윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【(부동산경매) 】 대지에 관한 근저당권설정 후 주택이 신축된 경우 주택임차인은 대항력을 가질까? 【윤경 변호사】 ● 매수인에게 대항력이 있는 임차인에 대한 부동산인도명령신청 1. 대항력과 우선변제권의 의미 가. 주택임대차보호법상 대항력 (1) 대항력의 의미 주택임대차보호법 3조 1항은 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라 한다. 주택임대차보호법상의 대항력은 임대인의 지위가 승계된다는 의미이다. 주택임대차보호법 3조 4항은 ‘임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’고 규정하고 있다. 임대인지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로 양도인이나 양수인에 의한 양도사실..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 부동산인도명령의 발령요건 1. 집행채무자인 채무자(소유자)에 대한 인도명령 ① 매각허가결정의 확정, ② 매수인의 매각대금완납을 요건으로 한다(법 136① 본문). 채무자(소유자)가 부동산을 점유하고 있는지 여부를 불문하고 발령한다. 임의경매에 있어서 집행채무자(소유자)는 아니지만, 피담보채권의 채무자는 집행채무자에 준한다. 2. 채무자(소유자) 이외의 사람에 대한 인도명령 (1) ① 매각허가결정의 확정, ② 매수인의 매각대금완납, ③ 그 사람이 인도명령 발령할 당시 목적부동산을 점유하고 있을 것, ④ 사건기록상 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 사람이 아닐 것을 요건으로 한다(법 136①). 실무상 주로 문제되는 것은 위 ④의 요건이다. 사건기..

【(부동산경매) 】 간접점유자도 인도명령의 상대방이 될 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 점유자에 대한 부동산인도명령신청 1. 부동산점유자의 점유 여부의 판단기준시 채무자와 소유자 이외의 자가 인도명령의 상대방이 되기 위해서는 우선 부동산을 점유하는 것이 필요하며, 점유하지 않는 자는 어떤 경우에도 상대방이 될 수 없다. 점유여부의 판단기준시는 인도명령의 성립 당시이다. 2. 간접점유자의 경우 여기서의 점유자란 직접점유자만을 가리키며, 간접점유자는 포함되지 않는다. 따라서 인도명령 성립당시에 부동산을 직접 점유하지 않고 있는 자는 상대방이 될 수 없고, 직접점유자만이 인도명령의 상대방이 된다. 3. 경매개시결정에 기한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자의 경우 구민사소송법은 인도명령의 상대방..

【(부동산경매) 】 채무자(소유자)는 자신이 점유하고 있지 않음을 이유로 인도명령의 발령을 거부할 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 부동산인도명령의 상대방 1. 상대방의 의의 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산점유자이다(법 136①). 채무자나 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 될 수 있다(대법원 1973. 11. 30.자 73마734 결정). 그 어디에도 속하지 않는 경우에는 인도명령신청을 각하해야 하며, 해당하는 경우에는 발령요건이 구비되었는지 여부를 따져 인도명령을 발령하거나 신청을 기각한다. 다만 인도명령신청의 상대방이 아닌 점유자에 대하여도 인도명령의 집행이 가능한 경우가 있다. 관리명령에 기하여 관리인이 부동산의 점유를 취득하였으면 매수인은 대금지급 후 직접 관리인에 대하여 ..

【(부동산경매) 】 매각부동산을 제3자에게 양도한 매수인은 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하는 걸까? 매각부동산을 양수한 양수인(특정승계인)은 인도명령을 신청할 권리가 있을까? 【윤경 변호사】 ● 인도명령의 관할과 신청인 1. 인도명령의 취지 (1) 대금을 납부한 매수인이 그 부동산을 점유하고 있는 채무자 등을 상대로 소유권에 기하여 인도를 청구할 수 있음은 말할 필요도 없지만, 채무자의 의사에 반하여 현금화를 강제하는 경매에서는 임의의 인도를 기대하기 어렵고, 임의의 인도가 되지 않을 경우 인도청구의 기소책임을 매수인에게 부담시킨 채로 대금을 납부하도록 한다면, 상당한 정도의 시간, 노력 및 비용이 소요되게 될 것이어서, 매각가격의 저감이 불가피하여 적정가격에 의한 현금화가 어렵게 된다. 여기에서..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 최선순위 확정일부 임차인이 배당요구를 한 경우 그 확정일자 이후에 경료된 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 말소대상인지 여부(＝적극) 1. 문제점 제기 A는 B로부터 그 소유의 주택을 임차하면서 주민등록 전입을 한 다음 날 최선순위로 확정일자를 받았다. 그런데 그 후 B가 C 앞으로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 설정하여 주었다. 임대차계약 종료 후 B가 보증금의 반환을 지체하자, A는 B를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기한 후 주택명도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 받았고, 그 확정 판결에 기하여 위 주택에 관한 경매를 신청하였고, 아울러 선순위 임차권에 기한 배당요구를 하였다. 이 경우 C의 가등기는 경매를 통하여 말소가 되는 것인가가..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 몰수보전등기, 주택법 40조 3항의 규정에 따른 금지사항의 부기등기의 말소 여부 1. 몰수보전등기 몰수보전등기보다 강제경매개시결정등기, 근저당권 등 담보물권의 설정등기, 압류등기, 가압류등기 등이 먼저 경료되고 그 후 집행법원으로부터 매각으로 인한 소유권이전등기 및 몰수보전등기의 말소등기 촉탁이 있는 경우 등기관은 그 등기를 한 후 몰수보전등기가 말소되었다는 뜻을 등기예규 제1368호의 규정에 준하여 몰수보전등기를 촉탁한 법원 또는 검사에게 통지(A3302)해야 한다(재민 2006-3). 반면 몰수보전등기가 경료된 후에 강제경매개시결정의 등기가 경료된 경우에는 ｢공무원범죄에 관한 몰수 특례법｣ 35조, ｢마약류 불법거래 방지에 관한 특례법｣ 45조, ｢불법정치자금 ..

【(부동산경매) 】 촉탁등기 중 체납처분에 의한 압류등기에 대하여는 말소청구소송이 가능할까? 【윤경 변호사】 ● 가압류·가처분 기입등기가 말소된 경우 채권자가 채무자를 상대로 말소된 기입등기의 회복등기절차의 이행을 소구할 수 있는지 여부 1. 부동산처분금지가처분의 기입등기는 채권자나 채무자가 직접 등기관에게 이를 신청하여 행할 수는 없고 반드시 법원의 촉탁에 의해야 하는바, 이와 같이 당사자가 신청할 수 없는 처분금지가처분의 기입등기가 법원의 촉탁에 의하여 말소된 경우에는 그 회복등기도 법원의 촉탁에 의하여 행하여져야 하므로, 이 경우 처분금지가처분채권자가 말소된 가처분기입등기의 회복등기절차의 이행을 소구할 이익은 없다(대법원 1976. 3. 9. 선고 75다1923, 1924 판결, 대법원 1982. ..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 의한 보전처분등기나 회생절차개시결정의 기입등기 또는 파산선고의 등기의 말소 여부 1. 보전처분은 채무자 등에 대하여 일정한 행위의 제한을 가하는 것이고 제3자의 권리행사를 금지하는 것은 아니므로, 보전처분등기가 경료된 채무자의 부동산 등에 대하여 가압류, 가처분 등 보전처분, 강제집행 또는 담보권실행을 위한 경매, 체납처분에 의한 압류 등의 기입등기촉탁이 있는 경우에도 이를 수리해야 한다[등기예규 제1386호 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 부동산 등의 등기 사무처리지침 제9조 제2항]. 또한 회생절차개시결정의 기입등기가 된 채무자의 부동산 등의 권리에 관하여 회생채권 또는 회생담보권에 기한 강제집행 등에 의한 등기의..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부 1. 근저당권설정등기, 지상권설정등기, 가등기가 순차 기입되고, 강제경매에 의한 매각허가결정이 확정된 후 매각대금을 지급하였으나, 그 배당기일 전에 채무자의 임의변제에 따라 근저당권설정등기가 말소된 경우에도, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 된다(등기선례 2-605). 그러나 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 되지 않는다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결). 이 경우 매수인은 대금을 낼..