윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【(부동산경매) 】 체납처분압류와 민사집행압류 사이의 임차권자에 대한 인도명령이 가능할까? 【윤경 변호사】 1. 체납처분압류와 민사집행압류 사이의 임차권자에 대한 인도명령의 가부(=적극) 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다고 한 판례(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결)에 따르면 임차권의 설정 역시 체납처분압류의 처분금지효에 반하지 않아 인도명령의 상대방이 되지 않는다고 볼 여지도 있지만, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야..

【(부동산경매) 】 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우 임차권으로 그 토지의 제3취득자에게 대항이 가능할까? 【윤경 변호사】 ● 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우(＝임차권으로 그 토지의 제3취득자에게 대항가능) 1. 민법 622조 1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있는데, 그것은 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 보호를 도모하고 사회경제상의 손실을 방지하자는 뜻에서 위..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 부도공공건설임대주택을 주택매입사업시행자 이외의 자가 매수한 경우 임차인에 대한 인도명령의 가부 1. 문제점 제기 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣ 10조 4항에 의하면 주택매입사업시행자 이외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인에게 3년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 임대해야 한다고 규정하고 있다. 따라서 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣에서 규정하고 있는 부도임대주택을 매수한 매수인이 임차인을 상대로 인도명령을 신청한 경우 이를 인용할 수 있는지 여부가 문제된다. 2. 검토 (1) ‘임차를 원하는 임차인’을 상대로 인도청구 불가 (가) ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣은 20..

【(부동산경매) 】 재외국민’은 국내거소신고를 하면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까? 【윤경 변호사】 ● 외국인이나 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지(＝적극) 주택을 인도받은 다음, ‘외국인’은 ‘출입국관리법에 따른 외국인등록’과 ‘체류지 변경신고’를 함으로써(같은 법 31ㆍ36ㆍ88의2)[대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결], ‘외국국적동포’는 ｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣ 6조에 따른 ‘국내거소신고’나 ‘국내거소이전신고’를 함으로써(같은 법 9ㆍ10④)[대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결], 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다. 출입국관리법 88조의2 제2항과 ｢재외동포의 출입국..

【(부동산경매) 】 대항력 없는 임차인이 배당을 받았으나, 매수인으로부터 명도확인서를 받지 못하여 배당금을 수령하지 못하고 있는 동안에는 매수인에 대하여 그 점유로 인한 부당이득반환의무가 발생하지 않는 것일까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 】 ● 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구(임차인이 배당금을 수령할 때까지는 부당이득반환의무가 발생하지 않는 것인지 여부) 1. (1) 매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있다. (2) 문제는 대항력 없는 임차인이 배당을 받았으나, 매수인으로부터 명도확인서를 받지 못하여 배당금을 수령하지 못하고 있는 동안에는 ..

【(부동산경매) 】 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 ‘실제 배당액 기준’일까, 아니면 ‘정당 배당액 기준’일까? 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계할까? 【윤경 변호사】 ● 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액의 범위 1. 문제점 제기 (1) 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인이 적법한 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당금을 전액 배당받지 못한 경우, 나머지 잔액에 대하여 매수인에게 대항하여 그 지급을 구할 수 있는지가 우선 문제된다. (2) 나아가 집행법원이 위 임차인에게..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 임대차 존속 중인 상태에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 목적물의 사용·수익에 대한 임차인의 반환의무 1. 개정 전 법 하의 판례 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있고, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 불법점유가 아니어서 그로 인한 손해배상책임은 없지만, 임료 상당의 금원 중에서 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득반환의무가 있다는 것이 개정 전 법 하의 판례의 태도이다(대법원 1998. 5. 12. 선고 98다1621 ..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부 1. 문제점 제기 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 전액배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었으나, 다른 채권자의 배당이의로 배당표의 확정이 저지되어 배당액을 출급할 수 없게 되자 매수인에 대한 임차주택의 명도를 거절하고 임차주택 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 매수인에 대하여 임차주택의 사용·수익으로 인한 부당이득반환의무를 지는지 여부가 문제된다. 이에 대하여 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은, “특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사】 ● 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부 1. 문제점 제기 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 전액배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었으나, 다른 채권자의 배당이의로 배당표의 확정이 저지되어 배당액을 출급할 수 없게 되자 매수인에 대한 임차주택의 명도를 거절하고 임차주택 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 매수인에 대하여 임차주택의 사용·수익으로 인한 부당이득반환의무를 지는지 여부가 문제된다. 이에 대하여 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은, “특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지..

【(부동산경매) 】 대항력 있는 임차인이라도 배당기일에 임차보증금 전액을 배당받고, 그 배당표가 확정되면, 배당금을 수령하였는지 여부와 무관하게 인도명령을 발령할 수 있는 걸까? 【윤경 변호사】 ● 대항력 있는 임차인을 상대로 인도명령신청이 있는 경우의 처리 1. 처리방법 대항력 있는 임차인은 임차보증금 상당의 배당금을 전액 지급받을 수 있는 때(임차인에 대한 배당표가 확정될 때)까지 매수인의 임차주택 인도청구를 거절할 수 있다. 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택(또는 상가건물)에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 관하여 배당요구를 한 경우에, 대항력 있는 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 매수인에게 대..