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【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 경매개시결정이 등기되기 전의 가압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 채권계산서를 제출하지 않아도 당연배당 받을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매개시결정이 등기되기 전의 가압류채권자(법 148ⅲ)에 대한 배당 1. 채권계산서를 제출하지 않아도 당연배당 가압류 중 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 것은 민사집행법 148조 3호에, 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 것은 배당요구의 종기까지 배당요구한 것에 한하여 같은 조 2호에 해당한다. 경매개시결정이 등기되기 전에 가압류집행을 한 채권자가 있는 경우 그 채권자에 대한 배당액을 공탁하도록 되어 있으므로(법 160①ⅱ), 이러한 가압류채권자는 배당요구의 신청이 없더라도 당연히 배당요구의 신청을 ..

【임차권등기명령】임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 등기된 임차주택 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령의 대상이 된다. 따라서 무허가 주택에 대하여는 임차권등기명령의 대상이 되지 않는다. 다만 임차주택이 준공검사가 필하여지고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 주택임차권등기를 할 수 있으므로, 예외적으로 임차권등기명령의 대상이 된다{그러므로 위와 같은 주택에 대한 임차권등기명령신청서에는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면, 예를 들면 건축물관리대장 등을 첨부해야 한다(임차권등기명령절차에 관한 규칙 3ⅱ)}. ..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 배당을 받은 임차인이 배당금 수령을 위하여 제출하여야 할 명도확인서 작성을 매수인이 거절할 경우 구제방법 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 관리비, 에어컨 등 시설물 등 문제로 인한 임차인과 매수인과의 감정대립으로 매수인이 명도확인서의 작성·교부를 거절하는 경우가 있다. 이런 경우에는 다른 방법으로 “매각부동산을 매수인에게 명도하였다.”는 점을 입증해도 무방하다. 예를 들어 통·반장의 확인서, 아파트의 경우 아파트 관리소장 명의의 확인서 등을 들 수 있다. 입증이 어려운 사정이 있는 경우에는 집행법원에 사실조회신청을 하면, 일정한 요건 하에 집행법원에서 관할경찰서에 ‘매수인에 대한 명도 여부’를 사실조회하기도 한다. 법무법인 더리드(The Lead) 대..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 채권자대위권에 기한 배당요구도 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 배당요구의 의의 및 신청방식 1. 배당요구의 의의 가. 의의 배당요구란 다른 채권자의 신청에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위이다. 즉, 압류채권자 이외의 채권자가 매각절차에 참가하여 자기채권의 만족을 구하는 제도이다(법 88). 배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위로서 다른 채권자의 강제집행절차에 편승한다는 점에서 종속적인 것이다. 부동산강제경매에 있어서도 채무자의 총재산으로부터 변제를 받을 수 있는 채권자는 일정한 요건 아래 매..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 사법보좌관의 잉여가망이 없음을 이유로 한 취소결정에 대한 불복방법과 처리 요령【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 사법보좌관의 잉여가망이 없음을 이유로 한 취소결정에 대한 불복방법과 처리 요령 1. 불복방법(＝사법보좌관의 취소결정에 대한 이의신청) 가. 이의신청의 방식 사법보좌관의 업무에 속하므로, 사법보좌관의 처분에 대한 이의신청절차에 의하여야 한다(사법보좌관규칙 4① 내지 ④). 이의신청은 사법보좌관에게 해야 한다(같은 조 ② 본문). 이의신청을 사법보좌관에게 하도록 한 것은 사법보좌관 스스로 ‘재도의 고안’으로써 자신이 한 처분을 경정할 기회를 주기 위한 것이다. 해당 법률에서 불복방법을 서면으로 한정한 때에는 이들 사항을 적은 이의신청서를..

부동산경매 낙찰받으면? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 부동산경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 뒤에는 소유권이전등기를 진행해야만 합니다. 부동산경매 절차로 최고가 매수인이 선정되어 낙찰되게 되면, 그에 따른 잔금이 지급된 이후에 소유권촉탁등기로 마무리 되게 됩니다. 이 때 법원에서는 낙찰인의 소유권이전등기 또 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리 말소 및 경매신청 등기의 말소를 촉탁하게 됩니다. 더불어 소유권이전등기에 대한 촉탁서가 법원에 접수되면 이후에 법원은 관할 등기소에 소유권이전등기 촉탁서를 발송합니다. 다만 이 소유권이전등기에 대한 촉탁서를 접수할 시에 복잡한 서류정리 등으로 인해 도움이 필요하게 되는데요. 스스로 직접 해낼 수 있으면 좋겠지만 도움을 받아 정확하고 신속하게 신청을 완료..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 남을 가망이 없음을 간과하고 진행한 경우 그 절차위반의 하자는 치유될까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 잉여가망이 없음을 간과하고 진행한 경우의 효력 1. 매각허가결정에 대한 즉시항고 (1) 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 102조에서 정한 조치를 취하지 않은 채 매각절차를 진행한 경우에, 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차위반의 하자가 치유된다. ○○지방법원 결 정 사 건 20 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 별지 기재 부동산에 대한 이 사건..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 남을 가망이 없다는 취지의 통지를 받은 자는 어떻게 매수신청을 하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 무잉여통지를 받은 채권자의 매수신청과 보증의 제공 1. 매수신청과 보증의 제공(무잉여 취소의 회피) 가. 매수신청 (1) 압류채권자가 위 통지를 받은 날부터 1주 이내에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소해야 한다(법 102②). 법원은 채권자로부터 매수신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순..

부동산경매변호사 분쟁가능성 있다면? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 최근 20~30대부터 부동산 관련 학원에 다니며 이른바 ‘건물주’가 될 준비를 하고 있는 청년들이 적지 않은 것으로 조사되고 있습니다. 젊은 세대를 중심으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 번지고 있듯이 요즘 청년세대가 느끼는 사회적 박탈감이 반영된 것이기도 합니다. 실제로 한 방송사가 서울 시내 초․중․고등학생을 대상으로 실시한 장래희망 설문조사에서 희망 직종 2위로 ‘건물주’가 꼽히기도 했습니다. 이와 같이 젊은 층에게 법원경매가 각광을 받고 있는 것은 정부에 의한 각종 부동산 규제에서 상대적으로 자유스러운데다 저렴한 값에 좋은 매물을 구할 수 있다는 기대감 때문으로 보이는데요. 위와 같은 현상이 사회적으로는..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 잉여가망이 없다는 취지의 통지를 받았을 때 잉여의 가망을 어떻게 증명하여야 할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 잉여가망이 없다는 취지의 통지를 받았을 때 잉여의 가망을 증명하는 방법 1. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 가. 통지의 시기 (1) 집행법원은 최저매각가격을 정한 후 매각기일을 공고하기 전에 우선채권 총액을 인정하여 최저매각가격으로 우선채권 총액을 변제하고 남는 것이 없다고 인정되는 때에는 압류채권자에게 그 취지를 통지해야 한다. 새 매각을 하기 위하여 종전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 결과 그것이 우선채권총액에 미달하게 되면 본조 소정의 절차를 취해야 한다. 민사집행법 119조는 새 매각에서 최저매각가격을 우선채권 총..