【(부동산등기법) <집합건물등기> 집합건물등기제도와 구분소유건물의 요건(구조상의 독립성과 이용상의 독립성), 전유부분과 공용부분】 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사변호사】
<집합건물등기제도와 구분소유건물의 요건(구조상의 독립성과 이용상의 독립성), 전유부분과 공용부분>
● 집합건물등기제도와 구분소유건물의 요건(구조상의 독립성과 이용상의 독립성)
1. 특별취급의 필요성
구분건물을 독립한 건물로 인정할 법률적․경제적 필요가 있으나 이것을 통상의 독립건물과 같은 방식으로 등기하게 되면 구분건물의 특정, 공용부분의 처리 등에 어려움이 따르고, 또, 토지등기부가 수많은 지분권자로 등기되기 때문에 복잡․방대하게 된다.
이리하여 실체법적으로는 집합건물법에서 전유부분과 대지사용권의 일체성을 인정하고, 절차법적으로는 부동산등기법에서 건물등기부에 대지권을 등기함으로써 사실상 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 담당하도록 하는 집합건물등기제도를 두게 된 것이다.
2. 건물의 구분소유
가. 개념(집합건물과 구분건물)
집합건물이란 1동의 건물로서 그 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물 또는 판매 및 영업시설로서 일정한 요건을 갖추어 수개의 건물부분이 이용상 구분되어 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물을 말한다(민법 제215조, 집합건물법 제1조 및 제1조의2).
따라서 집합건물 중 독립한 구분소유권의 대상이 되는 개개의 건물부분이 구분건물이 된다.
그 중 특히 판매 및 영업시설로서 일정한 요건을 갖춘 수개의 건물부분을 ‘구분점포’라고 한다.
나. 실질적 요건(구조상의 독립성과 이용상의 독립성)
집합건물이나 구분건물은 사회, 경제적 수요에 따라 종래의 일물일권주의를 수정하는 바탕 위에서 인정되는 개념이므로, 그러한 수요에 부응할 수 있는 실질적 요건을 갖추어야 할 것인바, 그것이 곧 구조상의 독립성과 이용상의 독립성이다.
구조상의 독립성은 구획된 한 부분이 다른 부분으로부터 벽, 문, 계단, 천정 등에 의하여 물리적으로 분리되어 그 자체로서 독립한 건물부분으로서의 외형을 갖춘 것을 말한다.
어떠한 경우에 구조상의 독립성을 갖추었느냐는 문제는 일률적으로 말할 수 없고, 개개의 경우에 구체적으로 1동의 전체 건물과 구분된 각 건물부분 및 나머지 건물부분과의 상호관계는 물론 건물의 용도, 위치, 주변사정 등을 종합적으로 고려하여 사會통念에 따라 판단할 수밖에 없을 것이나, 일단 구조상의 독립성이 있다고 하기 위해서는 다른 건물부분과 독립하여 배타적인 물리적 지배가 가능할 정도의 차단성을 갖추어야 할 것이다.
구분된 건물부분이 구분소유권의 목적이 되기 위해서는 구조상의 독립성만으로는 부족하고, 이용상의 독립성 즉, 당해 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖출 것이 요구된다.
따라서, 이용상의 독립성을 판단함에 있어서는 필연적으로 1동의 전체 건물 및 구분된 건물부분에 대하여 요구되는 본래의 용도(예컨대 주거, 사무실, 공장, 점포, 창고 등)와 구체적인 이용상황을 고려할 수밖에 없을 것이다.
다. 구분점포의 요건
한편 구분점포의 경우 ① 그 용도가 건축법 제2조 제2항 제6호의 판매 및 영업시설이고, ② 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천평방미터 이상이어야 하고 ③ 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하여야 하고 ④ 구분점포별로 부여된 건물표지번호 표지를 견고하게 부착할 것이 각 요구된다(집합건물법 제1조의2 제1항).
라. 구분소유관계의 대상
(1) 전유부분
1동의 건물 중 타부분으로부터 독립하여 구분소유권의 목적이 되고 구분소유자의 배타적 사용․수익․처분 권능이 미치는 건물부분이 전유부분이다(집합건물법 제2조 제3호).
즉, 구조상․이용상의 독립성을 갖고 어느 구분소유자의 전속적 지배관계가 미치는 영역이 곧 전유부분이라 할 수 있다(그러나 구조상․이용상의 독립성을 갖추어 구분소유권의 목적이 될 수 있는 건물부분이라도 규약에 의하여 이를 공용부분으로 할 수 있으므로 그러한 부분이 모두 전유부분이 되는 것은 아니다).
부동산등기법에서는 이를 구분건물이라 부른다(법 제16조의2).
(2) 공용부분
1동의 건물 중 전유부분을 제외한 것이 공용부분이다. 따라서, 공용부분은 구분소유자 1인의 전유적, 배타적 지배가 아닌 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공동적 지배가 성립하는 부분이다.
공용부분에는 복도, 계단, 로비, 외벽 등과 같이 본래부터 그 성질상 당연히 공용부분으로 되는 성질상․구조상의 공용부분(집합건물법 제3조 제1항)과 공동의 응접실, 관리실, 집회소, 노인정 등과 같이 그 성질이나 구조로서는 독립한 전유부분이 될 수 있으나 구분소유자들의 규약 또는 공정증서로써 공용부분으로 정할 수 있는 규약상의 공용부분(동조 제2, 3항)이 있다.
성질상․구조상의 공용부분은 독립한 등기능력이 없어 1동의 건물 전체를 표제부에 등기할 때 각 부분을 특정함이 없이 전유부분과 함께 전체로서 그 면적만을 표시하여, 결국 각 전유부분의 총 면적을 뺀 나머지 면적이 공용부분이 되는 방법으로 공시되나, 규약상의 공용부분은 독립한 등기능력이 있으므로 이를 별도로 등기하여야 하므로(집합건물법 제3조 제4항), 어느 것이 성질상․구조상의 공용부분이냐 규약상의 공용부분이냐는 중요한 문제이다.
또한 공용부분은 그 형태상 현관, 복도, 계단, 엘리베이터실, 공동변소, 옥상 등과 같은 건물부분과, 건물에 부속하여 건물의 효용을 증진하는 전기, 가스, 수도용 배관이나 방범․방화설비 등과 같은 건물의 부속물 및 옥외 주차장, 창고, 대피소 등의 부속건물로 나누어 볼 수 있고(집합건물법 제2조 제4호), 1동의 건물에 속하는 구분소유자들만의 공용부분과 단지 전체 구분소유자들의 공용부분(예컨대 경비실, 어린이 놀이터, 공동화장실 등)으로 나눌 수도 있다.
마. 구분소유권의 성립
1동의 건물이 앞서 본 바와 같은 집합건물로서의 요건을 갖추었더라도 이는 각각의 건물부분에 관하여 구분소유권이 성립하기 위한 필요조건일 뿐 충분조건은 아니다. 구분소유권이 성립하기 위해서는 건물소유자의 구분소유의 의사가 있어야 한다.
즉, 집합건물로서의 요건을 갖춘 아파트나 상가건물 등을 신축한 경우에도 그 1동의 건물의 완성과 동시에 구분소유권(구분 가능한 건물부분의 수만큼의 구분소유권이 될 것이다)이 성립하는 것은 아니고, 1동의 건물소유자가 각 부분을 구분하여 소유하려는 의사가 있어야만 구분소유권이 성립하는 것이다.
따라서, 1동의 건물의 소유자는 그 건물 전체에 대하여 하나의 소유권을 취득할 수도 있고 구분하여 복수의 구분소유권을 취득할 수도 있는 것이며, 그 여부는 오로지 그 건물소유자의 자유의사에 달려 있다.
바. 구분소유권의 소멸
구분소유권은 집합건물이 멸실되거나, 집합건물로서의 요건을 상실하는 경우(예컨대 전유부분 사이의 장벽을 제거하여 단독건물로 하는 것), 구분소유의 의사를 포기한 경우에 소멸한다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)에 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표