[민사집행법] 경매법원의 배당요구통지의무위반과 국가배상책임_윤경변호사 논문

[대법원 재판연구관 윤   경]

競賣法院의 配當要求通知義務違反과 國家賠償責任
- 對象判決 : 大法院 2001. 9. 25. 宣告 2001다1942 判決  -

[민사법]경매법원의배당요구통지의무위반과.pdf

I. 對象判決의 要旨와 事件의 進行過程

1. 對象判決의 要旨

配當要求의 사실을 競賣法院이 利害關係人에게 通知하도록 규정한 民事訴訟法 제606조 제1항의 취지는 配當받을 자의 범위가 變更됨을 執行節次에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려주어 채권의 存否와 額數를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 缺如된다고 하여도 배당요구의 效力에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 配當要求債權者 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 職務上 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다고 할 것이다. 舊 住宅賃貸借保護法(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 하에서는, 임차인의 配當要求時까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 解止가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 優先辨濟權에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나, 원래 賃貸人의 債務不履行 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 通知를 함으로써 效力이 생기는 것으로서 위와 같은 경우에 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 解止通知를 하여 임대차를 종료시킨 후 配當要求를 함이 원칙이고, 위에서 본 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 利益을 얻는다고 하더라도 이는 反射的 利益에 지나지 않는다고 할 것이므로, 競賣法院의 擔當公務員이 위 법조항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구사실을 通知하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 賃借人의 法律上의 地位에 어떤 影響을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 義務違反이 된다고는 할 수 없을 것이다.

2. 事案의 槪要

① 원고는 1995. 4. 21. 甲과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 전세금은 4,500만원, 전세기간은 1995. 5. 30.부터 2년으로 한 채권적 전세계약을 체결한 후 위 아파트를 인도받아 1995. 5. 31. 위 아파트의 소재지를 주소지로 하여 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서에 確定日字를 갖추었다.

② 甲은 1995. 6. 24. 주식회사 OO相互信用金庫(이하 ‘OO금고’라고 한다)와의 사이에 위 아파트에 관하여 債權最高額 5,800만원, 채무자는 丙, 근저당권자는 OO금고로 한 根抵當權을 설정하였다.

③ 그 후 위 아파트에 관하여 OO금고의 任意競賣申請에 의한 경매가 진행 중 원고는 1996. 3. 11. 전세금 4,500만원에 대한 配當要求를 하였다.

④ 그런데 경매법원 소속 競賣擔當公務員은 債務者인 甲을 비롯한 이해관계인들에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 원고가 배당요구를 한 다음날인 1996. 3. 12. 경매법원은 최고가매수신고인인 乙에 대한 落札許可決定을 하였고, 같은 해 5. 28. 실시된 배당기일에서 제1순위로 원고에게 4,500만원을, 제2순위로 근저당권자인 OO금고에게 나머지 28,006,673원을 배당하였다.

⑤ 그 후 OO금고는 원고와 甲 사이에 체결된 이 사건 전세계약이 위 배당기일까지 종료되지 아니하여 원고에게는 우선변제권이 없다는 이유로 원고를 상대로 하여 不當利得返還訴訟을 提起하였고, 1996. 11. 28. 제1심에서는 OO금고의 청구를 棄却하였으나, 1997. 6. 4. 항소심에서는 OO금고의 청구를 인용하였다.

⑥ 이에 원고는 OO금고에게 위 抗訴審에서 인용된 29,873,909원을 지급하였다.

⑦ 이 사건 아파트에 관하여는 1996. 5. 4. 乙의 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 1999. 6. 9. 다시 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

3. 原審判決의 要旨

경매법원으로서는 채권적 전세권자가 입찰기일까지 權利申告 및 配當要求를 하지 아니하다가경락기일 전에 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 이를 반드시 채무자에게 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 物件明細書의 作成에 중대한 瑕疵가 있는 것으로 보아 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 의하여 職權으로 일단 競落不許決定을 한 후(대법원 1997. 1. 13. 97마1612 결정 참조) 다시 새로운 競賣節次를 進行하여야 한다고 봄이 상당하다.

따라서 경매담당공무원이 채무자인 甲에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 경매절차를 그대로 進行한 것은 公務員이 그 職務를 執行함에 당하여 故意 또는 過失로 法令에 違反한 경우에 해당하므로 國家賠償法 제2조에 의하여 피고는 위 경매담당공무원의 職務上 違法行爲로 인하여 원고에게 발생한 損害를 賠償할 責任이 있다.


II. 이 事件의 爭點

이 사건의 문제점은 ①賃貸借期間이 存續 중인 임차인이 優先辨濟權을 행사할 수 있는지 여부, ②법 제606조 제1항이 정한 배당요구사실 通知의 趣旨 및 意味, ③임대차기간이 존속 중인 임차인이 배당요구를 한 경우 경매법원이 위 법 소정의 통지를 하지 않았다면 배당요구한 賃借人이나 落札者에게 損害賠償責任을 지는지 여부이다. 그 중 ③의 문제점이 이 事件의 核心 爭點이다. 


III. 競賣節次에 있어 對抗力 있는 賃借人의 地位 

1. 對抗力과 優先辨濟權의 意味

가. 住宅賃貸借保護法상 對抗力의 意味

주택임대차보호법상의 대항력은 賃貸人의 地位가 承繼된다는 의미이다. 같은 법 3조 2항에 ‘賃借住宅의 讓受人(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 賃貸人의 地位를 承繼한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 양수인의 권리취득의 원인은 매매․贈與 등의 법률행위이든, 상속․경매․滯納處分에 의한 公賣 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함된다.

나. 이 事件의 경우 賃借人의 對抗力과 優先辨濟權 여부

대항력 발생 후에 競賣開始決定의 記入登記(假押留가 있는 경우에는 그 가압류기입등기) 또는 저당권설정등기가 되었을 때 낙찰자에게 대항할 수 있다.

(1) 賃借人인 原告의 落札者에 대한 對抗力

원고는 임차주택에 관하여 근저당권설정등기가 경료되기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(引渡 + 住民登錄轉入申告)을 갖추었으므로, 낙찰자에 대하여 대항력(保證金의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 存續을 주장할 수 있는 권리)을 가지고 있다.

(2) 이 事案에서 賃借人인 原告의 優先辨濟權 여부

이 사건의 임차인인 피고는 인도 및 주민등록의 요건과 확정일자를 갖추었으므로 법 제3조의2 제1항에 의하여 우선변제권을 取得하였다. 제1순위 근저당권의 설정 전에 확정일자를 받았으므로 그 우선변제의 순위는 임차권이 저당권보다 앞선다.

2. 賃貸借期間이 存續 중인 賃借人의 優先辨濟權行使 여부

가. 問題點 提起

讓受人에 대하여 대항력있는 주택임차인의 配當要求가 있을 경우 그 배당요구의 성질을 보면 舊주택임대차보호법(이 사건 당시의 법, 1999. 01. 21. 법률 제5641호로 개정하기 전의 것)下에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 양수인에 대하여도 대항력도 갖고 있는 경우에는 임대차가 종료한 후에만 우선변제를 청구할 수 있다(舊法 제3조의2 제1항 단서).

원고의 임대차기간은 1995. 5. 30.부터 2년이므로, 경매절차가 종료될 때까지 임대차는 존속 중이었다. 그렇다면, 임대차기간이 존속 중인 賃借人(원고)은 우선변제권을 행사할 수 없는가?

나. 大法院判例의 態度

대법원 1996.7.12.선고 94다37646판결은 임대차가 종료하지 않은 경우에도 경매법원에 배당요구를 하는 것을 임대차해지의 의사표시로 보고, 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하면 이때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이라고 判示하고 있다.

다. 民事訴訟法 第606條의 趣旨

민사소송법(이하 ‘법’이라 한다) 第606條(二重競賣申請等) 제1항은 “法院은 第604條 및 第605條의 申請이 있는 때에는 그 事由를 利害關係人에게 通知하여야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 적법한 配當要求의 신청이 있으면 위 法條에 따라 법원은 그로부터 3일 이내에 職權으로 이해관계인에게 그 취지를 通知하여야 한다. 통지할 사항은 채권자 누구로부터 어떤 내용의 채권을 원인으로 얼마만한 액수의 배당요구가 있었다거나 또는 경매신청이 있었다는 점이다. 위 통지는 배당요구의 效力發生要件은 아니고 법원은 언제든지 그 欠缺을 補正할 수 있다.

라. 위 條項에 따른 法院의 實務運用實態

(1) 從前 및 現在의 法院實務는 利害關係人에 대한 위 通知를 하고 있지 않음.

민사소송법 제606조 제1항, 제605조에 의하면 배당요구가 있는 경우에는 執行法院은 그 事由를 이해관계인에게 통지하도록 규정하고 있으나, 實務上 이러한 통지를 하지 않고 있다. 그 이유는 이 통지가 배당요구의 效力發生要件도 아니고 언제든지 그 欠缺을 補正할 수 있을 뿐만 아니라 業務가 폭주하는 실무의 형편상 이를 감당하기 어렵기 때문이다.

실제로 경매절차에서 채권자가 배당요구 등을 할 때마다 모든 이해관계인에게 일일이 통지한다는 것이 엄청난 業務의 加重을 초래하여 現實的으로 不可能한 일이며, 이러한 통지를 받지 않았다고 하여 利害關係人에게 豫測하지 못한 被害를 주는 일도 전혀 없다.

(2) 다만 從前에는 例外的인 경우 통지하였으나, 현재는 하지 않음.

① 주택임차인의 배당요구가 있을 경우 임대차가 終了한 후에만 우선변제를 청구할 수 있는바, 앞서 본 대법원 1996.7.12.선고 94다37646판결이 선고되자, 이에 기초하여 송무예규 제540호(송민97-10, 1999. 4. 20.폐지됨)가 制定되어, 대항력과 우선변제권 있는 주택임차인이 임대기간이 종료되지 아니하였음에도 불구하고 배당요구를 한 때 집행법원은 임대인인 채무자 또는 소유자에 대하여 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 배당요구사실을 통지하도록 하였다.

따라서 從前에는 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차존속기간 중에 배당요구를 하는 경우에는 임대인인 채무자(소유자)에 대하여 임대차해지의 의사표시를 전달하기 위하여 例外的으로 이를 통지하였다.

② 그러나 舊주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서인「다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다」는 규정이 개정된 현행 주택임대차보호법에서는 제3조 제2항으로 바뀌면서 삭제되었으므로, 위 예규에 따른 임대인에 대한 통지는 더 이상 필요 없게 되었다.

③ 개정된 現行法 아래에서도 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제를 받으려면 여전히 임대차의 종료가 필요하고, 임대차를 종료시키는 방법은 개정된 주택임대차보호법下에서는 배당요구만 하면 그 자체로 임대차는 終了되고 優先辨濟를 받게 되는 것이다.


IV. 賃借人이 配當要求를 한 경우 競賣法院이 취하여야 할 措置

1. 問題點 提起

최고가매수신고가 이루어지고 落札宣告를 하기 전에 先順位의 우선변제권 및 낙찰자에 대한 對抗力을 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우 경매법원은 어떤 조치를 취하여야 하는가?

2. 賃貸借가 滿了된 경우 (通常的인 경우)

가. 配當要求 여부가 競賣節次에 미치는 效果

임대차가 만료된 경우 선순위 우선변제권 및 낙찰자에 대한 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구 여부는 낙찰자가 保證金을 인수하는지 여부를 決定짓게 되고, 그 결과 낙찰가에 影響을 미치게 된다. 즉 임차인이 배당요구를 하면 1순위로 배당을 받게 되므로 낙찰자는 보증금을 引受할 부담을 덜게 되고, 배당요구를 하지 않은 경우에는 임차인의 보증금 상당액을 낙찰자가 인수하여야 하므로 인수할 금액 상당을 控除한 금액을 入札價로 적어내게 되어 落札價는 그만큼 떨어지게 된다.

나. 入札期日以後 落札期日前에 配當要求申請이 있는 경우 競賣法院의 處理實務

입찰기일 以後 낙찰기일 前에 대항력과 우선변제권있는 先順位 임차인이 배당요구를 하는 경우에 민사소송법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 따라 낙찰을 不許可한다. 입찰기일까지는 임차인이 배당요구를 하지 아니하여 物件明細書上 낙찰자가 임대차에 관한 권리․의무를 承繼하는 것으로 되어 있었으나, 그 후 임차인이 배당요구를 함으로써 임차인의 임차권이 落札로 인하여 소멸하는 것으로 되어, 이는 일반 需要者의 매수의사 및 매수신고가격의 決定에 적지 않은 영향을 미친 것으로서 결국 入札物件明細書의 作成에 重大한 하자가 있는 것이기 때문이다.

다. 入札期日以後 落札期日前에 配當要求撤回가 있는 경우의 處理

배당요구를 한 대항력과 우선변제권있는 선순위 임차인이 입찰기일이후 낙찰기일전에 배당요구를 철회하는 경우에 배당요구의 철회를 제한할 법적 근거가 없고, 임차인이 아닌 다른 배당요구권자의 경우에 배당요구를 하였다가 철회하는 것을 허용하는 점에 비추어 임차인의 배당요구 철회를 허용하되, 경락인의 보호를 위하여 낙찰을 不許可한다. 배당요구는 낙찰기일까지 철회할 수 있고 낙찰허가결정선고 후에는 철회할 수 없다.

3. 賃貸借가 存續 중인 경우 (이 事件의 경우)

최고가매수신고가 이루어지고 落札宣告를 하기 전에 優先辨濟權과 對抗力을 갖추었으나, 賃貸借가 아직 존속 중인 임차인이 배당요구를 한 경우에 경매법원은 어떻게 처리할 것인가?

가. 賃借人이 入札期日 以前에 配當要求를 한 경우

(1) 競賣法院의 措置

경매법원은 당시 施行되던 例規(송민97-10)에 따라 배당요구사실의 통지를 하여야 한다. 다만 경매법원이 통지를 한 경우에도 상대방에게 송달이 되지 않으면 임대차해지의 의사표시가 도달한 것이 아니므로, 결국 임대차가 종료되지 않아 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없게 되고, 그 임차보증금 상당을 낙찰자가 인수하게 된다.

(2) 物件明細書의 記載事項

(가) 入札物件明細書의 趣旨

집행법원은 집행관의 現況調査書와 집행기록에 의거하여 法定事項을 기재한 競賣․入札物件明細書를 작성하고, 그 寫本을 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다(민소법 617조의2, 송민 90-4). 이는 경매․입찰희망자들에게 사려는 부동산에 관한 정확한 情報를 제공함으로써 예측하지 못한 손해를 입는 것을 防止하고  경매․입찰에의 참여를 誘導하여 강제집행제도의 기능을 提高시키려는 것이다. 입찰물건명세서 사본의 비치는 입찰기일 1주일 전까지 하여야 한다(민소규칙 150조 1항).

(나) 경매․입찰명세서의 記載事項(민소법 617조의2)

① 부동산 및 감정평가액․최저경매․입찰가격의 표시(1호)그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자(2호)
② 점유관계와 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자(2호)
③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락․낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것(3호) - 등기부에 등기되어 있는 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하고 경락인에게 인수되는 것은 이를 명세서에 기재한다.
④ 경락으로 생기는 법정지상권의 개요(4호)④ 경락으로 생기는 법정지상권의 개요(4호)

(3) 이 事件 配當要求事實의 通知 여부 또는 그 到達 여부가 物件明細書의 記載事項인지 여부

배당요구의 통지 또는 송달 여부는 물건명세서의 記載事項이 아니며, 이를 기재하는 곳도 없으므로, 물건명세서에 기재하지 않았더라도 物件明細書에 하자가 있는 것이라고 할 수 없다. 그 송달 여부가 임차보증금의 인수 여부를 결정하게 되므로 법 617조의2 제3호 소정의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락․낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것”에 해당하므로 이를 기재하여야 하는 것이 아닌가 하는 의문이 있을 수 있으나, 이는 등기된 권리가 아니므로, 기재사항이 아니다. 

결국 현행법상 배당요구의 통지 또는 송달 여부를 물건명세서 등에 기재하여 公示할 방법은 없다. 입찰에 참가하려는 자로서는 競賣記錄을 閱覽하여야 하고, 만일 우선변제권과 대항력을 갖추었으나 임대차가 아직 존속 중인 임차인이 배당요구를 한 경우 배당요구사실의 통지가 있었는지 여부 및 그 통지가 임대인에게 도달하였는지 여부를 確認함으로써 스스로의 責任下에 權利分析을 하여야 한다.

하지만 물건명세서에 配當要求의 여부와 日字를 기재하도록 하고 있으므로, 경매기일(입찰기일) 이전에 배당요구가 있는 경우 배당요구의 여부를 경매물건명세서에 기재하여 이해관계인에게 명백히 認識시킬 수 있는 時間的 餘裕가 있다면 경매법원은 바로 이를 임대인에게 통지한 다음 경매기일을 그대로 진행하되, 그러한 시간적 여유가 없다면 그 통지 및 이해관계인에의 고지를 위하여 경매기일을 變更하여야 할 것이다.

나. 위와 같은 賃借人이 落札 直前에 配當要求를 한 경우 (이 事件의 경우)

이 경우 경매법원은 배당요구사실의 통지를 하기 위하여 낙찰기일을 변경하거나, 또는 최고가매수인에 대하여 낙찰불허가결정을 하여야 하는지에 관하여 살펴본다.

(1) 이 경우 落札不許可 事由에 該當하는가?  

임차인의 배당요구 여부가 일반매수희망자의 매수의사나 매수신고가격에 영향을 미치는 것이라면, 최고가매수신고인이 入札時에 豫想하였던 것과는 달리 不測의 손해를 입지 않도록 경매법원은 落札不許可決定을 하여야 한다. 판례는 물건명세서 작성의 “중대한 하자”란 “매수의사와 매수신고가격의 결정에 영향을 미친 경우”라고 보고 있기 때문이다.

그런데, 이 사건의 경우 落札者(競落人)는 입찰 당시 임차인이 배당요구를 하지 않아 자신이 보증금을 인수할 것으로 알고 보증금액수만큼을 低減한 가격으로 입찰에 參加한 것이고, 입찰 후에 임차인의 배당요구가 있었다고 하여도 배당요구사실의 통지가 없어 우선변제권을 행사할 수 없었기 때문에 여전히 낙찰자가 보증금을 引受하게 된다. 즉 “매수의사와 매수신고가격의 결정에 영향을 미친 경우”에 해당하지 않는다.

이 사건에서 임차인이 낙찰기일 전날에 배당요구를 한 이유는 자신이 낙찰자에게 대항력이 있는 賃借人이라는 地位를 利用하여 落札不許可를 시키려는 目的下에서 행한 것으로 보인다. 이는 경매절차의 헛점을 노린 典型的인 수법이다.   
 
(2) 競賣法院은 配當要求事實의 通知를 하기 위하여 落札期日을 延期하여야 하는가?
경매법원이 배당요구의 사실을 통지하도록 한 민소법 제606조 1항의 규정은 채권자 누구로부터 어떤 내용의 債權을 原因으로 얼마만한 額數의 配當要求가 있었는지를 利害關係人에게 通知함으로써 利害關係人의 利益을 保護하자는 것이다.

즉 위 규정은 ‘配當要求를 한 賃借人’을 위한 條項이 아니라 다른 利害關係人을 위한 조항이며, 위 이해관계인의 範圍에는 ‘落札者(또는 최고가매수신고인)’ 역시 包含되지 않는다.

경매법원이 다른 이해관계인에게 배당요구사실의 통지를 하였고, 그 통지가 임대인인 채무자에게 송달됨으로써 임대차가 종료되고 임차인이 우선변제권을 행사하게 됨으로써 그 임차인이나 낙찰자가 어떤 利益을 얻게 되었다면 이는 법 606조 1항의 통지 규정에 따른 反射的 利益을 얻은 것에 불과하다.

만일 경매법원이 배당요구사실을 통지하기 위하여 落札期日을 延期한 다음 그 통지가 到達시켰다면, 이때는 최고가매수신고인에 대한 落札不許可를 하는 것이 타당하다. 최고가매수인으로서는 임차보증금을 인수하리라 豫想하고 입찰가를 써 낸 것인데, 통지의 도달로서 임차인의 우선변제권행사가 可能하게 되므로 임차보증금을 인수하지 않게 되어 부당한 이득을 보게 되고, 다른 배당요구채권자는 예상치 못한 손해를 입게 되기 때문이다. 이런 점에서 경매법원이 그대로 낙찰허가결정을 하여도 아무런 하자가 없음에도, 구태여 낙찰기일을 延期한 다음 새로운 事情變更(通知의 到達)을 일부러 만든 다음 落札不許를 하는 것이 바람직한 것인지는 疑問이다.

(3) 위와 같은 結論이 配當要求한 賃借人 또는 落札者에게 豫測하지 못한 損害를 주는 것은 아닌가 하는 疑問에 대하여

(가) 配當要求한 賃借人의 경우

임차권이 존속 중임에도 우선변제권을 행사하고자 하는 임차인은 임대차를 終了시켜야 한다. 그런데 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시킬수 있으므로, 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지통지를 한 다음 배당요구를 하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이것이 原則的인 方法이라 할 것이다. 우선변제권을 행사하고자 하는 자는 임대차를 종료시켜야 하므로, 이러한 권리를 행사하고자 하는 자가 스스로 落札宣告期日 前까지 그 行使要件을 갖추어야 하는 것이다. 따라서 임차인으로서는 賃貸借를 終了시키는 原則的인 方法이 있으므로, 경매법원이 배당요구의 통지를 하지 않았다고 하여 豫測하지 못한 損害를 입는 것은 아니다.

(나) 落札者(競落人)의 경우

낙찰자의 경우 최우선변제권과 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 함으로써 자신이 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 알았는데, 그 임차인의 임대차가 期間存續 중이고, 배당요구의 통지가 되지 않았다는 2가지 사정으로 말미암아 우선변제권을 행사할 수 없어 낙찰자가 보증금을 인수하게 된 경우 이를 두고 예측할 수 없는 손해를 입었다고 할 수 있는가? 그렇지 않다.

물건명세서에 “임차인이 있는 경우 배당요구여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자”를 기재하도록 하고 있으므로, 입찰에 참가하려는 자는 물건명세서의 기재사항을 토대로 임차인이 낙찰자에게 대항력을 가지고 있는지 여부, 대항력 외에 우선변제권도 있는지 여부, 배당요구 여부, 배당절차에서 얼마나 배당받을 지 여부 등을 스스로 조사하고 판단하여 입찰가를 적어내는 것이므로, 이러한 權利分析의 잘못으로 인한 危險負擔(대항력이 없는 임차인으로 알았다거나, 보증금 전액을 우선변제받을 것으로 알았던 경우 등)은 전적으로 낙찰자의 몫이고, 법원이 관여할 사항은 아니다.

임대차가 존속 중인지 여부 및 임대차가 해지되었는지 여부는 물건명세서에 기재되는 사항이 아니므로, 입찰에 참가하는 자가 스스로 경매기록을 열람하는 등으로 권리분석을 하여야 하며, 이러한 권리분석에 실패하여 보증금을 인수하게 되었다고 하여 이를 두고 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 것은 아니다.

경매법원이 법 제606조 제1항의 통지를 하는 것이 입찰에 참가하는 자를 위하여 하는 것이 아니므로, 이러한 통지를 통해 임대차가 해지되고 권리분석을 잘못한 낙찰자가 보증금을 인수하지 않게 되었다면 이는 위 제도에 따른 반사적 이익에 불과하므로, 위 통지를 하지 않아 임차보증금을 인수하게 되었다는 이유로 낙찰자가 국가에 대하여 손배해상책임을 물을 수는 없는 것이다.

(4) 配當要求通知의 到達 여부를 確認하지 않은 채 入札에 參加한 最高價買受申告人에게 競賣節次上의 救濟方法이 있는가?

① 최고가매수신고인은 입찰에 참가하기 전에 스스로의 부담 하에 배당요구통지의 도달 여부를 확인하여야 하므로, 이를 몰랐다고 하여 경락허가결정에 대한 이의를 하여 낙찰불허가를 구하는 것은 不可能하다. 이는 마치 최고가매수신고인이 대항력이 있는 임차인을 대항력이 없는 임차인으로 착각하여 應札하였으므로 낙찰을 불허해달라고 한 경우 법원이 이를 받아들일 수 없는 것과 같은 이치이다. 배당요구통지의 도달 여부를 확인할 의무 및 그로 인한 위험부담은 최고가매수신고인에게 있기 때문이다.

② 경매법원이 배당요구통지를 하였으나, 입찰 전까지는 그 통지의 도달 여부가 경매기록에 나타나지 않았는데, 입찰 후 낙찰 전에 송달보고서가 도착한 경우에 최고가매수신고인은 임차보증금을 인수할 것으로 생각하고 입찰하였다가 그 보증금을 인수하지 않게 된 경우에 해당하므로, 결과적으로 낙찰자가 부당하게 이득을 보게 되고 다른 배당요구채권자가 뜻하지 않은 손해를 입게되므로 이는 낙찰불허가 사유 또는 낙찰허가결정에 대한 항고사유가 된다고 봄이 타당하다.

다. 이 事件의 檢討

(1) 原審의 判示內容

원심은, ‘경매법원으로서는 채권적 전세권자가 입찰기일까지 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하다가 경락기일 전에 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 이를 반드시 채무자에게 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 의하여 직권으로 일단 경락불허결정을 한 후(대법원 1997. 1. 13. 97마1612 결정 참조) 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하고, 따라서 위 경매담당공무원이 채무자인 甲에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 경매절차를 그대로 진행한 것은 공무원이 그 직무를 집행함에 당하여 고의 또는 과실로 법령에 위반한 경우에 해당하므로 국가배상법 제2조에 의하여 피고는 위 경매담당공무원의 직무상 위법행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다’고 판시하였다.

(2) 위 判示事項의 問題點 分析

① 이 사건의 경우 낙찰불허가 사유가 없으므로, 원심의 판시는 잘못되었다. 배당요구사실의 통지가 도달되었는지의 여부는 물건명세서의 기재사항이 아닐 뿐 아니라, 배당요구 여부는 물건명세서의 기재사항이지만 임대차가 해지되지 않은 이상 우선변제권을 행사할 수 없으므로, 결국 그대로 낙찰을 허가하였다고 하여도 입찰참가인의 매수의사나 매수가격에 영향을 주지 않아 “물건명세서 작성의 중대한 하자”에 해당하지 않는다. 원심이 든 판례는 이 사건과 사안을 달리하므로(임대차가 종료된 임차인이 배당요구를 한 경우임), 이 사건에 인용하기에 不適切하다. 

② 경매법원이 배당요구사실의 통지를 하지 않은 것이 위법한 것은 아니다. 경매법원이 배당요구사실을 통지할 의무는 있지만, 통지를 하지 않은 채 경매를 진행하여 낙찰을 허가하였다고 하여도 절차상 위법하지 않다. 위와 같은 통지는 경매절차의 적법유효요건이 아니므로, 이러한 통지 없이 경매절차를 진행하였고, 낙찰자가 대금을 납부하였다면 낙찰자는 적법하게 경매목적물의 소유권을 취득한다. 임차인이나 낙찰자는 배당요구의 통지가 없었다는 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있는 이해관계인이 아니므로, 낙찰허가결정에 대한 항고를 한다고 하여도 낙찰불허가를 할 수 없다.

③ 법 606조 1항의 통지는 배당요구를 한 채권자 이외의 이해관계인의 이익을 보호하기 위한 것이고, 배당요구를 한 임차인 본인이나 낙찰자를 위한 규정은 아니다. 따라서 위 통지를 함으로써 이들이 어떤 이익을 얻었다면 이는 우연한 사정으로 얻은 반사적 이익에 불과하다. 위 통지의무는 배당요구한 임차인이나 낙찰자(또는 최고가매수인)에 대하여 부담하는 의무가 아니므로, 동인들에 대하여는 이러한 통지의무위반으로 인한 손해배상책임을 지지 않는다.

④ 경매법원이 배당요구의 통지를 하지 않았다고 하여 임차인이나 낙찰자가 불측의 손해를 입게되는 것은 아니다. 배당요구를 한 임차인으로서는 우선변제권을 행사하기 위하여 임대인에게 별도의 해지통지를 한 다음 배당요구를 하면 된다. 낙찰자로서도 위와 같은 임차인이 배당요구를 하였는지 여부, 그 임대차가 존속 중인지 여부 및 해지되었는지 여부 등을 스스로 조사한 후 권리분석하여 이에 따라 입찰가를 적어내면 되는 것이다.

⑤ 가사 경매법원이 통지를 하였다고 하여도, 임대인에게 도달되리라는 보장도 없다. 소유자가 잠적하는 경우가 많아, 실제로 송달이 되지 않는 경우가 대부분이다. 또한 송달불능시 경매법원이 주소보정을 명하여 진행할 의무도 없다.


V. 맺는 말

이 사건의 경매절차는, 배당요구통지의 도달로 임대차가 해지된다는 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 및 그 판결에 기초하여 통지를 할 것을 규정한 송무예규 제540호(1999. 4. 20.폐지됨)가 制定되기 전에 이루어졌다. 위 대법원 판례는 임대차가 존속 중인 임차인이 임대차를 해지하지 않은 채 배당요구를 한 경우 임차인을 구제하기 위한 방편으로 법 제606조에 의한 통지 규정을 들어 앞서 본 바와 같은 법리를 설시한 것인데, 법 제606조 제1항의 규정이 당시 실무상 전혀 사용하고 있지 않고 있는데다가, 현실적으로 이행하기 어려운 조항이라는 점을 看過하는 바람에 오히려 일선 경매법원에 많은 혼란과 불편을 야기시켰고, 실무를 전혀 고려하지 않은 무리한 판례였다는 비판을 받고 있다. 하지만 위 판례는 위와 같은 배당요구의 통지규정에 의하여 임차인이 보호될 수 있다는 방법을 확인한 것에 불과하고, 임차인이나 낙찰자에 대하여 경매법원이 배당요구통지의 의무를 부담하게 된다는 점을 새로이 창설한 것은 아니다.   

현재 국회에 계류 중인 개정안에도 현행법 제606조 제1항이 그대로 存置되고 있는데, 이 조항을 삭제하자는 의견이 강력하게 대두되고 있다.

이 사건으로 다시 돌아가 살펴보면, 배당요구사실의 통지를 하지 않는 것이 당시의 경매실무 및 관행이었고, 그 통지가 경매절차의 적법유효요건이 아니므로, 낙찰기일 직전 원고가 배당요구를 하였음에도 그대로 낙찰을 허가한 경매법원의 조치에는 배당요구한 임차인이나 낙찰자에 대하여 아무런 절차상의 위법이 없다고 할 것이다.

대상판결은 이러한 점을 적확하게 指摘하고 있으며, 향후 경매절차에서 발생할 수 있는 유사한 사건에서 대법원이 어떤 입장과 방법으로 문제에 접근하는지를 보여주는 매우 선례적 가치가 높은 판결이라고 할 것이다. 즉 법관(집행법원)의 직무행위와 위법성을 쟁점으로 삼아 접근한 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다29905 판결과는 다른 관점에서 분석을 하였다. 배당요구 사실의 통지 누락은 재판작용에 관한 것은 아니기 때문이다.

다만 이러한 일련의 판결이 경매법원의 국가배상책임을 제한하려는 대법원의 보수적인 태도를 반영하는 것이라고 본다면 이는 다분히 感情的이고, 近視眼的인 생각이다. 대법원은, 국민의 권익을 해치는 불법행위라면 그 행위자가 국가나 지방자치단체 심지어 법원인 경우까지도 국가배상책임을 인정한 사례를 많이 남기고 있기 때문이다.