【매매의 법률효과】《매도인의 소유권이전의무 및 인도의무와 매수인의 대금지급의무, 동시이행관계》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 매매의 법률효과 (= 매도인의 소유권이전의무 및 인도의무와 매수인의 대금지급의무) [이하 민법교안, 노재호 P.986-988 참조]
가. 매도인의 소유권이전의무 및 인도의무
매도인은 매수인에게 약정한 목적물의 소유권을 이전하고 이를 인도할 의무가 있다.
나. 매수인의 대금지급의무
매수인은 매도인에게 약정한 대금을 지급할 의무가 있다.
⑴ 대금의 ‘이자’ 지급의무
① 매수인은 목적물의 ‘인도’를 받은 날부터 대금의 ‘이자’를 지급하여야 한다(제587조 2문). 그러나 목적물을 인도받았더라도 대금지급기한에 관한 약정이 있고 그 기한이 목적물을 인도받은 날보다 뒤라면 그 기한까지는 이자가 발생하지 않는다(제587조 단서). 예컨대 매도인이 중도금만 받은 상태에서 미리 매수인에게 목적물을 인도해 준 경우 잔금지급기일까지는 위 이자가 발생하지 않는다. 또한, 매수인이 목적물을 인도받지 않았다고 하더라도 그 이전에 대금을 지급하기로 약정한 경우에는 대금지급기일 다음 날부터 매도인의 목적물 인도의무와 다시 동시이행관계에 놓이게 되는 목적물의 인도기한까지는 대금지급의무의 이행지체를 이유로 ‘지연손해금’을 지급하여야 한다.
② 위 규정은 목적물의 사용이익과 대금의 이자 사이의 등가성을 선언한 것으로 일반적으로 이해되고 있는데, 다만 여기서 말하는 ‘이자’가 ‘법정이자’를 의미하는지 아니면 ‘지연손해금’을 의미하는지에 관하여는 다툼이 있다. 어떻게 해석하는지에 따라 위 ‘이자’를 청구하는 데 있어서 실체법적 요건 및 소송법적 요건사실이 달라질 수 있으므로 이는 중요한 문제이다. 예컨대 매도인이 매수인에게 목적물을 현실적으로 인도하였더라도 소유권이전의무의 이행 또는 이행제공을 하지 않은 경우에는 매수인은 동시이행항변권에 의해 대금지급의무의 이행지체에 빠지지 않는데, 이 경우에도 목적물을 현실적으로 인도받아 사용이익을 누리고 있는 이상 제587조 2문에 의해 매도인에게 대금의 ‘이자’를 지급하여야 하는지에 관하여, 법정이자설은 이를 긍정하나, 지연손해금설은 이를 부정한다.
이를 긍정하는 것이 제587조의 문언 및 목적물의 사용이익과 대금의 이자 사이의 등가성을 선언한 제587조의 취지에는 충실할 수 있으나(법정이자설), 부동산 물권변동에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 민법의 체계 및 부동산거래의 현실과는 거리가 있다고 생각된다(지연손해금설).
③ 대법원 판례는 “매수인의 대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다.”라고 판시하여 후자의 입장에 따르고 있다.
이에 따르면 제587조 2문은 이행지체로 인한 지연손해금의 발생에 관하여 매매목적물의 인도에 따른 과실수취권과의 연관성을 고려하여 특칙을 둔 것으로 이해된다.
⑵ 권리주장자가 있는 경우의 대금지급거절권
매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다(제588조).
위의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다(제589조).
다. 동시이행관계
⑴ 매도인의 소유권이전의무 및 인도의무와 매수인의 대금지급의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행관계에 있다(제568조 제2항).
⑵ 그리고 채무에 관하여 동시이행항변권이 있는 경우에는 이행기에 이행 또는 이행제공을 하지 않더라도 이행지체가 성립하지 않으므로, 당사자 일방이 상대방을 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 상대방에 대하여 자신의 반대채무를 현실적으로 이행하거나 그 제공을 하여야 한다.
⑶ 그런데 매도인이 매수인의 대금지급의무 이행지체를 이유로 매매대금의 이자 상당액의 손해배상을 청구하기 위해서는 이에 추가하여 제587조의 특칙에 따라 매매의 목적물을 매수인에게 현실적으로 인도하여야 한다. 비록 매도인이 매수인에게 소유권이전의무의 이행/이행제공 및 인도의무의 이행제공을 하여 매수인을 대금지급의무의 이행지체에 빠뜨렸다고 하더라도, 목적물이 현실적으로 인도되지 않은 이상 매도인은 아직 점유하고 있는 목적물의 과실(사용이익)을 수취함으로써 대금의 이자를 상쇄시킬 수 있기 때문이다.
◎ 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결: “특정물의 매매에 있어서 매수인의 대금지급채무가 이행지체에 빠졌다 하더라도 그 목적물이 매수인에게 인도될 때까지는 매수인은 매매대금의 이자를 지급할 필요가 없는 것이므로(민법 제587조 참조), 그 목적물의 인도가 이루어지지 아니하는 한 매도인은 매수인의 대금지급의무 이행의 지체를 이유로 매매대금의 이자 상당액의 손해배상청구를 할 수 없다.
⑷ 또한, 반대로 매수인이 매도인의 ʻ인도의무ʼ 이행지체를 이유로 목적물의 사용이익 상당액의 손해배상을 청구하기 위해서도 같은 이치에서 매매대금을 매도인에게 현실적으로 지급하여야 한다. 비록 매수인이 매도인에게 대금지급의무의 이행제공을 하여 매도인을 소유권이전의무 및 인도의무의 이행지체에 빠뜨렸다고 하더라도, 매매대금이 현실적으로 지급되지 않은 이상 매수인은 아직 보관하고 있는 그 돈의 이자를 수취함으로써 목적물의 과실(사용이익)을 상쇄시킬 수 있기 때문이다(대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결). 위의 경우 매수인이 매도인의 ‘소유권이전의무’ 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 경우에까지 매매대금 현실지급이 필요한 것은 아니다.
◎ 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결 : 피고들이 2002. 4. 30.까지 원고에게 이 사건 토지와 건물을 명도하여 주기로 약정하였음에도 불구하고, 이를 이행하지 아니하였다고 하더라도 원고가 피고들에게 매매잔대금을 전부 지급하였다는 주장과 증명이 없는 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 매수인인 원고는 매도인인 피고들에 대하여 매매 목적물의 인도의무의 이행지체를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수는 없다.
