● <판례평석> 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권의 효력이 대지사용권에도 미치는지 여부【대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결】(윤경변호사 법무법인바른 / 민사소송전문변호사 / ..

● <판례평석> 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권의 효력이 대지사용권에도 미치는지 여부【대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결】(윤경변호사 법무법인바른 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

 

【대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결】

◎[요지]

집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유 부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유 부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유 부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에 까지 미친다고 보아야 할 것이고, 위 집합건물에 관하여 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위에 있어서, 위 전세권이, 대지사용권이 성립하기 전의 토지에 관하여 이미 설정된 저당권보다 우선한다고 할 수는 없는 바, 이는 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것이므로 대지사용권이 성립하기 전에 그 토지에 관하여 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안되기 때문이다.

 

제목 : 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권의 효력이 대지사용권에도 미치는지 여부

 

1. 쟁 점

이 사건의 쟁점은, ① 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부 만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것인지 여부 및 ② 만일 그 효력이 미친다면 그 효력이 미치는 시점은 언제인지 여부이다.

 

2. 전유부분만에 대한 전세권의 효력이 대지사용권에도 미치는 지 여부(= 제1 쟁점)

⑴ 이 사건의 경우 종전 건물과 대지가 집합건물로 바뀌면서 전세권의 이기등기가 되었고, 별도로 '건물만에 관한 등기'라는 취지를 부기되지는 않았지만, 종전 표시(범위 3층 282.82㎡)가 그대로 등기부에 남아있는 것으로 보아 종전 건물에 대한 전세권은 집합건물의 전유부분으로만 이기되었다고 보아야 한다.

 

⑵ 건물소유자가 그 건물 소유를 위하여 가지는 지상권(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 참조.), 전세권, 임차권(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 참조) 등은 건물의 종된 권리로서 민법 제358조 본문의 규정을 유추적용하여 건물에 대한 저당권의 효력은 당연히 이에 미치고 그 종된 권리가 경매신청 및 평가의 대상이 되었는지를 여부와 관계없이 경락인이 민법 제187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 취득한다고 보고 있다.

 

한편, 판례는, ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다는 민법 제358조 본문의 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용된다고 할 것이고(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결, 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결 등 참조), 한편 집합건물법 제20조 제1항은 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.’, 제2항은 ‘구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.’고 규정하고 있으므로 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되므로, 이 사건 구분건물의 전유부분의 소유자가 그 전유부분에 대하여만 원고에게 근저당권을 설정하여 준 후 이 사건 대지권에 대한 등기를 함으로써 그 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 된 이상(집합건물법 제20조 제1항, 제2항의 규정상 요구되는 요건이다) 그 전유부분에 대한 근저당권은 대지권에 대하여도 미친다고 할 것이라고 판시하였다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결).

 

따라서 그 대지사용권의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 대지사용권은 종물 내지 종된 권리이기 때문이다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 등).

 

⑶ 전세권의 경우에도 전유부분에 대한 전세권의 효력이 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가증한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 대지사용권에도 미치는 것으로 보아 그 대지사용권의 환가대금으로부터도 우선변제를 받을 수 있다고 봄이 상당하다{양경승, “집합건물에 대한 집행”, 재판자료(72집) 민사집행에 관한 제문제(하) 법원도서관(1996) 579-580쪽, 590쪽 각주 18 참조; 민법주해[VI] 물권(3) 박영사(1992) 196쪽;「부동산 입찰제도 : 실무상 제문제」, 법원행정처 편(1997) 342쪽). 전세권은 용익물권이지만 담보물권적 성격을 겸유하고 있기 때문에, 저당권의 경우와 달리 볼 이유가 없다{윤경, “구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권의 효력범위”, 대법원판례해설 40호(2002 상반기) 554-555쪽}.

 

3. 대지사용권이 성립되기 전의 대지에 설정된 근저당권자와의 우선순위(= 제2 쟁점)

가. 문제점 제기

종전 건물에 관하여 경매가 실행될 경우 대지에 관하여는 저당권자인 원고가 1순위로 배당을 받게 된다. 그런데 그 건물이 1997. 3. 22. 집합건물로 되면서 건물만에 대한 전세권의 효력이 대지권에 미치게 되었다. 이 경우 대지권의 환가대금에 대한 우선배당순위는 어떻게 되는가 하는 문제가 떠오른다. 건물만에 대한 전세권의 설정일자(1996. 1. 9.)가 건물 및 대지에 대한 저당권의 설정일자(1996. 8. 21.)보다 빠르기 때문이다.

 

나. 견해의 대립(자세한 것은, 윤경 위 논문 557-560쪽 참조)

① 원래의 전세권설정일자라는 견해(1설), ② 대지사용권이 성립한 시점이라고 하는 견해(2설), ③ 원래의 전세권설정일자를 기준으로 하여야 하나, 이미 대지사용권에 대하여 권리를 가진 자에게는 대항할 수 없다는 견해(3설), ④ 대지사용권이 성립한 시점이라고 하면서도 그 시점의 우선변제권자 사이에서는 종전 순위에 따른다고 하는 견해(4설)로 나뉜다.

 

다. 대상판결의 경우

대상판결은 2설 또는 4설을 취한 것으로 보인다.

대지권에 대한 우선변제효가 건물(또는 전유부분)에 대한 전세권설정 당시로 소급한다고 보기는 어렵다는 점에서 1설과 3설에는 찬성하기 어렵다. 따라서 건물(또는 전유부분)만에 대한 전세권자나 저당권자가 종된 권리인 대지권에 대한 우선변제효를 가지는 시점은 대지권이 성립한 시점(1997. 3. 22.)이지만, 건물(또는 전유부분)만에 대한 전세권자나 저당권자 상호간의 대지권에 대한 우열은 동순위인지(2설) 아니면 건물에 관한 설정 순위에 따라야 하는지(4설) 문제가 된다. 사견으로는 4설이 타당하다고 생각되나, 대상판결은 “대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것”이라고 하여 2설과 4설 중 어느 설을 취하였는지 불분명하다.

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