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【(부동산경매) 】 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자에 대하여 필요적 심문해야 하는 걸까? 상대방에게 송달할 정본을 신청인에게 교부하여 집행관으로 하여금 집행시에 상대방에게 송달하게 해도 무방할까? 【윤경 변호사】 ● 부동산인도명령신청의 심리 및 재판 1. 인도명령신청의 심리 가. 서면심리 또는 임의적 심문(=원칙) 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수도 있고 또 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있다(법 23①, 민소 134). 채무자나 소유자의 일반승계인에 대하여 인도명령을 발하는 경우에는 심문을 하지 않고 인도명령을 할 수 있다. 이 경우 신청인은 일반승계인임을 입증할 수 있는 자료(가족관계증명서 또는 상업등기사항증명서)를 ..

【(부동산경매) 】 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 1. 유치권자로부터의 임차한 자의 점유 태양 유치권자로부터 임차한 자는 유치물을 직접점유하는 자이고, 유치권자는 임대차계약을 매개로 하여 간접점유를 하는 것이다(민법 194). 직접점유자가 점유를 상실하면, 그 상실이 자발적이든 아니든 또는 간접점유자에 대한 관계에서 위법한 것이라고 하더라도 간접점유자도 점유를 상실한다. 2. 유치권자의 사용수익의 한계 유치권자는 과실수취권(민법 323)은 있지만, 다음과 같은 2가지 의무가 있다. 즉, 유치권자는, ① 선량한 관리자의 주의의무로 유치물을 점유..

【(부동산경매) 】 부동산인도명령신청의 방법 및 시기 【윤경 변호사】 ● 부동산인도명령의 신청 1. 신청의 방법 인도명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다(법 23①, 민소 161①). 집행절차의 부수적인 신청이므로 민사집행법 4조의 적용은 없으나 통상 서면으로 한다. 채무자, 소유자 또는 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자를 상대방으로 하여 신청하는 경우에는 특별한 증빙서류의 제출을 요하지 않지만, 가령 채무자의 일반승계인을 상대방으로 하는 경우에는 가족관계증명서 또는 등기사항증명서를 제출해야 하며, 기록상 드러나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는, 채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도의 집행을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다는 집행관이 작성한 부동산인도집행조서(..

【(부동산경매) 】 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 후 점유한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을까? 경매개시결정의 기입등기 전 점유를 하였으나 기입등기 후 공사를 완공한 유치권자가 매수인에게 대항할 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 경매기입등기 후 점유한 유치권의 효력 1. 압류와 유치권의 대항력 등 민법과 상법에서 유치권에 관하여는 유치적 효력을 인정하였을 뿐 우선변제적 효력은 인정하지 않고 있지만, 민사집행법 91조 5항이 경매절차에서 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정함으로써 저당권 등 다른 담보권과는 달리 인수주의를 채택하고 있다. 그리하여 유치권자는 사실상 최우선변제권을 가지는 결과가 되었는데, 대법원은 위 규정을 문언그대로 적용하는 경우 ..

【(부동산경매) 】 채무자를 직접 점유자로 하는 간접점유는 유치권의 요건인 점유에 해당할까? 【윤경 변호사】 ● 경매에서의 유치권의 점유 1. 유치권자의 점유는 성립요건이자 존속요건 점유는 유치권의 성립요건일 뿐만 아니라 존속요건도 되므로, 유치권자가 점유를 상실하면 원칙적으로 유치권도 소멸하고(민법 328), 다만 점유가 제3자에 의하여 불법 침탈된 경우에는 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수하게 되면 점유를 상실하지 않은 것으로 되어(민법 204·192) 유치권이 소멸하지 않은 것으로 된다. 유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계가 요구되지 않는다. 따라서 목적물에 관련되는 채권이 먼저 발생하고 뒤에 목적물을 점유하게 된 경우는 물론, 물건의 점유를 일시 상실하였다가 다시 ..

【(부동산경매) 】 임차보증금반환청구권이나 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권, 임차인의 부속물매수청구권, 권리금반환청구권 등을 이유로 유치권을 주장할 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 경매에서의 유치권의 견련관계 1. 견련관계 견련관계란 피담보채권이 목적물 자체로부터 또는 자체를 원인으로 하여 발생한 경우와 피담보채권이 목적물 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우를 말한다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결). 2. 피담보채권이 목적물 자체로부터 또는 자체를 원인으로 하여 발생한 경우 (가) 목적물 자체로부터 발생한 경우란 채권이 목적물 자체를 원인으로 하여 발생한 경우를 말한다. ① 목적물에 대하여 지출된 유익비·필요비 등의 비용상환..

【(부동산경매) 】 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있는 바, 더 나아가 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 있을까? 【윤경 변호사】 ● 유치권의 성립 요건 1. (1) 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 우리 민법은 이를 질권, 저당권과 함께 담보물권의 일종으로 규정하고 있다(민법 320). 유치권은 타인의 물건 등의 점유자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 이를 유치할 수 있는 권리(민법 320)로써, 이는 공평의 견지에서 그 목적물의 점유자의 채권을 특히 보호하..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우 명도입증방법 1. 관리비, 에어컨 등 시설물 등 문제로 인한 임차인과 매수인과의 감정대립으로 매수인이 명도확인서의 작성·교부를 거절하는 경우가 있다. 이런 경우에는 다른 방법으로 “매각부동산을 매수인에게 명도하였다.”는 점을 입증해도 무방하다. 예를 들어 통·반장의 확인서, 아파트의 경우 아파트 관리소장 명의의 확인서 등을 들 수 있다. 입증이 어려운 사정이 있는 경우에는 집행법원에 사실조회신청을 하면, 일정한 요건 하에 집행법원에서 관할경찰서에 ‘매수인에 대한 명도 여부’를 사실조회하기도 한다. 서울중앙지방법원 (기타집행3계) 사실조회 촉탁서 서울 ○○경찰서 귀중 사 건 20 타경○○○ 부동산임의경매 채 권 자 조 ○ ○ ..

【(부동산경매) 】 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요할까? 【윤경 변호사】 ● 미등기건물임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서 제출 여부 1. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부(＝적극) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 이는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7...

【(부동산경매) 】 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금이 압류금지채권일까? 【윤경 변호사】 ● 소액임차보증금에 대하여 압류 추심명령이나 전부명령이 있는 경우 1. 민사집행법 개정으로 인하여 주택임대차보호법 8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금이 압류금지채권이 되었으므로(법 246①vi), 압류 추심권자나 전부권자에게 지급하면 안 된다. 이 경우 임차인은 압류금지채권 범위변경절차 등을 거쳐 보증금을 지급받을 수 있다. 한편 압류명령을 취소하는 결정에 대하여는 민사집행법 246조 3항, 4항, 196조 4항에 의하여 즉시항고가 가능하고, 이는 실질적으로 민사집행절차를 취소하는 취지의 결정이므로, 민사집행법 17조 1항, 2항에 따라 확정되어야 효력이 발생한다.