【주택임대차보호법】임차주택이 양도된 경우 주택임대차보호법상 대항력의 취득시점 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차주택의 양도와 대항력 취득시점>
1. 소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우(점유개정의 경우)
소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우 소유자의 주민등록은 매수인에게 소유권이전등기가 경료된 이후에야 비로소 대항력 인정의 요건이 되는 주민등록이 되므로, 소유권이전등기 다음 날부터 대항력을 갖는다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).
2. 임차인이 소유권을 취득한 경우 전차인의 대항력 취득 시점
전차인이 임차인으로부터 전대가 금지된 임대아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인(전대인)이 임대인으로부터 그 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 마친 경우 혹은 경매절차에서 매수인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결한 경우, 위 전차인 혹은 종전 임차인의 각 주민등록은 이미 각 그 전입신고일로부터 제3자에 대하여 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 임차인(전대인) 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결) 혹은 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결) 각 임차권의 대항력을 취득하게 된다.
【주택임대차보호법상 대항력의 존속요건】《존속의 종기, 주민등록의 이탈로 보지 않는 경우(가족의 주민등록은 그대로 둔 채 이탈한 경우, 자신의 의사에 기하지 않고 이탈한 경우, 말소된 주민등록이 회복된 경우, 임차주택의 양도와 대항력, 소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우(= 점유개정의 경우), 임차인이 소유권을 취득한 경우 전차인의 대항력 취득 시점》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《주택임대차보호법상 대항력의 존속요건》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]
1. 대항력의 존속요건
가. 존속요건
⑴ 취득요건이자 존속요건
주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 주택의 점유와 주민등록의 계속은 대항력의 존속요건이다(대법원1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결).
⑵ 존속의 종기
㈎ 대항요건으로서의 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여는 신소유자의 소유권취득 시까지 계속 존속하고 있어야 한다. 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결).
㈏ ① 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선 변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, ‘배당요구의 종기’까지 계속 존속하고 있어야 한다.
② 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면 그때부터 대항력은 소멸하며, 다시 대항력을 취득한다고 하더라도 종전의 대항력이 부활하지 않는다. 다만 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령제도를 이용하여 임차권등기를 경료하면 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있게 된다(주택임대차보호법 제3조의3).
⑶ 점유의 계속
주택을 인도받아 주택의 점유를 계속하여야 한다. 그러나 일단 주택을 인도받은 후에 제3자에 의하여 위법하게 침탈되었다 하더라도 점유회복의 소 등을 제기하여 점유를 회복하게 되면 점유는 계속한 것으로 보게 된다.
⑷ 주민등록의 존속
대항력의 요건으로서 주민등록이 존속하여야 한다.
주민등록이 되어 있다가 직권으로 말소되면 대항력은 상실된다. 다만 대항력의 상실시기는 직권말소의 이유와 원인에 따라 다르다. 위장전입을 이유로 한 경우에는 처음부터 유효한 주민등록이 아니므로 처음부터 대항력은 발생하지 않는다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조). 무단전출한 경우에는 무단전출한 그 때에 대항력이 소멸한다.
나. 주민등록의 이탈로 보지 않는 경우
⑴ 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 이탈한 경우
주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이므로 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다 하더라도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).
⑵ 자신의 의사에 기하지 않고 이탈한 경우
주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우에는, 임차인이 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).
다. 주민등록의 종국적 이탈로 보는 경우
⑴ ㈎ 주택임차인이 대항력을 취득한 후 주민등록(단독세대주 또는 세대원 전원)을 일시 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하였으나 그 사이에 새로운 권리자가 없는 경우라도 당초의 대항력이 회복되는 것은 아니다.
㈏ 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
⑵ 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성이 유지된다면 임차인은 재전입시 임대차계약서 상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34854 판결).
라. 말소된 주민등록이 회복된 경우
⑴ 주민등록이 직권말소된 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제32조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다.
⑵ 그러나 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소된 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 대항력의 유지를 주장할 수 없다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 2003. 7. 25. 선고 2003다25461 판결).
마. 임차주택의 양도와 대항력
⑴ 소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우 (= 점유개정의 경우)
소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우 소유자의 주민등록은 매수인에게 소유권이전등기가 경료된 이후에야 비로소 대항력 인정의 요건이 되는 주민등록이 되며, 소유권이전등기 다음 날부터 대항력을 갖는다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).
⑵ 임차인이 소유권을 취득한 경우 전차인의 대항력 취득 시점
전차인이 임차인으로부터 전대가 금지된 임대아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인(전대인)이 임대인으로부터 그 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 마친 경우 혹은 경매절차에서 매수인(낙찰자)이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결한 경우, 위 전차인 혹은 종전 임차인의 각 주민등록은 이미 각 그 전입신고일로부터 제3자에 대하여 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 임차인(전대인) 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결), 혹은 매수인(낙찰자)이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결) 각 임차권의 대항력을 취득하게 된다.
