보았다. 판례가 드는 가장 주된 근거는 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조 규정이다.

 

⑵ 이에 반하여, 신탁등기의 대항력은 신탁의 고유한 특성인 신탁재산의 독립성을 관철하고 신탁재산을 보호하고자 해당 부동산이 신탁재산이 속한다는 것임을 제3자에게 공시하고 이를 대항할 수 있도록 하는 것이다. 당사자들의 약정에 대세적인 효력을 부여하여 물권에 유사한 권리로 승격시키려는 것은 아니므로, 이러한 신탁제도의 본질이나 대항력 인정 취지를 고려하면 신탁등기의 대항력 범위를 확장하는 판례의 태도는 부당하다. 신탁법 제4조 규정의 해석에 의하더라도 신탁등기의 대항력은 신탁재산의 귀속을 분명히 하는 것에 미칠 뿐으로 보아야 한다는 견해도 있다.

위 견해에 의하면, 신탁등기의 대항력은 해당 부동산이 신탁재산에 속한다는 점에만 미치고 그 외의 신탁에 관한 사항은 제3자에 대해 대항할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 지금까지의 판례는 구 신탁법 규정을 근거로 하였는데, 현행 신탁법 제4조를 적용하면 법규 해석도 명쾌해질 수 있다고 한다.