【'외국인이 취득하는 부동산'에 대한 경매, '등록사항 정정대상토지(지적 불부합토지)'에 대한 경매, '경매개시결정이 있는 부동산(이중경매, 중복경매)'에 대한 경매, '가압류등기가 있는 부동산'에 대한 경매 , '환매특약의 등기가 있는 부동산'에 대한 경매】〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【'외국인이 취득하는 부동산'에 대한 경매, '등록사항 정정대상토지(지적 불부합토지)'에 대한 경매, '경매개시결정이 있는 부동산(이중경매, 중복경매)'에 대한 경매, '가압류등기가 있는 부동산'에 대한 경매 , '환매특약의 등기가 있는 부동산'에 대한 경매】〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《'외국인이 취득하는 부동산'에 대한 경매, '등록사항 정정대상토지(지적 불부합토지)'에 대한 경매, '경매개시결정이 있는 부동산(이중경매, 중복경매)'에 대한 경매, '가압류등기가 있는 부동산'에 대한 경매 , '환매특약의 등기가 있는 부동산'에 대한 경매》    [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]

 

1. 외국인이 취득하는 부동산

 

외국인 등이 군사기지 및 군사시설 보호구역 등(☞ 외국인이 토지거래 허가를 받아야 하는 토지로는 군사기지 및 군사시설 보호법 제2 조 제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역, 문화재보호법 제2조 제3항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 자연환경보전법 제2조 제12호에 따른 생태ㆍ경관보전지역, 야생생물 보호 및 관리에 관한 법률 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역을 규정하고 있다)에 있는 토지를 취득하는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는데(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항), 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 허가를 받을 필요가 없고(같은 법 제9조 제1항 단서), 같은 법 제14조 제2항 제2호에서 민사집행법에 따른 경매의 경우에는 같은 법 제11조를 적용하지 않는다고 규정하고 있으므로, 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 허가를 받을 필요는 없고 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다(같은 법 제8조 제2항).

 

2. 등록사항 정정대상토지 (지적 불부합토지)

 

⑴ 지적 불부합지란 지적도상의 경계와 현실의 경계가 일치하지 않는 토지를 의미하는 것으로 지적 불부합지로 지정, 고시되어 등록사항 정정대상 토지에 등재되면 지적 불부합지 해제가 없는 한 그 토지는, 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량이 되지 않는다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2002다17791, 17807 판결, 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결 등 참조).

 

⑵ 이러한 경계가 불명한 토지에 대하여는 매각절차를 속행할 수 없다. 따라서 지적 불부합이 당해 행정청의 등록사항 정정에 의하여 해제되기까지 사실상 경매절차를 정지하여야 한다.

 

3. 경매개시결정이 있는 부동산 (이중경매, 중복경매)

 

⑴ 이미 강제경매개시결정이나 임의경매개시결정이 있는 부동산에 대하여도 다른 강제경매신청을 할 수 있다. 이 경우에 법원은 다시 경매개시결정을 하고 경매는 먼저 개시결정한 집행절차에 따라 진행한다(민사집행법 제87조).

 

⑵ 이중경매개시결정은 이미 개시결정이 되어 있는 부동산에 대하여 다른 경매신청이 있는 경우에 다시 경매개시결정을 하는 것을 말하며, 그 개시결정의 효력이 발생하였는지에 여부는 상관이 없다.

먼저 접수된 사건에서 아직 개시결정이 되지 않은 상태에서 뒤에 접수된 사건의 개시결정이 먼저 이루어진 경우(공동경매는 별론으로 함) 후자의 사건이 선행사건에 해당되고, 먼저 접수된 사건은 나중에 개시결정을 한 경우이므로 후행사건이 된다.

따라서 먼저 개시결정을 한 사건의 담당 경매계에서 먼저 접수된 사건(뒤에 개시결정을 하였으므로 후행사건임)을 재배당 받아 처리하여야 한다.

 

⑶ 다만 후행사건으로 경매절차를 진행한 위법이 있다고 하여도 매각허가결정이 확정되고 그 대금까지 완납되었다면 경매목적 부동산의 소유권은 그 절차상의 위법에도 불구하고 그 대금납부에 의하여 매수인에게 적법하게 이전된다(대법원 2000. 5. 29.자 2000마603 결정).

 

4. 가압류등기가 있는 부동산

 

⑴ 채무자 소유의 부동산에 관하여 제3자를 위한 가압류등기가 되어 있어도 이러한 등기가 있다는 사실만으로는 경매의 개시나 진행을 방해할 사유가 될 수 없으므로 경매신청이 가능하다.

부동산에 대한 가압류등기 후에 가압류 목적물의 소유권을 취득한 제3자가 사정변경을 이유로 하여 가압류취소를 신청하고 법원이 이를 받아들여 그 가압류를 취소하는 결정을 하였다고 하더라도 그에 기하여 가압류등기가 말소되기 전까지는 그 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력이 여전히 유지되므로, 가압류채권자는 가압류를 취소하는 결정에 대하여 불복하면서 아직 말소되지 않은 가압류등기에 기초하여 적법하게 강제경매신청을 할 수 있다(대법원 2010. 11. 30.자 2008마950 결정, 대법원 2012. 2. 17.자 2011마2117 결정 참조).

 

⑵ 가압류채권자가 채무자 소유의 부동산에 대하여 가압류집행을 한 후 채무자가 그 부동산을 제3자에게 양도하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 가압류의 효력에 의하여 가압류채권자는 피보전채권에 관하여 집행권원을 얻어 경매신청을 할 수 있다.

이 경우 가압류채권자는 가압류결정의 피보전채권과 집행권원상 집행채권의 동일성을 소명하는 자료를 제출하여야 한다.

이와 같이 가압류집행 후 제3자에게 소유권이 이전한 부동산에 대해 가압류채권자가 경매신청을 한 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차가 되므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 없다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결).

채무자가 소유권을 이전한 후에 가압류채권자 이외의 채권자는 가압류의 효력의 이익을 받을 수 없으므로 경매신청을 할 수 없다.

 

⑶ 이와 같이 가압류등기가 되어 있는 상태에서 가압류권자가 본안에 관한 집행권원을 얻어 가압류를 본압류로 이전하는 강제경매신청을 하는 경우가 있는데, 이 경우 가압류권자는 가압류결정의 피보전채권과 집행권원상 집행채권의 동일성을 소명하는 자료를 제출하여야 하므로 가압류의 청구채권과 집행권원상 집행채권이 동일한지 확인해야 한다.

주로 집행권원의 사건명과 가압류결정의 피보전권리, 대략의 청구원인이 서로 일치하면 되는데 동일성을 확인할 수 있는 자료가 제출되지 않은 경우 실무상 보정명령 하고 있다.

다만 제출된 부동산등기사항증명서상 경매신청채권자가 가압류권자인 경우에도 경매신청서에 신청취지를 가압류를 본압류로 이전하는 것으로 기재하지 않거나 가압류와의 관계를 특별히 주장하지 않는 한 동일성 여부를 소명시킬 필요 없이 일반 강제경매(가압류를 본압류로 이전하는 것이 아닌)와 동일하게 처리하고 있다. 실무상 동일성이 소명되지 않으면 경매신청을 각하하고 있다.

 

[보정명령 예시]

가압류의 청구채권과 집행권원상 집행채권의 동일성 여부를 확인하기 위해 가압류결정 사본 및 신청서 사본을 제출하시기 바랍니다.

 

⑷ 동일성이 인정되면 경매개시결정 등기촉탁 시 등기목적란에 ‘강제경매개시결정등기(○번 가압류의 본압류로의 이행)’이라고 기재한다(재민 2004-3 54조의2 1항, 등기예규 1160호 참조).

⑸ ㈎ 한편, 가압류권자가 가압류채무자(전 소유자)에 대해 집행권원을 얻어 강제경매를 신청한 경우하는 경우 당사자 표시에 채무자란에 가압류채무자를, 현 소유자를 제3취득자로 표시한다.

 

㈏ 이 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이고, 나머지 부분은 제3취득자의 재산에 대한 매각절차이다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결).

 

㈐ 따라서 가압류권자와 가압류권자가 아닌 채권자가 공동경매를 한 경우 가압류권자가 취하 등을 하여 가압류권자가 아닌 채권자가 제3취득자를 상대로 경매할 근거가 없어지는 경우에는 경매개시결정을 취소하고 신청을 각하해야 한다.

 

5. 환매특약의 등기가 있는 부동산

 

⑴ 환매는 매도인이 목적물을 매도하면서 일정기간 내에 되살 수 있는 권리 즉 환매권을 유보한 약정을 말한다(민법 제590조).

환매특약은 이를 등기할 경우 제3자에 대항할 수 있고(민법 제592조), 최선순위 환매특약 등기가 있는 경우에는 경매절차에 의한 매각으로 효력이 소멸되지 않는다(민사집행법 제91조 제4항).

따라서 환매권자가 환매권을 행사하면 소유권은 환매권자에게 복귀하고 매수인은 소유권이전등기 말소의무를 부담하게 되며 매수인이 설정한 담보권 역시 당연히 소멸하게 된다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다27411 판결).

 

⑵ 한편, 최선순위 환매등기가 있어도 환매기간이 도과되는 등 환매권이 소멸되었을 수 있으므로(민법 제594조 제1항 등. 대법원 2008. 6. 26. 선고 2007다24893 판결) 환매권자에게 사실조회 등을 통해 환매권 소멸 여부 등을 확인하여 경매절차의 진행 여부를 정하여야 할 것이다.

 

⑶ 따라서 환매권의 행사기간이 종료되지 않은 최선순위 환매특약등기가 있는 경우에는 매각물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’란에 “갑구 순위 ○번 환매특약등기(20○○. ○. ○. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.”과 같이 기재하고 매각절차를 진행한다.

만약 환매권자로부터 환매권 불행사 및 환매권 말소를 위해 매수인에게 협력하겠다는 취지의 신고가 있는 경우에는 위와 같이 환매특약등기를 인수하는 것으로 기재하되 비고란에 “환매권자로부터 환매권 불행사 및 환매권 말소에 대해 매수인에게 협력하겠다는 취지의 신고가 있음.”과 같이 기재하여 매각절차를 진행한다.