【감정평가】《최저매각가격의 결정》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 최저매각가격의 결정 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
① 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(민집 97조 1항).
감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 히는 것은 아니다.
그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다.
실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례이다.
② 법원은 최저매각가격을 정할 때에 별도로 결정문을 작성하지 않고 매각기일공고에 최저매각가격을 기재하면 된다.
다만 실무장 감정가와 다르게 최저가를 정하거나 또는 정해진 저감률을 벗어난 가격으로 정하는 경우에는 예외적으로 결정문을 작성하여 결정된 가격의 산정근거를 밝히고 있다.
③ 최저매각가격은 한번 결정된 이상 함부로 변경할 것은 아니다.
그러나 경제사정 등의 변동으로 처음의 최저매각가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당하거나 평가의 전제로 된 중요한 사정에 관하여 변경이 생긴 경우 또는 최저매각가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있음이 판명된 경우에는 재평가를 하여 이를 다시 정하여야 할 것이다.
평가에는 잘못이 없으나 평가의 취지를 오인하여 최저매각가격의 결정을 잘못한 경우에도 최저매각가격을 다시 정하여야 한다.
새 매각의 경우에는 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다(민집 119조).
④ 최저매각가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(민집 16조 1항).
그러나 민집 121조 5호를 들어서 매각허가에 대한 이의냐 즉시항고를 할 수 있으므로 집행에 관한 이의를 인정할 필요가 없다는 반대설 있다.
다만 이에 대한 집행에 관한 이의는 매각기일까지만 할 수 있으므로, 그 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다투어야 한다.
감정인의 평가 자체에 대하여는 집행에 관한 이의를 할 수가 없고, 그 이후에 그러한 평가결과를 토대로 최저매각가격을 결정한 경우에 그 결정에 대하여만 집행에 관한 이의를 할 수 있다.
II. 최저매각가격의 이의와 최저매각가격의 결정 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.816-877 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
1. 최저매각가격의 의의
⑴ 집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저
매각가격을 정하여야 한다(민사집행법 제97조 제1항. 대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정 각 참조).
경매실무에서는 경매개시결정을 하면 곧바로 평가명령을 한다.
⑵ 최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 해당 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다.
최저매각가격은 경매에 있어 매각허가를 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각허가가 되지 않는다(대법원 1967. 9. 26.자 67마796 결정).
⑶ 이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(민사집행법 제110조 제1항).
최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실제 가격보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정·타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 1995. 7. 29.자 마95 540 결정, 대법원 2003. 8. 21.자 2003마1352 결정)
2. 최저매각가격의 결정
⑴ 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(민사집행법 97조 1항). 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니다. 그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가
있어야 한다.
실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례이다.
⑵ 법원은 최저매각가격을 정함에 있어서 별도로 결정문을 작성하지 않고 매각기일공고에 최저매각가격을 기재하면 된다. 실무상 별지 부동산목록에 감정평가액과 최저매각가격을 기재하여 첨부하고 있다.
다만 실무상 감정가와 다르게 최저가를 정하거나 또는 정해진 저감율을 벗어난 가격으로 정하는 경우에는 예외적으로 결정문을 작성하여 결정된 가격의 산정근거를 밝히고 있다.
⑶ 최저매각가격은 한번 결정된 이상 함부로 변경할 것은 아니다. 그러나 경제사정 등의 변동으로 처음의 최저매각가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당하거나 평가의 전제로 된 중요한 사정에 관하여 변경이 생긴 경우 또는 최저매각가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있음이 판명된 경우에는 재평가를 하여 이를 다시 정하여야 할 것이다. 평가에는 잘못이 없으나 평가의 취지를 오인하여 최저매각가격의 결정을 잘못한 경우에도 최저매각가격을 다시 정하여야 한다. 새 매각의 경우에는 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다(민사집행법 119조).
⑷ ㈎ 최저매각가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 16조 1항. 그러나 민사집행법 121조 5호를 들어 매각허가에 대한 이의나 즉시항고를 할 수 있으므로 집행에 관한 이의를 인정할 필요가 없다는 반대설 있음).
다만 이에 대한 집행에 관한 이의는 매각기일까지만 할 수 있으므로, 그 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다투어야 한다.
최저매각가격에 중대한 하자가 있다고 하려면 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 하고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 최저매각가격 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 인정된다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).
㈏ 감정인의 평가 자체에 대하여는 집행에 관한 이의를 할 수가 없고, 그 이후에 그러한 평가결과를 토대로 최저매각가격을 결정한 경우에 그 결정에 대하여만 집행에 관한 이의를 할 수 있다.
